【正文】 業(yè)公司的介入在一定程度上，提高了商場的檔次和購物環(huán)境。其以高檔次、高品味、高價位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購物中心。 租金分析目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價格分為三個檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國服裝城出租價格最高，㎡/天、㎡/㎡/天的價格；金地大廈、環(huán)球廣場、小商品批發(fā)市場和天壇家具廣場出租價格居中，㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/㎡/天；出租價格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場和友誼現(xiàn)代商城等四個，㎡/天、㎡天、㎡/㎡/天。其中，出租價格最高的是海港大廈，㎡/天的出租價格位居榜首。（二） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房市場調(diào)查，主要分為七大片區(qū)。 售價分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)其出售價格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其以2萬元/㎡的價格，位居榜首。 租金分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，以2400元/㎡/年的價格位居威海商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)榜首，其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，起出租價位分別為：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。其次是圖書音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的7%、7%、5%、5%和2%。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類、小商品百貨、家具廣場、電腦器材、圖書音像的專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營為主。商場開業(yè)率達95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600450㎡、70150㎡、816㎡，購物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。由此可見，其專業(yè)市場競爭激烈，市場定位尤為重要。 專業(yè)市場調(diào)查（1） 小商品批發(fā)市場小商品批發(fā)市場位于威海最大的居民生活區(qū)附近，周邊人流量較多，其經(jīng)營定位準確，主要以小商品批發(fā)零售為主。因目前已經(jīng)基本售完，出租率達到100%，所以未能探知其出售價位。該項目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營銷推廣過程中受阻。后因政府的相關(guān)介入，其招商工作才得意順利完成。項目名稱 小商品批發(fā)市場項目類型 專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售開發(fā)商 一輕開發(fā)，罐頭廠出資，政府入股管理費 ㎡/天地理位置 文化中路交通狀況 19路車均到達開業(yè)時間 2001年12月21日2層試營業(yè)，2002年8月20日正式營業(yè)總建筑面積 萬平方米出租率 100%層數(shù) 3層建筑風格 歐式現(xiàn)代建筑風格售價 對外不出售租價 2元/ ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 1016㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、獨立店面、自主經(jīng)營目標客戶群 主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群人流量 5000人次以上/天經(jīng)營定位 食品、小商品批發(fā)、零售各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層：辦公用品，食品、化妝品、玩具二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點房2萬元/50㎡/年。該市場屬傳統(tǒng)建筑風格，其市場環(huán)境一般。因為是威海唯一一家圖書批發(fā)零售的市場，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。交通狀況 9路等車均到達開業(yè)時間 總建筑面積 8萬平方米出租率 97%層數(shù) 3層建筑風格 傳統(tǒng)建筑售價 最高 最低 均價10000元/ ㎡. 5500元/ ㎡. 7750元/ ㎡.租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 78150㎡經(jīng)營模式及效果 分租各大批書商14家，是威海最大規(guī)模的圖書批發(fā)市場目標客戶群 三市三區(qū)的書店、書商和部分學(xué)校人流量 2000人次左右/天經(jīng)營定位 批發(fā)圖書各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：圖書一層：金谷農(nóng)貿(mào)市場和臨街網(wǎng)點房二層：金谷糖酒超市（3） 環(huán)球廣場環(huán)球廣場位于昆明路（大世界西側(cè)），威海首條步行街區(qū)內(nèi)。在項目前期操作中，其強大的廣告渲染力，吸引了大量的投資者的目光。該廣場良好的購物環(huán)境，成為本地消費者娛樂休閑購物場所。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費者提供了一個良好的購物休閑環(huán)境。其次，該廣場的出售價格和出租價格，在威海本地屬于中高檔，與項目的經(jīng)營定位吻合。項目名稱 環(huán)球廣場項目類型 服裝商場開發(fā)商 環(huán)球建設(shè)有限公司物業(yè)公司 威海環(huán)球廣場物業(yè)管理公司管理費 ㎡天（包括空調(diào)費、管理費）地理位置 昆明路（大世界西側(cè)）交通狀況 111225路車開業(yè)時間 1998年總建筑面積 1萬平方米出租率 98%左右層數(shù) 3層建筑風格 歐式風格售價 最高 最低 均價14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡租價 3元/㎡天 2元㎡天 ㎡.年主力單位面積 16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營目標客戶群 威海市中層消費群體及旅游者人流量 4萬人次左右/天經(jīng)營定位 中檔服裝市場,有部分韓國商友會場館各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1層：華聯(lián)環(huán)球食品超市；1層：服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等；2層：服裝、包、鞋、兒童天地（4） 鑫城電腦城鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè)，與環(huán)球廣場像連接。該商場主要目標客戶群為公司及私人。該商場的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個不同面積。產(chǎn)品相對較齊全，和商場內(nèi)部業(yè)主溝通時，發(fā)現(xiàn)該商場受節(jié)假日因素影響很大。交通狀況 11121路車均到達開業(yè)時間 2001年總建筑面積 2萬平方米出租率 98%層數(shù) 2層建筑風格 現(xiàn)代寫字樓建筑風格售價 對外不出售租價 ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 3045㎡、4570㎡、7085㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標客戶群 企業(yè)及個人人流量 4000人次左右/天經(jīng)營定位 專業(yè)電腦城各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 一層：電腦器材及各類軟件二層：主要是電腦公司（5） 天壇家具廣場天壇家具廣場作為市中心唯一一家大型家具廣場，其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是其它同類商場所不能比擬的。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場。項目名稱 天壇家具城項目類型 家具城管理費 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號交通狀況 127路車均到達開業(yè)時間 1999年總建筑面積 4萬多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風格 現(xiàn)代建筑風格租價 最高 最低 均價㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營，地下室分租目標客戶群 本地消費者和周邊城市居民人流量 少，主要針對購買目標群體經(jīng)營定位 中檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。二層：家具、辦公用品。其經(jīng)營面積根據(jù)自身獨特的行業(yè)屬性而定。這些專業(yè)市場的租售價格如下：二、 威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，%。%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析：（一） 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，高區(qū)目前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購物廣場；建城廣場為低檔。 規(guī)模分析高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型棱方園家具廣場 1層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡ 大屋建材裝飾商場 5層 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛廣場 3000平方米 7層 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右 利群購物廣場 2萬平方米 4層 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上 目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以4580㎡之間的戶型面積為主，45㎡以上、75200㎡的戶型面積為輔。從戶型面積的配比上可以看出高區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要表現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 租金分析目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，售價難以調(diào)查，這里重點分析租金水平。其中，出租價格最高的是大屋建材裝飾城，㎡天的出租價格位居榜首。㎡/天。即高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房、高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房和高區(qū)神道口/臥龍山附近周邊商業(yè)網(wǎng)點房。其中，出售、出租價格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和1500元/㎡/年的價格，位居榜首。 高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點房主要有金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、建盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)。其商業(yè)網(wǎng)點房面積主要集中在4578㎡之間。該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)和餐飲業(yè)。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點房的價格最高，其以1200元/㎡/年的出租價格排列第一。在商業(yè)網(wǎng)點房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點房面積集中在3090㎡之間，其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)和部分專業(yè)店。出租價格最高的為濱洲北街和青州街附近的商業(yè)網(wǎng)點房，其出租價格為500元/㎡/年。在出售價格方面，濱洲北街的出售價格最高，其出售價為6000元/㎡。該區(qū)域的網(wǎng)點房面積主要集中在