【文章內(nèi)容簡介】 唐遺風，同時融匯現(xiàn)代時尚元素，完美演繹古代歷史元素與現(xiàn)代時尚元素的交流與碰撞，置身古唐，體驗現(xiàn)代，實現(xiàn)古今對話；216。 平面整體布局呈“T”字布局，“T”字取于唐山的“唐”的首字母，建筑以中間高，兩邊低布局，錯落有致，呈現(xiàn)出山巒疊嶂的意象；216。 建筑技術(shù)上充分發(fā)揮現(xiàn)代新技術(shù)的優(yōu)勢，貫徹節(jié)能建筑、綠色建筑、環(huán)境保護等理念；216。 秉承生態(tài)保護的思想，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，建設(shè)能夠最大限度改善唐山人民生活品質(zhì)的文化藝術(shù)廣場項目；216。 文化廣場的配套設(shè)施或景觀工程中融入“冀東三枝花”元素：評劇、皮影、樂亭大鼓，以進一步推廣唐山民俗文化；n 商業(yè)建筑定位216。 將西方現(xiàn)代文化和中方古唐文化融合，并將地震文化與時尚文化融合，打造仿唐的“唐山城市客廳”；n 住宅建筑定位216。 仿照古唐建筑，弘揚大唐文化，同時融入現(xiàn)代元素，建設(shè)有文化內(nèi)涵、高品質(zhì)、舒適的住宅建筑；216。 利用現(xiàn)代技術(shù)的優(yōu)勢，打造節(jié)能建筑、綠色建筑，最大限度的保護生態(tài)環(huán)境。 功能定位n 文化藝術(shù)廣場定位：將其建設(shè)為全國一流的藝術(shù)殿堂和體現(xiàn)唐山城市風貌的標志性建筑，成為唐山市重要的旅游資源以及市民休閑娛樂的重要場所，包括唐山大劇院、藝術(shù)院團大樓、群眾藝術(shù)館、唐山圖書館、商業(yè)經(jīng)營和文化廣場六部分；n 商業(yè)開發(fā)定位：將娛樂、酒吧、咖啡廳、餐廳、休閑購物及服務(wù)等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)合理搭配，組合在一個永久性、專營商業(yè)的娛樂空間中，這種組合不是某一種業(yè)態(tài)的簡單復(fù)制和擴張，也不是多種簡單業(yè)態(tài)的復(fù)合和疊加，而是使不同行業(yè)有機互補、不同經(jīng)營特色的商家資源共享、生意相得益彰，進而達到投資收益最大化的商業(yè)目的；n 住宅開發(fā)定位：面向城市中青年客戶群，以舒適居家型產(chǎn)品為主導(dǎo)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑藝術(shù)風格，并具有開放、多元、人本、互動、共享、活力、親和、休閑、運動、健康、進取等多種價值元素的中高檔舒適住宅小區(qū)。 各類指標表21 項目各類指標建筑功能用地面積（畝）建筑面積（m2）容積率文化藝術(shù)廣場唐山大劇院2424000藝術(shù)院團大樓1615600群眾藝術(shù)館168000唐山圖書館2016000商業(yè)經(jīng)營168000文化廣場2816000商住項目353602200第三章 本項目發(fā)展策略 三個平衡n 政府公共利益與投資方商業(yè)利益的平衡n 前瞻性與操作性的平衡n 城市發(fā)展推力與市場消費拉力之間的平衡 項目開發(fā)模式分析 BOT融資模式BOT的英文是“BuildOperateTransfer”，即“建設(shè)—運營—轉(zhuǎn)讓”，是政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，在規(guī)定的時間內(nèi)，將項目授予為該特許項目設(shè)立的項目公司，由項目公司負責項目的融資、建設(shè)、運營和維護，待特許權(quán)期滿后，項目公司在回收建設(shè)成本和取得合理利潤后，將特許權(quán)項目無償交給政府部門的融資方式。BOT運作模式如圖31所示。 圖31 BOT模式運作圖 PFI模式PFI的英文是“Private Finance Initiative”，即“民間主動融資”，是政府不采取傳統(tǒng)的由政府負責提供公共項目產(chǎn)出的方式，而采取促進私營部門有機會參與基礎(chǔ)設(shè)施項目和公共產(chǎn)品的生產(chǎn)或提供公共服務(wù)的一種全新的公共項目產(chǎn)出方式。該模式有服務(wù)購入型以及合資經(jīng)營型兩種模式。（1）服務(wù)購入型這種類型的項目是由私營部門實施公共事業(yè)的建設(shè)與經(jīng)營，公共部門收費以補償私營部門對該項目所產(chǎn)生的成本。這樣的項目主要包括私人融資興建監(jiān)獄、醫(yī)院和體育場館設(shè)施等。該模式示意圖如圖32所示。公共部門PFI項目承擔人公共事業(yè)最終使用者支付服務(wù)費用以補償成本提供服務(wù)圖32 PFI服務(wù)購入型模式（2）合資經(jīng)營型這種類型項目中，公共部門和私營部門合作建設(shè)、私營部門承擔主要的經(jīng)營職能，雙方共同分擔成本和共享收益。該種類型主要應(yīng)用于隧道、鐵路建設(shè)項目和一般項目的二次開發(fā)或重建上。該模式示意圖如圖33所示。公共部門PFI項目承擔人公共事業(yè)最終使用者以補助金等形式提供財政支援提供服務(wù)利用收費補償圖33 PFI合資經(jīng)營模式 TOT模式TOT 的英文是“TransferOperateTransfer”，即 “移交－經(jīng)營－移交”，是項目融資的一種形式，具體是指中方在與外商簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，把已經(jīng)投產(chǎn)運行的基礎(chǔ)設(shè)施項目移交給外商經(jīng)營，憑借該設(shè)施在未來若干年內(nèi)的收益，一次性地從外商手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項目，特許經(jīng)營期滿后，外商再把該設(shè)施無償移交給中方。該模式示意圖如圖34。圖34 TOT模式運行程序 ABS模式ABS 融資的英文是“AssetBacked Securitization”，即“資產(chǎn)證券化”，指的是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來籌集資金的一種項目融資方式。圖35 ABS融資模式 BT模式BT模式是由業(yè)主通過公開招標的方式確定建設(shè)方，由建設(shè)方負責項目資金籌措和工程建設(shè)，項目建成竣工驗收合格后由業(yè)主回購，并由業(yè)主向建設(shè)方支付回購價款的一種融資建設(shè)方式。該模式有施工二次招標型、施工同體型以及墊資施工型三種模式。n 施工二次招標型BT模式施工二次招標型BT模式是指：項目業(yè)主通過招標選定僅承擔投資職能的投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項目公司，并由項目公司作為建設(shè)單位對BT項目進行融資、建設(shè)組織和管理，包括項目公司自行融資、辦理工程建設(shè)有關(guān)審批手續(xù)、通過公開的招投標程序選擇施工承包商、監(jiān)理單位和材料設(shè)備供應(yīng)商等，項目建成后由業(yè)主回購的形式。按此種方式實施的BT模式項目主要有北京2008奧運會主體育館、重慶菜園壩長江大橋南引道等。其運作方式如圖36所示。圖36 施工二次招標型BT模式運作圖n 施工同體型BT模式施工同體型BT模式是指：項目業(yè)主通過招標選定投資人（聯(lián)合體），由投資人設(shè)立具有法人資格的項目公司，并由項目公司作為建設(shè)單位對BT項目進行融資、建設(shè)管理和施工總承包，項目建成后由業(yè)主回購。按此種方式實施的BT項目主要有重慶朝天門大橋項目、南京市城市快速內(nèi)環(huán)東線建設(shè)項目等。其運作方式如圖37所示。圖37 施工同體型BT模式運作圖n 墊資施工型BT模式墊資施工型BT模式是指：項目業(yè)主通過法定程序選定同時承擔投資和工程施工的項目建設(shè)方（可以是聯(lián)合體），項目投資方直接承擔項目融資和施工職能，項目的建設(shè)管理職責由主辦方承擔，項目驗收