【正文】 。它的70%的客戶群是來自東風(fēng)、神龍、江漢大學(xué)，其中又以東風(fēng)的為主，● 南國明珠：（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：（澳門）新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司建筑商：浙江中天、武建集團景觀設(shè)計：英國奇利建設(shè)園林景觀規(guī)劃設(shè)計：美國WY國際設(shè)計顧問公司營銷代理：廣州TUT本日市場策略設(shè)計公司物業(yè)管理：澳雅物業(yè)物管費：；小高層：1元項目地址：漢陽龍陽大道陶家?guī)X總占地：466900平米總建筑面積：70萬平米容積率：總戶數(shù)：5000綠化率：40％開發(fā)分期：4期建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅現(xiàn)況：目前正在開發(fā)的是一期，一期共有7個組團?，F(xiàn)正推出的是2組團：為5棟小高層，基本上是3房的大戸型，面積在133～140㎡，也有少量的2房和4房（145㎡）。銷售率90％，預(yù)計3組團年底才能發(fā)售。價格區(qū)間：2380～2980，均價2500左右（2）主要賣點大盤，地中海風(fēng)情景觀、教育（3）我們的看法南國明珠是漢陽區(qū)域內(nèi)少有的大盤，地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。其開發(fā)商是澳門公司，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是利用地塊臨墨水湖，在湖邊沿線做別墅，靠外圍道路做小高層。但是因為地塊較大，被規(guī)劃中的3條市政路劃為4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。樓盤地處陶家?guī)X，雖然不在漢陽城區(qū)，但相對于沌口板塊的樓盤，明顯有地段、交通、市政配套優(yōu)勢?！?金色港灣（1）統(tǒng)計資料開發(fā)商：新港房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司營銷代理：深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司物業(yè)管理：新港物業(yè)管理 景觀設(shè)計：香港奧雅園境師事務(wù)所物管費：項目地址：漢陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總占地：50萬平米總建筑面積：50萬平米容積率：1總戶數(shù)：3000戶綠化率：45％分期：4期建筑形式：多層、別墅，小高層現(xiàn)況：目前2期已基本售完，正在主推的是3期，銷售率70％多。余下的第4期2000戶，月底出規(guī)劃和戸型圖紙。3期中，戸型面積多偏大，其中180～200的錯中錯占了近40％，中央是兩棟小高，其余為一般的標(biāo)準(zhǔn)多層公寓。價格：錯中錯均價2700，3期均價2300多（2）主要賣點： 臨水，較長的的水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區(qū)（3）我們的看法： 本樓盤檔次感覺不如南國明珠，建筑形式多別墅，但沒有突出別墅的高檔品質(zhì)。在近距離內(nèi)沒有其他別墅群出現(xiàn)，地理位置相對其他別墅群離城區(qū)近，因此周邊配套較全。賣點和區(qū)域內(nèi)的其他樓盤雷同，主要是營造“水岸”生活，價格也較具競爭力?！?泰合百花公園（1）主要統(tǒng)計資料開發(fā)商：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計：ACLA景觀設(shè)計國際有限公司建筑設(shè)計：香港何弢設(shè)計國際有限公司營銷代理：武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司廣告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司物業(yè)管理：泰合物業(yè)物管費：多層：，高層：項目地址：武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)江大路5號（新江漢大學(xué)正對面）總占地：20萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：綠化率：46％建筑形式：多層戸型面積：2期，60～70㎡的單身公寓186套；130㎡以上多層洋房262套；約150間商鋪，12800㎡。現(xiàn)況：1期早已售完，2期（6萬平米）目前銷售率達(dá)90％以上，基本無住宅可賣。3期13萬平米預(yù)計今秋發(fā)售。（2）主要賣點 自然全生態(tài)公園住宅，沌口區(qū)域中心，人文，商業(yè)（3）我們的看法 該樓盤位于沌口板塊中央位置，江漢大學(xué)的正對面，緊鄰東風(fēng)總部，具有區(qū)域上的明顯優(yōu)勢，并且產(chǎn)品上區(qū)別于區(qū)域內(nèi)的許多鄰水住宅，全部是一般的多層公寓，適合沌口區(qū)域內(nèi)的一般大眾居?。煌瑫r緊緊抓住區(qū)域內(nèi)的年輕白領(lǐng)階層，在2期中做了42％的單身公寓，并傾力打造商業(yè)街，以輻射周邊，帶動住宅價格的提升。總的來說，該樓盤定位準(zhǔn)確，市場切入點準(zhǔn)，較好地把握了區(qū)域內(nèi)的客戶需求，有很大升值空間。結(jié)論：從以上調(diào)研項目看來，開發(fā)商在開發(fā)理念上水平在不斷提高，開始注重項目的總體規(guī)劃、景觀、園林、配套和物業(yè)管理，在整體上打造自己的社區(qū)主題與社區(qū)文化。這些開發(fā)商在逐步學(xué)習(xí)上海、北京、廣州、深圳等地項目開發(fā)經(jīng)驗的同時，積極與操盤思路和市場經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司合作，將營銷理念貫穿到項目運作的整個過程，注意打造自己的賣點。 該區(qū)域的目標(biāo)客戶群大多都是以東風(fēng)、神龍、江漢大學(xué)等為主，雖然風(fēng)格各有不同，但戶型、面積配比卻差異不大。而且該地區(qū)湖泊較多，大多數(shù)項目都是以水做文章，所以產(chǎn)品存在同質(zhì)化。臨湖、景觀優(yōu)美、配套齊全、產(chǎn)品新穎、景觀優(yōu)美等因素成為居民購房的重要參考因素，也成為項目熱銷的重要原因。三、 區(qū)域內(nèi)客戶分析，漢陽相對來說發(fā)展滯后，城區(qū)居民收入相對其他城區(qū)較低，商業(yè)也沒有其他城區(qū)繁榮，因此較少有漢口、武昌的市民會想到到漢陽購房居住，其樓盤絕大部分被漢陽居民消耗。2．隨著武漢新區(qū)規(guī)劃浮出水面，漢陽區(qū)、沌口都在新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，這一帶將來是武漢“城中城”，規(guī)劃人口100萬，而漢陽目前人口51萬，未來會有幾十萬人口遷入新區(qū)工作或居住，這無疑會是漢陽、沌口板塊樓盤銷售的強力支撐。，漢陽、沌口樓盤雖然價格不高，但其上漲速度一直在其他各區(qū)中保持前列，并且我們所調(diào)查的樓盤一般銷售都較好，主要購買群體是來自漢陽開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的工作人群，另外還有部分新江大教師、漢陽機關(guān)公務(wù)員、外地工作的武漢人，以及部分漢陽城區(qū)居民。尤其是汽車行業(yè)和醫(yī)藥行業(yè)的職工收入高，購買力強，應(yīng)是我們的準(zhǔn)目標(biāo)客戶。四、 建議從沌口目前的樓盤來看，全部都是大盤，而且都是以多層、聯(lián)排別墅、獨體別墅相結(jié)合，真正意義上的純高檔住宅小區(qū)可以說還沒有。而且從這些樓盤即將開發(fā)的二期、三期來看，也是以多層和別墅相結(jié)合，而且大多是以水文化為主，所以該區(qū)域內(nèi)類似這樣的產(chǎn)品供應(yīng)量應(yīng)該是非常大的，所以我們的項目要能在這諸多項目中脫穎而出，就一定要與區(qū)域內(nèi)的這些項目存在差異性，所以我們建議： 把我們的項目打造成純別墅的高尚住宅小區(qū)，使之成為沌口片區(qū)高端產(chǎn)品的代表。1）外在條件：A、前武昌、漢口都有純別墅小區(qū)，而沌口沒有，在區(qū)域內(nèi)屬于市場空白。B、沌口片區(qū)具有湖泊較多、自然環(huán)境、交通暢通、名企林立等諸多優(yōu)點，再加上我們的地塊三面環(huán)湖，坐擁一萬七畝后官湖，且武漢市湖迫僅有兩家達(dá)到國家二類水質(zhì)，后官湖就是其一。C、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的人均收入較高。D、加上政府正準(zhǔn)備興建世界規(guī)模最大，國內(nèi)第一座“錦繡長江”微縮景觀毗鄰興建，屆時，攬勝長江萬里風(fēng)情只在閑庭信步間，未來這一地帶的樓盤升值潛力看好。2）內(nèi)在條件a、一向是開發(fā)中高檔樓盤，有著豐富的高檔樓盤的操作經(jīng)驗。 b、我們以往做的別墅品質(zhì)感非常好，屬于市場領(lǐng)先產(chǎn)品，極具市場競爭力。 做足水文章 沌口地區(qū)大多數(shù)樓盤都是以水做文章，但真正做得比較好的幾乎沒有。我們應(yīng)該在規(guī)劃中充分利用我們的水資源優(yōu)勢。30 /