樓盤項目市場調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-02 20:13本頁面
【正文】 的項目遭到失敗。 五、別墅項目的市場定位 別墅的開發(fā)營銷，必須有科學的市場品位，而不應由經(jīng)驗引導定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規(guī)劃出符合消費者需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。 項目定位 拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項目的定位就瞄準了一個市場空缺，“在一個公寓為主導產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū)”，這一個定位成功的彌補了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。 品質(zhì)定位 一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)別墅帶來高價位、高入住費用、高生活使用成本又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場上取得了比高檔別墅更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合目標市場的實際需求。太高的品質(zhì)訴求會給項目的成本帶來負擔，同時不必要的附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認同。總的來說，高效適中、低使用成本，高附加價值的品質(zhì)定位才使一種能為別墅的銷售帶來良好動力的品質(zhì)定位。 客源定位 不同消費者的需求和偏好有很大差異，依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。 房型和面積的定位 業(yè)內(nèi)有一句說，“來不來看地段，買不買看戶型”，充分說明了戶型及面積定位在項目成敗中“臨門一腳”的重要定位。從一些積壓的別墅項目來看，其中一個重要的原因是戶型設計過是，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消費者的需求，設計出符合目標客源的需求的產(chǎn)品，以保證市場的供需平衡。對于別墅這種個性化特征比較強的產(chǎn)品，戶型的功能設計以及面積的合理性更顯得重要。在各類型的別墅中，高檔別墅對戶型的功能設計要求偏高，而經(jīng)濟型別墅則更關注面積的適中得當。 價格定位 高價的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷或者銷售時間較長，資金回收較慢等問題。若價格定低了，雖然能在相當短的時期內(nèi)暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。別墅價格的定位一般來說會根據(jù)發(fā)展商對資金回收的期限考慮以及市場可接受最高承受力來衡量。西安的“高山流水”別墅項目就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消費者的利益，又使發(fā)展商取得了應有的經(jīng)濟效益，達到了快速回收資金的效果。 實操步驟三： 從規(guī)劃設計角度全面提升別墅競爭力 一、別墅社區(qū)規(guī)劃設計的人文特點： 由于別墅項目往往占有城市人文、景觀的稀缺資源，別墅社區(qū)的設計規(guī)劃更體現(xiàn)出傳承城市文脈，融合自然景觀地域特色的特點。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所，承栽著更多關于居住精神層面的寄托。因此，在“別墅的五大國際標準”中，“逸事”被列入一個重要的地位?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種“亞文化的載體”，成為眾多地地產(chǎn)規(guī)劃、設計中最具人文特征的種。 別墅作為一種商品化住宅在國內(nèi)發(fā)展已有十年左右，隨著社會經(jīng)濟文化水平的提高，消費者越來越關注別墅的文化內(nèi)涵。無言的建筑和風景環(huán)境一起不但是社會結構及人與人關系一種重要的載體，而且是一種無處不在，無時不在具有潛移默化深遠影響的文化載體。一方水土養(yǎng)一方人。相對于只能產(chǎn)生一定時間段心理沖擊力的媒體藝術而言，顯然山水林泉及其后營造的建筑和風景環(huán)境，對于生活在其間的人的素質(zhì)孕育和培養(yǎng)，有著重大的影響。 別墅消費面對的一群目標消費群處于“消費金字塔”的頂部，這些消費者社會上物質(zhì)與精神方面都相對富足的一群人。他們對別墅人文特點表現(xiàn)在行為科學和心理學層面對居住者在其間的行為心理活動，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅人文特點表現(xiàn)在美學層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動，涉及作為審美對象的空間形態(tài)、風格和裝飾的特征信息都十分關注。別墅的人文內(nèi)涵對于這群來自“消費金字塔”頂端的消費群而言并不單純是別墅的附加值，同時也是他們消費和生活中的一個重要購買決定。 營造一種被目標 消費群認同的人文內(nèi)涵是別墅社區(qū)規(guī)劃的一個要點。別墅人文內(nèi)涵的高下，取決于先天和后天兩方面的因素。先天因素指的是別墅選址所在地原來的地貌和文脈；后天因素的好壞取決于前期策劃和設計所界定的人文內(nèi)涵所與之對應的外部形態(tài)。 別墅設計表現(xiàn)的商業(yè)性在目前國內(nèi)外許多成功的別墅社區(qū)規(guī)劃設計中都得到了充分的體現(xiàn)。如上海楓丹白露別墅項目成功地將國外貴族別墅人文內(nèi)涵引入社區(qū)的規(guī)劃設計中，使上海作為一個海納百川的國際化都市的海派文化文脈得以體現(xiàn)的同時，也結合了本地居住文化的特點。借特色建筑語言，將上海石庫門住宅文化內(nèi)涵揮灑其間，營造出海派新潮所代表的社區(qū)人文內(nèi)涵，從而得到了市場和消費者的認同。 23 /
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