【正文】 部汽車電梯，不做汽車坡道。二、三層為配套辦公、社區(qū)活動(dòng)。四層以上為服務(wù)式公寓。根據(jù)要求，服務(wù)式公寓為一居至兩居戶型，頂層布置少量躍層大戶型，以滿足不同客戶的需求。4樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置一部樓梯和2部電梯；兩部均為消防電梯并通到地下三層。電梯載重量均為1000kg。結(jié)構(gòu)選型為滿足今后使用性質(zhì)改變的要求（由住宅改為辦公），高層部分結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻寬扁梁體系，核心筒部分采用剪力墻，周邊為框架柱；戶內(nèi)、戶與戶之間的墻體均為填充墻，可靈活組合、分隔。由于采用了框架剪力墻體系，主體下商業(yè)、停車的布置方便，空間利用率高。立面設(shè)計(jì)建筑立面形象為配合本建筑群體高檔物業(yè)的品質(zhì)要求，總體風(fēng)格采用了銀灰色色調(diào)，配合不同部分，分別使用了釉質(zhì)面磚，石材，金屬板等材料。使建筑整體既明亮清新又晶瑩剔透，整體面貌高檔、現(xiàn)代。建筑形象與建筑功能有機(jī)結(jié)合，既重視建筑的美觀性，又綜合考慮到經(jīng)濟(jì)性。裙房部分以大面積玻璃幕墻與實(shí)墻的穿插，突出商業(yè)建筑的通透性與整體性。主體部分結(jié)合房間的設(shè)置，立面以有規(guī)則的開窗為主，輔以少量的玻璃幕墻，顯示出了住宅建筑的韻律感。（三）建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)樓、地面墻面頂棚外門窗防火門（戶門）商業(yè)、超市混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆餐飲會(huì)所混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)愉X合金中空玻璃鋼制噴漆辦公混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)訑酂徜X合金中空玻璃鋼制噴漆汽車庫混凝土樓面耐擦洗涂料水泥膩?zhàn)愉撝茋娖嵩O(shè)備用房、自行車庫混凝土樓面鋼制噴漆住宅門廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃樓電梯廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃鋼制噴漆住宅戶內(nèi)混凝土樓板水泥抹平耐水膩?zhàn)幽退佔(zhàn)訑酂徜X合金中空玻璃三防戶門（四）主要戶型指標(biāo)統(tǒng)計(jì)戶型編號(hào)居室數(shù)戶數(shù)套內(nèi)建筑面積（m2）層攤建筑面積（m2）（不含陽臺(tái)）備注1樓1A(1A反)3室2廳1衛(wèi)18各層陽臺(tái)面積不同1B1室1廳1衛(wèi)101C2室2廳1衛(wèi)101D2室2廳1衛(wèi)101E1室1廳1衛(wèi)10114A3室3廳2衛(wèi)23樓2A(3A)2室2廳1衛(wèi)212樓從5層開始為住宅，3樓從6層開始為住宅，各層陽臺(tái)面積不同2B(3B)1室1廳1衛(wèi)332C(3C)2室2廳1衛(wèi)332D(3D)2室2廳1衛(wèi)332E(3E)1室1廳1衛(wèi)332F(3F)2室2廳1衛(wèi)21216A(316A)3室3廳2衛(wèi)2216F(316F)4室3廳2衛(wèi)2218A(318A)3室3廳2衛(wèi)2218F(318F)4室3廳2衛(wèi)2220A(320A)3室3廳2衛(wèi)2220F(320F)4室3廳2衛(wèi)24樓4A（4A反）2室2廳1衛(wèi)244B（4B反）1室2廳1衛(wèi)244C2室2廳2衛(wèi)104D1室2廳1衛(wèi)104E2室2廳2衛(wèi)104F(4F)4室3廳3衛(wèi)2合計(jì)326戶第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排一、項(xiàng)目獲取計(jì)劃回購北京**投資有限公司所占的60%股權(quán)及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，計(jì)劃簽訂《項(xiàng)目股權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)間為2009年67月。 二、項(xiàng)目前期階段計(jì)劃 項(xiàng)目前期階段：20091010至2011530完成拆遷﹑申請(qǐng)開工建設(shè)任務(wù)﹑初步設(shè)計(jì)、完成辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證﹑施工圖設(shè)計(jì)；完成工程招投標(biāo)、監(jiān)理招投標(biāo)計(jì)劃；完成辦理開工許可證。三、項(xiàng)目工程建設(shè)階段計(jì)劃計(jì)劃開工時(shí)間：20116月基礎(chǔ)工程完工時(shí)間：20118月主體工程完工時(shí)間：20128月樓體竣工時(shí)間：2013年1季度區(qū)內(nèi)市政工程竣工時(shí)間：20132季度完成規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間：2013年四季度四、項(xiàng)目銷售階段計(jì)劃項(xiàng)目銷售階段是指項(xiàng)目從取得預(yù)售許可證到基本實(shí)現(xiàn)銷售階段。此階段計(jì)劃包括：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。銷售計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)預(yù)（銷）證完成時(shí)間：20116月份計(jì)劃開盤時(shí)間：20106月計(jì)劃完成銷售時(shí)間：2013年底上述計(jì)劃按附件《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表格》的附表三格式要求編寫，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)在表中標(biāo)注或備注說明第六部分：投資收益分析一、成本測(cè)算本報(bào)告的測(cè)算以初步設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。測(cè)算假設(shè)（１））總建筑面積90921平方米，其中：地上建筑面積54970平方米，住宅39627平方米、辦公5096平方米、商業(yè)10247平方米；地下建筑面積35951平方米，其中地下一層商業(yè)5044平方米、地下停車位26712平方米。（２）。（３）投資進(jìn)度符合本報(bào)告的計(jì)劃進(jìn)程。項(xiàng)目投資情況項(xiàng)目總投資148686萬元、直接開發(fā)成本124570萬元、期間費(fèi)用12008萬元。二、稅務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，稅費(fèi)在投資的承受范圍內(nèi)，不對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。營業(yè)稅金及附加%，納稅額預(yù)計(jì) 10245萬元。所得稅項(xiàng)目應(yīng)納稅額預(yù)計(jì)為9397萬元，適用稅率25%。預(yù)繳所得稅9102萬元，項(xiàng)目結(jié)算后補(bǔ)繳295萬元。土地增值稅土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)繳，以月為單位，預(yù)繳納稅額總計(jì)1820萬元。本項(xiàng)目不滿足普通住宅的條件，項(xiàng)目結(jié)算后應(yīng)補(bǔ)繳增值稅2406萬元，增值稅總計(jì)為4227萬元。三、收入估算可銷售面積統(tǒng)計(jì)地上可售面積54970平方米，其中住宅39627平方米、辦公5096平方米、商業(yè)10247平方米；地下可售一層商業(yè)5044平方米、可售的地下機(jī)動(dòng)停車位180個(gè)。各產(chǎn)品類型的平均售價(jià)各類物業(yè)平均售價(jià)預(yù)計(jì)如下：住宅均價(jià)30000元/平方米、辦公33000元/平米、商業(yè)36000元/平方米、地下一層商業(yè)20000元/平方米、地下停車位20萬元/個(gè)。各產(chǎn)品類型的銷售率地下停車位60%，其他為100%。四、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)條件以本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。假設(shè)能在一、二級(jí)開發(fā)中有效裝入股權(quán)收購的總溢價(jià)。項(xiàng)目投資周期基本符合計(jì)劃周期。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)%、%。凈現(xiàn)值9037萬元（）、%。敏感性分析根據(jù)敏感性分析（詳見附表9和10），本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)可控，回報(bào)穩(wěn)健。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際把握深度、以及直接開發(fā)的歷史成本數(shù)據(jù)，已批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，直接開發(fā)成本是一個(gè)最佳測(cè)算數(shù)，可靠性高。銷售臨界均價(jià)明顯低于預(yù)計(jì)價(jià)格。五、項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目投資中，，集團(tuán)內(nèi)部借款利息約4800萬元。：、**、（在項(xiàng)目竣工辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)才會(huì)發(fā)生）。，其余的為銷售回款及工程占押款。，%。詳情的資金籌集和運(yùn)用計(jì)劃見金流量表（附表六）、資金平衡表（附表七）。第七部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理1人，運(yùn)營總監(jiān)1人，財(cái)務(wù)總監(jiān)1人。下設(shè)財(cái)務(wù)部2人，項(xiàng)目開發(fā)部7人，成本合約部2人，辦公室2人二、人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)（部門）人員的需求計(jì)劃數(shù)：項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理1人，項(xiàng)目開發(fā)部副經(jīng)理1人，土建2人，給排水1人點(diǎn)，暖通空調(diào)1人，強(qiáng)弱電1人。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能滿足需要。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)地域顯赫、地塊極度稀缺、區(qū)域的城市價(jià)值認(rèn)可度高。項(xiàng)目區(qū)域及地塊周邊配套公建和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)完善，商務(wù)氛圍成熟濃厚，生活便利。相較西長安街、東二環(huán)、東三環(huán)傳統(tǒng)顯赫區(qū)域，本項(xiàng)目的價(jià)值形象定位可實(shí)現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)客戶，不再局限于地緣性的目標(biāo)可群——朝陽區(qū)和國貿(mào)、朝外、東二環(huán)商圈的人群；購買動(dòng)機(jī)也不再局限于方便工作需要和投資需要的人群。公司層面的優(yōu)勢(shì)我公司在該地塊的開發(fā)具有了10年多的歷史，對(duì)區(qū)域的價(jià)值理解和把握有了相當(dāng)?shù)纳疃龋嬲莆盏貕K各方面的情況。這有助于我們降低投資過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的投資回報(bào)。二、劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目體量和規(guī)模偏小，擁有市場(chǎng)的絕對(duì)影響和號(hào)召力存在一定難度。項(xiàng)目南側(cè)的爛尾樓可能對(duì)區(qū)域小環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。地塊周邊的車流量大，商業(yè)物業(yè)的通達(dá)性受影響。公司層面的不足因本項(xiàng)目的定位是精品高檔物業(yè)，相較中低端物業(yè)，公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。三、機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)層面根據(jù)前面對(duì)市場(chǎng)行情的分析，可以相對(duì)低廉的成本獲取城市核心區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)資源。另一方面，項(xiàng)目的開盤時(shí)間正是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好上升的階段，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。項(xiàng)目獲取模式方面采用股權(quán)收購的方式獲得本項(xiàng)目完全的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，主要有下述三方面機(jī)會(huì)：在目前市場(chǎng)狀況下，可以相對(duì)較低的價(jià)格和現(xiàn)金擁有項(xiàng)目的全部開發(fā)經(jīng)營權(quán)?？梢暂^低的成本實(shí)現(xiàn)XX村二期項(xiàng)目剩余103戶的拆遷工作，使該項(xiàng)目盡快開工；公司的品牌運(yùn)作層面完全取得首都核心區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，有助于擴(kuò)大我公司品牌的影響力和號(hào)召力，提高社會(huì)的知名度和美譽(yù)度，打造高端物業(yè)的品牌形象。資產(chǎn)盤活方面目前XX村二期項(xiàng)目和**中心處于停滯狀態(tài)，占?jí)毫思瘓F(tuán)的資金，該方案可使XX村二期項(xiàng)目盡快啟動(dòng)，盤活**中心，并完成集團(tuán)關(guān)于北京置業(yè)公司的改制計(jì)劃。四、威脅分析拆遷方面拆遷方面的威脅主要體現(xiàn)在三方。一是項(xiàng)目后續(xù)拆遷屬二次啟動(dòng)，被拆遷戶對(duì)抗拆遷有了經(jīng)驗(yàn)積累；，提高了被拆遷戶的心理預(yù)期；三是被拆遷戶中有部分房管局職工，增大了政策支持的難度。這三方面加大了拆遷的難度。項(xiàng)目投資運(yùn)作層面本項(xiàng)目是純粹的精細(xì)高檔物業(yè)，這給我公司的市場(chǎng)推廣、管理控制模式帶來了挑戰(zhàn)。五、結(jié)論和建議結(jié)論綜合上述分析，根據(jù)本報(bào)告的穩(wěn)健測(cè)算分析結(jié)果，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，投資財(cái)務(wù)回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，并且盤活了**中心項(xiàng)目。投資本項(xiàng)目的戰(zhàn)略價(jià)值大，主要體現(xiàn)在塑造公司品牌和業(yè)務(wù)提升兩方面。項(xiàng)目近期工作要點(diǎn)項(xiàng)目的近期工作要點(diǎn)主要為四方面：一是加速實(shí)施股權(quán)收購；二是制定細(xì)致全面的拆遷方案；三是進(jìn)一步市場(chǎng)研究和細(xì)分，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)定位；四是根據(jù)市場(chǎng)研究和目標(biāo)客群，進(jìn)行方案的論證，落實(shí)規(guī)劃方案的調(diào)整事項(xiàng)。