【文章內(nèi)容簡介】 要的 非常看重裝修的細(xì)節(jié)（洗手間和浴室）和品牌 不希望物業(yè)人員無處不在 ,能夠生活在一個自由自在 ,無拘束的環(huán)境中 ? 基于前面的分析，我們將 “ 中產(chǎn)知識精英 ” 作為本項(xiàng)目主要的潛在客戶群。根據(jù)訪問的結(jié)果，總結(jié)他們的總體需求特征如下： 房行東方 36 需求分類 房屋 ： ?大堂 /電梯 /外立面 ?客廳 /家庭廳 ?主臥（包括主衛(wèi)） /兒童房 /客臥 ?廚房 /主餐廳 /副餐廳 /衛(wèi)生間 ?陽臺 /露臺 /花園 房屋 社區(qū) 外部 社區(qū) ： ?景觀 ?車庫 ?會所 ?物業(yè) ?…… 外部 ： ?自然環(huán)境 ?地段、配套 房行東方 37 外部：地段和環(huán)境 “ 我不清楚周邊的環(huán)境能不能改善，因?yàn)檫@個是沒有辦法的。比如說鋒尚國際，人家覺得它是一個高檔樓盤，高檔小區(qū)，是不錯的。其實(shí)對于它的周邊環(huán)境，不要太差就可以了 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ” 一般比較務(wù)實(shí)，對于外部環(huán)境，并不會有太高要求 “ 考慮主城區(qū)就是要考慮升值潛力 。這個感覺很簡單。因?yàn)槲以趪饪吹谋容^多，國外的生活區(qū)在第三區(qū)，是吧。那么金融區(qū)一般放在主城區(qū)。那個主城區(qū)的價格是最高的。越是主城區(qū)它永遠(yuǎn)是最高，永遠(yuǎn)低不下來的。它這個區(qū)域就這么大。你占了以后沒法擴(kuò)展了 ” ? 對于財富并不十分雄厚的 “ 中產(chǎn)知識精英 ”，升值潛力是置業(yè)的一大考慮要素 ? 對外部環(huán)境需求比較務(wù)實(shí) ? 選擇地段時會考慮升值因素 房行東方 38 外部：交通和生活配套 ? 交通便于商務(wù)旅行、上班和日常出行 ? 生活配套齊全，能享受城區(qū)生活便利 “ 我可能會比較注意 進(jìn)出城市的方便性 吧。一個做銷售的人，或者跑生意的人，他天天要跑，他要往生意多的地方跑。我要看去上?；蛘咛K南的位置它看上去是不是很方便，上高速和大橋是不是很方便 ” ? 考慮到工作的便利性， “ 中產(chǎn)知識精英 ”往往需要能方便地到達(dá)交通樞紐 “ （紅山森林公園附近）屬于城區(qū)，而且交通很發(fā)達(dá)。因?yàn)槟憧紤]到城區(qū)肯定要考慮到交通問題， 你有車也沒用，車會不方便 ，道路堵塞什么的，不方便 ” “ （市區(qū)）地鐵什么都很方便的。有時候周末不想開車出去就坐車或者坐 地鐵 ” ? 公共交通因素是一個吸引人的賣點(diǎn)，例如便于周末和家人出游 “ （小區(qū)周邊）肯定要生活設(shè)施便利了，像超市、醫(yī)院什么都要有 ” ? 生活配套齊全是考慮城區(qū)高端公寓的一大要素 房行東方 39 外部：教育配套 ? 非常注重周邊教育、人文環(huán)境對子女成長的影響，教育配套是一個重要的考量指標(biāo) “ 像學(xué)校什么都要有，都要挺方便的 ” “ 中國人是比較 注重教育 的。比如說我現(xiàn)在住的這邊的公寓，不遠(yuǎn)的地方有一個比較好的小學(xué)，非常老的一個小學(xué)，孩子可以比較方便。 …… 你在他小的時候給人一個什么樣的教育環(huán)境對他以后長大都會非常有影響。（如果）周邊有比較好的大學(xué)等教育設(shè)施，孩子就在一個 比較好的學(xué)習(xí)環(huán)境 里面，學(xué)習(xí)或者玩都是很安全的。所以我比較注重教育設(shè)施，就是周圍的學(xué)校環(huán)境 ” 房行東方 40 房行東方 房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺 社區(qū) 房行東方 42 社區(qū)：景觀 ? 對小區(qū)內(nèi)部 景觀并不要求有自然的山水，只要有一定綠化 “ （小區(qū)環(huán)境）是 綠色 的，這樣能讓人心情放松。像那樣山山水水的，可能在郊區(qū)會比較合適，如果在城區(qū)基本就不現(xiàn)實(shí)了 ” “ 我覺得可能跟年齡有關(guān)，比方說那種年齡比較大的，他也許會覺得我住在將軍山每天一打開窗感覺環(huán)境很好，他會感覺非常的好。那么實(shí)際上，對于我來講，如果打開窗戶是 一片綠地就可以了 ” “ 理想的內(nèi)部環(huán)境，應(yīng)該有水，有走進(jìn)大自然的感覺。 人工的 也可以接受，因?yàn)楫吘箺l件有限 ” “ 我看過許多西式別墅的環(huán)境，覺得有點(diǎn)俗，尤其是象那種把小區(qū)門口搞成大的石柱那種，還有那種法式的噴水泉，反過來我覺得給人一種沒有文化的感覺，畢竟中國人沒有這種背景去理解這種柱子的這種噴泉 ” 房行東方 43 社區(qū)：設(shè)施 ? 小區(qū)環(huán)境適合老人間的相互交流 ? 小區(qū)內(nèi)有一些休閑娛樂設(shè)施可供放松身心 “ 我父親喜歡玩，他經(jīng)常自己跑出去，或者是找一個老頭老太太一起出去旅游什么的，喜歡到外面玩。他喜歡 跟人打交道 ，出來跟人聊天什么的 ” ? 考慮到將來可能有三代居的需求，希望小區(qū)內(nèi)部最好提供老年人交流的空間 “ 我要是買一套房子肯定會挑有這種設(shè)施的（指小區(qū)內(nèi)部娛樂休閑設(shè)施）。因?yàn)槲易约阂灿羞@種需求。我并不是說某一種具體器械適合我去玩玩，并不是這樣。而是這種在這種綠樹草地的環(huán)境下可以在 休閑 的時候出來 放松放松 。我不喜歡像現(xiàn)在住的房子一樣，從家里一出來全是樓。上班本來就是很辛苦的 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ”普遍日常工作忙碌，壓力很大，希望小區(qū)內(nèi)部有一個休閑放松的空間 房行東方 44 社區(qū)：會所 ? 希望會所提供簡單商務(wù)會客和運(yùn)動休閑和的場所 ? 會所的設(shè)置不能破壞小區(qū)的清靜 “ 一般的商務(wù)活動 會放在那里（指會所）。因?yàn)樯虅?wù)活動分兩類了，如果是對關(guān)系比較親一點(diǎn)的，就放在家里，如果是一般的，就放在會所 ” ? 會所具備商務(wù)會客功能 “ 我很喜歡運(yùn)動 。我休息的時候我會去健身房。我覺得這是留給自己的。在這一段時間里你把工作放下來，讓自己 不至于因?yàn)槌院葻o度造成很多麻煩 。 …… 比如說禮拜六、禮拜天的時候，這種地方可以 全家去 ，我也可以帶孩子一起鍛煉鍛煉，包括像跑步機(jī)，哪怕在他個子不是很高的情況下，教他打打臺球，都是可以的 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ”由于日常工作壓力大，一般十分注重健康，希望會所為全家人提供鍛煉的場所 “ （會所）對外開放就太雜了，住戶是希望清靜一點(diǎn)的。 …… 因?yàn)?會所是一個公眾地方 ，希望離自己的生活區(qū)有一定的距離 ” ? 會所和生活區(qū)有一定的距離，不破壞生活區(qū)的清靜 房行東方 45 社區(qū)：物業(yè) ? 普遍關(guān)注物業(yè)管理，希望提供管家式服務(wù) ? 物業(yè)管理人員素質(zhì)高，在需要的時候能及時出現(xiàn)并讓人感受到細(xì)心關(guān)懷 ? 希望保持一定的尺度感和距離感，從而獲得舒服感，并不希望保安 /物業(yè)無處不在 “ （物業(yè)）要能提供一種全方位的服務(wù)，維修、服務(wù)這些。比如說我可能鑰匙什么遺失了，物業(yè)能提供這樣的上門服務(wù)。也就是 管家式 的，因?yàn)槟闶歉叨俗≌隙ㄒ紤]這個問題 ” “ （鋒尚國際）它的物管比較好，它的物管有點(diǎn)像管家式的，比如說我打個電話給物管說我家里想買一個盆景之類的東西，大概是什么價位，你幫我看一下，他就可以幫我購買過來了。 …… 我們平時都沒有空 的，不可能為了這些小東西專門跑去買。 …… 雖說它物管費(fèi)比較高，但是我覺得物有所值 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ”由于平時工作繁忙，希望物業(yè)提供管家式服務(wù)，物業(yè)費(fèi)高一些可以接受 “ 物業(yè)要 專業(yè) 一點(diǎn)。就是能讓我感覺到我們是主人，不是他在管我們。有一些小區(qū)里面的物業(yè)對業(yè)主指手畫腳的，我不喜歡 ” ? 物業(yè)人員要專業(yè)、素質(zhì)要高 “ 還有一個我很討厭看到的東西，就是小區(qū)安全做得好的話，它會有很多的攝像頭。這是正常的，我能理解，我也不需要說你裝一個密閉的攝像頭。但是經(jīng)常在很多地方，比如保安的值班室在小區(qū)門的附近，我看它里面有很多的電視墻，就是那種監(jiān)視器，都能看到你出現(xiàn)。我覺得看到這個感覺是很難受的。 …… 我需要監(jiān)控，但是我 要感覺不是監(jiān)控我 的 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ” 注重個人生活的放松和自由，不喜歡被監(jiān)視的感覺 房屋 房行東方 47 房屋：花園 ? 花園并不要求大 ? 比較務(wù)實(shí)，方便清理，希望維護(hù)成本不要太高 “ 我?guī)缀踉趧e的別墅里面沒有看到比較心動的花園，在南京就是帶有花園的別墅，它所謂的房價起價都非常高，它的院子什么的，沒有所謂真正花園，它只是一個草坪或者說是一個面積比較大的草坪，所以我對花園沒有太多的要求 “ “ 你不可能要求開發(fā)商去專門做一個很大的院子給你用，你是要付出很大的代價的 ” “ 另外一個問題是即使它給你圈了一塊地了，你到哪去找適合于你的草坪 的花草來種，你有沒有這么多的時間象一個美國人來用一個割草機(jī)來經(jīng)常割完 ” “ 在中國缺乏一個環(huán)境去讓你做這樣一個花園 ” 房行東方 48 房屋：客廳 ? 最好有兩個客廳，大的用來商務(wù)會客和朋友聚會，小廳作為個人享受和休閑的空間 ? 客廳朝南，面積大，歐式風(fēng)格 “ 客廳大部分就是一個臉面，因?yàn)椴还馐俏易约鹤?，有時候還會來客人，或者是商務(wù)方面的朋友，我自己的 商務(wù)客人 會到我這里來。布什不也請江澤民到他別墅去了嗎，這看什么身份了。樓上的客廳是屬于家人的空間。和會客的客廳分開來 ” ? 理想的情況最好有兩個客廳，其中一個具備商務(wù)會客的功能；由于工作壓力大， “ 中產(chǎn)知識精英 ”注重家庭生活，希望家里有一塊區(qū)域可供放松休息 “ 采光要考慮的就是客廳和廚房?？蛷d一定要是 明廳 ” “ 客廳要朝南， 光線 很重要。平常家里面來人，在客廳里面有很溫馨的感覺 ” ? 客廳采光要好，體現(xiàn)家居的氛圍 “ （客廳）我比較喜歡 歐式風(fēng)格 ，我對歐式風(fēng)格情有獨(dú)鐘。像 小壁爐 ，你的廳一進(jìn)來就有一個小壁爐感覺就是不一樣 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ”接受西化生活方式，有較高品味，鐘情于歐式風(fēng)格及其元素 房行東方 49 房屋：餐廳和廚房 ? 考慮家庭生活：餐廳面積大 ? 注重品牌：廚房電器和設(shè)施一定要品牌好 “ 尤其是喜歡那種廚房和餐廳是一個比較大的空間連在一起的 ” “ 餐廳一定要 大 ，臥室可以小。我喜歡那種 長桌 ，大概可以坐 10幾個人，可供全家人一起吃飯 ” “ 餐廳最好能放一個 歐式的大圓桌 ，最少能坐 10幾個人的樣子 ” ? 餐廳面積要寬敞，可供享受家庭生活 “ （廚房電器）要是三星之類的品牌，雙開門的冰箱。因?yàn)閺N房大嘛，我想用雙開門的冰箱 ” ? “ 中產(chǎn)知識精英 ”一般較年輕，傾向于購買品牌新款產(chǎn)品 房行東方 50 房屋：主臥套房 ? 普遍歡迎主臥帶衣帽間，朝南，衛(wèi)生間帶浴缸 “ 主臥一定要 朝南 ，然后最好