昆明某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 21:34本頁(yè)面
【正文】 設(shè)施。大范圍內(nèi)依靠呈貢縣城的現(xiàn)有配套和大學(xué)城的建設(shè)。價(jià)格及銷售項(xiàng)目2008年6月開盤，容積率:，綠化率:%，占地面積:，規(guī)劃戶數(shù):444戶，目前價(jià)格區(qū)間3000——4500元；已售完。主要購(gòu)買對(duì)象為投資人士及在市政府工作的人員?；萏m園住宅小區(qū)?；厩闆r：惠蘭園小區(qū)規(guī)劃總建筑面積704000平米，占地面積 219011平米，現(xiàn)房戶型面積在120平方米至140平方米之間，建成后將可容納近3000戶居民，上萬人口居住。該樓盤建設(shè)規(guī)?？胺Q當(dāng)前呈貢之最，建筑形態(tài)全部為新型高尚的小高層、高層住宅，小區(qū)地勢(shì)呈坡地特征，社區(qū)規(guī)劃走的是“高綠化率、低建筑密度”，生態(tài)居家和因地制宜的路線，綠地率45%。開發(fā)商為昆明春融房地產(chǎn)開發(fā)公司位置及周遍配套該樓盤位置十分優(yōu)越，處于新規(guī)劃的呈貢新城吳家營(yíng)中心片區(qū)（該片區(qū)功能定位為昆明新的行政文化中心和商務(wù)中心，21世紀(jì)昆明東部新城國(guó)際性城市形象集中體現(xiàn)區(qū)，生態(tài)居住區(qū)），緊鄰新的市政府辦公區(qū)，小區(qū)四周交通便利。目前周邊1000米內(nèi)目前無基本配套設(shè)施。大范圍內(nèi)依靠呈貢縣城的現(xiàn)有配套和大學(xué)城的建設(shè)。價(jià)格及銷售2008年3月11日開盤，其中 2007年10月 2008年03月11日 ㎡ ，2008年03月11日 至今 ㎡，目前售價(jià)4500元/平方米。主要購(gòu)買群體為呈貢縣本地人員和未來在市政府上班的工作人員。目前已基本完成入住。本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)客戶研究和市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)特征： 昆明市政府的搬遷，將帶來大量的政府工作人員和來新城就業(yè)的人員，目標(biāo)市場(chǎng)客戶層次廣泛。確定目標(biāo)客戶客戶主體：建議主要定位為在新城區(qū)域內(nèi)工作的公務(wù)人員；客戶輔助體：其他收入較高的群體。主要賣點(diǎn)：龍頭山，三臺(tái)公園、坡地、俯瞰滇池等。產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，目前建議本項(xiàng)目的戶型以2室、3室為主，面積在90140之間。以建設(shè)高檔住宅小區(qū)為主，價(jià)格區(qū)間26003300元/平方米左右。預(yù)計(jì)2年后該區(qū)域價(jià)格區(qū)間在4000元/平方米左右。 對(duì)本案有重大影響的因素：昆明市政府及相關(guān)政府單位的搬遷時(shí)間對(duì)本項(xiàng)目起著關(guān)鍵性的因素。開始搬遷預(yù)計(jì)在一年后開始。項(xiàng)目的開發(fā)和銷售時(shí)間應(yīng)結(jié)合昆明市政府辦公人員的搬遷時(shí)間來進(jìn)行。椐了解，昆明市政府計(jì)劃2011年內(nèi)搬遷完畢。搬遷完成后對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格有重大影響。第四章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目目前處于毛地階段，如進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，需首先進(jìn)行拆遷方報(bào)批，征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)等環(huán)節(jié)，按照“城中村”改造程序進(jìn)行。需要一定的時(shí)間。建議進(jìn)行分期征地、分期拆遷、分期付款、分期建設(shè)、分期銷售；預(yù)計(jì)開發(fā)期限為9年，年開發(fā)凈用土地150畝。初期投入資金1個(gè)億。征地（獲取土地使用權(quán)）依據(jù)“城中村”改造政策，需要首先提出拆遷安置方案，并獲得通過。預(yù)計(jì)時(shí)間為912個(gè)月。拆遷安置方案為15號(hào)地塊整體方案。拆遷（征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》）24號(hào)地塊拆遷量較少，且主要為云南十四冶金建設(shè)集團(tuán)公司內(nèi)部人員。預(yù)計(jì)6個(gè)月時(shí)間。1號(hào)地塊需拆遷的房屋和安置人員較多，拆遷難度較大。5號(hào)兩地塊需拆遷的主要為云南十四冶金建設(shè)集團(tuán)公司的人員，村鎮(zhèn)居民很少，具體需拆遷的房屋建筑和安置的人員，云南十四冶金建設(shè)集團(tuán)公司正在統(tǒng)計(jì)之中。建設(shè)（項(xiàng)目報(bào)建登記，申辦《施工許可證》）如目前進(jìn)行開始，預(yù)計(jì)一年半時(shí)間可開始4號(hào)和5號(hào)地塊960畝土地的建設(shè)。實(shí)施設(shè)計(jì)勘察、報(bào)建、招標(biāo)等銷售項(xiàng)目開始銷售，應(yīng)根據(jù)昆明市政府辦公地的搬遷來實(shí)施，預(yù)計(jì)應(yīng)在2011年10月完成。項(xiàng)目的開發(fā)和銷售時(shí)間應(yīng)結(jié)合昆明市政府辦公人員的搬遷時(shí)間來進(jìn)行。椐了解，昆明市政府計(jì)劃2011年內(nèi)搬遷完畢。設(shè)計(jì)、施工按一般房地產(chǎn)開發(fā)順序進(jìn)行。本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)按按照“城中村”改造政策，依據(jù)拆遷方案來確定。因此，拆遷方案對(duì)規(guī)劃指標(biāo)有著重要的影響。第五章 投資收益分析土地價(jià)值估算（包括征地、拆遷等費(fèi)用，熟地）；房屋銷售價(jià)格，2800元/平方米；前期費(fèi)用，80元/平方米；報(bào)建及行政性收費(fèi)，300元/平方米；建安成本，700元/平方米；基礎(chǔ)設(shè)施及配套，400元/平方米；管理費(fèi)用，45元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)用，228元/平方米不可預(yù)見費(fèi)，53元/平方米；銷售費(fèi)用， 140元/平方米；稅費(fèi)， 280元/平方米；1合理利潤(rùn) 224元/平方米；則：。（包括土地出讓金、拆遷費(fèi)用等）。 該項(xiàng)目是可行的。如提前征用土地，延遲銷售，應(yīng)獲取最大收益。30 / 3
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