【正文】 租金水平（元 /平米） 投 資 回 報(bào)A座 約 15000 4 大型百 貨 ， 臨 街商 鋪 百 貨 按點(diǎn)扣減，外 鋪 90—110 第 1年 7%，第 3年均是 8%，一次性返 還 3年租金B(yǎng)座 約 3000多 1 名品店 35—60C座 約 16000 4室內(nèi)步行街，一樓 4600多平米，主 營(yíng) 服裝、皮具、化妝 品、 飾 品、冰吧等；二樓 4600多平米，主 營(yíng) 餐 飲 、超市、 電 玩城等；三樓 4600多平米，主 營(yíng)娛樂(lè) 城、洗浴中心、網(wǎng)吧等；四樓 2300多平米，主 營(yíng) 健身、美體中心、 KTV等。 一樓柜臺(tái) 800元 /米 月F、 G、 H座 約 2023多 住宅底 商 社區(qū)內(nèi)部配套 設(shè) 施，美容美 發(fā) 、 風(fēng) 味小吃、干洗中心、 藥 店等。 臨 街商 鋪 的人流量相 對(duì)較 大， 經(jīng)營(yíng) 狀況相 對(duì)較 好，內(nèi) 鋪 的人流量 較 少， 經(jīng)營(yíng) 狀況慘淡。聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（原賽格廣場(chǎng)） 欽城商業(yè)建筑標(biāo)志PART3 欽北新城商圈賣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合29欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Value 價(jià)值 賽格廣場(chǎng)曾經(jīng)是欽州全程注目的 “觀禮工程 ”，深圳來(lái)的開(kāi)發(fā)品牌，雄厚的集團(tuán)資金實(shí)力，欽州最早的 “購(gòu)物中心 ”概念，最終賽格贏得了欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志！然而事實(shí)是殘酷的，經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，在賽格成為欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志之后，項(xiàng)目沒(méi)然而事實(shí)是殘酷的，經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，在賽格成為欽州商業(yè)建筑的標(biāo)志之后，項(xiàng)目沒(méi)能取得進(jìn)一步的突破進(jìn)展，取代協(xié)盛成為欽州商業(yè)的標(biāo)志！并且在數(shù)年的與協(xié)盛廣場(chǎng)的較能取得進(jìn)一步的突破進(jìn)展，取代協(xié)盛成為欽州商業(yè)的標(biāo)志！并且在數(shù)年的與協(xié)盛廣場(chǎng)的較量中始終處于下風(fēng)！導(dǎo)致項(xiàng)目如今處于量中始終處于下風(fēng)！導(dǎo)致項(xiàng)目如今處于 “半死不活半死不活 ”狀態(tài)！每個(gè)人都對(duì)五星級(jí)的白海豚酒店?duì)顟B(tài)！每個(gè)人都對(duì)五星級(jí)的白海豚酒店向往，每個(gè)人都贊嘆賽格商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)模巨大，可惜就是沒(méi)有多少人愿意去賽格廣場(chǎng)逛街向往，每個(gè)人都贊嘆賽格商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)模巨大，可惜就是沒(méi)有多少人愿意去賽格廣場(chǎng)逛街！商業(yè)經(jīng)營(yíng)的艱難導(dǎo)致項(xiàng)目租金水平偏低，至今一樓租金水平依然只能維持在！商業(yè)經(jīng)營(yíng)的艱難導(dǎo)致項(xiàng)目租金水平偏低，至今一樓租金水平依然只能維持在 6070元元 /平平米月的水平。究其商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難原因，除了地段原因之外，更重要在于商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式上的缺陷，商業(yè)規(guī)劃表面想采取了深圳當(dāng)年最新設(shè)計(jì)理念，但是商業(yè)交通組織依然存在非常明顯缺陷，特別是 24層的商業(yè)交通組織不理想，其次是商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)水平不夠，特別是作為賽格集團(tuán)，自身并沒(méi)有足夠商業(yè)專業(yè)能力同時(shí)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行超市、百貨以及專業(yè)市場(chǎng)三大商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)，因此整個(gè)賽格項(xiàng)目，除了賽格集團(tuán)擅長(zhǎng)的電子專業(yè)市場(chǎng)之外，百貨和超市兩大主力店運(yùn)營(yíng)處于舉步維艱境地，主力店運(yùn)營(yíng)的失敗必然是散戶跟著遭殃！因此，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在商業(yè)項(xiàng)目中具有具足輕重的作用，甚至決定了項(xiàng)目最終成??！PART3 欽北新城商圈 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（原賽格廣場(chǎng)）欽城商業(yè)建筑標(biāo)志30欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告華潤(rùn)萬(wàn)家PART3 欽北新城商圈樓 層 業(yè)態(tài)負(fù) 一 層 停 車場(chǎng)1層 餐 飲 （麥當(dāng) 勞 ）、服裝、珠寶 飾 品等2層 華潤(rùn) 萬(wàn)家超市食品區(qū)、 時(shí) 尚女裝3層 華潤(rùn) 萬(wàn)家超市家 電 區(qū)、個(gè)人用品區(qū)等等4層 全友家 俬經(jīng)營(yíng) 狀況描述人流量相 對(duì)較 大，主 營(yíng) 超市，由 華潤(rùn) 萬(wàn)家超市自行招商。一 層 有麥當(dāng) 勞 、阿迪達(dá)斯、耐克等主力店， 經(jīng)營(yíng) 狀況好，該賣場(chǎng) 一 層 金 銀 首 飾專 區(qū)人流量大， 銷 售火爆，二、三 層超市人氣旺，超市收 銀處 24個(gè)通道口開(kāi)放了 18個(gè)，四 層 的人流量相 對(duì)較 少，四 層 只有上行自 動(dòng) 扶梯，自 動(dòng) 扶梯或 電 梯缺乏。該賣場(chǎng)的地理位置緊靠白海豚廣場(chǎng)及自身物品相當(dāng)豐富，能滿足各年齡段消費(fèi)群，使得該賣場(chǎng)人氣爆棚，是欽州人飯后休閑的最佳去處。華潤(rùn)萬(wàn)家之所以成功，首先得益于市場(chǎng)先進(jìn)商業(yè)零售市場(chǎng)的空白華潤(rùn)萬(wàn)家之所以成功，首先得益于市場(chǎng)先進(jìn)商業(yè)零售市場(chǎng)的空白 ———— 協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)法提協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)法提升，賽格溢價(jià)超市經(jīng)營(yíng)無(wú)法取得突破，而區(qū)域地段經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟，自身的先進(jìn)升，賽格溢價(jià)超市經(jīng)營(yíng)無(wú)法取得突破，而區(qū)域地段經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)成熟，自身的先進(jìn)模式和市場(chǎng)的空白成為該賣場(chǎng)成功關(guān)鍵點(diǎn)。華潤(rùn)萬(wàn)家告訴我們，目前欽州市場(chǎng)很缺乏一個(gè)良好購(gòu)物環(huán)境的超市，萬(wàn)家已經(jīng)占據(jù)欽北新城華潤(rùn)萬(wàn)家告訴我們，目前欽州市場(chǎng)很缺乏一個(gè)良好購(gòu)物環(huán)境的超市，萬(wàn)家已經(jīng)占據(jù)欽北新城市中心商圈，而對(duì)于人口最密集的老市中心商圈而言，這目前依然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)！市中心商圈，而對(duì)于人口最密集的老市中心商圈而言，這目前依然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)！PART3 欽北新城商圈 華潤(rùn)萬(wàn)家34欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)恒基商場(chǎng)145老城區(qū)中心商圈3 欽北新城商圈2 欽州商圈特征6個(gè)商業(yè)集群地6 商業(yè)數(shù)據(jù)：業(yè)態(tài)、租金楔子商業(yè)大廈 35欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告36商業(yè)群名稱 主要 業(yè)態(tài) 街區(qū)主要商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)及 業(yè)態(tài) 構(gòu)成老城區(qū)中心商圈經(jīng)營(yíng) 商品以服飾為 主， 輔 以日 雜 用品、美容美 發(fā) 、休 閑 餐飲 等 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。超市 雖 種 類齊 全，但商品 擺 放 雜 亂無(wú)章，消 費(fèi) 者 難 以快速準(zhǔn)確的 尋 找商品，因此而流失不少目 標(biāo) 消 費(fèi) 人群；、建 設(shè) 路 為 服裝街， 經(jīng)營(yíng) 服裝 類 店 鋪 共有 113家，其中位于人民建 設(shè) 路口的服裝價(jià)位 為 中高檔； 東 面有個(gè) 東風(fēng) 市 場(chǎng) ， 該 市 場(chǎng)為 批 發(fā) 市 場(chǎng) 。人民路、建 設(shè) 路：該 街區(qū) 業(yè)態(tài) 檔次參差不 齊 ，有低檔次的服裝一條街，同 時(shí) 也有檔次 較 高精品服裝。PART4 老城區(qū)中心商圈 基本商業(yè)業(yè)態(tài)及構(gòu)成36欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告賣場(chǎng)基本概況物 業(yè) 名稱 項(xiàng) 目概況 賣場(chǎng)描述 店 鋪 數(shù)量 主力店協(xié) 盛商 業(yè)廣 場(chǎng)占地面 積 25畝 ， 總 建面 積 68160㎡，商 業(yè)總 面 積 37600㎡， 單層 面 積12023㎡，停 車場(chǎng) 面 積 6000㎡，共180個(gè)停 車 位，公 攤為 20％， 2023年取得 預(yù) 售 證 。6. 商 業(yè) 配套 設(shè) 施不 夠 完善，休息 場(chǎng) 所少，停 車 位停放不 夠 合理，影響步行交通，削弱消 費(fèi) 者對(duì) 沿街商 鋪 的 購(gòu)買 欲望。協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃理念已經(jīng)處于落后狀態(tài)，特別是公共空間嚴(yán)重不足，而且商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃理念已經(jīng)處于落后狀態(tài)，特別是公共空間嚴(yán)重不足，而且商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局較為混亂，業(yè)態(tài)落后，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消費(fèi)業(yè)態(tài)趨布局較為混亂，業(yè)態(tài)落后，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消費(fèi)業(yè)態(tài)趨勢(shì)，與其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃環(huán)境和經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)，之所以能夠保持較好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，完全依賴勢(shì)，與其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃環(huán)境和經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)，之所以能夠保持較好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，完全依賴商圈內(nèi)沒(méi)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)有關(guān)！商圈內(nèi)沒(méi)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)有關(guān)！協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃硬件的限制，決定其商業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整阻力會(huì)非常大。約 250家 8～ 20 ㎡不等的店鋪為主，沿人民路鋪面較大，約 60～ 80 ㎡，商場(chǎng)簡(jiǎn)單裝修，且 2層空鋪率接近 80%250間手機(jī)賣場(chǎng)，后街男孩、比爾薩斯等休閑品牌樓 層 規(guī) 模（平米） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 單鋪 面 積 租金水平（元 /平米） 投 資 回 報(bào)負(fù) 1層 約 2023潮 SHOP服 飾 、化 妝品、美容美甲、音像制品8～ 20 ㎡40—260 無(wú)固定投 資 回 報(bào) ，商家按照租約 取得收益1層 約 4000 運(yùn) 動(dòng) 品牌服裝、手機(jī) 賣場(chǎng) 60～ 80 ㎡2層 約 4000 服裝、 娛樂(lè) 游 戲 室 大 賣場(chǎng)商 業(yè)業(yè)態(tài) 主力店 次主力店 散鋪 面積（㎡） 總 面 積 業(yè)態(tài)比例零售 地下步行街（飾品、服裝店）5000 7500 93%手機(jī)賣場(chǎng) 500后街男孩、比爾薩斯等休閑品牌2023餐飲 奶茶、咖啡店 200 200 3%娛樂(lè) 游藝室 300 300 4%42欽州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告PART4 老城區(qū)中心商圈Value 價(jià)值 恒基商場(chǎng)依托協(xié)盛廣場(chǎng)一帶這一欽州公認(rèn)最繁華商業(yè)圈的帶動(dòng)，一層的臨街鋪面經(jīng)營(yíng)狀況較為良好，但其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)過(guò)于單一，均為運(yùn)動(dòng)休閑品牌服飾，導(dǎo)致其內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)狀況較差，出現(xiàn)商鋪轉(zhuǎn)讓或空鋪閑置情況出現(xiàn)。該商場(chǎng)負(fù)一層規(guī)劃為 8～ 20㎡時(shí)尚為主題商鋪，以 “潮 SHOP”為主題，吸引 12～ 25歲年輕客戶群體，但該地下商場(chǎng)不處于重要行走交通要道，既影響購(gòu)物視野有增加購(gòu)物路程，在商鋪經(jīng)營(yíng)地理位置來(lái)說(shuō)屬一大忌，實(shí)踐證明，該地下商場(chǎng)人流量少，商家經(jīng)營(yíng)慘淡，出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。該商場(chǎng)二層除少量成衣攤鋪和一個(gè)娛樂(lè)游戲室外，幾乎為空鋪，空鋪率接近該商場(chǎng)二層除少量成衣攤鋪和一個(gè)娛樂(lè)游戲室外，幾乎為空鋪，空鋪率接近 80%！在如此！在如此繁華的鬧市區(qū)竟然有如此高的空鋪率，極為反常，其原因在于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確，沒(méi)有找繁華的鬧市區(qū)竟然有如此高的空鋪率，極為反常，其原因在于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確，沒(méi)有找到目標(biāo)客戶群，其二，商場(chǎng)二層入口小，燈光昏暗，難以引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。 因此，商場(chǎng)入口規(guī)劃及內(nèi)部裝修裝飾也是影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的關(guān)鍵因數(shù)之一。PART4 老城區(qū)中心商圈 商業(yè)大廈賣場(chǎng)基本概況商 業(yè)業(yè)態(tài) 主力店 次主力店 散鋪 面積（㎡） 總 面 積 業(yè)態(tài)比例零售 百貨 5000 6000 100%超市 600手機(jī)賣場(chǎng) 300餐飲 —— —— —— —— 0 0%娛樂(lè) —— —— —— —— 0 0%44