南京某大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-16 11:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地理情況“百盛大廈”項(xiàng)目位于南京市中央路與馬家街交匯處，占地5250㎡，總建筑面積39788㎡。項(xiàng)目東依南京市最大湖泊——玄武湖，北通南京市最大門(mén)戶——中央門(mén)，南臨湖南路商業(yè)圈，地理?xiàng)l件非常優(yōu)越。項(xiàng)目周邊交通條件良好。中央路，雙向六車(chē)道，北可至中央門(mén)，南可達(dá)新街口，是南京的商業(yè)主軸線。湖南路，雙向四車(chē)道，東抵玄武湖，西達(dá)山西路廣場(chǎng)，是南京最富盛名的商業(yè)街區(qū)。新模范馬路，雙向八車(chē)道，東連玄武湖湖底隧道，西至南京河西新區(qū)，是南京主要東西向交通線之一。配套情況 項(xiàng)目周邊交通、衛(wèi)生、學(xué)區(qū)條件較好，生活、商業(yè)配套設(shè)施齊備。 該項(xiàng)目周邊的交通線路多達(dá)17條，可通南京市其它各區(qū)。項(xiàng)目周邊有鼓樓醫(yī)院等大中型醫(yī)療機(jī)構(gòu)4所，普通衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)十?dāng)?shù)家。有南京醫(yī)科大學(xué)，南京東南大學(xué)等高校6座，中小學(xué)、幼兒園7座。項(xiàng)目周邊超市、酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施充足，大型商場(chǎng)、商業(yè)門(mén)點(diǎn)、銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)林立。 （詳細(xì)情況請(qǐng)參閱附錄） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相對(duì)較少，主要有：住宅項(xiàng)目，藍(lán)山國(guó)際公寓、匯林綠洲、金陵大公館、時(shí)尚空間；商業(yè)項(xiàng)目，海德大廈、銀河國(guó)際廣場(chǎng)；寫(xiě)字樓項(xiàng)目，城市先鋒、一空間等。從調(diào)研情況看，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要集中在黑龍江路一線，以中高檔樓盤(pán)為主，改地區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)均超過(guò)了7000元/㎡，有沖8000元/㎡的趨勢(shì)。這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期都較短，這一方面是因?yàn)轶w量有限，但另一方面也反映出該地段的項(xiàng)目的市場(chǎng)去化較快，市場(chǎng)運(yùn)作良好。該區(qū)樓盤(pán)的戶型以中小戶型為主，一般在50㎡—150㎡之間，這在很大程度上降低了住宅的總價(jià)，加速了市場(chǎng)去化。另外，良好環(huán)境和配套也是該區(qū)住宅保持良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的原因之一。目前，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，但是市場(chǎng)前景較為看好。商鋪均價(jià)在3萬(wàn)元/㎡左右，寫(xiě)字樓、商住樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售也比較火熱。（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體情況請(qǐng)參閱附錄）周邊二手房市場(chǎng)從調(diào)查情況看，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊二手房市場(chǎng)比較活躍。由于地處老城區(qū)，故這些二手房的建造年代一般都在90—95年，但是普遍均價(jià)都在5500——6000元/㎡。黑龍江路附近二手房房?jī)r(jià)在5000——6500元/㎡。該地區(qū)的房?jī)r(jià)受建造期限的影響較大，主要原因是該地區(qū)在售樓盤(pán)較多，檔次較高，賣(mài)方之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，這也對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。模范馬路附近二手房?jī)r(jià)格在5100——6100元/㎡。湖南路二手房盡管多數(shù)建筑年代較早，但是價(jià)格普遍高于6000元/㎡，有的沿街的門(mén)面房甚至有從7000元/㎡的趨勢(shì)，可見(jiàn)房屋的商業(yè)潛力還是決定湖南路商圈房?jī)r(jià)的主要因素。本項(xiàng)目周邊街道的二手房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定，集中在5500——6000元/㎡，這對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)有較好的借鑒作用。 （詳細(xì)情況請(qǐng)參閱附錄）二、SWOT分析優(yōu)勢(shì) （1）區(qū)位條件優(yōu)異“百盛大廈”項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。該項(xiàng)目地處中央路與馬家街交匯處，屬南京市鼓樓區(qū)的中心區(qū)，該區(qū)域正是南京市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心。項(xiàng)目緊臨中央路和模范馬路這兩條南京市主干道，又是南京地鐵一線的沿線，且從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)的公交線路多達(dá)17條，出行非常方便。同時(shí)“百盛大廈”項(xiàng)目又處于南京商業(yè)主軸新街口——湖南路一線，該地區(qū)集中了南京主要的商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)，配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃郁。另外，該區(qū)域是南京市老城區(qū)所在，也是南京市的主要學(xué)區(qū)，該區(qū)文教、衛(wèi)生、生活、休閑娛樂(lè)配套一應(yīng)俱全，是當(dāng)前“白領(lǐng)”一族首選的生活居所。（2）雙景 + 地鐵“百盛大廈”項(xiàng)目建成后，東面自八層以上的住宅業(yè)主就可以足不出戶欣賞到玄武湖——紫金山“雙景”。這是本項(xiàng)目區(qū)別于其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特有的優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)必將會(huì)是“百盛大廈”項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力賣(mài)點(diǎn)之一。同時(shí)，明年地鐵一線的順利通車(chē)將有效改善中央路的交通狀況，這必將大大提升本項(xiàng)目的“含金量”，成為本項(xiàng)目又一有力賣(mài)點(diǎn)。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少“百盛大廈”項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，在售住宅項(xiàng)目中，“匯林綠洲”和“自由空間”已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，目前只剩尾盤(pán)；“藍(lán)山國(guó)際公寓”與“金陵大公館”雖然才開(kāi)始開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但是由于受到開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響，階段上市的體量有限，尚在市場(chǎng)承受能力的范圍內(nèi)。商業(yè)項(xiàng)目中，“德基大廈”在短時(shí)間內(nèi)順利完成一期銷(xiāo)售，目前已經(jīng)開(kāi)始二期銷(xiāo)售?！般y河國(guó)際廣場(chǎng)”即將開(kāi)盤(pán)，㎡，預(yù)計(jì)也將會(huì)在短期內(nèi)被市場(chǎng)消化。“百盛大廈”項(xiàng)目周邊商住寫(xiě)字樓項(xiàng)目也不多，“城市先鋒”今年四月開(kāi)盤(pán)，目前660套商住房中，僅剩4套還在銷(xiāo)售。云南路的“一 空間”自今年7月開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售情況良好。（4）市場(chǎng)潛力大“百盛大廈”項(xiàng)目地處南京鼓樓區(qū)的中心地帶，該地區(qū)可謂是南京市中心的中心，故由于牽涉面較大，舊城改造工作不能得以大規(guī)模的開(kāi)展，但是也因此在該地區(qū)積聚了一定的市場(chǎng)需求。調(diào)查顯示，“百盛大廈”項(xiàng)目周邊不論是住宅項(xiàng)目，還
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