南京某大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 11:43本頁(yè)面
【正文】 要采用的是資金和土地雙緊縮手段，從源頭上限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的一哄而上；同時(shí)國(guó)家還利用調(diào)整按揭條件的方法，從消費(fèi)終端抑制過(guò)熱需求，防范惡意抄作?？墒?，近年來(lái)飛速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻因此面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在不少中小開(kāi)發(fā)商突然間就感到來(lái)自資金和市場(chǎng)的雙重壓力，在他們眼中房地產(chǎn)業(yè)幾乎是在一夜間從高利潤(rùn)行業(yè)變?yōu)楦唢L(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。隨之而來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度開(kāi)始減慢，有些地區(qū)甚至已經(jīng)開(kāi)始回落。是選擇高銷售價(jià)格，還是選擇短銷售周期，這已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商們必須直面的選擇。同樣對(duì)于“百盛大廈”項(xiàng)目，我們也必須作出慎重的選擇。（2）南京樓市開(kāi)始出現(xiàn)衰退跡象南京房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年年初開(kāi)始增長(zhǎng)幅度明顯遜于去年同期。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，歸結(jié)起來(lái)大致有四：第一，拆遷速度放緩，剛性需求下降。第二，開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。第三，炒樓風(fēng)氣太盛，房?jī)r(jià)虛浮，抑制需求。第四，項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，造成消費(fèi)者不滿。據(jù)權(quán)威報(bào)告顯示，今年17月份南京市商品住宅銷售均價(jià)為4069元/㎡，%，月上漲不足1%，房?jī)r(jià)的漲幅明顯趨緩，已有個(gè)別項(xiàng)目的均價(jià)出現(xiàn)了小幅回落。（3）產(chǎn)品問(wèn)題本項(xiàng)目的產(chǎn)品缺陷也比較大。第一，容積率過(guò)高，影響業(yè)主生活質(zhì)量。第二，缺乏小區(qū)規(guī)劃。第三，商住項(xiàng)目帶來(lái)的生活不便。產(chǎn)品問(wèn)題都是比較難克服的，但是如果在產(chǎn)品策劃階段不做針對(duì)性的解決方案，那幺一定會(huì)對(duì)后期的銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。（4）沿街項(xiàng)目易受污染同樣作為沿街項(xiàng)目，而且是沿中央路這一主干道的項(xiàng)目，業(yè)主一定會(huì)受到噪音、廢氣、粉塵等污染的侵?jǐn)_。這就需要在設(shè)計(jì)、建造及裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的探求，努力克服這一弊端。（5）存在價(jià)格抗性盡管該地區(qū)市場(chǎng)潛力巨大，商品房?jī)r(jià)格仍有上升空間。但是，相對(duì)南京市其它板塊、地區(qū)的樓盤(pán)而言，該地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，畢竟南京市商品房住宅均價(jià)剛剛突破4000元/㎡。這勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者的價(jià)格抗性。（6）南京國(guó)際廣場(chǎng)的影響南京國(guó)際廣場(chǎng)，緊鄰“百盛大廈”項(xiàng)目的又一大型高層商住項(xiàng)目，和“百盛大廈”具有相同的物業(yè)形態(tài)，享有同等的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是該項(xiàng)目的體量比“百盛大廈”要大的多，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)37萬(wàn)㎡，總占地面積約32000㎡。該項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)動(dòng)工，但是還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷售。目前，處項(xiàng)目基本情況外，銷售價(jià)格、銷售形式等信息尚不得知。但是可以肯定的是，該項(xiàng)目必然是“百盛項(xiàng)目”最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位主旨必須樹(shù)立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，創(chuàng)造舒適、方便、親和、安樂(lè)的施展人生才華的居住環(huán)境，充分滿足現(xiàn)代人多樣化和生活品味多元化等多方面的需求，使人們產(chǎn)生一種歸宿感和自豪感。朝向一方面，由于項(xiàng)目東面有“雙景”，而西面又可眺望長(zhǎng)江。另一方面，該項(xiàng)目一定是“塔樓”建筑，故倘若南北朝向，必然會(huì)影響北面住宅采光。故建議采用東西朝向。戶型根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況該地區(qū)住宅項(xiàng)目中50㎡—130㎡的戶型市場(chǎng)去化較快；超過(guò)150㎡的住宅空間浪費(fèi)較大，且總價(jià)較高。但是從住宅功能劃分的角度考慮80㎡以下的住宅會(huì)存在功能不全的缺陷。故建議住宅面積在80㎡——130㎡。價(jià)格據(jù)調(diào)查，目前項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目均價(jià)普遍在7000元/㎡以上，并且開(kāi)始沖擊8000元/㎡。而商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)也在3萬(wàn)元/㎡左右，并且有上攻的趨勢(shì)。故建議住宅銷售價(jià)格為8300元/㎡——9800元/㎡，突破萬(wàn)元銷售壓力較大。商鋪均價(jià)3萬(wàn)元/㎡——㎡。功能功能可分為住宅功能和項(xiàng)目功能。由于商住項(xiàng)目沒(méi)有管道煤氣，所以一定要為業(yè)主提供相應(yīng)的烹調(diào)設(shè)備。另外，由于商住項(xiàng)目人員混雜，建議采取住宅區(qū)和辦公區(qū)分樓層銷售，在銷售過(guò)程中可做適當(dāng)調(diào)整。小區(qū)配套力求“以人為本”。雖然本項(xiàng)目可以說(shuō)并不具備小區(qū)配套，但是為了業(yè)主們的工作、生活，建議在商鋪建設(shè)及銷售時(shí)，不只單純商品貿(mào)易，還可以考慮對(duì)餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等商業(yè)。物業(yè)管理商住項(xiàng)目的物業(yè)管理比較復(fù)雜，需要聘請(qǐng)一只專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理。四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（STP分析）市場(chǎng)細(xì)分 從消費(fèi)群的組成上來(lái)看，年輕消費(fèi)者占到了購(gòu)房人群的絕大部分，是購(gòu)房的主力軍。而中老年消費(fèi)者僅占購(gòu)房人群的三分之一。從購(gòu)房者的學(xué)力看，中高等學(xué)歷的消費(fèi)者占到絕大多數(shù)，初中及本科以上的消費(fèi)者的購(gòu)房欲望不是很強(qiáng)烈。從購(gòu)房者的家庭結(jié)構(gòu)看，主要以三口及三口以上家庭的消費(fèi)者居多，單身消費(fèi)者購(gòu)房的可能性較小。從購(gòu)房家庭年收入情況看，年收入在1萬(wàn)——5萬(wàn)之間的家庭購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，占購(gòu)房人群的半數(shù)以上。而年收入在5萬(wàn)以上的家庭對(duì)購(gòu)房的需求不是很強(qiáng)。目標(biāo)市場(chǎng)選擇根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)分析，“百盛大廈”項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該選定在25——35歲之間，具有中高等文化，年收入在3萬(wàn)元左右的三口只家為宜。市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目應(yīng)定位成：鼓樓中心區(qū)具有絕佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)的標(biāo)志性高檔商住項(xiàng)目
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