【正文】 好，所以選擇最低范圍的較多。同樣，選擇購(gòu)置商品房所能接受的房屋總價(jià)：15～25萬(wàn)元占70%左右；25～30萬(wàn)元占25%；30萬(wàn)元以上占5%，以上數(shù)據(jù)說(shuō)明商品房?jī)r(jià)格的高低是消費(fèi)者選擇購(gòu)房非常重要的因素。 根據(jù)客戶求最低價(jià)位的心理，以上數(shù)據(jù)僅供參考，可能不完全的反映消費(fèi)者的真正購(gòu)買(mǎi)能力。（六） 項(xiàng)目綜合分析結(jié)合項(xiàng)目調(diào)查信息，對(duì)其優(yōu)、劣勢(shì)進(jìn)行分析：序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)備注1俊峰華庭峰景C座華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)良好的地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)商業(yè)核心區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方面較好，得到多數(shù)人的認(rèn)可沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃戶型面積偏大、結(jié)構(gòu)方面不太合理2陽(yáng)光新都二期華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)3個(gè)項(xiàng)目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間具體未定戶型公攤面積較大3美麗洋房（美麗園四期）華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)3個(gè)項(xiàng)目較近，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越屬于臨街項(xiàng)目，噪音較大戶型公攤面積較大4新城康都二期地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀公司實(shí)力較強(qiáng)專業(yè)的銷(xiāo)售推廣團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝欠佳現(xiàn)場(chǎng)交通情況不便5廣原日月星苑文化氛圍較為濃郁龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，交通便利現(xiàn)場(chǎng)形象推廣方面欠佳公司實(shí)力不足項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)缺乏開(kāi)發(fā)理念6金都華庭成立時(shí)間較長(zhǎng)，有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目一期價(jià)位偏低，銷(xiāo)售較好已形成一定的品牌地產(chǎn)商不注重廣告推廣二期僅1棟高層7錦繡家園位于新區(qū)，升值潛力較大項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，形成規(guī)模定位中低收入家庭周邊配套不完善施工進(jìn)度較慢自去年開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目均發(fā)生了根本性的變化，不論從項(xiàng)目的規(guī)模，還是從項(xiàng)目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，紛紛步入差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路。隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，臨河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺。目前臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)所取得的發(fā)展是在房地產(chǎn)業(yè)真正意義上進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下由銷(xiāo)售熱帶動(dòng)的，也就是由消費(fèi)拉動(dòng)投資，而且這種消費(fèi)是以居民購(gòu)房自住消費(fèi)為主。城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，取決于多方面的因素。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，人均收入高，必然支撐較高的購(gòu)房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。二是政策因素。政府采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的政策和措施，旨在保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。在看到臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：臨河二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在強(qiáng)勢(shì)上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；臨河居民收入處于較低的水平，沒(méi)有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲；目前，深圳、上海等大城市房地產(chǎn)虛高引發(fā)下降趨勢(shì)，各類媒體相繼報(bào)道，對(duì)本地消費(fèi)者購(gòu)房行為形成較大威脅。第三部分 目標(biāo)項(xiàng)目概況及SWOT分析一、 目標(biāo)項(xiàng)目地塊基本情況目標(biāo)項(xiàng)目地塊四至：東至朔方路，西到安北路，北接新華街，南抵濱河街；；詳細(xì)情況如右圖所示。沿新華街向東直走可達(dá)五原。本地塊現(xiàn)規(guī)劃性質(zhì)屬工業(yè)用地，是市區(qū)和工業(yè)區(qū)的交接地帶，對(duì)面有發(fā)展較為成熟的大型家具建材市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)理念較為先進(jìn)，管理模式相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，以至于不足三年時(shí)間已經(jīng)在整個(gè)巴彥淖爾市成為家具建材需求的不二之選。其較為充足的客流為本項(xiàng)目的旺場(chǎng)提供了客戶支持。另外在對(duì)家具建材廣場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程當(dāng)中了解到：廣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戶入駐率高達(dá)100%，極少出現(xiàn)招租或轉(zhuǎn)讓商鋪的啟事；同時(shí)有著眾多的意向投資戶、意向經(jīng)營(yíng)戶熱切等待著廣場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，從而能夠在這片熱土上占有一席之地。根據(jù)巴彥淖爾市作為地級(jí)市整體經(jīng)濟(jì)水平和生活水平處于中下的一個(gè)現(xiàn)狀，可得出一個(gè)結(jié)論：目標(biāo)地塊適合經(jīng)營(yíng)的層次屬于中檔和中高檔兩種。在此地塊特性的制約下，宜從事大型一站式批發(fā)零售基地，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可包羅萬(wàn)象，但必須統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。在項(xiàng)目正式投產(chǎn)之前宜成立市場(chǎng)管理委員會(huì)或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理。二、 目標(biāo)項(xiàng)目SWOT分析（一） 優(yōu)勢(shì)（S） 地處巴彥淖爾市東西向主干道旁，交通運(yùn)輸十分便捷； 目標(biāo)項(xiàng)目地塊所涉及的拆遷量較小，又處于城市邊緣，土地成本較低； 環(huán)境好，空氣質(zhì)素高。（二） 劣勢(shì)（W） 目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期； 前期資金需量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。 周邊市政配套尚不成熟。（三） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） 符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——多功能、多元化、綜合性發(fā)展； 根據(jù)調(diào)查了解，目前有較多投資客和經(jīng)營(yíng)戶持資等待機(jī)會(huì)，置業(yè)投資需求較大； 當(dāng)?shù)卣o予較大力度的政策性支持，以尋求城市的進(jìn)一步快速發(fā)展； 房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目有利，商業(yè)潛力較足； 目前巴彥淖爾市還沒(méi)有真正意義上的一站式商貿(mào)中心。（四） 威脅點(diǎn)（T） 周邊縣市也正在發(fā)展大型商貿(mào)事業(yè)，本項(xiàng)目輻射力可能有所減弱； 銀行信貸體系嚴(yán)格； 資金鏈的連接順暢與否，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成??； 其他可比項(xiàng)目有可能搶占先機(jī)。第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本擬定地塊共696畝，不舍規(guī)劃的學(xué)校，其中A塊用地（西北）395畝，B塊用地（301畝）。擬分四主題設(shè)計(jì)：第一主題為藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)小商品城；第二主題為藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)服飾鞋包城；第三主題為藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)食品城；笫四主題為藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)干鮮果城；A地塊設(shè)第一主題和第二主題；B地塊設(shè)第三主題和笫四主題。一、 A地塊（一） A地塊可設(shè)一棟（二棟）室內(nèi)步行街（四層）用垂直觀光電梯、自動(dòng)人行道梯、自動(dòng)扶梯，垂直貨梯等有效解決人群流動(dòng)及貨物移動(dòng)問(wèn)題。該幢精品室內(nèi)步行街占地可設(shè)一萬(wàn)五平方左右，負(fù)一層可作分間式倉(cāng)厙出售，一至四層分間式銷(xiāo)售（該設(shè)計(jì)請(qǐng)注意通道、中廳、景觀等配合）。總面積可在7萬(wàn)方左右（包括負(fù)一層）。要考慮可分二期開(kāi)發(fā)，一是小商品精品室內(nèi)步行商場(chǎng)，二是服飾鞋包精品室內(nèi)步行商場(chǎng)。（二） 其它建議采用南北朝向雙面市場(chǎng)街形式來(lái)布置底商上公寓、小戶型住宅、（34層）。棟距間用底商圍合。底商北面設(shè)走廊式通道進(jìn)入二層后分單源入戶。面積約：，小公寓約15萬(wàn)方。（三） 總支標(biāo)： 、。（四） 建議在新華街及安北路留足車(chē)位（也可考慮負(fù)一層加地面泊車(chē)）二、 B地塊（一） B地塊主要定位藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)食品城和藍(lán)博灣國(guó)際商貿(mào)干鮮果城二大塊，底商上公寓或經(jīng)濟(jì)型賓館（3—4層）。棟距間用底商圍合，底商北面設(shè)走廊式通道進(jìn)入二層后分單源入戶。要充分考慮停車(chē)、倉(cāng)庫(kù)的問(wèn)題?？偯娣e控制在22萬(wàn)方。（二） 總指標(biāo)： 總建筑面積22萬(wàn)方第五部分 項(xiàng)目成本測(cè)算一、 總投入概算：（一） 土地款696畝20萬(wàn)=；稅： 小計(jì)：（二） 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)：110=（設(shè)計(jì)、鉆探、規(guī)費(fèi)、三通一平、招投標(biāo)、圖審、監(jiān)理等）（三） 土建費(fèi)用：1000=（四） 水噯電：100=（五） 室內(nèi)步行街裝修及設(shè)備：7萬(wàn)方1500=（六） 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)：%=（七） 管理費(fèi)：8億3%=（八） 財(cái)務(wù)費(fèi)：8億20%6年6%=（九） 稅收：%=（十） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8億3%=二、 總收入概算：（一） 底商：13萬(wàn)方4000=（二） 室內(nèi)步行街：6000=（三） 公寓：2600=（四） 3000=合計(jì)：.三、 效益初步分析：根據(jù)上述概算，。本項(xiàng)目啟動(dòng)資金最少4000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)周期為6年。%，如減去所得稅33%，%，屬高回報(bào)項(xiàng)目。第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、招商、商運(yùn)建議（詳見(jiàn)附后）