【正文】 項目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城項目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾材料露天市場開發(fā)商 東方集團實業(yè)有限公司 威海汽運有限公司地理位置 齊魯大道 青島路，竹島交通狀況 112路（小客）、10路 12227路總建筑面積 12000平方米 2萬平方米實用率 93% 100%層數(shù) 3層 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓 現(xiàn)代展覽中心租價 ㎡/天 ㎡/天 0. 565/ ㎡/天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡經(jīng)營模式及效果 獨立店鋪，自主經(jīng)營。 出租形式目標客戶群 周邊社區(qū)居民，中等收入人群 竹島輻射范圍的、市內(nèi)裝修所需材料經(jīng)營定位 家具建材 威海市區(qū)內(nèi)的中高檔衛(wèi)生潔具、陶瓷、板材、五金、燈具的裝飾材料市場各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一樓：木地板、實木門、各種板材、木線條。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。 主要經(jīng)營板材、潔具、陶瓷、板材市場； 齊魯商城位于齊魯大道附近，由東方集團實業(yè)有限公司投資開發(fā)。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。㎡/天，單體經(jīng)營面積主要集中在5070㎡之間，其出租率為93%左右。萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。其開發(fā)商為威海汽運有限公司，優(yōu)越的地理位置和準確的經(jīng)營定位，為其發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。目前改裝飾建材城出租率為100%。第三部分 威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析此項分析所用的數(shù)據(jù)，都由我方專業(yè)的市場調(diào)查人員，通過現(xiàn)場采訪式的調(diào)查方法取得。調(diào)查目的主要是對威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費習(xí)慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。一、 威海市家電業(yè)分析此項調(diào)查主要涉及威海百貨大樓、威海華聯(lián)購物廣場、威海華聯(lián)商廈、威海利群購物廣場、威海三聯(lián)家電等五家大型綜合家電賣場，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營產(chǎn)品品牌、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。（一） 威海市家電業(yè)經(jīng)營品種分析本項調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營品種二十多個，因品種比較繁雜，況且有些產(chǎn)品不具有市場代表性，所以在此我們只對其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機、空調(diào)、油煙機、燃氣灶、熱水器等8個經(jīng)營品類進行分析。威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析：在被調(diào)查的五大賣場中共有以上8類家電經(jīng)營單位250個（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。第二， 電視機、冰箱與空調(diào)機三大品類仍然牢牢占據(jù)市場的較大份額，且大多數(shù)經(jīng)營品牌雷同，競爭激烈。第三， 油煙機、燃氣灶，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。 五大家電賣場經(jīng)營品類分析：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 五大賣場家電經(jīng)營數(shù)量基本不相上下，但都有自己的強項：百貨大樓冰箱冰柜經(jīng)營品牌較多；華聯(lián)購物廣場的燃氣灶經(jīng)營品類較多；華聯(lián)商廈的音響（家庭影院）經(jīng)營品類較多，利群購物廣場的電視機品牌而三聯(lián)家電的電視機和空調(diào)品牌較多。第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。第三， 空調(diào)在五大賣場的分布基本均衡，但又以三聯(lián)經(jīng)營品牌較多，顯示出專業(yè)的家電市場在貨源組織上的一定優(yōu)勢第四， 家電行業(yè)已經(jīng)比較成熟，市場細分比較精細。（二）威海市家電類經(jīng)營面積分析據(jù)統(tǒng)計五大賣場8類家電類經(jīng)營面積達5143平米，其中電視機的經(jīng)營面積高達2010平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。第二， 電視機、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營面積普遍較大，說明商家比較注重這三類商品的賣場布置，也是他們的主要銷售對象。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。第三， 油煙機、燃氣灶以及熱水器等廚衛(wèi)家電的經(jīng)營品種雖然不少但經(jīng)營面積卻第四， 大打折扣，說明大多數(shù)商家對此類商品普遍不夠重視，估計此類商品發(fā)展空間較大。由以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對優(yōu)勢。第二， 電視機和空調(diào)是三聯(lián)家電的主要經(jīng)營品類，大規(guī)模的經(jīng)營面積對他們的陳列與推廣具有相當空間優(yōu)勢。第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。第四， 三聯(lián)家電仍然是威海家電業(yè)的一個標尺，要想在威海家電業(yè)中突圍項目規(guī)模應(yīng)向三聯(lián)家電看齊。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。專業(yè)的家電賣場在家電的銷售上具有無可比擬的優(yōu)勢，而威海的專業(yè)的家電賣場現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場有一定發(fā)展空間。（三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹慎。 較大的專業(yè)的家電賣場是他們主要購買場所，一是選擇空間較大，二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。 一般一次成交的機會不是很大，大多數(shù)消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質(zhì)量比品牌。 完善的售后服務(wù)以及三包措施得到越來越多的消費者的認可，并在銷售中起到越來越重要的作用。（四）威海家電市場前景分析 威海市家電經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 除了價格競爭之外，完善的售后服務(wù)也將是市場競爭的重要手段。 小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。估計上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場將有一定發(fā)展空間。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。二、 威海市家居業(yè)分析此項調(diào)查涉及威海家居廣場、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場，共調(diào)查有效樣本157個，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營品類檔次、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。調(diào)查目的主要是分析威海居民家居消費習(xí)慣、威海家居類商業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。（一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析本項調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經(jīng)營范疇進行分析。家居市場總體經(jīng)營單位數(shù)量分析：本項調(diào)查我們共采集有效樣本157個，其中139個從事家具家私類經(jīng)營，；18個從事燈具燈飾類經(jīng)營，%。據(jù)我們統(tǒng)計157個經(jīng)營單位共有經(jīng)營面積62550平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積7800平米左右，%；家具家私類54750平米左右，%。其經(jīng)營面積比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出：第一，威海的家居市場已經(jīng)比較成熟，市場相對飽和。第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。第四， 燈具燈飾類所占權(quán)重較小，發(fā)展?jié)摿^大。家具家私類經(jīng)營規(guī)模分析：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：（1） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模大多集中在300——500平米之間，此規(guī)模中的經(jīng)營單位眾多，%，競爭激烈。（2） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模嚴重失調(diào)，競爭主要存在于100——500平米之間的經(jīng)營規(guī)模單位中，規(guī)模超過1000平米的經(jīng)營單位寥寥無幾，競爭較弱。（3） 1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風(fēng)險較大。（4） 家具家私類經(jīng)營業(yè)主實力參差不齊，未來幾年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市場不太成熟有一定關(guān)系。第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場有一定發(fā)展空間，但要謹慎投資。（二）家居市場經(jīng)營檔次分析家具家私類經(jīng)營檔次分析：在本次調(diào)查的139個家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有31家，%；中高檔的有27家，%；中檔的有17家，%，中低檔的有37家,%；低檔的有27家,%。其經(jīng)營比例圖示如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，中檔、中高檔、%，說明威海的家居市場正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高，競爭模式正處于價格競爭向質(zhì)量競爭過渡的轉(zhuǎn)型期。第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品，%，辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大，競爭較為激烈。第三，,說明雖然威海的家居市場正處于價格到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型期，但是由于低端產(chǎn)品可以較好的滿足部分消費水平較低的人群，短時間內(nèi)也不會退出家居市場。第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不大。燈具燈飾類經(jīng)營檔次分析：本次調(diào)查的18個燈具燈飾經(jīng)營單位，全部屬于中低檔經(jīng)營檔次。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴重失調(diào)。威海的燈具燈飾市場在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進一步的完善。（三）家居市場經(jīng)營狀況分析家具家私類經(jīng)營狀況分析：在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營狀況良好，%，經(jīng)營狀況一般的有6家，%。27家中高檔商鋪中，有23家經(jīng)營狀況良好，%；有4家經(jīng)營狀況一般，%。17家中檔商鋪全部經(jīng)營良好，%。在37家中低檔商鋪中，有30家經(jīng)營狀況良好，%；有7家經(jīng)營狀況一般，%。在27家低檔商鋪中，有15家經(jīng)營狀況良好，%；有12家經(jīng)營狀況一般，%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：第一，家具家私類產(chǎn)品普遍經(jīng)營良好，整個市場運營比較正常。第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較?。欢堑蜋n產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較差，得不到市場認可。燈具燈飾類經(jīng)營狀況分析：調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營店鋪，經(jīng)營狀況都為良好。（四）威海家居市場消費者習(xí)慣分析通過以上資料分析，我們可看出： 消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。究其原因我們認為有以下幾點：第一， 規(guī)模比較大，經(jīng)營單位及經(jīng)營產(chǎn)品相對集中，有較大的選擇空間。第二， 專業(yè)的家具市場，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對較好。第三， 經(jīng)營單位眾多，競爭氛圍較濃，消費者砍價議價能力較強。第四， 周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。 部分中高端消費者較為注重品牌的的選擇。究其原因：第一， 中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。第二， 品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購買比較放心。第三， 消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。 在家居置買時，對燈具燈飾的購買遠遠小于家具家私類的購買熱情。究其原因：第一， 燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費用越高。第二， 大部分家庭消費者對燈具燈飾類的置買，一般認為能滿足采光需求即可，高檔的燈具燈飾產(chǎn)品一方面價格較高，另一方面耗電較多。第三， 較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。（五）威海家居市場前景展望 整個威海家居市場趨于飽和，局部雖然仍有一定發(fā)展空間，但總體發(fā)展空間不大。 整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認可。 更加精細化的市場細分、產(chǎn)品細分將是大勢所趨。三、 威海市服裝業(yè)分析（一）威海服裝業(yè)總體分析從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華