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房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-閱讀頁

2025-08-04 00:12本頁面
  

【正文】 將來也不行3%不清楚22%從上表可以看出,認(rèn)為可行的占25%,認(rèn)為目前不行的占50%,認(rèn)為將來不行占3%,不清楚的占22%。三、 購(gòu)買情況從上表可以看出,作出完全肯定或否定答復(fù)的所占比例較小,如肯定購(gòu)買的占4%,肯定不買的占2%。在被訪者中,有27%的人選擇很可能購(gòu)買,這類群體有大多對(duì)項(xiàng)目片區(qū)較為了解,對(duì)項(xiàng)目片區(qū)未來的發(fā)展有一定的信心,并有較強(qiáng)的購(gòu)買需求,可通過比較合理的價(jià)格或比較優(yōu)惠的政策條件來增加其購(gòu)買的可能性。大多數(shù)購(gòu)置商鋪主要是用于自己經(jīng)營(yíng),其比例占到了67%;用于炒鋪的所占比例僅為4%,這主要是與項(xiàng)目片區(qū)商鋪的升值潛力有關(guān),對(duì)于炒鋪這種短期的投資行為,看重的是商鋪的短期內(nèi)的升值潛力,由于項(xiàng)目片區(qū)不如九龍街片區(qū),沒有較為明確的總體規(guī)劃,要使商鋪價(jià)格在短期內(nèi)有較大的提升不大可能,其價(jià)格是隨著項(xiàng)目片區(qū)的逐步發(fā)展而逐漸提升的。五、 所需面積從上表可以看出,商鋪的面積最為集中的是21~30平方米、31~40平方米這兩個(gè)區(qū)段,均達(dá)到22%;另外,41~50平方米所占比例也占到了15%,相對(duì)較大。六、 所需商鋪高度、寬度、深度所需高度所需高度統(tǒng)計(jì)表所需高度(米)所占比例3米以下14%~41%~21%~9%~13%5米以上2%從上表可以看出,~,達(dá)到了41%;~,為21%;5米以上所占的比例最小,僅為2%。造成復(fù)式商鋪接受程度較低的原因主要是二層人流量相對(duì)一層來說要減少許多,若將二層作為商鋪,則經(jīng)營(yíng)情況可能不太好,若將二層作為存貨或自住,從成本角度來說則是一種浪費(fèi)。 所需寬度 所需寬度統(tǒng)計(jì)表所需寬度(米)所占比例3米以下25%~37%~24%~6%6米以上8%從上表可以看出,3米以下所占比例為25%;~,達(dá)到了37%;~%;~,僅為6%;6米以上所占比例為8%。 所需深度 從上表可以看出,~10米區(qū)段;10米以上所占比例也較高,達(dá)到20%;~,8米以下各區(qū)段所占比例均在10%上下浮動(dòng)。而目前前進(jìn)東路主力段臨街商鋪的價(jià)格在6000~7000元/m2,相比而言,被訪者對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)位偏低,主要是由于目前項(xiàng)目周邊整體形象較差、人氣不足、檔次較低等因素使其對(duì)項(xiàng)目缺乏信心,或由于希望價(jià)格越低越好等心理因素而作出較低的價(jià)格估計(jì)。八、愿支付總價(jià)從上表可以看出,愿支付總價(jià)范圍主要集中在5萬元以下、5~10萬、11~15萬三個(gè)價(jià)格段,所占比例分別為25%、29%、19%,總價(jià)在16萬以上的接受程度較低,這主要是由于目前項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)格局還未形成,不及其它商業(yè)街,其商鋪總價(jià)大多在30萬元以上。因此,既具有購(gòu)買群體又可行的總價(jià)主要在6~15萬元,特別是11~15萬元區(qū)段。十、商鋪規(guī)格商鋪規(guī)格統(tǒng)計(jì)表商鋪規(guī)格所占比例一層平面商鋪27%加高商鋪40%復(fù)式商鋪33%從圖表可以看出,在商鋪的規(guī)格上,加高商鋪的需求較大,所占比例為40%。十一、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營(yíng)模式所占比例主題式經(jīng)營(yíng)模式46%自主式經(jīng)營(yíng)模式54%在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上,自主式經(jīng)營(yíng)比主題式經(jīng)營(yíng)略勝一籌。十二、交鋪標(biāo)準(zhǔn)交鋪標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)表交鋪標(biāo)準(zhǔn)所占比例全坯34%簡(jiǎn)單裝修42%無所謂24%在交鋪標(biāo)準(zhǔn)上,選擇簡(jiǎn)單裝修的所占比例為42%,選擇全毛坯的占34%,持無所謂態(tài)度的占24%。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計(jì)表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42%在付款方式的選擇上,銀行按揭和分期付款所占比例較大,分別占了42%和49%,而一次性付款所占比例僅為9%。另一方面,商鋪的價(jià)格較高,一間30平方米左右的商鋪?zhàn)钌僖苍?0萬元左右,一次性付款壓力較大。這一結(jié)果與購(gòu)入商鋪后欲經(jīng)營(yíng)種類的結(jié)果大致相似。第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析由于目前廬山區(qū)甚至包括整個(gè)九江市,適合大眾的休閑、娛樂配套設(shè)施非常欠缺,特別是廣場(chǎng)等市政工程配套目前還沒有,而項(xiàng)目總體規(guī)劃為三部分:廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、住宅,將集休閑、購(gòu)物、娛樂、飲食、觀光為一體,具有唯一性;所建的商業(yè)步行街將有別于現(xiàn)在的大中路,注重商業(yè)街的整體裝修風(fēng)格,檔次較高;另外,隨著九江市區(qū)范圍的逐漸南移,必須會(huì)引起廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,而項(xiàng)目片區(qū)正好是廬山區(qū)的中心位置,因此具有較大的發(fā)展?jié)摿?。由于地理位置、人口?shù)量、歷史發(fā)展等因素,使得廬山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,從廬山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廬山區(qū)2001年財(cái)政總收入為7000多萬元,城鎮(zhèn)職工年平均工資為7600元左右,由于某些因素的影響,其平均工資實(shí)際水平約在7400元左右。由于廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,財(cái)政收入水平有限,使得其市政配套建設(shè)方面沒有較大的資金投入,從而使得整個(gè)片區(qū)形象較差。由于在規(guī)劃上,將商業(yè)步行街檔次定位較高,由此使得項(xiàng)目的檔次與片區(qū)商業(yè)檔次存在著明顯的偏差,從而使得項(xiàng)目檔次目前得到提升較為困難。購(gòu)買力不足主要包括兩個(gè)方面:收入水平較低和有效購(gòu)買群體不足。另一方面,廬山區(qū)總?cè)丝诩s10萬人,其中常住居民約4萬人,且這部分常 住居民主要居住在長(zhǎng)虹大道以南區(qū)域,由于京九鐵路的無形阻隔,且長(zhǎng)虹大道商業(yè)相對(duì)比前進(jìn)路片區(qū)繁華,這部分人一般不會(huì)到廬山區(qū)購(gòu)物消費(fèi)。從以上分析可以看出,有購(gòu)買能力又會(huì)在廬山區(qū)特別是項(xiàng)目片區(qū)消費(fèi)的人明顯不足,僅靠這部分人是無法支撐起較大規(guī)模的商業(yè)街的。由于潯陽區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的商業(yè)格局,除了現(xiàn)有的大中路、潯陽路兩條商業(yè)街外,還將建成第三條商業(yè)街。另外,由于廬山區(qū)的片區(qū)形象較差,廬山區(qū)對(duì)于長(zhǎng)期居住在潯陽區(qū)的人來說基本等同于郊區(qū),若經(jīng)營(yíng)的商品沒有較大的差異性,一般不會(huì)項(xiàng)目片區(qū)購(gòu)物消費(fèi)。 項(xiàng)目自身的局限性。從成功的商業(yè)步行街來看,均位于繁華路段,且四周均與繁華道路相連,并且在各路段有出入口,以便將人流引入。 目標(biāo)客戶流失方面。第四節(jié) 結(jié)論及建議通過上述對(duì)九江重要路段商鋪現(xiàn)狀的分析、客戶需求分析及機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析,42 / 42
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