【導讀】濟寧市位于山東省的西南部，是山東省重要的對外開放城市、工業(yè)中心城市和四大區(qū)域中心城市之一?，F(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等12個縣、市、區(qū)，面積11000平方公里，2021年末總?cè)丝谌f。區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通十分方便。速公路和四條國道、八條省際干線公路縱橫境內(nèi)，是連接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。2021年，面對國際金融危機沖擊帶來的嚴峻挑戰(zhàn)，濟寧市順利完成"三保三促、一個高于"的任務目標，各項工作取得新成績。地區(qū)生產(chǎn)總值完成2280億元、增長12%；財政總收入億元，其中地方財政收入億元、增長%；全社會固定資產(chǎn)投資。億元、增長25%；社會消費品零售總額億元，增長%；城市居民人均可支配收入16978元，農(nóng)民人均純收入6415元，分別增長。按照國際慣例，在人均GDP邁上1000美元的臺階后，必然引起消費結(jié)構(gòu)升級。更大的范圍內(nèi)吸引的消費人群。因此，對于交通狀況的研究成為了項目調(diào)研不可或缺的一部分內(nèi)容。

　　

【正文】 白 樓 濟寧百貨 百貨 大樓 濟寧移動通訊 天安電訊 120 中網(wǎng)通訊 150 金城金店 120 德爾惠運動 50 電視購物 60 蓮亭照相館 30 新華書店 300 加州牛肉面 120 移動通訊 120 達芙妮50 紅人名品特賣100 意菲奧服飾100 濟寧園林處 芭芭拉鞋店40 精益眼鏡80 東方美容80 新華魯抗大房藥80 華美金店 40 得月快餐 50 周大生珠寶 80 太白金店 200 濟寧影城 時代超市 5000 意大利蘋果王 200 冠芝霖手機賣場 500 紅花村酒樓 600 眼鏡 服裝零售店 1000 太 白 樓 中 路 古 槐 路 運河休閑餐飲街 20210 第 26 頁 太白路沿 街 商業(yè)經(jīng)營面積 匯總 表 業(yè)態(tài) 面積供給 （㎡） 比例 備注 大型百貨 80800 % 含華聯(lián)、貴和、濟百 建材市場 41000 % 含海爾、家具大世界、誠達 大型超市 25000 % 含世紀華聯(lián)、時代 餐飲 22255 % 含餐飲、副食品等 批發(fā)市場 21600 % 太東批發(fā)市場、紡織品批發(fā) 服裝 10190 % 含男裝、女裝、箱包等 銀行 6950 % 含各大支行、儲蓄所等 電器市場 5000 % 含海爾、三聯(lián) 電訊 3355 % 含電訊、通訊器材等 器 械店 1865 % 含建材、電動車行、零配件等 文教 920 % 含圖書、音像店等 醫(yī)藥 850 % 等醫(yī)藥、保健品等 美容美發(fā) 820 % 含美容、美發(fā)、化妝品等 金店 760 % —— 其他 565 % 含零售店、干洗店、照相館、噴繪 、眼鏡 等 合計 221930 100% —— 第 27 頁 說明 ： 本次對太白路商業(yè)的統(tǒng)計，東起本項目所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處，全長 公里 。 總結(jié) ： 根據(jù) 統(tǒng)計結(jié)果顯示，太白路這條濟寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導地位，占統(tǒng)計總量的 %； 其次是建材 家居，占統(tǒng)計總量的 %，主要 集中 在本太白東路，項目 南側(cè)；餐飲主要集中在太白樓運河兩側(cè)，主要以特色餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟寧通信大廈附近。 太白路商業(yè)比例圖%%%%%%%%%大型百貨 建材市場 大型超市餐飲批發(fā)市場服裝 銀行電器市場電訊器械店文教 醫(yī)藥美容美發(fā)金店 其他 第 28 頁 江南春美食街 江南春食街 ： 總投資 1700 萬元， 由蔣林社區(qū)居委投資建設， 步行街全長 250 米，寬 48 米，建筑面積 15000 ㎡，營業(yè)鋪面 50 套， 2021 年9 月 6 日奠基開工， 2021 年 1 月 18 日竣工， 是 目前 魯西南 地區(qū) 最大的餐飲業(yè)步行街， 樓群 古 樸、典雅、精致， 蘊涵江南風韻， 吸引了各地許多著名餐飲企業(yè)投資落戶。如今，這條不到 1000 米的小街年收入 5000 萬元，利稅逾千萬元。 第 29 頁 科苑路商業(yè)街 科苑路商業(yè)街 ： 科苑路商業(yè)街南北全長約 公里 ，南至紅星路，北至吳泰閘路， 其中縱向穿越濟寧市主干道洸河路，該街 東西 兩側(cè) 分布了很多中、高檔住宅小區(qū)，臨街商業(yè)基本 為2 層底商 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) 以 餐飲 為主，以休閑服飾 、美容美發(fā)、醫(yī)藥 等社區(qū)配套為輔，臨街店鋪面積從幾十平米到上百平米。 大型餐飲以全聚德為代表，共四層，面積約4000 ㎡左右，科苑路 最具代表性的業(yè)態(tài)特點為聚集了四家咖啡休閑西餐廳，分別為迪歐咖啡、名典咖啡、上島咖啡、西堤島咖啡。 這主要是因為該區(qū)域集中了很多高檔住宅小區(qū)，周邊消費能力較強，且對咖啡西餐廳有一定的市場需求力。 第 30 頁 洸河路餐飲 洸河路餐飲 街 ： 洸河路餐飲 區(qū)主要集中在共青團路與 洸河路 交匯處 以西路段，總面積 2 萬余平， 道路兩側(cè)匯集了很多大眾類餐飲，如小肥羊火鍋店、紅屋牛排、粥鼎記、茶社等具有代表性的餐飲，面積從幾十平米到上千平，層數(shù)從平層到三層都有 ，由于屬于大眾類餐飲，因此就餐人數(shù)較多。例如小肥羊火鍋城，共有近 40 個散席， 20 個包間，根據(jù)調(diào)研，每個席位的返桌次數(shù)平均為 4 次，按照每個席位的平均消費在 100 元計算的話，每天的營業(yè)收入保守計算就能超過 萬元，年收入保守計算超過 700 萬元。 晚20點小肥羊就餐席位滿員 第 31 頁 運河沿線餐飲街 運河沿線餐飲 街 ： 運河沿線餐飲街位于太白樓廣場南面，緊鄰京航大運河，沿線匯聚了十多家特色餐飲，層數(shù)從兩層到三層，面積從幾百平米到上千平米，但目前該餐飲街經(jīng)營的情況并不十分理想，原因有二：一是由于該餐飲街雖然臨近太白路，但是被運河從中間隔開來，若到此來就餐只能 由東西兩側(cè)的 石橋通過，這就增加了消 費者來此消費的難度；二是由于該餐飲街寬度狹窄，增加了車輛通行及停車的難度 。 第 32 頁 濟寧市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 商業(yè)規(guī)劃將趨向科學化 。濟寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒有對不同樓層進行商業(yè)租金價值評估及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進行合理的利潤產(chǎn)出 比較 分析 ，因此出現(xiàn)了低租金承受能力的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價值位置的局面。伴隨著濟寧市商業(yè)逐步走向成熟化，商業(yè)規(guī)劃將趨向科學化發(fā)展 ； 商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化 。濟寧市 很多現(xiàn)有商業(yè)都存在著硬件設施落后、建筑形式陳舊、經(jīng)營品種單一、商品品牌稀少等缺陷，對于有一定經(jīng)濟實力的 消費者而言，根本無法滿足其對奢侈類商品的強勁需求， 但是隨著外來品牌商業(yè)的進駐，濟寧市整體商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化發(fā)展 ； 購物環(huán)境 將趨向舒適化 。 濟寧市現(xiàn)有百貨及超市類商業(yè)，都不約而同的存在著“只重賣貨，不重購物環(huán)境”的現(xiàn)象，但根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢來分析，大型購物中心、百貨、大型超市等商業(yè)，除了盡可能的使商品品種齊全之外，越來越多的商業(yè)經(jīng)營者更加注重購物環(huán)境的營造，休閑、舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境 已經(jīng) 成為現(xiàn)代商業(yè) 的重要標志之一 ； 真正的 綜合性購物中心即將出現(xiàn) 。濟寧市已有的商業(yè)物業(yè)有百貨、超市、專業(yè)市場、建材家居、批發(fā)市場 、臨街底商等多種形式，但大型 綜合類購物中心還處于市場真空狀態(tài)，根據(jù)對目前市場待建類物業(yè)的研究分析，該種形式的商業(yè)物業(yè) 必 將出現(xiàn)在濟寧市場，這種一站式購物方式將會打破濟寧市現(xiàn)有商業(yè)格局，給濟寧商業(yè)市場帶來巨大沖擊； 第 33 頁 大型跨國連鎖超市將搶占濟寧市場 。 濟寧市 原有的 超市中外來品牌已經(jīng)開始占據(jù)主導地位，像世紀聯(lián)華、賽瑪特等， 隨著大潤發(fā)的進入，超市市場的競爭進一步加劇，同時 沃爾瑪 也 表明了濃厚的進駐意向，濟寧市場在不遠的未來將會迎來這位重量級的世界第一零售商，沃爾瑪能夠帶來的不僅是先進的經(jīng)營管理理念，更重要很多濟寧市場目 前沒有的商品品牌將會隨著沃爾瑪一起進駐該市場 ； 部分 小型批發(fā)市場將被淘汰 。目前濟寧市 現(xiàn)有批發(fā)市場中多以日用品批發(fā)為主，部分批發(fā)市場面臨著經(jīng)營狀況較差、承租商戶較少、硬件設施落后、業(yè)態(tài)品種單一、商品檔次較低等現(xiàn)象， 這類批發(fā)市場已經(jīng)沒有足夠的市場吸引力，并且無法滿足消費者的需求，因此失去了存在的價值，這類批發(fā)市場將會逐漸淡出消費者視線，并最終被市場所淘汰 。