【導(dǎo)讀】管理資源吧（），海量管理資源免費(fèi)下載！有力的市場(chǎng)支持。及相關(guān)文字資料；所有間接資料均已經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)抽樣核實(shí)。地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場(chǎng)、濟(jì)南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百。業(yè)模式發(fā)出了挑戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進(jìn)商場(chǎng)。以三聯(lián)家電為代表的各種專業(yè)商。兩個(gè)回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟(jì)南本土商號(hào)逐漸淡出。集購(gòu)物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣場(chǎng)。出臺(tái)多項(xiàng)刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場(chǎng)號(hào)召力。巨頭的真正出現(xiàn)，濟(jì)南面對(duì)面的商業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)開始進(jìn)入白熱化階段。泉城路歷來是濟(jì)南繁華的中心商業(yè)區(qū)，廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟(jì)南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大。區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營(yíng)區(qū)。經(jīng)過兩年的市場(chǎng)洗禮，這五個(gè)主題經(jīng)

　　

【正文】 90 年代初期，周邊高校林立，帶來無限商機(jī)，客流量較大，已成為濟(jì)南市比較繁華的商業(yè)街之一。該區(qū)域經(jīng)營(yíng)模式以獨(dú)立門面零售店為主，業(yè)態(tài)以男女服飾為主，商品較為時(shí)尚前衛(wèi)，主力消費(fèi)群為年輕消費(fèi)者，并分布各色餐飲店。 該區(qū)域每平米年租金 3120— 6336 元，平均 4430 元。各商業(yè)物業(yè)租價(jià)水平詳見附表 4。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，文化西路路段商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格在 萬元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 4 萬元 /平方米。 附表 4 文 化西路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 序號(hào) 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金（元） 備注 1 意飛奴 30 3996 休閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢(mèng)雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時(shí)裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時(shí)裝 10 安踏 30 3336 運(yùn)動(dòng)服裝 11 一席之地 20 4500 時(shí)裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時(shí)裝 14 梅紅 10 5496 時(shí)裝 15 彬彬 25 4800 時(shí)裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風(fēng)格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 四、花園路、東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 （一）花園路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 花園路是濟(jì)南市第二條金街，商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格也在緊跟泉城路，位于洪樓廣場(chǎng)西、與洪樓教堂隔路相望的慧 都大廈底層商業(yè)房，銷售價(jià)格達(dá) 2 萬元 /平方米，該區(qū)域商業(yè)價(jià)值由此可見一斑。目前，花園路底層商業(yè)物業(yè)每平米年租金水平中段區(qū)域 1500— 4000 元，東段區(qū)域在 1000 元左右。各商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平詳見附表 5。 附表 5 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價(jià)格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬元，二層租金以 1500 元 /月計(jì) 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 2 富翔天地商業(yè)街 東起第 6間 832 元 萬余元 /㎡ 面積 84 平米 3 洪樓廣場(chǎng)西側(cè)慧都大廈 1460 元起 2 萬元 銷售時(shí)間較早，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 4 大潤(rùn)發(fā)西海蔚商業(yè)廣場(chǎng) 約 1 萬元 住宅底層 2 層均價(jià)，還未正式銷售 5 二建融基大廈底層 萬元 2 層連售，共計(jì) 1400 平米 6 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)東臨街手機(jī)門面房 4015 元 7 平米，外開三角形 7 花園路億家樂房屋中介所 1850 元 27 平米 （二）東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 東關(guān)大街西端有老東門小商品批發(fā)市場(chǎng)，無論周末還是平常時(shí)段，該地段人流都較多，在這 里購(gòu)物可以說是“天天星期天”，大量的人流帶來租金水平上揚(yáng)，個(gè)別地段更好的商業(yè)營(yíng)業(yè)房其鋪面租金水平更是高達(dá) 20元 /平方米 /日。該區(qū)域每平方米年租金水平在 2020 元左右。各商業(yè)物業(yè)租價(jià)水平詳見附表 6。 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，花園路路段商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格在 14 萬元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 2萬元 /平方米；東關(guān)大街路段整體售價(jià)水平亦在 2 萬元 /平方米左右。 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 附表 6 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)名稱 租售價(jià)格水平 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 備注 1 名 萃商廈 25 元 /㎡ /日 F1：鞋類，少量化妝品、服裝（季服）； F2 女裝（季服）； F3 男裝（季服）； F4 皮裝 人流少，外立面單一，無特色，服裝為主，經(jīng)營(yíng)水平較低 2 東門小商品批發(fā)市場(chǎng) 36 元 /㎡ /日 F1：文體用品、小飾品等小商品；F2：服裝（季服與非季服）、鞋類 人流非常多，通道窄。攤位約8 ㎡，鋪面約 15 ㎡，經(jīng)營(yíng)中低檔品種，零售、批發(fā)并重，青年人、學(xué)生消費(fèi)為主 3 東門小商品批發(fā)市場(chǎng)兩側(cè)商業(yè)房 67 元 /㎡ /日 休閑服飾、眼鏡店、飾品店、文具店等 檔次較低，含極少量品牌專賣店，一派繁榮景象，租價(jià) 向東和向西遞減 4 歷黃路東 \明湖路北門頭房 730 元 無 舊平房，臨明湖路 5 名翠商廈廣場(chǎng)西門頭房 7910 元 童裝 面對(duì)公交車站， 10 平米 6 老東門二層商鋪 7300 元 服裝 面積 2 平方米 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 第四部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 濟(jì)南市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。為此，我們對(duì)濟(jì)南市主要商圈的人流、車流進(jìn)行了調(diào)查。 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟(jì)南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流量大，高于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè) 方向 10 分鐘車流量也高達(dá) 輛，最高達(dá) 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 69840 輛，人流量達(dá) 28656 人。 二、經(jīng)二路路段 經(jīng)二路華聯(lián) — 嘉華路段作為濟(jì)南西部的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量?jī)H為 輛，最高也不到 100 輛；人流量平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 輛，人 流量達(dá) 人。 三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段人流、車流較多。抽樣調(diào)查的各個(gè)路口各方向平均 10 分鐘車流量為 輛，人流量為 人。按一天 8 小時(shí)管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 22550 輛，人流量達(dá) 45864 人。 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對(duì)比 序號(hào) 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路 區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路 區(qū)域 人流量遠(yuǎn)高于車流量 3 泉城廣場(chǎng)及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 泉城廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)闈?jì)南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也相對(duì)較低。 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 第五部分．項(xiàng)目相關(guān)調(diào)研總結(jié) 一．泉城路業(yè)態(tài)戶型情況總結(jié)（同項(xiàng)目具有關(guān)聯(lián)作用） 面積規(guī)模分布比例：從總體上來看泉城路店鋪面積普遍較大平均面積為 170 平方米。 店鋪面積規(guī)模比例21%27%27%25%小于5050100100200大于200 考慮到泉城路的戶型設(shè)計(jì)布局沒有代表性，其不合理的店鋪面積等對(duì)建筑設(shè)計(jì)沒有很好的參考價(jià)值。但參考其他商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)戶型多為 100 平米以下，本 項(xiàng)目可根據(jù)此面積設(shè)置單元面積。 二．車流人流總結(jié) 舜井街與縣西巷相對(duì)的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過的人流量可高達(dá) 1438 人，該路段距北端入口僅相距約 300 米。通過我們這段時(shí)間的多次實(shí)地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點(diǎn)，泉城廣場(chǎng)人流自舜井街行進(jìn)至此就迅速向西流動(dòng)；老東門路口往西人流迅速減少。 考慮到項(xiàng)目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)必須增強(qiáng)入口處建筑物的可視性，并在街區(qū)業(yè)態(tài)定位方面充分考 慮對(duì)人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場(chǎng)及老東門的客流引到項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)泉城廣場(chǎng)、泉城路與老東門客流聯(lián)動(dòng)。 三．項(xiàng)目?jī)r(jià)位總結(jié) 綜合以上資料價(jià)格，將部分年租金按 1： 10 的普遍租售比換算為售價(jià)，經(jīng)整管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 管理資源吧管理人自己的下載網(wǎng)站 理得以下表格。 綜合考慮泉城路（沃爾瑪至舜井街）沿線臨街底層商鋪平均 4 萬 /平米，其他同質(zhì)商業(yè)區(qū)域底層 2 萬 4 萬 /平米，人防地下商城 4 萬 /平米，項(xiàng)目均價(jià)應(yīng)為 萬 /平米左右。 根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮： 1． 對(duì)比泉城路沿線商業(yè)價(jià)格 對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)最有影響力的應(yīng)為泉城路的商業(yè)價(jià)位，應(yīng)從泉城路的價(jià)格定位、價(jià)格的地段走勢(shì)、周邊的商業(yè)氛、交通組織及自身資源來綜合考慮。泉城路底層 均價(jià) 4 萬 /平米左右，舜井街及泉城路的十字路周邊底層價(jià)位 3 萬 /平米。 2． 比其他同質(zhì)商業(yè)區(qū)域價(jià)格 人防地下商城、花園路、文化西路等商業(yè)區(qū)底層均價(jià) 2 萬至 萬 /平米，但區(qū)位相對(duì)較差。 序號(hào) 商業(yè)路段 售價(jià)水平（底層） 價(jià)格地理特征 1 泉城路沿線 300080000 西段高，東段低 2 泉城路、舜井街交叉口 30000 南段高，北段低 3 經(jīng)四路商業(yè)街 20200 兩端高，中間低 4 永興人防地下商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側(cè)高 ，北側(cè)低 6 花園路沿線 20200 中段高，兩端低 7 東關(guān)大街沿線 20200 西段高，東段低 管理資源吧（ ），海量管理資源免費(fèi)下載！ 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