【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 唐遺風(fēng)，同時(shí)融匯現(xiàn)代時(shí)尚元素，完美演繹古代歷史元素與現(xiàn)代時(shí)尚元素的交流與碰撞，置身古唐，體驗(yàn)現(xiàn)代，實(shí)現(xiàn)古今對(duì)話；216。 平面整體布局呈“T”字布局，“T”字取于唐山的“唐”的首字母，建筑以中間高，兩邊低布局，錯(cuò)落有致，呈現(xiàn)出山巒疊嶂的意象；216。 建筑技術(shù)上充分發(fā)揮現(xiàn)代新技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，貫徹節(jié)能建筑、綠色建筑、環(huán)境保護(hù)等理念；216。 秉承生態(tài)保護(hù)的思想，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，建設(shè)能夠最大限度改善唐山人民生活品質(zhì)的文化藝術(shù)廣場(chǎng)項(xiàng)目；216。 文化廣場(chǎng)的配套設(shè)施或景觀工程中融入“冀東三枝花”元素：評(píng)劇、皮影、樂亭大鼓，以進(jìn)一步推廣唐山民俗文化；n 商業(yè)建筑定位216。 將西方現(xiàn)代文化和中方古唐文化融合，并將地震文化與時(shí)尚文化融合，打造仿唐的“唐山城市客廳”；n 住宅建筑定位216。 仿照古唐建筑，弘揚(yáng)大唐文化，同時(shí)融入現(xiàn)代元素，建設(shè)有文化內(nèi)涵、高品質(zhì)、舒適的住宅建筑；216。 利用現(xiàn)代技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，打造節(jié)能建筑、綠色建筑，最大限度的保護(hù)生態(tài)環(huán)境。 功能定位n 文化藝術(shù)廣場(chǎng)定位：將其建設(shè)為全國一流的藝術(shù)殿堂和體現(xiàn)唐山城市風(fēng)貌的標(biāo)志性建筑，成為唐山市重要的旅游資源以及市民休閑娛樂的重要場(chǎng)所，包括唐山大劇院、藝術(shù)院團(tuán)大樓、群眾藝術(shù)館、唐山圖書館、商業(yè)經(jīng)營和文化廣場(chǎng)六部分；n 商業(yè)開發(fā)定位：將娛樂、酒吧、咖啡廳、餐廳、休閑購物及服務(wù)等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)合理搭配，組合在一個(gè)永久性、專營商業(yè)的娛樂空間中，這種組合不是某一種業(yè)態(tài)的簡(jiǎn)單復(fù)制和擴(kuò)張，也不是多種簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)的復(fù)合和疊加，而是使不同行業(yè)有機(jī)互補(bǔ)、不同經(jīng)營特色的商家資源共享、生意相得益彰，進(jìn)而達(dá)到投資收益最大化的商業(yè)目的；n 住宅開發(fā)定位：面向城市中青年客戶群，以舒適居家型產(chǎn)品為主導(dǎo)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑藝術(shù)風(fēng)格，并具有開放、多元、人本、互動(dòng)、共享、活力、親和、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康、進(jìn)取等多種價(jià)值元素的中高檔舒適住宅小區(qū)。 各類指標(biāo)表21 項(xiàng)目各類指標(biāo)建筑功能用地面積（畝）建筑面積（m2）容積率文化藝術(shù)廣場(chǎng)唐山大劇院2424000藝術(shù)院團(tuán)大樓1615600群眾藝術(shù)館168000唐山圖書館2016000商業(yè)經(jīng)營168000文化廣場(chǎng)2816000商住項(xiàng)目353602200第三章 本項(xiàng)目發(fā)展策略 三個(gè)平衡n 政府公共利益與投資方商業(yè)利益的平衡n 前瞻性與操作性的平衡n 城市發(fā)展推力與市場(chǎng)消費(fèi)拉力之間的平衡 項(xiàng)目開發(fā)模式分析 BOT融資模式BOT的英文是“BuildOperateTransfer”，即“建設(shè)—運(yùn)營—轉(zhuǎn)讓”，是政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將項(xiàng)目授予為該特許項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)，待特許權(quán)期滿后，項(xiàng)目公司在回收建設(shè)成本和取得合理利潤(rùn)后，將特許權(quán)項(xiàng)目無償交給政府部門的融資方式。BOT運(yùn)作模式如圖31所示。 圖31 BOT模式運(yùn)作圖 PFI模式PFI的英文是“Private Finance Initiative”，即“民間主動(dòng)融資”，是政府不采取傳統(tǒng)的由政府負(fù)責(zé)提供公共項(xiàng)目產(chǎn)出的方式，而采取促進(jìn)私營部門有機(jī)會(huì)參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共產(chǎn)品的生產(chǎn)或提供公共服務(wù)的一種全新的公共項(xiàng)目產(chǎn)出方式。該模式有服務(wù)購入型以及合資經(jīng)營型兩種模式。（1）服務(wù)購入型這種類型的項(xiàng)目是由私營部門實(shí)施公共事業(yè)的建設(shè)與經(jīng)營，公共部門收費(fèi)以補(bǔ)償私營部門對(duì)該項(xiàng)目所產(chǎn)生的成本。這樣的項(xiàng)目主要包括私人融資興建監(jiān)獄、醫(yī)院和體育場(chǎng)館設(shè)施等。該模式示意圖如圖32所示。公共部門PFI項(xiàng)目承擔(dān)人公共事業(yè)最終使用者支付服務(wù)費(fèi)用以補(bǔ)償成本提供服務(wù)圖32 PFI服務(wù)購入型模式（2）合資經(jīng)營型這種類型項(xiàng)目中，公共部門和私營部門合作建設(shè)、私營部門承擔(dān)主要的經(jīng)營職能，雙方共同分擔(dān)成本和共享收益。該種類型主要應(yīng)用于隧道、鐵路建設(shè)項(xiàng)目和一般項(xiàng)目的二次開發(fā)或重建上。該模式示意圖如圖33所示。公共部門PFI項(xiàng)目承擔(dān)人公共事業(yè)最終使用者以補(bǔ)助金等形式提供財(cái)政支援提供服務(wù)利用收費(fèi)補(bǔ)償圖33 PFI合資經(jīng)營模式 TOT模式TOT 的英文是“TransferOperateTransfer”，即 “移交－經(jīng)營－移交”，是項(xiàng)目融資的一種形式，具體是指中方在與外商簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目移交給外商經(jīng)營，憑借該設(shè)施在未來若干年內(nèi)的收益，一次性地從外商手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，特許經(jīng)營期滿后，外商再把該設(shè)施無償移交給中方。該模式示意圖如圖34。圖34 TOT模式運(yùn)行程序 ABS模式ABS 融資的英文是“AssetBacked Securitization”，即“資產(chǎn)證券化”，指的是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。圖35 ABS融資模式 BT模式BT模式是由業(yè)主通過公開招標(biāo)的方式確定建設(shè)方，由建設(shè)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金籌措和工程建設(shè)，項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收合格后由業(yè)主回購，并由業(yè)主向建設(shè)方支付回購價(jià)款的一種融資建設(shè)方式。該模式有施工二次招標(biāo)型、施工同體型以及墊資施工型三種模式。n 施工二次招標(biāo)型BT模式施工二次招標(biāo)型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過招標(biāo)選定僅承擔(dān)投資職能的投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司作為建設(shè)單位對(duì)BT項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)組織和管理，包括項(xiàng)目公司自行融資、辦理工程建設(shè)有關(guān)審批手續(xù)、通過公開的招投標(biāo)程序選擇施工承包商、監(jiān)理單位和材料設(shè)備供應(yīng)商等，項(xiàng)目建成后由業(yè)主回購的形式。按此種方式實(shí)施的BT模式項(xiàng)目主要有北京2008奧運(yùn)會(huì)主體育館、重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋南引道等。其運(yùn)作方式如圖36所示。圖36 施工二次招標(biāo)型BT模式運(yùn)作圖n 施工同體型BT模式施工同體型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過招標(biāo)選定投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司作為建設(shè)單位對(duì)BT項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)管理和施工總承包，項(xiàng)目建成后由業(yè)主回購。按此種方式實(shí)施的BT項(xiàng)目主要有重慶朝天門大橋項(xiàng)目、南京市城市快速內(nèi)環(huán)東線建設(shè)項(xiàng)目等。其運(yùn)作方式如圖37所示。圖37 施工同體型BT模式運(yùn)作圖n 墊資施工型BT模式墊資施工型BT模式是指：項(xiàng)目業(yè)主通過法定程序選定同時(shí)承擔(dān)投資和工程施工的項(xiàng)目建設(shè)方（可以是聯(lián)合體），項(xiàng)目投資方直接承擔(dān)項(xiàng)目融資和施工職能，項(xiàng)目的建設(shè)管理職責(zé)由主辦方承擔(dān)，項(xiàng)目驗(yàn)收