【正文】 均消費(fèi)在100元計(jì)算的話，年收入保守計(jì)算超過(guò)700萬(wàn)元。運(yùn)河沿線餐飲街：運(yùn)河沿線餐飲街位于太白樓廣場(chǎng)南面，緊鄰京航大運(yùn)河，沿線匯聚了十多家特色餐飲，層數(shù)從兩層到三層，面積從幾百平米到上千平米，但目前該餐飲街經(jīng)營(yíng)的情況并不十分理想，原因有二：一是由于該餐飲街雖然臨近太白路，但是被運(yùn)河從中間隔開來(lái)，若到此來(lái)就餐只能由東西兩側(cè)的石橋通過(guò)，這就增加了消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)的難度；二是由于該餐飲街寬度狹窄，增加了車輛通行及停車的難度。㎡之間。錦都廣場(chǎng)：位于建設(shè)路與海關(guān)路交匯處，設(shè)計(jì)為兩層室內(nèi)步行街及沿街兩層商業(yè)，面積最小30余平，內(nèi)街一層平均售價(jià)17600元/㎡，㎡天，沿街商業(yè)平均售價(jià)8000元/㎡，㎡天，現(xiàn)已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，內(nèi)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為男女服裝、兒童服裝、休閑服飾及各類飾品等。從定時(shí)人流統(tǒng)計(jì)來(lái)看，該步行街整體經(jīng)營(yíng)情況較差，人流稀少。待建商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃售價(jià)或租金銷售狀況入市時(shí)間運(yùn)河休閑港盛泰2萬(wàn)㎡餐飲、娛樂(lè)、酒吧街800011000元/㎡90%已售出江南春南街一期火炬㎡餐飲46888800元/㎡售出17戶，剩余12戶2006運(yùn)河城華園20萬(wàn)㎡購(gòu)物、餐飲、精品步行街未定未售未定秀水城華園㎡購(gòu)物、餐飲、旅游未定未售未定置城國(guó)際中心置城5萬(wàn)㎡商場(chǎng)、超市未定未售置城中央公園置城㎡歐洲風(fēng)情街未定未售2007本案中億5萬(wàn)㎡商場(chǎng)、超市未定未售2006合計(jì)㎡江南春南街山推工業(yè)園運(yùn)河休閑港2公里運(yùn)河城秀水城楊柳國(guó)際新城中億廣場(chǎng)休閑港l 位置：坐落在濟(jì)寧市級(jí)文化建筑東大寺旁，東臨京杭大運(yùn)河，北接市政親水公園和太白路商業(yè)街；四合院式商鋪酒吧、咖啡街l 定位：以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主，購(gòu)物為輔；l 面積：總建筑面積2萬(wàn)余㎡，單位面積從30㎡—140㎡；l 開發(fā)商：濟(jì)寧盛泰房地產(chǎn)；l 營(yíng)銷代理：上海藍(lán)頓房產(chǎn)咨詢公司；l 售價(jià)：9000—11000元/㎡；l 規(guī)劃：運(yùn)河沿線規(guī)劃了20個(gè)面積在60㎡左右的一層店鋪，并與規(guī)劃中的運(yùn)河中央廣場(chǎng)連接在一起，以休閑類的酒吧、咖啡為主要業(yè)態(tài)；東大寺東西兩側(cè)規(guī)劃了四合院式仿古二層商業(yè)店鋪，東側(cè)商業(yè)基本以回遷現(xiàn)有商戶為主，西側(cè)商業(yè)公開發(fā)售；l 總戶數(shù)：84戶（銷售部分）；l 招商情況：與廣州避風(fēng)塘洽談進(jìn)駐；l 促銷策略：投資者可以委托代理公司進(jìn)行招租，保底年租金為總房款的6%；l 入市時(shí)間：2006年5月投入使用。沿運(yùn)河一側(cè)規(guī)劃地面為城市廣場(chǎng)綠地華聯(lián)商廈amp。秀水城l 位置：坐落在太白路華聯(lián)商廈的北側(cè)和西側(cè)；l 開發(fā)商：濟(jì)寧華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：，㎡；運(yùn)河城總建筑面積20萬(wàn)㎡；l 規(guī)劃定位：秀水城設(shè)計(jì)為地下兩層，地上是城市廣場(chǎng)，集購(gòu)物、餐飲、旅游等功能為一體；運(yùn)河城打造山東省首個(gè)以運(yùn)河文化為主題的MALL主題式購(gòu)物公園，其中16萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，㎡的美食長(zhǎng)廊，1000個(gè)地下停車位，數(shù)百家精品店；l 入市時(shí)間：由于目前該項(xiàng)目尚未解決拆遷難題，因此入市時(shí)間仍無(wú)法確定。江南春南街實(shí)景照片l 位置：坐落于紅星東路；l 開發(fā)商：濟(jì)寧火炬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：㎡，單戶面積從142—724㎡不等；l 戶數(shù)：共29戶； l 售價(jià)：4688—8800元/㎡；l 銷售情況：已售17戶，剩余12戶，銷售率58%；紅 星 東 路6戶12戶4戶4戶3戶l 定位：餐飲、休閑娛樂(lè)。濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)l 商業(yè)規(guī)劃將趨向科學(xué)化。濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒(méi)有對(duì)不同樓層進(jìn)行商業(yè)租金價(jià)值評(píng)估及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的利潤(rùn)產(chǎn)出比較分析，因此出現(xiàn)了低租金承受能力的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價(jià)值位置的局面。伴隨著濟(jì)寧市商業(yè)逐步走向成熟化，商業(yè)規(guī)劃將趨向科學(xué)化發(fā)展；l 商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化。濟(jì)寧市很多現(xiàn)有商業(yè)都存在著硬件設(shè)施落后、建筑形式陳舊、經(jīng)營(yíng)品種單一、商品品牌稀少等缺陷，對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者而言，根本無(wú)法滿足其對(duì)奢侈類商品的強(qiáng)勁需求，但是隨著外來(lái)品牌商業(yè)的進(jìn)駐，濟(jì)寧市整體商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化發(fā)展；l 購(gòu)物環(huán)境將趨向舒適化。濟(jì)寧市現(xiàn)有百貨及超市類商業(yè)，都不約而同的存在著“只重賣貨，不重購(gòu)物環(huán)境”的現(xiàn)象，但根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)分析，大型購(gòu)物中心、百貨、大型超市等商業(yè)，除了盡可能的使商品品種齊全之外，越來(lái)越多的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者更加注重購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，休閑、舒適、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)的重要標(biāo)志之一；l 綜合性購(gòu)物中心即將出現(xiàn)。濟(jì)寧市已有的商業(yè)物業(yè)有百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)、建材家居、批發(fā)市場(chǎng)、臨街底商等多種形式，但大型 綜合類購(gòu)物中心還處于市場(chǎng)真空狀態(tài)，根據(jù)對(duì)目前市場(chǎng)待建類物業(yè)的研究分析，該種形式的商業(yè)物業(yè)在未來(lái)三年內(nèi)將出現(xiàn)在濟(jì)寧市場(chǎng)，這種一站式購(gòu)物方式將會(huì)打破濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)格局，給濟(jì)寧商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊；l 大型跨國(guó)連鎖超市將搶占濟(jì)寧市場(chǎng)。濟(jì)寧市現(xiàn)有超市中外來(lái)品牌已經(jīng)開始占據(jù)主導(dǎo)地位，像世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特等，但是具有影響力的大型跨國(guó)超市遲遲沒(méi)有進(jìn)駐該市場(chǎng)，但隨著沃爾瑪已經(jīng)表明了濃厚的進(jìn)駐意向之后，濟(jì)寧市場(chǎng)在不遠(yuǎn)的未來(lái)將會(huì)迎來(lái)這位重量級(jí)的世界第一零售商，沃爾瑪能夠帶來(lái)的不僅是先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，更重要很多濟(jì)寧市場(chǎng)目前沒(méi)有的商品品牌將會(huì)隨著沃爾瑪一起進(jìn)駐該市場(chǎng)；l 部分小型批發(fā)市場(chǎng)將被淘汰。目前濟(jì)寧市現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)中多以日用品批發(fā)為主，部分批發(fā)市場(chǎng)面臨著經(jīng)營(yíng)狀況較差、承租商戶較少、硬件設(shè)施落后、業(yè)態(tài)品種單一、商品檔次較低等現(xiàn)象，這類批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有足夠的市場(chǎng)吸引力，并且無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，因此失去了存在的價(jià)值，這類批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)逐漸淡出消費(fèi)者視線，并最終被市場(chǎng)所淘汰。五、經(jīng)營(yíng)商戶分析經(jīng)營(yíng)者調(diào)研目的l 在我司完成對(duì)項(xiàng)目整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)調(diào)研工作之后，為配合本項(xiàng)目日后工作的有效開展，最大程度增加對(duì)本項(xiàng)目后期招商工作的可操作性，我司在實(shí)施調(diào)研后續(xù)工作之前都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)商戶訪談，基于對(duì)商戶一手資料的收集及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)駐意向?qū)笃谑袌?chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)置、招商推廣工作實(shí)際影響，在本部分報(bào)告中我司將詳細(xì)分析獲得的調(diào)研資料，為后續(xù)操作奠定基礎(chǔ)；l 為確保經(jīng)營(yíng)者調(diào)研的準(zhǔn)確性，我司共進(jìn)行了為期八天的調(diào)研活動(dòng)，具體時(shí)間為200573至2005710的9：0019：00，地點(diǎn)為北京市、濟(jì)寧市及周邊。調(diào)研方式l 本次我司將主要依據(jù)商戶業(yè)態(tài)類型、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、選址要求等不同的因素，利用不同手段進(jìn)行商戶調(diào)研，調(diào)研工作將依據(jù)所調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)指標(biāo)，調(diào)研內(nèi)容包括：?jiǎn)挝蛔鈶糇铋L(zhǎng)簽約期、單位租位租金承受力、經(jīng)營(yíng)面積、產(chǎn)品進(jìn)駐硬件條件、業(yè)態(tài)進(jìn)駐意向、對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期等。l 我司在商戶調(diào)研過(guò)程中主要采取三種方式，分別為：長(zhǎng)期合作商戶調(diào)研、內(nèi)部商戶交叉調(diào)研和預(yù)期主力商戶拜訪，下面我司就主要調(diào)研方式進(jìn)行詳細(xì)闡述。經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研途徑針對(duì)三種調(diào)研方式的選取，我司主要考慮點(diǎn)為各業(yè)態(tài)的招商難度及單位經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于一些未建立合作關(guān)系的大型商戶采取的主要是拜訪調(diào)研方式，整個(gè)過(guò)程比較順利，獲得了大量一手資料，相信將會(huì)對(duì)于預(yù)期的項(xiàng)目整體定位方向有良好把控。l 長(zhǎng)期合作商戶調(diào)研：偉業(yè)商業(yè)進(jìn)行商業(yè)專業(yè)策劃營(yíng)銷工作已經(jīng)多年，實(shí)際操作成型項(xiàng)目很多，在此過(guò)程中已經(jīng)積累了相當(dāng)一部分具備行業(yè)知名度、資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)雄厚的大型特色商戶，通過(guò)行業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)接，現(xiàn)已形成一塊初具規(guī)模的行業(yè)聯(lián)動(dòng)體系。在每次操作項(xiàng)目前均會(huì)與目標(biāo)商戶進(jìn)行前期接觸，本次接手中億新苑項(xiàng)目同樣依照慣例向商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)象出具了項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況說(shuō)明，通過(guò)該平臺(tái)，現(xiàn)已回收大量有效商戶問(wèn)卷，將會(huì)在下面部分的具體分析中詳細(xì)說(shuō)明；l 內(nèi)部商戶交叉調(diào)研：偉業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，通常對(duì)外經(jīng)營(yíng)部門會(huì)相互發(fā)布項(xiàng)目信息，各部門均會(huì)在公司信息平臺(tái)上出示予以交叉互享，自調(diào)研工作開展以來(lái)，我部已從中獲取有效信息23份，上述商戶均已實(shí)施電話訪談或面談，對(duì)本項(xiàng)目提出了自身的經(jīng)營(yíng)比例建議及意向進(jìn)駐說(shuō)明，在后期實(shí)際操作中，如能有招商之進(jìn)一步可能，我司將會(huì)做更深一步的實(shí)質(zhì)工作；l 預(yù)期主力商戶拜訪：在實(shí)行前期市場(chǎng)調(diào)研工作過(guò)程中，我司已初步模擬定位了一部分具備地區(qū)及全國(guó)影響力的大型商戶，為了了解其對(duì)于濟(jì)寧地區(qū)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，提前為大型商戶的進(jìn)駐出具硬件設(shè)計(jì)條件。自第二階段調(diào)研工作開展后，我司通過(guò)多種途徑拜訪并面談了十幾家單位經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)10000平米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，部分公司的市場(chǎng)部門或拓展部門負(fù)責(zé)人表示對(duì)于濟(jì)寧地區(qū)發(fā)展經(jīng)營(yíng)較為看好，并提出了一些符合項(xiàng)目整體發(fā)展的建議。說(shuō)明：本次經(jīng)營(yíng)者調(diào)研原定問(wèn)卷數(shù)為600份，實(shí)際回收有效問(wèn)卷569份。其中精品店194份，餐飲173份，配套類97份，休閑飲品50份，家居類14份，電器類10份，超市類18份，百貨類13份。經(jīng)營(yíng)商戶訪談分析本項(xiàng)目地處濟(jì)寧市最繁華的商業(yè)街太白路東端，有多條公交線路經(jīng)過(guò)，無(wú)論是地理位置還是交通條件都很優(yōu)越，考慮到濟(jì)寧市整體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及近時(shí)期外商引入的相關(guān)要求，本次調(diào)研對(duì)象選取的是在北京及山東有一定名氣的百貨商戶。另考慮到本項(xiàng)目總體商業(yè)體量較大，對(duì)于發(fā)展大型主力商戶是必然的，因此我司力爭(zhēng)在前期找尋有一定實(shí)力之商家，為項(xiàng)目后期樹立良好形象，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。我們所做的百貨商戶調(diào)研，主要是了解不同百貨商戶對(duì)于本項(xiàng)目的初步意向、硬件設(shè)施要求以及租金承受區(qū)間等方面內(nèi)容，以便為其后的定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等提供更為實(shí)質(zhì)性的數(shù)據(jù)支撐。商戶名稱(城市或國(guó)籍)可承租面積(㎡)最長(zhǎng)租約租金意向(天/平米)選擇本項(xiàng)目地塊位置選擇物業(yè)類型進(jìn)駐意向王府井百貨(北京)60000以上1520年多種合作形式臨內(nèi)環(huán)路面獨(dú)體商業(yè)樓底商可以考慮已遞送資料賽特購(gòu)物中心(原日方管理)200005000015年全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行輸出型商業(yè)管理太平洋百貨(臺(tái)資)300003500020年以上物業(yè)總造價(jià)之5%大型獨(dú)立商業(yè)樓、底商可以考慮，但需成熟區(qū)域，百盛購(gòu)物中心(新加坡)250003000015年以上臨主要交通大型獨(dú)立商業(yè)樓、底商不考慮省會(huì)以下城市伊藤洋華糖(日資)250003000020年總流水額的5%臨主要交通獨(dú)體商業(yè)樓不考慮翠薇百貨(國(guó)內(nèi))250003000020年以上1元大型商業(yè)樓、底商不考慮伊勢(shì)丹百貨商場(chǎng)300005000020年臨主要交通大型商業(yè)樓、底商不考慮晨曦百貨1000015年2元以下臨主要交通獨(dú)棟不考慮新世界7000010年以上1元以下臨主要交通獨(dú)棟不考慮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6000020年以上臨主要交通獨(dú)棟不考慮銀座百貨3000050000020年以上1元以下臨主要交通獨(dú)棟可以考慮，跟進(jìn)中說(shuō)明：以上選取的百貨商戶是目前在全國(guó)經(jīng)營(yíng)狀況較好，有意向在外省進(jìn)行擴(kuò)張的百貨品牌商戶，針對(duì)可承租之最大面積、簽約年限、選擇物業(yè)類型、租金價(jià)格、進(jìn)駐意向等方面問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，并根據(jù)百貨店商戶對(duì)項(xiàng)目地塊可選擇之位置進(jìn)行說(shuō)明。商戶訪談的結(jié)論也將成為我司對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本依據(jù)。l 可承租面積：作為現(xiàn)階段零售業(yè)的主體，主要因?yàn)榘儇浀杲?jīng)營(yíng)商品種類較多，業(yè)態(tài)種類相對(duì)是其他零售業(yè)態(tài)所不可比擬的，具有經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、商品種類多、服務(wù)功能廣、輻射范圍寬等特點(diǎn)。根據(jù)上圖所示，百貨店需求面積一般為2500035000㎡左右，百貨店一般考慮消費(fèi)者對(duì)百貨店的購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)心理、商業(yè)發(fā)展的基本需求，而不同百貨店則根據(jù)開店所在區(qū)域消費(fèi)力、商圈未來(lái)幅射范圍進(jìn)行核算，一般來(lái)說(shuō)，百貨店開店需求為2500030000㎡。王府井百貨對(duì)開店面積有另外的要求，王府井百貨選擇入駐店規(guī)模必須與超市合營(yíng)，統(tǒng)一管理，以促進(jìn)雙方經(jīng)營(yíng)，形成區(qū)域內(nèi)共贏的最終目的；l 最長(zhǎng)租約：根據(jù)上圖表所示，在我司進(jìn)行訪談的百貨店商戶對(duì)租賃期的要求均為1520年。百貨商戶租賃店鋪面積大，投入人力、物力、資金均比一般業(yè)態(tài)多，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特性，在進(jìn)駐項(xiàng)目后，開業(yè)3年左右為市場(chǎng)培育階段，3年以后才進(jìn)入良性運(yùn)作階段，在對(duì)所有費(fèi)用進(jìn)行合理攤銷后，百貨店盈利階段一般在第710年左右；所以百貨的資本回收時(shí)期與其他業(yè)態(tài)相比較時(shí)間要長(zhǎng)一些；按我國(guó)法律規(guī)定，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)土地使用年限為40年，百貨店簽定承租期多為20年；隨著商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸升級(jí)，有的百貨店為了達(dá)到盈利要求，自行建造物業(yè)開設(shè)分店，以求有效延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)年限；l 物業(yè)租金：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，低成本經(jīng)營(yíng)已成為百貨店維持長(zhǎng)期發(fā)展的重要保證，在上面的圖表中可以看到，百貨店對(duì)物業(yè)的租賃形式各有不同，針對(duì)濟(jì)寧市來(lái)說(shuō)，主要形式有：l ，并根據(jù)雙方商議35年以租金遞增形式進(jìn)行租賃；l 與固定租金相似，考慮單位租金價(jià)格時(shí)參考物業(yè)整體造價(jià)或以商業(yè)經(jīng)營(yíng)年流水額的固定比例作為參考標(biāo)準(zhǔn)，一般來(lái)說(shuō)租金所占比例約為整體造價(jià)的5%；此類方法在臺(tái)灣百貨店及日資百貨店中見到；l 以多種方式進(jìn)行合作，是考慮買斷或底租加提成形式經(jīng)營(yíng)，一般這類商戶有較強(qiáng)實(shí)力，對(duì)自已未來(lái)經(jīng)營(yíng)有一定的信心。說(shuō)明：根據(jù)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展，我司在對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行訪談過(guò)程中對(duì)以上幾種租金方式進(jìn)行多方論證后發(fā)現(xiàn)，大型百貨對(duì)商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作的推動(dòng)作用較大，選擇與開發(fā)商合作形式利于商戶后期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)對(duì)物業(yè)持有者也有一定的保證，本項(xiàng)目百貨店具體合作形式、租約體系須與商戶共同商討。l 物業(yè)形式：百貨店經(jīng)營(yíng)品種