【正文】 發(fā)中心醫(yī)療保健、溫泉桑拿、室內(nèi)雙水游泳池等綜合服務，提高住戶生活品質(zhì)。其二層建筑面積有近800㎡，分為健身操室、運動器械室、乒乓球室、茶吧等商業(yè)配套商業(yè)體量約7500㎡位于菜園壩大橋南橋頭（原蘇家壩油庫地塊）將修建約20萬㎡的商業(yè)物業(yè)， 第一大道：位于海棠曉月B區(qū)，北臨南濱路，西臨海棠大道。本身已經(jīng)形成的南濱路餐飲街臨江約150米的南濱餐飲街“酒吧一條街”等商業(yè)形態(tài)該案商業(yè)形態(tài)為底商，分布在小區(qū)外圍，商業(yè)部分暫時沒有推出除以商業(yè)步行街或特色商業(yè)街為主以外，在大社區(qū)個大小組團都分布了滿足業(yè)主基本生活需求的底商在南濱路現(xiàn)有商業(yè)態(tài)勢的氛圍帶動下，現(xiàn)入住商業(yè)還是以餐飲為主，今后會形成餐飲、娛樂、商場、超市、購物為一體的商業(yè)街該案商業(yè)主要集中在二期的入口處兩旁的臨街面商業(yè)體量在4000㎡左右，其形態(tài)表現(xiàn)為臨主干道商業(yè)為三層約（3000㎡），入口兩旁為底商約（1000㎡），業(yè)態(tài)分布有超市、金融、辦公、生活便利店等多種形式。表四：競比項目競比子項中天陽光美地學府大道69號華宇江南楓庭配套設施生活配套長約100米的異國風情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽光曬場；獨特的下沉式會所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級幼兒園景德幼兒園進駐。20余個景觀通廊和主題景觀公園、多功能運動休閑廣場等，以及小區(qū)自建幼兒園。內(nèi)部配有幼稚園﹑兒童天地。會所及休閑服務配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設施及其它常規(guī)服務，配置熱風情游泳池，無太多特色。設立了風格獨特的小區(qū)內(nèi)部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風景線，同時配有會所、。設立羽毛球場。商業(yè)配套商業(yè)體量約3萬㎡1500㎡200㎡商業(yè)形態(tài)規(guī)劃為長約100米的異國風情商業(yè)街，具體業(yè)態(tài)未定，有待于自然形成。一期一組團：位于小高層底商一期二組團：獨立梯式步小型商業(yè)沿街規(guī)劃為兩層商業(yè)位于臨街面，未做明確定位，待于自然形成。小結(jié)：1. 就配套設施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內(nèi)的服務項目也可以說是應有皆有，但是對于會所的經(jīng)營還沒有比較理想的個案。2. 商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個案。樓盤規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬人以上。而較為特殊的是，處于快速主干道學府大道區(qū)域的樓盤商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡7500㎡。3. 物業(yè)管理：物管收費變動不大；㎡月；－㎡月；聘請深圳專業(yè)物業(yè)管理公司的樓盤較多，而且多為顧問形式，同時這也成了樓盤銷售時的一大賣點。另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來管理，如陽光華庭聘請洋士達，而融僑半島則請了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實行封閉式智能化管理；在個性服務上沒有十分明顯的亮點。(五)、去化分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地溯源居營銷分析價格策略2003年12月，一期開盤時，以套內(nèi)均價2200元的低價入市，隨著項目的旺銷及知名度的上升，房價一路飆升，現(xiàn)二期格萊美花園起價套內(nèi)2900/㎡，均價套內(nèi)3200/㎡，全江景板式小高層最高價達到套內(nèi)5600/㎡，具了解，開發(fā)商將在近期將價格進一步抬高。項目自開盤以來，一直以高姿態(tài)的形象出現(xiàn)，其價格也位于南岸區(qū)榜首，三期價格為套內(nèi)3260㎡4880元/㎡。未定。項目于2002年10月開盤，平層均價套內(nèi)3400元/㎡；躍層均價套內(nèi)3600元/㎡；銷售情況銷售率達到70%三期50%未銷售。售罄暢銷戶型76100㎡左右的兩室一廳和小三房由于低總價、及實用等原因，銷售良好。120㎡130㎡的三房，由于總價較低，功能比較實用，江景資源也具優(yōu)勢，因此銷售比較良好；未定。售罄滯銷戶型139㎡163㎡的江景戶型由于面積較大，單價較高，銷售相對滯后。152㎡156㎡的錯層四房，由于總價相對三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷售相對滯后。未銷售。表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海營銷分析價格策略2002年開盤時以1700元/㎡的底銷售，之后隨行就市，現(xiàn)單價范圍在套內(nèi)27003100元/㎡。未確定。預計聯(lián)排別墅套內(nèi)均價4500元/㎡。獨立別墅套內(nèi)均價8000元/㎡。未確定。預計花園洋房套內(nèi)均價3000元/㎡；聯(lián)排別墅總價在90150萬價位之間。未確定。預計高過南嶺雅舍聯(lián)排別墅的單價。銷售情況前期推出部分銷售率達到95%。未銷售未銷售。未銷售。暢銷戶型80㎡110㎡未銷售未銷售。未銷售。滯銷戶型約100㎡的三房，由于戶型較差，景觀也較差，因此尚未銷罄。未銷售未銷售未銷售表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭營銷分析價格策略起價2740 均價2880最高價3230樓層差價1020均價3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價4100 均價5000最高價7000縱向差價100橫向差價300起價2600 均價3000最高價3900樓層差價：1530銷售情況銷售率100%銷售率90%銷售率26%80%暢銷戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢明顯，戶型、面積、總價合理，從該案的小區(qū)配套看來提升了該案的性價比，周邊品牌房產(chǎn)對其也起到了很好的拉動作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標準層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價的影響70㎡110㎡滯銷戶型123㎡131㎡首總價與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競比項目競比子項中天陽光美地學府大道69號江南華宇楓庭營銷分析價格策略單價范圍在套內(nèi)33004400元/㎡，景觀是決定價格的主要因素。起價2480 均價2800起價3000 均價3300每上一層加2030銷售情況首推部分銷售70%左右（首推114套）一期一組團：銷售率95%一期二組團：未推出總體銷售率67%暢銷戶型景觀決定銷售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。一期一組團：55㎡69㎡2室2廳、84㎡93㎡3室2廳戶型面積控制合理、適用性強，獨特的建筑規(guī)劃、建筑形態(tài)、原始的生態(tài)環(huán)境、較為齊全的攝取配套等諸多因素構(gòu)成了該案，迅速的銷售38㎡50㎡1室1廳51㎡69㎡2室2廳85㎡101㎡3室2廳在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢，同時在學校的旁邊也吸引了一部分投資者滯銷戶型受面積景觀不大，景觀較差的戶型相對滯銷。105㎡130㎡3室2廳、4室2廳戶型的面積過大，總價過高，選擇此類戶型的客戶必然對于良好的居住環(huán)境有很高的要求小結(jié)：1. ，將南岸區(qū)目前房價從套內(nèi)2380元/㎡7000元/㎡不等，但市場主力均范圍仍然穩(wěn)步的保持在套內(nèi)面積2800元/㎡3300元/㎡；2. 在南岸區(qū)域，由于獨特的區(qū)域性質(zhì)，除南濱路沿線江景資源較好的部分價格較為領先外，其它區(qū)域價格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，通過準確的產(chǎn)品定位，反倒能成為高價的樓盤，如中天陽光美地、競地溯源居。3. 通過我們對各案的深入分析，目前市場上還是以適用性、功能性較強的戶型較為俏銷，具體的套內(nèi)戶型面積為：60㎡80㎡的二室二廳、90㎡105㎡三室二廳、120㎡130㎡四室二廳；4. 各案銷售狀況較為平穩(wěn)，大戶型因為絕大多數(shù)都選擇景觀資源較好的面，因此單價及總價都較高，相對銷售緩慢；5. 在某些景觀差異性較大的社區(qū)（如中天陽光美地），戶型面積及價格已不是影響銷售的主要因素，景觀占有率反而成了購房選擇戶型的主要因素，可見人們對景觀的渴求度越來越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷售的主要因素，開發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢也無濟于事，如華宇江南楓庭和陽光華庭三期。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢，高層也能賣個好價錢，如駿逸天下。這些將成為我們項目開發(fā)的前車之鑒；(六)、目標客戶群分析表一：競比項目競比子項目美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地溯源居目標客戶群客戶構(gòu)成公務員、年青白領、大中型企事業(yè)單位領導、私營企業(yè)主政府官員、私營企業(yè)主、個體經(jīng)營者、中產(chǎn)階層。城市精英、生活隱士（前期預判）私營企業(yè)主、大中型企事業(yè)單位中高層、公務員、其它中產(chǎn)階層客戶區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)主要集中在渝中、南岸、九龍坡前期預判為全市。由于項目推出時的唯一性，目標客戶群輻射全市。表二：競比項目競比子項目回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海目標客戶群客戶構(gòu)成前期為附近居民及想改善住房條件者，附近大中院校教職工及開發(fā)單位職工，后期隨著項目品質(zhì)的打造及價格的攀高，逐漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）表三：競比項目競比子項目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭目標客戶群客戶構(gòu)成收入較為穩(wěn)定公務員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營企業(yè)主，個體經(jīng)營戶公司白領、工薪階層、 公 務 員、私營企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領，收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競比項目競比子項目中天陽光美地學府大道69號華宇江南楓庭目標客戶群客戶構(gòu)成白領、金領、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個體經(jīng)營戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、事業(yè)小有成就的個體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結(jié)：1. 價格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購買的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對弱化，價格和景觀是影響人們購買的主要因素，景觀主導產(chǎn)品，兩者共同決定價格，價格決定目標客戶群。不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價格（單價、總價）趨同，其目標客戶群存在諸多的共性；2. 由于南岸區(qū)所獨具的區(qū)域、景觀優(yōu)勢，及主城其它各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)的趨勢所致，南岸區(qū)樓盤的目標客戶群分布區(qū)域皆存豐共性：以南岸區(qū)、渝中區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域（稀缺性產(chǎn)品除外）。四、本案產(chǎn)品策略建議（一）、土地STOW分析l 優(yōu)勢1. 地處學府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊之一——江南大學城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學和巴蜀中學，書香氣十足；2. 地處南岸區(qū)新的開發(fā)熱點區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3. 緊鄰學府大道，道路四通八達，能與主城各區(qū)快捷切換；4. 規(guī)劃中輕軌三號將從此經(jīng)過；5. 背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6. 擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；7. 開發(fā)商為重慶知名企業(yè)，形象好，實力雄厚，并有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；l 劣勢1. 東部地塊控高；2. 未來道路及堡坎對大社區(qū)造成的天然分隔；3. 過多堡坎帶來的采光及通風影響；4. 地塊進深較深，帶來的建筑相互遮擋關系；l 機會1. 學府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；2. 區(qū)域可用土地資源不多，本項目的進入，搶占市場份額；l 威脅1. 區(qū)域自然景觀資源非常豐富，同質(zhì)化加劇，學府大道69號、回龍灣、美堤雅城等大盤各具特色；2. 目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；3. 地塊內(nèi)工業(yè)建筑、企業(yè)過多，會給拆遷工作帶來不可預見的阻礙；（二）、關于整體社區(qū)構(gòu)想前言：社區(qū)，是人類活動中一個重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達的今天，人們對社區(qū)的需求日益多元化。是運動社區(qū)？是健康社區(qū)？是文娛社區(qū)？是生態(tài)環(huán)保社區(qū)？還是別的具有文化主題的社區(qū)……這些路都有可能走得通，著眼的關鍵我是需要發(fā)現(xiàn)我們要走的路是趨同？還是差異？是跟隨？還是主導？？??！設計指導思想l 盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關地理特征；l 整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡可能地體驗自然山水風貌；l 建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；l 對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；l 建筑將以同該區(qū)域地產(chǎn)項目差異化的風格表現(xiàn)；l 景觀資源指導社區(qū)定位；l 對住宅定位的考量，以樹立市場品牌為核心，兼顧市場化；l 對商業(yè)的考量，有鑒于目前區(qū)域現(xiàn)狀