【正文】 數量分析在調查的所有娛樂場所中足療／推拿、夜總會／KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大，迪廳和酒吧所占比重最小，分析原因有： 威海是新興的沿海城市，受外來思想影響較小，消費者比較習慣傳統(tǒng)的娛樂方式，比如茶館、KTV等。 現(xiàn)代社會，人們在緊張的工作壓力下，更加渴望身心的放松。經營者們也積極拓展思路，迎合消費者的這種需求，因此，浴室不再是僅僅局限于洗澡的功能，更加注重營造舒適的環(huán)境、提高服務質量以及提供綜合性服務。（二）威海市商業(yè)休閑娛樂場所的經營規(guī)模分析夜總會／ＫＴＶ／練歌房經營規(guī)模分析：在此次調查的30家夜總會／ＫＴＶ／練歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三個檔次分，每檔占的比例如下：由圖表看出，威海的夜總會/KTV/練歌房，中檔規(guī)模占主體，規(guī)模較大的高檔場所比較稀缺。娛樂城/迪廳/酒吧經營規(guī)模：在威海，娛樂城/迪廳/酒吧的數量相對較少，從經營場所的面積來看，規(guī)模屬主要是中小型。茶館、咖啡館、西餐廳經營規(guī)模及經營狀況茶館、咖啡館、西餐廳，經營場所面積在100——1000㎡之間， 按其經營面積、店面裝修、內部環(huán)境、服務水平等將此類消費場所分為三個檔次，各占比例如圖：健身、美體、美容場所經營規(guī)模：在此次調查的健身美體場所中，面積在400㎡左右的中型規(guī)模居多，如圣瑪瑜珈、浩莎健身俱樂部。美容場所經營面積在200㎡以下的占較大比重。洗浴中心、足療／足浴/推拿場所經營規(guī)模及經營狀況：在我們調查的所有休閑娛樂場所中，洗浴中心、足療／推拿場所所占的的比重最大，現(xiàn)對兩類休閑場所的規(guī)模作如下分析：（1） 洗浴中心按經營面積分三個檔次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：（2） 足療／足浴/推拿場所按經營面積分三個檔次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：（三）威海市商業(yè)休閑娛樂場所經營狀況分析從總體來看，呈現(xiàn)以下特點： 威海休閑娛樂場所分布比較集中，通俗的講就是“扎堆經營”。分布較集中的幾個區(qū)域是：市中心三角花園/威勝大廈一帶、市政府以西、天都一帶、北竹島、經區(qū)長峰。且這幾個區(qū)域的休閑娛樂場所經營情況較好，原因有以下兩點：（1） 消費者的消費習慣使然，認為娛樂場所集中的區(qū)域，選擇機會多；而且娛樂氣氛比較濃厚，迎合了消費者喜歡熱鬧的心理需求。（2） 這幾個區(qū)域屬于威海商業(yè)比較發(fā)達的區(qū)域，也是威海市人口比較密集的區(qū)域，消費群龐大且層次較高。 威海休閑娛樂業(yè)經營狀況有淡、旺季之分，旺季主要出現(xiàn)在旅游高峰期、周末或節(jié)假日，淡季主要是春節(jié)前后、氣溫比較的的時候。 各類休閑娛樂場所中，中高檔場所的經營狀況好于低檔或中偏低的場所。原因是：隨著威海市經濟的快速發(fā)展，人均國民生產總值提高了，人們對生活質量的要求也提高了，中高檔休閑娛樂場所以良好的環(huán)境和優(yōu)質的服務贏得了消費者的青睞。（四）威海市民娛樂消費的習慣分析 從地域特征來看來看，威海居民習慣就近消費，在作娛樂場所投資時，要充分考慮附近的人口密集程度。而且區(qū)域不同，居民消費水平也不同。 市中心統(tǒng)一路、海港一帶是威海商業(yè)最發(fā)達的地方，各種娛樂休閑場所檔次較高，經營狀況也普遍較好。 市中心向西至電視臺，向南至北竹島是威海市人口最密集的兩大區(qū)域，商業(yè)發(fā)達程度接近市中心。這兩個區(qū)域的居民消費水平也比較高。五、 威海市餐飲業(yè)分析此項調查共涉及威海市餐飲業(yè)比較發(fā)達的道路39條，采集有效樣本349家，調查內容主要為區(qū)位、經營面積、經營類型、經營檔次、經營狀況等五項內容。調查方式為人員采訪式調查，數據來源基本詳實、準確。調查目的主要是分析威海居民餐飲消費習慣、威海餐飲業(yè)經營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關決策依據。（一）威海餐飲業(yè)區(qū)位及其數量分析威海市餐飲業(yè)總體區(qū)位數量分析：本項調查共涉及主要道路39條，餐飲店鋪349家。因為有些道路不具有代表性，且離本項目較遠，為便于操作，所以我們在此只對沿途擁有店鋪超過10家以上的13條重要道路進行分析。沿這13條道路餐飲業(yè)經營單位的數量高達209家，其區(qū)位數量分布如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 威海市的餐飲業(yè)比較發(fā)達，從業(yè)單位數量眾多，競爭較為激烈。第二， 威海市的餐飲業(yè)比較集中，以上十三條道路共有餐飲業(yè)經營單位209家，%。第三， 古寨東路和文化西路餐飲業(yè)比較發(fā)達，餐飲氛圍濃厚，比較有利于餐飲業(yè)的發(fā)展。天都項目附近主要道路餐飲店鋪分布分析：天都附近餐飲業(yè)比較集中的主要道路有古寨東路、神道口路（附近）、欽村路、西北山路以及文化中路五條道路，其餐飲經營店鋪分布如下：從以上統(tǒng)計數據不難看出，第一， 天都附近人口聚居相對集中，附近餐飲業(yè)比較發(fā)達，共有經營單位62家，%，競爭比較激烈。第二， 在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經營單位眾多，說明這兩條路已經形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。第三， 神道口附近、欽村路以及文化中路附近餐飲業(yè)有一定發(fā)展?jié)摿?，但投資需謹慎。（二）威海市餐飲業(yè)經營類型分析威海餐飲業(yè)的經營類別多達幾十種，由于類別比較繁雜，所以在統(tǒng)計中我們大體歸為以下11類：川菜系東北菜系包括東北燉菜、朝鮮風味等新疆菜系面食類包括水餃、拉面等快餐類燒烤火鍋類家常菜類韓日料理海鮮類大型綜合酒店類。1西餐類。威海市餐飲業(yè)總體經營類別分析：從以上統(tǒng)計資料可以看出：第一， 威海市餐飲業(yè)經營類別繁雜，其中以火鍋燒烤類、家常菜類以及海鮮類居多。第二， 西餐經營類別比重較小，估計會有較大的發(fā)展空間。第三， 雖然新疆菜類的經營品類較少，但是考慮到口味的適應性問題，估計發(fā)展空間不大。第四， 綜合酒店類所占比重較小，估計具有相當發(fā)展那空間。而且在我們凋查的31個綜合酒店類經營單位中有二十多個集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經營十分空虛，是一個較大的市場空隙。天都附近經營類別分析：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 天都附近火鍋燒烤類和海鮮類經營單位眾多，說明當地居民對這兩類飲食情有獨鐘，不過過多餐飲單位的參與必然導致激烈的競爭。第二， 天都附近韓日料理類和經營品類較少，從這一地段的居民消費來看，估計這兩類餐飲會有一定發(fā)展空間。第三， %,適當發(fā)展川菜類經營品類，也將大有可為。第四， 天都附近西餐類和大型綜合酒店類經營單位較少，市場潛力巨大。（三）威海市餐飲業(yè)經營檔次分析威海市餐營業(yè)總體經營檔次分析:在被調查的349家餐飲業(yè)經營單位中，高檔的有23 家，中檔的有178家，低檔的有148家。其經營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 高檔類經營單位數量較少，且大多集中在東山路附近，市場分布不均衡，投資潛力較大。第二， 中檔類經營單位數量眾多，產品經營類別較雜，市場趨于飽和。第三， 低檔類市場與天都商業(yè)定位偏差較大，估計將無所作為。天都附近經營檔次分析：在天都附近的62家餐飲業(yè)經營單位中，中檔的有45家，低檔的有17家，高檔的為零。經營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 天都附近高檔的餐飲經營單位奇缺，市場空間較大，并且高檔的定位與天都項目的整體形象相符，高檔的綜合酒店類經營模式，將是重點發(fā)展對象。第二， 面對工薪階層的中檔餐飲類經營數量眾多，市場趨于飽和，競爭較為激烈。估計可操作空間不大。第三， 低檔類的經營單位，與天都項目整體不符。（四）威海市餐飲業(yè)經營狀況分析威海市餐飲業(yè)整體經營狀況分析：在被調查的349個有效樣本中，經營狀況優(yōu)秀的有29家，經營狀況良好的有252家，經營狀況一般的有68家。其經營狀況比例如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 威海市餐飲業(yè)經營狀況普遍較好，但是經營狀況優(yōu)秀的所占比重較小，說明威海市餐飲業(yè)經營狀況有待進一步提高。第二， 經營狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒有得到有效整合。天都項目附近餐飲業(yè)經營狀況分析： 在天都附近的62家經營單位中，有3家經營狀況優(yōu)秀，7家經營狀況一般，另外52家經營狀況良好，其經營狀況比如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 天都附近經營狀況比較優(yōu)秀的單位較少，經營狀況有待進一步提高。第二， 天都附近的經營狀況與威海市整體經營狀況基本相符，但略低于威海市總體經營狀況。這說明天都附近的餐飲業(yè)飽和程度以及競爭程度要高于威海市總體水平。（五）威海市高檔餐飲經營單位經營狀況分析因在被調查的高檔類經營單位中大部分屬于綜合酒店類，而這類經營單位的定位又比較與天都項目相符，所以在此把這類經營單位的經營狀況做重點分析。在被調查的23家高檔經營單位中，有15家經營狀況優(yōu)秀，8家經營狀況良好，經營狀況一般的為零。其經營狀況比例如下：從以上統(tǒng)計數據可以看出：第一， 威海市高檔餐飲經營單位的經營狀況普遍比較優(yōu)秀，這表明威海市高檔經營單位的整體水平較高，這就在一定程度上造成較大的市場進入壓力。第二， 經營狀況比較優(yōu)秀的高檔經營單位大都集中在東山路附近，周圍外來旅游客戶資源豐富，并且離市中心距離較近，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。第三， 雖然天都附近高檔的經營單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認為天都項目雖然在高端經營業(yè)態(tài)中有相當的發(fā)展?jié)摿?，但仍要充分考慮各種相關因素，謹慎投資?。┩Ｊ忻耧嬍沉晳T分析第一， 威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經營單位居多，這說明價位的高低還是影響大多數居民消費的重要因素。第二， 在區(qū)位選擇上，工薪階層比較喜歡就近聚餐，以方便為主；高端人群聚餐一般比較注重口味和環(huán)境，區(qū)位因素影響較小。第三， 低檔次的餐飲業(yè)態(tài)經營狀況普遍不好，說明衛(wèi)生與安全也是影響居民消費的重要因素。第四， 在被調查的349家樣本中，%的屬于火鍋燒烤類，這說明居民在聚餐時還比較喜歡一種因為聚餐產生的幸福愉悅的感受，說小一點是氛圍，說大一點就是文化。幸福、祥和、喜氣的氛圍是影響消費的一個重要因素。第四部分 消費者調研本次威海商業(yè)物業(yè)地產調研共收到有效問卷432份，其中已購業(yè)者共計166人，%；未購業(yè)者共計266人，%；對其消費者自身個人愛好及他們在置業(yè)過程中所關注的幾個問題，進行了詳細的探究、分析。一、 消費者結構分析（一）項目周邊消費者數量分析本次消費者數量調查是以“天都商廈”為半徑。此次調研共調查居民社區(qū)40個，人口統(tǒng)計按照國家人口統(tǒng)計常用的1：，共計約20224戶，70784人。其中，本地原居民人口占總人口的68%，外來人口占總人口的32%。區(qū)域位置 單元數 戶數 人口本項目的東北方向：（西北山路以東，文化中路以北） 337 4900 17150項目東南方向：（文化中路以南，古寨東路以東） 180 2156 7546項目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村） 543 8434 29519項目西面：（高區(qū)畢家疃以及沿文化西路，哈工大以西） 231 4734 16569合 計 1291 20224 70784（二）項目周邊消費者結構分析年齡分析：根據調查分析發(fā)現(xiàn)，項目周邊目標群體的年齡主要集中在29—35歲之間，%，其次是36—49歲，%，然后是25—28歲，%。最后是50歲以上的人群，%。（其中，%，%。）學歷分析：在接受教育程度/學歷方面的調查中，%的人群為初中和高中畢業(yè)；%的人群為大學畢業(yè)；%的人群為研究生畢業(yè)；%的人群為博士畢業(yè)。職業(yè)分析：他們目前所從事的職業(yè)，%的消費者是自由職業(yè)者；%的消費者是私有企業(yè)老板；21%的消費者是各大公司職員；%的消費者是各大公司管理人員；%。收入比例分析：其收入為：%的消費者收入為3萬元以下；29%的消費者收入為3—10萬元；%的消費者收入為10—30萬元；%。其主力購買群體為3萬—30萬元之間的消費者，根據其收入的等級來看，他們一般是事業(yè)有成，私企老板或公司管理中層以上的消費者。其次是3萬元以下或30萬元以上的消費者。家庭構成情況分析：根據市場調研分析發(fā)現(xiàn)，周邊各區(qū)域家庭結構大致可分為四類，包括：第一類，年齡在20——30歲的夫婦二人結構；第二類，夫婦加一個小孩的三人家庭結構；第三類，夫婦、小孩、老人共同居住的結構；第四類，老年夫婦的家庭結構。第五類，喪偶，獨自一人。通過調查，我們得出這樣的結論：在項目周圍所調查的所有家庭中，第二類家庭結構所占的比重最大，%；其次是第一類和第四類，%%；；第三類喪偶，%。二、 消費習慣分析 消費者每周購物頻次的調查分析通過上述數據，我們可以看出：在每周前往超市購物頻次方面的調查中，%的消費者每周前往三次以上；%的消費者，每周前往三次；有10%的消費者，每周前往兩次；而每周只去一次的消費者，%。另外，在調查中還有部分消費者在問卷上注明“天天去”。消費者選擇超市購物習慣分析在調查消費者習慣前往那些超市進行購物上，有37%的消費者選擇前往威海糖酒超市進行購物；選擇長江糖酒超市購物的占27%；%；%；%；%；%%。通過上述選擇超市購物的調查分析中發(fā)現(xiàn)，隨著居民生活水平普遍提高，人們在選擇超市購物心理過程中，首先是可選擇的商品種類齊全，且價格低廉；其次是購物環(huán)境優(yōu)雅，服務人員的態(tài)度好，能在購物的過程中，愉悅休閑；最后是超市的產品質量合格，能讓消費者感到放心。（具體詳情見下圖）消費者購買大宗家電習慣分析消費者在選擇大宗家電購物場所方面上，%的消費者選擇華聯(lián)商廈；%的消費者選擇百貨大樓；24%的消費者選擇三聯(lián)家電；%的消費者選擇利群廣場；%。（具體詳情見下圖）從上述調查可以發(fā)現(xiàn)，威海消費者購買大宗家電上，習慣到華聯(lián)商廈、百貨大樓、三聯(lián)家電及利群廣場等四個地方購買。分其原因，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：一是，購買大宗家電對于普通家庭來說不是一比小的支出，因此在購買時大家還是樂意選擇比較高檔的商場，華聯(lián)商廈、百貨大樓、利群廣場等作為威海最高檔的兩個大型商場，自然在消費者選擇之列。二是在選擇大宗家電方面上，產品的質量、品種、售后服務等問題是消費者最關注，三聯(lián)家電作為威海傳統(tǒng)的家電專營商場，其商品質量和售后服務等也早以被眾人所了解。消費者就餐習慣分析消費者在選擇就餐場所方面上，%的消費者選擇特色中餐廳；；%的消費者選擇在肯德基/永和豆?jié){就餐；%；%。（詳情見下圖）從調查發(fā)現(xiàn)，大部分的消費者比較喜歡到連鎖快餐廳、街邊小餐館、特色中餐廳和肯德基/永和豆?jié){等餐飲場所就餐。分析原因如下：（1） 鎖經營的快餐廳與一般小店比較，就餐環(huán)境舒適、衛(wèi)生，管理規(guī)范。（2） 連鎖快餐廳消費水平適合大眾消費。（3） 連鎖快餐廳有自己的品牌，有統(tǒng)一的店面標識，使消費者心理上有信任感。（4） 到連鎖快餐廳就餐不受人數限制，可以一個人或兩個人，因為快餐廳的菜量較小，不會造成浪費。（5） 特色的中餐廳或小餐館在經營方式上注重突出自己特色，如重慶小天鵝、文碗公水煮魚、北方餃子王、春香狗肉王，消費者就餐時可根據自己的口味選擇就餐場所。消費者購買服裝習慣分析在消費者購買服裝場所的選擇上，%的消費者選擇威勝大廈或環(huán)球廣場等場所購買； %的消費者選擇在華聯(lián)商廈進行購買；%的消費者選擇在百貨大樓購買；%。（具體情況見下圖）根據上述分析，消費者在購買服裝時隨意性比較大，大部分消費者選擇大型商場或專賣店等地方購買，由此可以看出，目前消費者除了正常穿衣需求外