【文章內容簡介】 群，開發(fā)商紛紛推出總價更低的聯(lián)排與雙拼產品，獨棟相對稀缺。 別墅產品類型供應：聯(lián)排、雙拼產品唱主角。 ? 表 5：長沙主要別墅項目產品類型一覽表 指標 項目 所在區(qū)域 總體量 (㎡ ) 建筑類型 聯(lián)排上市時 間 主力面積段 價格 (元 /㎡ ) 碧桂園 〃 山湖城 岳麓區(qū) 482727 聯(lián)排別墅等 232242 3300 卓越 〃 蔚藍海岸 岳麓區(qū) 525555 聯(lián)排別墅等 2023 209237 6500 汀湘十里 岳麓區(qū) 320230 聯(lián)排別墅等 270290 5000 南山 〃 蘇迪亞諾 岳麓區(qū) 328657 聯(lián)排別墅等 206208 5500 山水英倫 岳麓區(qū) 241600 聯(lián)排別墅等 / 5400 迪亞溪谷 岳麓區(qū) 560000 聯(lián)排別墅等 221 5000 托斯卡納 雨花 210000 聯(lián)排別墅等 2023 306404 7500 中新森林海 望城 726004 聯(lián)排別墅等 207270 3500 愿景 〃 山水灣 星沙 563119 聯(lián)排別墅等 170260 4800 御邦 南城 300000 聯(lián)排別墅等 200— 220 5000 早安星城 星沙 1000000 聯(lián)排別墅等 220—— 240 4500 陽光 100 岳麓區(qū) 1000000 聯(lián)排別墅等 200— 250 未定 比華利山 南城 500000 聯(lián)排別墅等 240— 280 5300 目前聯(lián)排別墅主體價格波動于 40007000元 /平米左右，面積在 200270平米之間。 2023年長沙市預計上市別墅供應以聯(lián)排為主，疊加為輔。 指標 項目 區(qū)域 總體量 (㎡ ) 09— 10年產品構成 目前進度 金科 〃 東方大院 望城 420230 聯(lián)排、雙拼 市內形象展示廳已開放 —— 百聯(lián)東方廣場北廣場 盈峰翠邸 望城 690000 聯(lián)排、小高層 別墅主題結構已經封頂 西岸麓港 岳麓區(qū) 450000 聯(lián)排、洋房、小高 層 / 國會山官邸 暮云 588448 聯(lián)排、洋房 即將上市 沙河世紀城 開福區(qū) 1500000 聯(lián)排、疊加、洋房、 小高層 / 指標 項目 花園面積 (㎡ ) 買 /送 是否有產權 碧桂園 〃 山湖城 200 送 無 卓越 〃 蔚藍海岸 80200 送 無 南山 〃 蘇迪亞諾 3040 送 無 鵬基諾亞山林 60150 送 無 迪亞溪谷 80200 送 無 托斯卡納 50100 送 無 中新森林海 2040 送 無 愿景 〃 山水灣 50130 送 無 花園面積分布26%26%48%5 0 以內 50100 1 0 0 以上大花園產品成為主力供應產品。 別墅產品：以大面積花園贈送成為市場主流。 20232023年上半年，在歷經淡市下的一次次碰壁之后，開發(fā)商普遍放低心態(tài)，逐漸認識到充分的、高品質感的園林展示，對實現(xiàn)別墅產品的順利去化起到關鍵性的推動作用。 開發(fā)策略：以務實心態(tài)做好營銷展示。 ?案例一：卓越麓山別墅 作為香格里麓山別墅二期地塊，本項目自然景觀極佳，開發(fā)方為國內一線品牌開發(fā)商，可謂坐享天時地利。然 08年下半年入市，意向客戶寥寥無幾，市場反響冷至冰點。業(yè)內人士驚詫之余，普遍認為無充足的園林展示、現(xiàn)場工地形象不佳是其推售失敗的主因。該項目目前正大力推進園林展示工程建設，除每月發(fā)布一兩次短信，其余推廣工作均計劃在園林展示工程完成后蓄勢爆發(fā)。 ?案例二：好望谷 好望角入市以來，銷售一直較為理想。這一方面歸功其卓有成效的宣傳策略與活動造勢，另一方面也歸功其良好的園林展示效果，為成功銷售進行了實實在在的鋪墊。 本章小結： 長沙別墅開發(fā)從 “ 四面開花 ” 逐步集中至麓南、麓北、南城三大板塊；其他板塊競爭相對較好； 別墅產品類型供應以聯(lián)排、疊拼產品為主，獨棟供應相對較少； 目前聯(lián)排別墅主體價格波動于 40007000元 /平米左右，面積在 200270平米之間； 大面積花園贈送成為別墅市場主流； 各個項目以務實心態(tài)做好營銷展示，通過園林實景等促進銷售。 ?別墅市場基本情況 ?別墅市場分類與特征 ?區(qū)域競爭分析 ?客戶分析 依據別墅與中心城區(qū)的距離，長沙別墅可以分為城市別墅、近郊別墅和遠郊別墅三類； 距離越遠，交通、教育、醫(yī)療和生活配套愈不完善，城市特征愈不明顯 —— 別墅的 城市價值 越低。 遠郊別墅 城市別墅 近郊別墅 中心城區(qū) 距離 別墅類型 城市價值 置業(yè)用途 市場突破點 典型項目 城市別墅 距離中心城區(qū)最近，生活配套完善，城市價值最高。 主要為第一居所使用 以城市價值作為市場突破點，以高容積率別墅產品實現(xiàn)利潤最大化。 萬科 西街庭院 近郊別墅 位于城市近郊，生活配套較為完善，交通便利，城市價值中等。 主要為第一居所使用 區(qū)域價值 /產品價值 托斯卡納、美洲故事等 遠郊別墅 位于城市遠郊，交通一般，配套極不完善，城市價值最低。 主要為第二或第三居所使用。 不同類型，市場突破點有所不同。 中新森林海、南山蘇迪亞諾等 別墅分類分析： 萬科 西街庭院 托斯卡納 美洲故事 依據所處的區(qū)域，本項目為城市遠郊別墅類型； 為給本項目提供明確的營銷競爭方向，需要對城市遠郊型別墅做進一步的深入分析。 城市遠郊型別墅的深入思考： ① 經濟型別墅； 產品價值和資源價值均相對較低； ②奢華型別墅； 資源價值一般，但自身產品價值較高； ③資源型別墅； 資源價值較高，主要是自然資源；而且產品自身價值也較高。 弱 一般 強 一般 強 產品價值 資源價值 ① 經濟型別墅 ② 奢華型別墅 ③ 資源型別墅 暫無 經濟型別墅： 如中新森林海、碧桂園 山湖城等。 本案 一期 二期 總規(guī)劃圖 占地面積： 1089畝 建筑面積： 100萬平方米（一期 32萬平方米；二期 68萬平方米） 物業(yè)類型：退臺洋房、小高層；聯(lián)排及雙拼別墅 項目地址：雷鋒大道北段 案例：中新 森林海 目前聯(lián)排的銷售均價約 3500元 /平米，聯(lián)排的面積區(qū)間為 220280平米，總價在 70100萬。 目前整體銷售情況較為一般，月銷售套數(shù)約 58套左右。 客戶來源：區(qū)域性特征不明顯，基本為全城置業(yè)。 小結： 該類型項目一般自身無突出資源優(yōu)勢，如景觀資源等，開發(fā)商企業(yè)品牌相對一般，市場號召力有限； 以價格戰(zhàn)為主，價格一般不高，項目彼此差異性不明顯，通過性價比作為銷售突破口。 奢華型別墅： 如和黃 盈峰翠邸、保利閬峰云墅等。 案例：盈峰翠邸 首批推售區(qū)域 基本情況 項目名稱 盈峰翠邸 項目位置 長沙市金星北路四段 229號（望城 ） 開 發(fā) 商 和記黃埔地產（長沙望 城）有限公司 建筑設計 / 物業(yè)管理 和記黃埔物業(yè) 代理銷售 自銷 建筑形態(tài) 雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋 房 售樓電話 07318588888 占地面積 835畝 建筑面積 68萬㎡ 容 積 率 戶型面積（一期） 聯(lián)排 200240㎡ ；疊拼：106150 已推總量 3萬左右（ 100套） 銷售均價 預計 50005500元 /㎡ 銷售率 / 預計上市量 34萬㎡ 規(guī)劃總戶數(shù) 4225戶（一期第一期規(guī)劃逾 500套雙拼，聯(lián)排及疊加戶型 ） 在售 一期一批 開盤時間 2023年 7月下旬 交房時間 2023年 12月 項目動態(tài) ?2023年 3月 14日，市內展銷中心于河西通程商業(yè)廣場開幕。 ?2023年 9月 4日在長沙喜來登酒店舉行新聞發(fā)布會 ，確認項目案名”盈峰翠邸“ ?盈峰翠邸 星級生活典范之旅 2023年 3月 2829日在瀟湘華天大酒店舉辦，開始辦理 VIP購房卡。 ?5月底現(xiàn)場營銷中心與樣板房開放；目前認籌 3萬抵 6萬，預計 7月中下旬開盤銷售。 結論： 該類型項目自身無突出資源優(yōu)勢，開發(fā)商開發(fā)經驗非常豐富，經濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高； 無論是現(xiàn)場包裝、會所以及相關推廣活動等，都強調項目的高形象、高品牌印象； 市場突破點主要是兩個：產品本身和開發(fā)商企業(yè)品牌； 目前和黃項目的客戶積累情況并不理想，整體價格和銷售壓力均較大。 資源型別墅： 如本項目隔壁的綠城青竹園等。 總平圖 ○ 南區(qū)（規(guī)劃中） 北區(qū) 臨風苑已售 攬秀苑已售 聽泉苑 未開 枕云苑 未開 項目名稱 綠城青竹園 項目位置 開福區(qū)青竹湖高爾夫球場旁 開 發(fā) 商 湖南綠城投資置業(yè)有限 公司 建筑設計 美國道林建筑與城市規(guī)劃設計 集團 物業(yè)管理 綠城物業(yè)管理公司 代理銷售 自銷 建筑形態(tài) 別墅（純獨棟） 售樓電話 0731 4871222 占地面積 1000畝 建筑面積 約 14萬㎡ 容 積 率 戶型面積 4001200㎡ （ 40余種戶型） 已推總量 78萬㎡ 銷售均價 /㎡ 銷售率 80% 上市量 2萬㎡ 規(guī)劃總戶數(shù) 286 戶 在售 棲霞苑 開盤時間 一期： 2023年 6月 18日 二期： 2023年 3月 30日 交房時間 一期 二期分批交房 基本情況 ? 青竹園主推產品為 400— 600㎡ 的中獨棟產品；另有部分 800— 1000㎡ 大獨棟 產品。 ? 青竹園 07年 7月到 08年 2月，價格從 8000元 / ㎡ 拉升到 14000元 / ㎡ ，采取低開高走的營銷策略，每月的銷售量在 8— 10套，銷售尚可。 3月份漲至 16000元 / ㎡ ，價格達到峰值 ，其后一直保持此價格，但走量艱難。 ? 09年別墅市場