房產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-07-20 00:12本頁面
【正文】 占比例較大，分別為38% 和19%，而皮具類、旅游紀(jì)念品也占有一定的比例。十、商鋪規(guī)格商鋪規(guī)格統(tǒng)計(jì)表商鋪規(guī)格所占比例一層平面商鋪27%加高商鋪40%復(fù)式商鋪33％從圖表可以看出，在商鋪的規(guī)格上，加高商鋪的需求較大，所占比例為40％。這主要是由于加高商鋪相對一層平面商鋪而言，可將頂部剩余空間做成閣樓用于存貨堆放雜物；相對復(fù)式商鋪而言具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，盡管有的開發(fā)商針對復(fù)式商鋪采取“買一層送一層”的促銷手段，但從總價(jià)上來看，并沒有較大的優(yōu)惠，而且復(fù)式二層的利用率也較低。十一、經(jīng)營模式經(jīng)營模式統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營模式所占比例主題式經(jīng)營模式46%自主式經(jīng)營模式54％在經(jīng)營模式的選擇上，自主式經(jīng)營比主題式經(jīng)營略勝一籌。主要是主題式經(jīng)營由于經(jīng)營品種的單一，商家間的競爭較激烈，且對于步行商業(yè)街而言，吸引人的就是其經(jīng)營種類的多樣性，能滿足不同年齡段的需求，從項(xiàng)目本身而言，是集購物、休閑、飲食、娛樂、觀光為一體的商業(yè)街，主題式經(jīng)營無法滿足這種要求。十二、交鋪標(biāo)準(zhǔn)交鋪標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)表交鋪標(biāo)準(zhǔn)所占比例全坯34%簡單裝修42%無所謂24％在交鋪標(biāo)準(zhǔn)上，選擇簡單裝修的所占比例為42％，選擇全毛坯的占34％，持無所謂態(tài)度的占24％。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出，在交鋪標(biāo)準(zhǔn)上并沒有較為突出的選擇比例，大多數(shù)人對交鋪標(biāo)準(zhǔn)并不是十分在意，因此交鋪標(biāo)準(zhǔn)在購買時并不是促成購買行為的一個重要因素。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計(jì)表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42％在付款方式的選擇上，銀行按揭和分期付款所占比例較大，分別占了42％和49％，而一次性付款所占比例僅為9％。由于商鋪既可進(jìn)行五成十年按揭，又可分期付款，付款方式較為靈活，這樣大大緩減了投資者和經(jīng)營者的資金壓力，因此選擇銀行按揭和分期付款的比例較大。另一方面，商鋪的價(jià)格較高，一間30平方米左右的商鋪?zhàn)钌僖苍?0萬元左右，一次性付款壓力較大。十四、最佳經(jīng)營種類從圖表可以看出，在商業(yè)街最佳經(jīng)營種類上，服飾、飲食、旅游紀(jì)念品所占的比例相對較高，分別為35%、26%和11%。這一結(jié)果與購入商鋪后欲經(jīng)營種類的結(jié)果大致相似。十五、整體裝修風(fēng)格整體裝修風(fēng)格統(tǒng)計(jì)表整體裝修風(fēng)格所占比例現(xiàn)代風(fēng)格57%仿古風(fēng)格8%仿古與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合19%歐式風(fēng)格16%在整體裝修風(fēng)格方面，現(xiàn)代風(fēng)格所占比例最大為57％，依次為仿古與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合、歐式風(fēng)格、仿古風(fēng)格，所占比例分別為19％、16％、8％。第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析由于目前廬山區(qū)甚至包括整個九江市，適合大眾的休閑、娛樂配套設(shè)施非常欠缺，特別是廣場等市政工程配套目前還沒有，而項(xiàng)目總體規(guī)劃為三部分：廣場、商業(yè)步行街、住宅，將集休閑、購物、娛樂、飲食、觀光為一體，具有唯一性；所建的商業(yè)步行街將有別于現(xiàn)在的大中路，注重商業(yè)街的整體裝修風(fēng)格，檔次較高；另外，隨著九江市區(qū)范圍的逐漸南移，必須會引起廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而項(xiàng)目片區(qū)正好是廬山區(qū)的中心位置，因此具有較大的發(fā)展?jié)摿?。但由于目前廬山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及片區(qū)現(xiàn)狀，使得目前做步行商業(yè)街制約因素較多，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較大，主要有以下幾個方面： 廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面。由于地理位置、人口數(shù)量、歷史發(fā)展等因素，使得廬山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，從廬山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廬山區(qū)2001年財(cái)政總收入為7000多萬元，城鎮(zhèn)職工年平均工資為7600元左右，由于某些因素的影響，其平均工資實(shí)際水平約在7400元左右。 項(xiàng)目片區(qū)整體商業(yè)形象方面。由于廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，財(cái)政收入水平有限，使得其市政配套建設(shè)方面沒有較大的資金投入，從而使得整個片區(qū)形象較差。目前片區(qū)的商業(yè)經(jīng)營多以小商鋪經(jīng)營為主，品牌專賣店極少，而且有較多的路邊攤，從而使得片區(qū)整體商業(yè)形象在總體上給人的感覺就是低檔次。由于在規(guī)劃上，將商業(yè)步行街檔次定位較高，由此使得項(xiàng)目的檔次與片區(qū)商業(yè)檔次存在著明顯的偏差，從而使得項(xiàng)目檔次目前得到提升較為困難。 購買力不足。購買力不足主要包括兩個方面：收入水平較低和有效購買群體不足。由于廬山區(qū)城鎮(zhèn)職工實(shí)際年平均工資為7400元左右，分?jǐn)偟矫吭拢瑒t僅有600元左右，若每戶以2+1的人口結(jié)構(gòu)計(jì)算，則家庭月收入在僅1200元左右。另一方面，廬山區(qū)總?cè)丝诩s10萬人，其中常住居民約4萬人，且這部分常 住居民主要居住在長虹大道以南區(qū)域，由于京九鐵路的無形阻隔，且長虹大道商業(yè)相對比前進(jìn)路片區(qū)繁華，這部分人一般不會到廬山區(qū)購物消費(fèi)。而剩余的7萬人又包含在工廠打工的打工族，這部分人收入水平更低，購買力更加不足。從以上分析可以看出，有購買能力又會在廬山區(qū)特別是項(xiàng)目片區(qū)消費(fèi)的人明顯不足，僅靠這部分人是無法支撐起較大規(guī)模的商業(yè)街的。 購買習(xí)慣方面。由于潯陽區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的商業(yè)格局，除了現(xiàn)有的大中路、潯陽路兩條商業(yè)街外，還將建成第三條商業(yè)街。由于大中路、潯陽路的在經(jīng)營檔次上存在不同，因此基本能滿足不同層次、不同收入水平的人的需求。另外，由于廬山區(qū)的片區(qū)形象較差，廬山區(qū)對于長期居住在潯陽區(qū)的人來說基本等同于郊區(qū)，若經(jīng)營的商品沒有較大的差異性，一般不會項(xiàng)目片區(qū)購物消費(fèi)。而居住在項(xiàng)目片區(qū)的人，由于周邊商鋪經(jīng)營的檔次較低、品種不齊全，除日常用品在周邊購買外，對于較為高檔或價(jià)位較高的商品大多都會到中心區(qū)去購買，這種購買習(xí)慣又造成了有效購買群體的流失。 項(xiàng)目自身的局限性。由于一般商業(yè)步行街的規(guī)模較大，對人流量的要求較大。從成功的商業(yè)步行街來看，均位于繁華路段，且四周均與繁華道路相連，并且在各路段有出入口，以便將人流引入。而從項(xiàng)目目前的情況來看，前進(jìn)路片區(qū)人流量不足，且只有北面和西面分別與十里大道、前進(jìn)西路相連，東面和南面沒有道路相連，因而在人流量上無法得到保證。 目標(biāo)客戶流失方面。由于將把九龍街作為第三條商業(yè)街，九龍街商鋪的供應(yīng)量較大，到今年年底，將推出近300間商鋪，由于九龍街有明確的規(guī)劃，對目前有打算購買商鋪的投資者或經(jīng)營者來說將是一個很好的選擇，目前九龍街商鋪的銷售情況較好，總體銷售約60%。第四節(jié) 結(jié)論及建議通過上述對九江重要路段商鋪現(xiàn)狀的分析、客戶需求分析及機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)分析，42 / 4
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