【導(dǎo)讀】效推動(dòng)本項(xiàng)目的成功發(fā)展。我司深信，通過(guò)上述報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目客觀、科學(xué)的分析與論證，必能最大限度的。發(fā)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。此確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供充分的支持和依據(jù)。民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展形式保持良好。具有較大的市場(chǎng)潛力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定的各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合素質(zhì)在全國(guó)名列首位。超過(guò)10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)。構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來(lái)幾年北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將相對(duì)趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)空間將接近飽和狀態(tài)。北京市人均GDP在2020年達(dá)到。3060美元，首次突破3000美元，但是距離人均8000美元的經(jīng)濟(jì)水平還存在較大差距。約為3000美元）分析，北京市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將維持快速、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，達(dá)國(guó)家人均，同時(shí)也小于上海人均1平方米商業(yè)面積的發(fā)展水平。

　　

【正文】 圖表 16：區(qū)域范圍內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)表 按年齡分組 區(qū)域市場(chǎng)比例（ %） 20 歲及以下 2130 歲 3140 歲 4150 歲 5160 歲 6170 歲 70 歲以上 合計(jì) 100 平均年齡（歲） 上述數(shù)據(jù)表明；人群年齡結(jié)構(gòu)中 2140 歲、 4160 歲共占 %，表明本區(qū)域以青年、中年年齡段為主要客群，是本地區(qū)常住人口中購(gòu)買力最強(qiáng)的消費(fèi) 群體，此部分人群將成為本案最為有效的支撐；其中 020 歲的人口總數(shù)達(dá)到 萬(wàn)人，占總體人口的 %，在未來(lái)幾年消費(fèi)市場(chǎng)中，此年齡階段的人口將具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力；本地區(qū) 61 歲以上的年齡段占本區(qū)域人口總數(shù)的 19%，該部分人群消費(fèi)特點(diǎn)是消費(fèi)需求隨著年齡的增長(zhǎng)逐漸減少，其消費(fèi)觀念保守，沖動(dòng)性購(gòu)買較少并且購(gòu)買之消費(fèi)品種較為單一，消費(fèi)品大多以日常用品為主，盡管此年齡段所占比例不大，但仍會(huì)成為消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的阻礙因素之一。 通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)常住人口總體消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，但仍存在一定的不利因素， 我司建議本項(xiàng)目要擺脫一般百貨業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，形成項(xiàng)目自身的經(jīng)營(yíng)特色，在抓住區(qū)域內(nèi)及項(xiàng)目自身的目標(biāo)消費(fèi)群體的同時(shí)，加大力度擴(kuò)大本項(xiàng)目之有效輻射范圍，盡可能將目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)向區(qū)域外市場(chǎng)。 教育程度 圖表 17：區(qū)域范圍內(nèi)人口教育程度統(tǒng)計(jì)表 文化程度 小學(xué)以下 初中 高中 大專 大學(xué) 研究生以上 學(xué)歷（ %） 通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以看出，本區(qū)域人口具有?？埔陨蠈W(xué)歷的人群只占到 %，由此可以 看出該地區(qū)受過(guò)高等教育人口較少，消費(fèi)理念相對(duì)較為落后；本區(qū)域人口中絕大多數(shù)為高中以下學(xué)歷，其比例占到總?cè)丝诘?%，整體文化素質(zhì)水平較低，直接影響本區(qū)域的整體形象的提升，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙因素。 綜上所述，在目前本區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)較為混亂的境況下，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展應(yīng)著重考慮區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境狀況，考慮區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)本案的接受程度，在商業(yè)主題定位、經(jīng)營(yíng)特色等方面尋求突破。 收入水平 圖表 18：區(qū)域范圍內(nèi)人口收入水平統(tǒng)計(jì)表 月收入 800 元以下 8002020 元 20204000 元 40016000 元 6001 元以上 百分比 通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域居民收入水平分布不均勻，其中月收入在 2020 元以下占總體的 %，表明中低收入水平占據(jù)本區(qū)域的主導(dǎo)地位，這將直接影響此區(qū)域的消費(fèi)水平；月收入 2020— 4000 元、 4001— 6000 元及 6001 元以上的中等、高等收入水平的人群總共占%，所占比例較低，這將給本區(qū)域的高檔消費(fèi)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)一定的阻力。 綜上所述，目前區(qū)域人群 月收入水平偏低，在一定程度上將給區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)壓力，區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)具有局部性和片面性，整體表現(xiàn)并不十分活躍，因此我司建議在結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的同時(shí)，要注意考慮本區(qū)域人群的消費(fèi)現(xiàn)狀，制定與區(qū)域吻合之中檔次市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)策略，充分迎合本項(xiàng)目之主流消費(fèi)群體。同時(shí)充分利用區(qū)域人口現(xiàn)狀，通過(guò)定位、檔次、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等組合最大限度整合本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)。 交通狀況分析 區(qū)域路況 自 1978 年至 1994 年之間石景山區(qū)新建道路 57條，區(qū)內(nèi)道路共計(jì)達(dá)到 107 條，總長(zhǎng)度 公里。近幾年 區(qū)域新建拓寬了一批道路，其中廣寧路、京門路的建成，改變了石景山區(qū)西部的交通狀況、方便了門頭溝區(qū)。阜石路石景山段的建成成為向市區(qū)的第二條地上通道。至此，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，七橫六縱的道路網(wǎng)絡(luò)初步形成。本項(xiàng)目周邊交通狀況如下： 玉泉路為南北走向二車道，位于該項(xiàng)目東部邊緣，向東與石景山路相交，西至京石高速公路； 魯谷西路與玉泉路平行，位于該項(xiàng)目西部邊緣，南北與石景山路和蓮花池高速路相交； 魯谷村路為東西走向 4 車道，位于該項(xiàng)目北部邊緣，向東與石景山路相交，向西與蓮花池高速路相交； 蓮花池高速路為蓮花池路向西的 延伸，東西貫穿四環(huán)、五環(huán)，位于該項(xiàng)目的最南段。 本案處在四環(huán)與五環(huán)之間，玉泉路、魯谷西路、魯谷路、蓮花池高速路（待建中）互成經(jīng)緯圍繞在該項(xiàng)目地塊四周，構(gòu)成良好的對(duì)外交通線路。雖然該地區(qū)交通線路完善，但目前除魯谷路外，其他路段目前均存在不同程度的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在道路路面不平、破損，道路照明及衛(wèi)生狀況較差，加之玉泉路南段、蓮花池高速路道路改擴(kuò)建，目前該地區(qū)總體路況不佳，在一定程度上影響了該地區(qū)的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通。 未來(lái)隨著本案的實(shí)施及對(duì)周遍地區(qū)的規(guī)劃，玉泉路將拓寬至 60 米，玉泉西路和張儀村路分別拓寬到 35 米和 40 米，一條東西向的城市道路吳家村路也將拓寬到 75米，屆時(shí)本地區(qū)總體路況將會(huì)得到較大改善，未來(lái)良好的交通狀況有助于本項(xiàng)目輻射商圈的擴(kuò)大，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生較大推動(dòng)作用；同時(shí)，我司將根據(jù)本項(xiàng)目周邊之道路狀況，結(jié)合項(xiàng)目制訂最佳之產(chǎn)品建議，從而達(dá)到本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。 交通情況 本項(xiàng)目所在區(qū)域交線路較為發(fā)達(dá)，公共汽車依然是區(qū)域消費(fèi)者之主要出行工具。目前橫穿或以本案地段為始末站的地上公交線路多達(dá) 10 條，隨著與西客站連接的蓮花池高速路的建成，必然會(huì)進(jìn)一步加大本地區(qū)之消費(fèi)者注目數(shù)量，商 業(yè)機(jī)會(huì)將得到有效增加。 圖表 19：區(qū)域范圍內(nèi)交通路線統(tǒng)計(jì)表 交通狀況 起止點(diǎn) 308 路公交車 白云路 石槽、魯谷東口、魯谷 衙門口 337 路公交車 前門 玉泉路、八寶山 石景山 338 路公交車 玉泉路 豐臺(tái)路 354 路公交車 豐臺(tái)馬場(chǎng) 石槽 石景山 373 路公交車 北京西客站 玉泉路 373 路支線車 前門 玉泉路、石槽、魯谷 衙門口 389 路公交車 玉泉路 八寶山 八大處 605 路公交車 公主墳 石槽、魯谷東口、魯谷 衙門口 605 路支線 車 公主墳 玉泉路、魯谷 五芳園 620 路公交車 廣安門 玉泉路、八寶山 張儀村 621 路公交車 玉泉路 四海公園 728 路公交車 通州東關(guān) 玉泉路、八寶山 老古城 747 路公交車 北京西站 玉泉路、八寶山 石景山 三家店 817 路公交車 國(guó)防大學(xué) 玉泉路、八寶山 晉元莊 831 路公交車 辛莊 石槽、魯谷東口、魯谷 張儀村 958 路公交車 北京游樂(lè)園 石槽、魯谷東口、魯谷 八大處 212 路公交車（夜班車） 前門 玉泉路、八寶山 古城 地鐵 1 號(hào)線 蘋果園 八寶山、玉泉路 四惠東站 通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，就本案而言，區(qū)域內(nèi)交通狀況直接影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位工作、經(jīng)營(yíng)店型選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面工作將部分依據(jù)項(xiàng)目周邊交通環(huán)境進(jìn)行制訂，其重要性可想而知。通過(guò)本項(xiàng)目區(qū)域外部交通分析，本項(xiàng)目周邊魯谷路、魯谷西路將成為商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，同時(shí)地鐵資源也將是本項(xiàng)目之重要研究對(duì)象，本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)將圍繞此區(qū)域展開(kāi)，項(xiàng)目定位將充分利用現(xiàn)有之交通條件。 充分利用現(xiàn)有優(yōu)良交通狀況最大限度吸引區(qū)域及區(qū)域外部之有效消費(fèi)人群，擴(kuò)大商業(yè)影響范圍 從而提升本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)價(jià)值，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)得到有效保證并持續(xù)發(fā)展； 結(jié)合外部交通狀況，設(shè)計(jì)適合本項(xiàng)目之內(nèi)、外部交通組織，達(dá)到人流的合理、高效引入和疏散；依據(jù)項(xiàng)目周邊交通狀況，確定物業(yè)整體布局，在最佳之位置打造最有價(jià)值之商業(yè)物業(yè)； 最大限度增加本項(xiàng)目之臨街商業(yè)物業(yè)體量，達(dá)到商鋪銷售利潤(rùn)最大化。 區(qū)域配套現(xiàn)狀分析 住宅、寫字樓、酒店等物業(yè)分布狀況 根據(jù)我司區(qū)域調(diào)研數(shù)據(jù)表明，本區(qū)域住宅總量為 萬(wàn)平方米，寫字樓總量共計(jì) 150188平方米（共 6 個(gè)），酒店、賓館及招待所總量 為 58 家。 寫字樓：九州大廈、康瀛大廈等。 酒店、賓館及招待所：玉泉園招待所、猗興賓館、海凌賓館、長(zhǎng)峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院招待所等。 圖表 20：區(qū)域范圍內(nèi)寫字樓統(tǒng)計(jì)表 寫字樓數(shù)量和計(jì)（個(gè)） 6 總建筑面積（平方米） 150188 總營(yíng)業(yè)面積（平方米） 120400 出租寫字樓數(shù)量（個(gè)） 6 平均數(shù)租價(jià)格（元 /平方米 /天） 出售寫字樓數(shù)量（個(gè)） 1 平均出售價(jià)格（元 /平方米） 7200 平均租售率（ %） 圖表 21：區(qū)域 范圍內(nèi)寫字樓統(tǒng)計(jì)表 酒店、賓館及招待所總計(jì)（家） 58 無(wú)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（個(gè)） 40 一星 4 二星 2 三星 11 四星 1 綜上所述，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店以及招待所等物業(yè)未來(lái)將會(huì)給本案提供充足的消費(fèi)群體，給本案足夠的客源支持。隨著區(qū)域內(nèi)大型物業(yè)品質(zhì)的提升，將會(huì)在本案上市之前起到烘托市場(chǎng)商業(yè)氛圍的促進(jìn)作用。市場(chǎng)定位中我司在進(jìn)行本項(xiàng)目各物業(yè)之互動(dòng)分析的同時(shí)，將結(jié)合區(qū)域整體消費(fèi)人群狀況進(jìn)行綜合分析，以此制訂最適合本項(xiàng)目發(fā)展之總體策略。 周邊商場(chǎng)分布狀況 本項(xiàng)目周邊各類型商場(chǎng)共計(jì) 32 家，其中：魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場(chǎng)，金天陽(yáng)魯谷超市、星座魯谷超市、順天府、佳聯(lián)便利超市等。 圖表 22：區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)表 商場(chǎng)總量（個(gè)） 32 月均營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元） 3610 營(yíng)業(yè)面積（平方米） 43840 綜合百貨商場(chǎng)（個(gè)） 8 綜合百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元） 2025 綜合百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積（平方米） 21200 超市（個(gè)） 14 超市營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元） 1506 超市營(yíng)業(yè)面積（平方米） 21030 便利店（個(gè)） 10 便利店?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元） 79 便利店?duì)I業(yè)面積（平方米） 1610 綜上所述，本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)不足，商業(yè)市場(chǎng)在供應(yīng)量、供應(yīng)業(yè)態(tài)等方面存在空白，面對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群，我司在分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同時(shí)，將充分發(fā)揮本案的經(jīng)營(yíng)特色及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，并與區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)形成差異化、錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)。就目前區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)狀況而言，大中型商業(yè)物業(yè)將成為區(qū)域市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，能夠充分迎合區(qū)域消費(fèi)傾向。 公共配套狀況 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊公共配套分布狀況主要包括：區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、銀行網(wǎng)點(diǎn)、證券交易大廳等，具體分布狀況如下。 區(qū)域內(nèi)醫(yī)院共計(jì) 17 家，如航天中心醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍 307 醫(yī)院、武警總醫(yī)院、解放軍304 醫(yī)院、北京 721 醫(yī)院、眼科醫(yī)院等； 區(qū)域內(nèi)學(xué)校共計(jì) 28 所，如北京市十一小學(xué)、玉泉路小學(xué)、魯谷小學(xué)、石景山京源小學(xué)、石景山京源小學(xué)、北京永樂(lè)中學(xué)等； 區(qū)域內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)、證券交易大廳共計(jì) 49 個(gè)，如北京工商銀行、北京建設(shè)銀行、北京農(nóng)業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用社、華夏銀行、交通銀行等。 區(qū)域生活配套設(shè)施分布狀況 本項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套設(shè)施主要包括：體育、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、公園等配套設(shè)施 ,其中體育設(shè)施 5 家、文化設(shè)施 1 家、娛樂(lè)設(shè)施 13 家（如瑞達(dá)俱樂(lè)部、海凌賓館娛樂(lè)中心等），各種生活配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)比較分散，體育娛樂(lè)場(chǎng)所配套距本案較遠(yuǎn)，本案周邊除公園配套外其它的生活配套相對(duì)匱乏。區(qū)域內(nèi)公園配套有：松林公園、西南郊苗圃、玉泉公園等。 綜上所述，本案周邊生活配套設(shè)施的完備將會(huì)使本地塊消費(fèi)人群的多方面需求得到充分滿足，對(duì)地塊整體環(huán)境提升有較大推動(dòng)，對(duì)本案整體檔次、形象的提升、樹(shù)立起到了一定的促進(jìn)作用。因此，我司建議在本案周邊公園配套完善的同時(shí)，考慮加強(qiáng)對(duì)體育、娛樂(lè)、休閑等生活配套設(shè)施的配備，強(qiáng)化本 案之功能建設(shè)，在未來(lái)形象推廣活動(dòng)中經(jīng)我司精心打造后必將成為本案的一大賣點(diǎn)。 區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位分布狀況 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位共計(jì)為 83 個(gè)，如北京市第一中級(jí)人民法院、北京市人民檢察院、北京市人民高級(jí)法院、北京市公共交通總公司、中國(guó)測(cè)繪研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞團(tuán)、石景山機(jī)動(dòng)車監(jiān)測(cè)場(chǎng)、中鐵建設(shè)總公司、石景山供電局、北京中型電機(jī)廠、中國(guó)電子系統(tǒng)工程總公司、北京中鐵建筑工程公司的等。 綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)黨政機(jī)關(guān)、企事