【導(dǎo)讀】鄢陵縣位于位于中原腹地，河南省許昌市東部，全縣總面積平方公里。處于全省“米”字型高。鄢陵縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，道路四通八達。鄢陵縣是全國商品糧和優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地。盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、棉花、煙葉等，近年來，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展花卉園藝業(yè)，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，被省政府命名為“鄢陵模式”?；ɑ苊缒痉N植面積已達58萬畝，是“中國花木之鄉(xiāng)”，被譽為“中國花木第一縣”。鄢陵縣已形成食品飲料、紡織服飾、有色金屬、棉短絨、機電、化工、建材等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。園”特點日益顯現(xiàn)，金匯工業(yè)區(qū)被批準(zhǔn)為“河南省民營科技園區(qū)”，馬欄工業(yè)區(qū)成為“河南省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”。旱地主要分布在縣西南部的望田鄉(xiāng)和縣東北部的彭店鄉(xiāng)。鄢陵以“花縣”著稱，花卉苗圃是全縣最。全縣多年平均水資源總量約為21273萬立方米，其中地表水資源量約為。8359萬立方米，淺層地下水資源量約為13441萬立方米，人均水資源量約為345立方米。

　　

【正文】 三居室 91— 132 四居室 122— 137 從戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而 造成面積上的浪費。 37 （ 6） 項目定位主題分析 項目 定位主題 萊茵河畔 城市新核心奢想新生活 鄢陵首席富人區(qū) 碧翠苑 梅鄉(xiāng)花都 大富之家 水岸 映 象 水有岸 心無疆 鄢陵首席水主題園林社區(qū) 花樣年華 新城核心香洋房派社區(qū) 奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿 名仕家園 城市西進西新天地 —— 開創(chuàng)高標(biāo)準(zhǔn)居住浪潮 本項目 花 博園旁 17 萬㎡品質(zhì)風(fēng)景美宅（前期） 從城西新區(qū) 6 個樓盤的主題定位來看，基本以地段、環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展作為定位基礎(chǔ)，很多情況下無法體現(xiàn)項目應(yīng)有的特性，不夠貼切，亮點不多，缺 乏一定的創(chuàng)新性。 38 （ 7） 項目配套 項目 環(huán)境配套 社區(qū)配套 萊茵河畔 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店 大型 中庭水景 園林、大型 中央會所、空中花園、地下停車場 碧翠苑 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行 一線 街鋪、休 閑園林綠化 、停車場 水岸印象 實驗幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動局、超市、酒店、銀行 中庭 休閑主題 園林、會所 、停車場 花樣年華 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場 、會所 名仕家園 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部 大型 中庭休閑 主題園林、 停車場、一線街鋪 本項目 花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場 五星 級酒店、 一線街鋪、 大型中庭 休閑園林 和水景園林 多功能會所、地下停車場 由于區(qū)域類比的幾個樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。因而，大多數(shù)上規(guī)模的項目都以增加社區(qū)配套來打造社區(qū)居住品質(zhì)，提升開發(fā)和銷售附加值，這也是我項目重點考慮的 一個方向。 39 三 、 小結(jié) 樓盤分布及發(fā)展趨勢： 由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城老城區(qū)一帶。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市建設(shè)重心移動，目前房地產(chǎn)開發(fā)逐步向城西開發(fā)新區(qū)聚集。 數(shù)量和規(guī)模： 縣城 樓盤總數(shù)為 14 個，總占地約 1000 畝，總建筑面積約 123 萬㎡，總戶數(shù)約 9000 戶。（其中：老城區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為： 8 個，占地面積約為： 510 畝，總建筑面積約為： 70 多萬㎡，總戶數(shù)約為： 5000多戶；城西新區(qū)在售和待售樓盤數(shù)量為： 6 個，占地面積約為： 492 畝，總建筑面積約 為： 53 萬多㎡，總戶數(shù)約為：4000 多戶 .） 樓盤規(guī)模： 在 縣城 14 個樓盤中，老城區(qū)有 3 個樓盤規(guī)模超過 10 萬㎡（ 15~20 萬㎡），城西區(qū)有 4 個樓盤規(guī)模超過 10 萬㎡，其余的樓盤規(guī)模都比較小，容積率方面都比較低，大多在 ~ 之間，屬于較低容積率范疇。 物業(yè)形態(tài)： 和其它地區(qū)的縣城項目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層， 多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場接受度還需要市場的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會變得比較緩慢。因而，多層以及多層與小高層結(jié)合的產(chǎn)品更容易被市場接受。 戶型： 在 14 個樓盤戶型統(tǒng)計中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是 120~140 ㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達到 118 ㎡，三居室達到 176 ㎡，四居室達到 232 ㎡ .本項目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險，力爭最大化發(fā)揮 40 戶型設(shè)計上的優(yōu)勢。 主題定位： 從所有類比樓盤的市場定位來看，無外乎都以地段、環(huán)境配套等為定位基礎(chǔ)，嚴重缺乏創(chuàng)新性，項目形象難以提升，產(chǎn)品價值無法體現(xiàn)，我項目后期應(yīng)考慮通過產(chǎn)品特性和借外部環(huán)境影響力來進行市 場定位。 配套： 由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項目價值，僅有的幾個規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項目，因此，本項目二期規(guī)劃設(shè)計除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點，提高收益。 41 第四部分 本案基本信息 一、 項 目 概況 項目地處遠近聞名的花博園內(nèi)，東南兩側(cè)緊靠花博大道和花都大道，項目占地 160 多畝，建筑面積 18 萬㎡，主要由一梯兩戶的多層 和小高層組成，項目以經(jīng)典地中海生活為藍本，傾力打造鄢陵縣首屈一指的大型地中海精工豪宅社區(qū)，目前項目一期已建成投入使用的“賜富中原國際大酒店”是縣城唯一一座五星級酒店，一期住宅已經(jīng)建成現(xiàn)房，二期已規(guī)劃設(shè)計中。 二、 項 目四至 項 目東側(cè)： 項 目東 側(cè) 花 博大道 和已 投入 使用 的高尚 住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 42 項 目西側(cè)： 項目南側(cè)： 項目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 項 目北側(cè)： 項目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。 43 三、 項 目交通 項目東、南、北面由寬敞靚麗的花博大道、花都大道以及人民路組成，出入交通十分便利。 四 、 人文 環(huán) 境及生活配套 設(shè) 施 項目 西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場。項目內(nèi)生活配套五星級酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會所、地下停車場。 第五部分 項目分析 一、 項 目 SWOT 分析 1. 項 目優(yōu) 勢 ? 區(qū) 位優(yōu)勢： 一是 鄢陵向西： 鄢陵縣城市發(fā)展方向是：完善東部和北部，主要向西發(fā)展，次要向南發(fā)展。為了靠近許昌，鄢陵縣整個行政中心已完成向西搬移，原西部開發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。而另一個城市副中心區(qū)花都新區(qū)（以花博園為中心向西、向南、向北發(fā)展）已逐步開發(fā)成型。項目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩城區(qū)發(fā)展所帶來的諸多利好 ，升 值前景非?？春?。 二是許昌向東： 許昌的城市發(fā)展重點在東城區(qū)，目前各個市直機關(guān)已全部搬往東城區(qū)，交通樞紐也已經(jīng)東移，東城區(qū)已成為城市中心區(qū)。而許昌市東城區(qū)與鄢陵縣花都新區(qū)僅相隔約 11 公里，鄢陵縣完全有望在 3～ 5 年內(nèi)成為 44 許昌的城市副中心區(qū)之一； ? 交 通優(yōu)勢： 一是 項目交通優(yōu)勢： 本項目處于城市副中心區(qū)的花博園區(qū)內(nèi)，東臨花博大道 ， 北臨人民路向西延長線錦華路，錦繡路已投入使用，南面則是 311 國道的城市路段花都大道，是縣城通往許昌、鄭州方向的必經(jīng)之路。 項目東南北三側(cè)的道路 建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利； 二是鄢陵縣交通優(yōu)勢 ： 311 國道正橫穿鄢陵縣城東 西方向，進城后已發(fā)展成為花都大道，項目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅 13 公里，緊鄰鄭州國際機場許昌航站樓，北距鄭州國際機場 70 公里。 日照高速 （ 許昌至毫州高速 ）途經(jīng)鄢陵縣，屬河南“米”字型高速公路網(wǎng)的核心地帶； ? 景觀配套優(yōu)勢： 本項目本身就屬于 1600 畝的花博園的規(guī)劃范圍內(nèi)，樓盤與已建成的花博園僅由通透式欄桿隔 開，項目建成后將有兩個進入花博園的入口，業(yè)主可以免費進入花博園。在公園內(nèi)的樓盤 ，這種自然景觀優(yōu)勢在任何一個城市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤中都絕無僅有。 ? 建 筑風(fēng)格定位優(yōu)勢： 項目建筑風(fēng)格 以地中海式風(fēng)格作為產(chǎn)品 定位 ， 在鄢陵縣 乃是首創(chuàng) ，與 整個縣城其他項 目都有著非常明顯的差異化優(yōu)勢。 ? 項 目規(guī)模優(yōu)勢： 占地 160 多畝，建筑面積 達到 18 萬㎡的體量， 在鄢陵縣屬于首屈一指的大型項目之一 。 45 2. 項 目劣勢 ? 人 氣劣勢 ：項目所處區(qū)域雖然前景非常看好，但屬于鄢陵縣的新開發(fā)區(qū) 配套設(shè)施尚未完善，缺乏一定人氣， 短期內(nèi)難以形成濃厚的居住氛圍和商業(yè)氛圍 。 ? 形 象劣勢： 因為本項目曾經(jīng)停工了 將近兩年 時間并且兩次暫停推廣銷售，開發(fā)商和項目的形象受到一定的負 面影響。小區(qū)內(nèi)的園林環(huán)境的暫時空白同樣影響樓盤的品質(zhì)； ? 時 機劣 勢： 本項目錯過了 2021 年至 2021 年 這兩年 最好的銷售時機，一部分客源已轉(zhuǎn)移到其他樓盤。政策的 不穩(wěn)定 性 以及鄢陵縣的商品房剛性需求有限也會影響樓盤的銷售業(yè)績； ? 一 期產(chǎn)品缺陷： 由于一期部分產(chǎn)品 設(shè)計上 存在 一定的 缺陷，勢必會在一定程度上影響整體銷售 速度 。 3. 項 目機會 ? 本項目地塊所屬城市新的副中心區(qū)屬于城市規(guī)劃的重點開發(fā)區(qū)域，地域價值高，開發(fā)潛力大。 ? 本項目所在區(qū)域 在售的 房地產(chǎn)項目較少 （基本都已經(jīng)達到尾盤銷售階段） ，若下階段做好 項目的 重新 包裝推廣定位，競爭壓力相對較?。? ? 隨著許昌市的中心區(qū)東移以及許昌市東城 區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展，逐步將鄢陵縣納入“許昌市后花園”的城市 規(guī)劃中 ，將為項目的后期開發(fā)銷售帶來較大的促進作用； ? 過去本項目的銷售業(yè)績不佳，其最大的原因是項目宣傳推廣工作做得不到位，營銷活動單調(diào)和銷售節(jié)奏不能 46