2009年南京商茂龍泉湖別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-08 22:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6243160車(chē)庫(kù)北 2南 2北 111北 11無(wú)花園面積90055050013023030080無(wú)游泳池精裝有有無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)地下室170㎡半地下 159㎡半地下 80㎡無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)戶(hù)型門(mén)廳入口北南東西西北北無(wú)挑高有無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)客廳挑高有無(wú)有無(wú)有有無(wú)無(wú)壁爐有有有有有有有有主臥房間南西南南西南南南衣帽間有有無(wú)有有有有無(wú)衛(wèi)生間西北南東東南西西南西次臥33223523書(shū)房11111111衛(wèi)生間75454433休閑功能視聽(tīng)室、健身房、臺(tái)球房、棋牌室視聽(tīng)室、臺(tái)球房、棋牌室、酒窖棋牌室無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)保姆房有有有有有無(wú)無(wú)無(wú)酒窖有有有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)6) 本項(xiàng)目在酒店、商業(yè)街等方面優(yōu)于周邊項(xiàng)目大部分配有會(huì)所等功能，包括泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，部分周邊配有馬會(huì)、垂釣、高爾夫球場(chǎng)等功能。部分有野外攀巖項(xiàng)目。而在酒店、商業(yè)街方面本項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。7) 周邊項(xiàng)目中，玫瑰園的內(nèi)部景觀(guān)做法值得本項(xiàng)目參考考察中發(fā)現(xiàn)，金碧天下、玫瑰園，較為重視內(nèi)部景觀(guān)建設(shè)。金碧天下重視中央景觀(guān)帶的建設(shè)和樣板區(qū)周?chē)坝^(guān)渲染；玫瑰園重視入口、樣板房庭院功能與景觀(guān)的營(yíng)造，品質(zhì)感較強(qiáng)；臥龍湖等強(qiáng)調(diào)外部環(huán)境感受景觀(guān)節(jié)點(diǎn)布置（從入口標(biāo)志、路經(jīng)黑松林、盤(pán)山路、售樓處、游艇、樣板區(qū)、樣板房），本項(xiàng)目在外部景觀(guān)相對(duì)較弱的情況下，建議加強(qiáng)內(nèi)部景觀(guān)建設(shè)，以營(yíng)造歸宿感和美感。8) 重視建造品質(zhì)展示大山地進(jìn)行了工法折頁(yè)設(shè)計(jì)，重視建筑質(zhì)量及品質(zhì)的展示。9) 重視樣板區(qū)及樣板房所考察項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)策略均為“樣板先行”的做法，展示樣板大多為景觀(guān)好、大戶(hù)型的位置。樣板區(qū)重視現(xiàn)場(chǎng)展板與指示。10) 銷(xiāo)售做法重視預(yù)約，重視銷(xiāo)售到道具制作品質(zhì)（包括樓書(shū)、折頁(yè)、紙袋、沙盤(pán)、通訊雜志）、銷(xiāo)售服裝統(tǒng)一（包括工作牌）、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（講解重點(diǎn)與順序、接待流程等）、銷(xiāo)售登記、團(tuán)隊(duì)展示（設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)、建筑、景觀(guān)、開(kāi)發(fā)商等）、項(xiàng)目基本資料展示（包括區(qū)位圖、意象圖）、口碑營(yíng)銷(xiāo)等，已成為每個(gè)樓盤(pán)基本功。11) 物業(yè)服務(wù)細(xì)心各家樓盤(pán)重視物業(yè)看房服務(wù)、登記、敬禮儀式、雨傘預(yù)備、看房電瓶車(chē)等已成為高品質(zhì)社區(qū)的必需。五、 目標(biāo)客群 周邊項(xiàng)目目標(biāo)客群狀況天泉山莊、上海故事等客群部分來(lái)自淮安，部分來(lái)自南京、蘇州、上海一帶。盱眙縣城別墅客戶(hù)基本屬于本縣及在本縣做生意的外地人。南京周邊樓盤(pán)基本來(lái)自南京市區(qū)及部分上海區(qū)域。通過(guò)考察發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目一期客群可立足于盱眙當(dāng)?shù)?、盱眙周邊和南京區(qū)域（重點(diǎn)挖掘公司現(xiàn)有客戶(hù)資源）。后期重點(diǎn)挖掘南京區(qū)域、蘇南區(qū)域客戶(hù)。 客群細(xì)分（以南京為研究重點(diǎn)）別墅客群大多集中于年收入在40萬(wàn)元以上，有自己的獨(dú)立公司，員工人數(shù)不低于百人，連續(xù)三年持續(xù)盈利的公司老板。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，該類(lèi)人群南京大約不低于3萬(wàn)人，其中預(yù)計(jì)40％超過(guò)千萬(wàn)，約1萬(wàn)人以上。具體比例如下：客群結(jié)構(gòu)細(xì)分表年收入（萬(wàn)元））人數(shù)（萬(wàn)人）比例40~6060%60~10030%100以上10%客群行業(yè)主要集中在金融保險(xiǎn)行業(yè)如銀行、保險(xiǎn)、證券，壟斷行業(yè)如煙草、電力、電信、石油、石化、航空，高利潤(rùn)與熱門(mén)行業(yè)如房地產(chǎn)、制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、醫(yī)院、高校等較高收
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