【正文】 均消費在100元計算的話，年收入保守計算超過700萬元。運河沿線餐飲街：運河沿線餐飲街位于太白樓廣場南面，緊鄰京航大運河，沿線匯聚了十多家特色餐飲，層數(shù)從兩層到三層，面積從幾百平米到上千平米，但目前該餐飲街經(jīng)營的情況并不十分理想，原因有二：一是由于該餐飲街雖然臨近太白路，但是被運河從中間隔開來，若到此來就餐只能由東西兩側(cè)的石橋通過，這就增加了消費者來此消費的難度；二是由于該餐飲街寬度狹窄，增加了車輛通行及停車的難度。㎡之間。錦都廣場：位于建設(shè)路與海關(guān)路交匯處，設(shè)計為兩層室內(nèi)步行街及沿街兩層商業(yè)，面積最小30余平，內(nèi)街一層平均售價17600元/㎡，㎡天，沿街商業(yè)平均售價8000元/㎡，㎡天，現(xiàn)已經(jīng)開始營業(yè)，內(nèi)街經(jīng)營業(yè)態(tài)為男女服裝、兒童服裝、休閑服飾及各類飾品等。從定時人流統(tǒng)計來看，該步行街整體經(jīng)營情況較差，人流稀少。待建商業(yè)項目分析項目名稱開發(fā)商項目規(guī)模規(guī)劃售價或租金銷售狀況入市時間運河休閑港盛泰2萬㎡餐飲、娛樂、酒吧街800011000元/㎡90%已售出江南春南街一期火炬㎡餐飲46888800元/㎡售出17戶，剩余12戶2006運河城華園20萬㎡購物、餐飲、精品步行街未定未售未定秀水城華園㎡購物、餐飲、旅游未定未售未定置城國際中心置城5萬㎡商場、超市未定未售置城中央公園置城㎡歐洲風情街未定未售2007本案中億5萬㎡商場、超市未定未售2006合計㎡江南春南街山推工業(yè)園運河休閑港2公里運河城秀水城楊柳國際新城中億廣場休閑港l 位置：坐落在濟寧市級文化建筑東大寺旁，東臨京杭大運河，北接市政親水公園和太白路商業(yè)街；四合院式商鋪酒吧、咖啡街l 定位：以餐飲、休閑、娛樂為主，購物為輔；l 面積：總建筑面積2萬余㎡，單位面積從30㎡—140㎡；l 開發(fā)商：濟寧盛泰房地產(chǎn)；l 營銷代理：上海藍頓房產(chǎn)咨詢公司；l 售價：9000—11000元/㎡；l 規(guī)劃：運河沿線規(guī)劃了20個面積在60㎡左右的一層店鋪，并與規(guī)劃中的運河中央廣場連接在一起，以休閑類的酒吧、咖啡為主要業(yè)態(tài)；東大寺東西兩側(cè)規(guī)劃了四合院式仿古二層商業(yè)店鋪，東側(cè)商業(yè)基本以回遷現(xiàn)有商戶為主，西側(cè)商業(yè)公開發(fā)售；l 總戶數(shù)：84戶（銷售部分）；l 招商情況：與廣州避風塘洽談進駐；l 促銷策略：投資者可以委托代理公司進行招租，保底年租金為總房款的6%；l 入市時間：2006年5月投入使用。沿運河一側(cè)規(guī)劃地面為城市廣場綠地華聯(lián)商廈amp。秀水城l 位置：坐落在太白路華聯(lián)商廈的北側(cè)和西側(cè)；l 開發(fā)商：濟寧華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：，㎡；運河城總建筑面積20萬㎡；l 規(guī)劃定位：秀水城設(shè)計為地下兩層，地上是城市廣場，集購物、餐飲、旅游等功能為一體；運河城打造山東省首個以運河文化為主題的MALL主題式購物公園，其中16萬㎡的商業(yè)面積，㎡的美食長廊，1000個地下停車位，數(shù)百家精品店；l 入市時間：由于目前該項目尚未解決拆遷難題，因此入市時間仍無法確定。江南春南街實景照片l 位置：坐落于紅星東路；l 開發(fā)商：濟寧火炬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：㎡，單戶面積從142—724㎡不等；l 戶數(shù)：共29戶； l 售價：4688—8800元/㎡；l 銷售情況：已售17戶，剩余12戶，銷售率58%；紅 星 東 路6戶12戶4戶4戶3戶l 定位：餐飲、休閑娛樂。濟寧市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢l 商業(yè)規(guī)劃將趨向科學化。濟寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒有對不同樓層進行商業(yè)租金價值評估及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進行合理的利潤產(chǎn)出比較分析，因此出現(xiàn)了低租金承受能力的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價值位置的局面。伴隨著濟寧市商業(yè)逐步走向成熟化，商業(yè)規(guī)劃將趨向科學化發(fā)展；l 商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化。濟寧市很多現(xiàn)有商業(yè)都存在著硬件設(shè)施落后、建筑形式陳舊、經(jīng)營品種單一、商品品牌稀少等缺陷，對于有一定經(jīng)濟實力的消費者而言，根本無法滿足其對奢侈類商品的強勁需求，但是隨著外來品牌商業(yè)的進駐，濟寧市整體商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化發(fā)展；l 購物環(huán)境將趨向舒適化。濟寧市現(xiàn)有百貨及超市類商業(yè)，都不約而同的存在著“只重賣貨，不重購物環(huán)境”的現(xiàn)象，但根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢來分析，大型購物中心、百貨、大型超市等商業(yè)，除了盡可能的使商品品種齊全之外，越來越多的商業(yè)經(jīng)營者更加注重購物環(huán)境的營造，休閑、舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)的重要標志之一；l 綜合性購物中心即將出現(xiàn)。濟寧市已有的商業(yè)物業(yè)有百貨、超市、專業(yè)市場、建材家居、批發(fā)市場、臨街底商等多種形式，但大型 綜合類購物中心還處于市場真空狀態(tài)，根據(jù)對目前市場待建類物業(yè)的研究分析，該種形式的商業(yè)物業(yè)在未來三年內(nèi)將出現(xiàn)在濟寧市場，這種一站式購物方式將會打破濟寧市現(xiàn)有商業(yè)格局，給濟寧商業(yè)市場帶來巨大沖擊；l 大型跨國連鎖超市將搶占濟寧市場。濟寧市現(xiàn)有超市中外來品牌已經(jīng)開始占據(jù)主導(dǎo)地位，像世紀聯(lián)華、賽瑪特等，但是具有影響力的大型跨國超市遲遲沒有進駐該市場，但隨著沃爾瑪已經(jīng)表明了濃厚的進駐意向之后，濟寧市場在不遠的未來將會迎來這位重量級的世界第一零售商，沃爾瑪能夠帶來的不僅是先進的經(jīng)營管理理念，更重要很多濟寧市場目前沒有的商品品牌將會隨著沃爾瑪一起進駐該市場；l 部分小型批發(fā)市場將被淘汰。目前濟寧市現(xiàn)有批發(fā)市場中多以日用品批發(fā)為主，部分批發(fā)市場面臨著經(jīng)營狀況較差、承租商戶較少、硬件設(shè)施落后、業(yè)態(tài)品種單一、商品檔次較低等現(xiàn)象，這類批發(fā)市場已經(jīng)沒有足夠的市場吸引力，并且無法滿足消費者的需求，因此失去了存在的價值，這類批發(fā)市場將會逐漸淡出消費者視線，并最終被市場所淘汰。五、經(jīng)營商戶分析經(jīng)營者調(diào)研目的l 在我司完成對項目整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)調(diào)研工作之后，為配合本項目日后工作的有效開展，最大程度增加對本項目后期招商工作的可操作性，我司在實施調(diào)研后續(xù)工作之前都會進行詳細的經(jīng)營商戶訪談，基于對商戶一手資料的收集及對項目進駐意向?qū)笃谑袌龆ㄎ弧a(chǎn)品設(shè)置、招商推廣工作實際影響，在本部分報告中我司將詳細分析獲得的調(diào)研資料，為后續(xù)操作奠定基礎(chǔ)；l 為確保經(jīng)營者調(diào)研的準確性，我司共進行了為期八天的調(diào)研活動，具體時間為200573至2005710的9：0019：00，地點為北京市、濟寧市及周邊。調(diào)研方式l 本次我司將主要依據(jù)商戶業(yè)態(tài)類型、經(jīng)營規(guī)模、選址要求等不同的因素，利用不同手段進行商戶調(diào)研，調(diào)研工作將依據(jù)所調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)指標，調(diào)研內(nèi)容包括：單位租戶最長簽約期、單位租位租金承受力、經(jīng)營面積、產(chǎn)品進駐硬件條件、業(yè)態(tài)進駐意向、對于本項目發(fā)展預(yù)期等。l 我司在商戶調(diào)研過程中主要采取三種方式，分別為：長期合作商戶調(diào)研、內(nèi)部商戶交叉調(diào)研和預(yù)期主力商戶拜訪，下面我司就主要調(diào)研方式進行詳細闡述。經(jīng)營商戶調(diào)研途徑針對三種調(diào)研方式的選取，我司主要考慮點為各業(yè)態(tài)的招商難度及單位經(jīng)營面積，對于一些未建立合作關(guān)系的大型商戶采取的主要是拜訪調(diào)研方式，整個過程比較順利，獲得了大量一手資料，相信將會對于預(yù)期的項目整體定位方向有良好把控。l 長期合作商戶調(diào)研：偉業(yè)商業(yè)進行商業(yè)專業(yè)策劃營銷工作已經(jīng)多年，實際操作成型項目很多，在此過程中已經(jīng)積累了相當一部分具備行業(yè)知名度、資產(chǎn)及運營經(jīng)驗雄厚的大型特色商戶，通過行業(yè)優(yōu)勢對接，現(xiàn)已形成一塊初具規(guī)模的行業(yè)聯(lián)動體系。在每次操作項目前均會與目標商戶進行前期接觸，本次接手中億新苑項目同樣依照慣例向商業(yè)經(jīng)營對象出具了項目基礎(chǔ)狀況說明，通過該平臺，現(xiàn)已回收大量有效商戶問卷，將會在下面部分的具體分析中詳細說明；l 內(nèi)部商戶交叉調(diào)研：偉業(yè)在進行地產(chǎn)項目運作時，通常對外經(jīng)營部門會相互發(fā)布項目信息，各部門均會在公司信息平臺上出示予以交叉互享，自調(diào)研工作開展以來，我部已從中獲取有效信息23份，上述商戶均已實施電話訪談或面談，對本項目提出了自身的經(jīng)營比例建議及意向進駐說明，在后期實際操作中，如能有招商之進一步可能，我司將會做更深一步的實質(zhì)工作；l 預(yù)期主力商戶拜訪：在實行前期市場調(diào)研工作過程中，我司已初步模擬定位了一部分具備地區(qū)及全國影響力的大型商戶，為了了解其對于濟寧地區(qū)的經(jīng)營預(yù)期，提前為大型商戶的進駐出具硬件設(shè)計條件。自第二階段調(diào)研工作開展后，我司通過多種途徑拜訪并面談了十幾家單位經(jīng)營面積超過10000平米的商業(yè)經(jīng)營公司，部分公司的市場部門或拓展部門負責人表示對于濟寧地區(qū)發(fā)展經(jīng)營較為看好，并提出了一些符合項目整體發(fā)展的建議。說明：本次經(jīng)營者調(diào)研原定問卷數(shù)為600份，實際回收有效問卷569份。其中精品店194份，餐飲173份，配套類97份，休閑飲品50份，家居類14份，電器類10份，超市類18份，百貨類13份。經(jīng)營商戶訪談分析本項目地處濟寧市最繁華的商業(yè)街太白路東端，有多條公交線路經(jīng)過，無論是地理位置還是交通條件都很優(yōu)越，考慮到濟寧市整體規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及近時期外商引入的相關(guān)要求，本次調(diào)研對象選取的是在北京及山東有一定名氣的百貨商戶。另考慮到本項目總體商業(yè)體量較大，對于發(fā)展大型主力商戶是必然的，因此我司力爭在前期找尋有一定實力之商家，為項目后期樹立良好形象，并對項目產(chǎn)生較強的帶動作用。我們所做的百貨商戶調(diào)研，主要是了解不同百貨商戶對于本項目的初步意向、硬件設(shè)施要求以及租金承受區(qū)間等方面內(nèi)容，以便為其后的定位、產(chǎn)品設(shè)計等提供更為實質(zhì)性的數(shù)據(jù)支撐。商戶名稱(城市或國籍)可承租面積(㎡)最長租約租金意向(天/平米)選擇本項目地塊位置選擇物業(yè)類型進駐意向王府井百貨(北京)60000以上1520年多種合作形式臨內(nèi)環(huán)路面獨體商業(yè)樓底商可以考慮已遞送資料賽特購物中心(原日方管理)200005000015年全國范圍內(nèi)對大型商業(yè)項目進行輸出型商業(yè)管理太平洋百貨(臺資)300003500020年以上物業(yè)總造價之5%大型獨立商業(yè)樓、底商可以考慮，但需成熟區(qū)域，百盛購物中心(新加坡)250003000015年以上臨主要交通大型獨立商業(yè)樓、底商不考慮省會以下城市伊藤洋華糖(日資)250003000020年總流水額的5%臨主要交通獨體商業(yè)樓不考慮翠薇百貨(國內(nèi))250003000020年以上1元大型商業(yè)樓、底商不考慮伊勢丹百貨商場300005000020年臨主要交通大型商業(yè)樓、底商不考慮晨曦百貨1000015年2元以下臨主要交通獨棟不考慮新世界7000010年以上1元以下臨主要交通獨棟不考慮萬達廣場6000020年以上臨主要交通獨棟不考慮銀座百貨3000050000020年以上1元以下臨主要交通獨棟可以考慮，跟進中說明：以上選取的百貨商戶是目前在全國經(jīng)營狀況較好，有意向在外省進行擴張的百貨品牌商戶，針對可承租之最大面積、簽約年限、選擇物業(yè)類型、租金價格、進駐意向等方面問題進行調(diào)研，并根據(jù)百貨店商戶對項目地塊可選擇之位置進行說明。商戶訪談的結(jié)論也將成為我司對本項目市場定位的基本依據(jù)。l 可承租面積：作為現(xiàn)階段零售業(yè)的主體，主要因為百貨店經(jīng)營商品種類較多，業(yè)態(tài)種類相對是其他零售業(yè)態(tài)所不可比擬的，具有經(jīng)營規(guī)模大、商品種類多、服務(wù)功能廣、輻射范圍寬等特點。根據(jù)上圖所示，百貨店需求面積一般為2500035000㎡左右，百貨店一般考慮消費者對百貨店的購物環(huán)境、消費心理、商業(yè)發(fā)展的基本需求，而不同百貨店則根據(jù)開店所在區(qū)域消費力、商圈未來幅射范圍進行核算，一般來說，百貨店開店需求為2500030000㎡。王府井百貨對開店面積有另外的要求，王府井百貨選擇入駐店規(guī)模必須與超市合營，統(tǒng)一管理，以促進雙方經(jīng)營，形成區(qū)域內(nèi)共贏的最終目的；l 最長租約：根據(jù)上圖表所示，在我司進行訪談的百貨店商戶對租賃期的要求均為1520年。百貨商戶租賃店鋪面積大，投入人力、物力、資金均比一般業(yè)態(tài)多，根據(jù)其經(jīng)營特性，在進駐項目后，開業(yè)3年左右為市場培育階段，3年以后才進入良性運作階段，在對所有費用進行合理攤銷后，百貨店盈利階段一般在第710年左右；所以百貨的資本回收時期與其他業(yè)態(tài)相比較時間要長一些；按我國法律規(guī)定，商業(yè)房地產(chǎn)項目最長土地使用年限為40年，百貨店簽定承租期多為20年；隨著商業(yè)市場競爭逐漸升級，有的百貨店為了達到盈利要求，自行建造物業(yè)開設(shè)分店，以求有效延長經(jīng)營年限；l 物業(yè)租金：降低經(jīng)營風險，低成本經(jīng)營已成為百貨店維持長期發(fā)展的重要保證，在上面的圖表中可以看到，百貨店對物業(yè)的租賃形式各有不同，針對濟寧市來說，主要形式有：l ，并根據(jù)雙方商議35年以租金遞增形式進行租賃；l 與固定租金相似，考慮單位租金價格時參考物業(yè)整體造價或以商業(yè)經(jīng)營年流水額的固定比例作為參考標準，一般來說租金所占比例約為整體造價的5%；此類方法在臺灣百貨店及日資百貨店中見到；l 以多種方式進行合作，是考慮買斷或底租加提成形式經(jīng)營，一般這類商戶有較強實力，對自已未來經(jīng)營有一定的信心。說明：根據(jù)本項目未來發(fā)展，我司在對經(jīng)營商戶進行訪談過程中對以上幾種租金方式進行多方論證后發(fā)現(xiàn)，大型百貨對商業(yè)項目整體運作的推動作用較大，選擇與開發(fā)商合作形式利于商戶后期經(jīng)營，同時對物業(yè)持有者也有一定的保證，本項目百貨店具體合作形式、租約體系須與商戶共同商討。l 物業(yè)形式：百貨店經(jīng)營品種