【正文】 t3：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研案例分析 合肥市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 土地開發(fā)情況 /房地產(chǎn)概況 /歷年房地產(chǎn)價格變化趨勢 本報告是嚴格保密的。 85 土地開發(fā)情況 完成開發(fā)土地面積（平米）37998469851 608011968390500001000001500002022002500003000003500004000002022年 2022年 2022年 2022年本年購置土地面積（平米）76118425510337000202204000060000800001000001202202022年 2022年 2022年 2022年? 城市化進程的加速及國家宏觀經(jīng)濟面看好、區(qū)域客戶住房升級換代，追求舒適的居住環(huán)境使得在 2022年土地開發(fā)面積達到新高，市場前景看好，開發(fā)商拿地活躍； 資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒 ? 2022年宏觀經(jīng)濟基本面及房地產(chǎn)開發(fā)市場一片紅火，區(qū)域年購置土地近 10萬平米， 2022年金融危機席卷全球，區(qū)域受金融危機影響，土地全部流拍，一級市場一片蕭條，區(qū)域購置土地為零； 本報告是嚴格保密的。 86 商品房竣工情況 商品房竣工面積（平米）953320436373621755119147902022004000006000008000001000000120220014000002022年 2022年 2022年 2 0 0 8 年 資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒 ? 2022年開發(fā)商購置土地面積為零，商品房竣工面積的增加主要是消化市場存量土地； 商品房竣工面積010000020220030000040000050000060000070000080000090000010000002022年 2022年 2022年 2 0 0 8 年 住宅竣工面積商業(yè)竣工面積? 2022年竣工面積達到頂峰，主要原因為前兩年開發(fā)商囤積了大量的土地，受政策限制，兩年內(nèi)必須開發(fā)，故 2022年商品房竣工面積急劇放大； 本報告是嚴格保密的。 87 商品房銷售情況 商品房銷售面積2198413146482946071389220500001000001500002022002500003000003500002022年 2022年 2022年 2022年資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒 ? 在金融危機未發(fā)生之前，區(qū)域經(jīng)濟面持續(xù)上升，區(qū)域商品房銷售面積呈逐年遞增趨勢，尤其是商業(yè)營業(yè)用房，達到近 ； 商品房銷售面積（平米）0500001000001500002022002500003000003500002022年 2022年 2022年 2022年住宅銷售面積商業(yè)營業(yè)用房? 07年下半年金融危機席卷中國，受宏觀基本面影響，自住客及投資客均持幣觀望，商品房銷售面積應(yīng)聲而落， 2022年陷入低谷； 本報告是嚴格保密的。 88 商品房空置情況 歷年空置面積512931275 1275 2078579335799579458001000020220300004000050000600002022年 2022年 2022年 2022年住宅空置面積商業(yè)空置面積資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒 商品房空置面積5928648541085472560100002022030000400005000060000700002022年 2022年 2022年 2022年? 商品房空置面積逐年遞減，原因有多方面，一方面顯示居民剛性需求得到較大程度的釋放，購買力旺盛另一方面也顯示出新開發(fā)項目不多，均在消化存量房； ? 2022年空置面積增多，主要是受金融危機及宏觀基本面的影響自住及投資者持幣觀望，尤其是商業(yè)用房， 07年商業(yè)存量達到高峰； 本報告是嚴格保密的。 89 商品房價格變化情況 商品房價格變化趨勢5645 54206523 66800100020223000400050006000700080002022年 2022年 2022年 2 0 0 8 年 商用物業(yè)價格變化趨勢13000501685167656020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2 0 0 8 年 ? 近年來合肥市商品房價格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢 數(shù)據(jù)來源：合肥市 2022年房地產(chǎn)年鑒 本報告是嚴格保密的。 90 商圈調(diào)研 四牌樓商圈 /元一商圈 /三孝口三里庵商圈 /馬鞍山路商圈 /其它商圈 本報告是嚴格保密的。 91 商圈調(diào)研 按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃 (20222020) ?? 2個都市級商業(yè)功能區(qū) ?老城區(qū)和濱湖新區(qū)； ?服務(wù)人口在 100萬以上，商業(yè)面積在 80萬平方米以上 ?? 4個市級商業(yè)功能區(qū) ?科學(xué)城、上派、店埠、雙墩； ?服務(wù)人口在 50萬以上，基本商業(yè)面積 40萬平方米以上 ?? 8個區(qū)級商業(yè)功能區(qū) ?服務(wù)人口在 20萬以上，基本商業(yè)面積 20萬平方米以上 ? 33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū) ?服務(wù)人口在 5萬以上，基本商業(yè)面積 2萬平方米以上 本報告是嚴格保密的。 92 四牌樓商圈 名稱 四牌樓商圈 概述 合肥最成熟、業(yè)態(tài)最完善的市級商圈，檔次從中 到高，涵蓋購物 /餐飲 /娛樂的綜合性商圈 位置 四牌樓商圈北臨壽春路，南到長江中路，東達環(huán) 城東路，西到六安路 商業(yè)類型 百貨商場、步行街、電器市場、服裝批發(fā)市場、 沿街商鋪 典型商業(yè) 百貨類：百盛、鼓樓商廈、瑞景名品中心、百貨 大樓、商之都、瑞景國際購物廣場 步行街：淮海路步行街 專業(yè)市場：蘇寧、國生、宏圖三胞 消費群體 一方面以步行街為主的商業(yè)街主要面向年輕消費 者為主流的中低消費群體；另一方面以瑞景為代 表的高端面向成功人士為主的高端消費群體 商圈專項調(diào)研 本報告是嚴格保密的。 93 業(yè)態(tài)業(yè)種 ? 業(yè)態(tài)主要以百貨、專賣店、餐飲為主，可為消費者提供購物、休閑娛樂、餐飲、金融等服務(wù)； ? 區(qū)內(nèi)購物氛圍較濃，擁有百盛、鼓樓商廈等大型商業(yè)綜合體； 四牌樓商圈 本報告是嚴格保密的。 94 檔次與消費群 ? 本商圈為合肥市中高檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ? 商圈內(nèi)廬江路集中了合肥市服裝零售市場消化能力，整個四牌樓商圈包容性強，能吸納高、中、低端不同層次消費力； ? 人流最旺的傳統(tǒng)商圈的地位使其集中了大量國內(nèi)外知名品牌服裝專賣店，整個商圈能輻射到整個合肥市及其下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 商業(yè)檔次 商圈內(nèi)典型項目 消費群 中高檔商業(yè) 百貨類：百盛、鼓樓商廈、瑞景名品中心、百貨大樓、商之都、瑞景國際購物廣場 中高端消費人群 大眾商業(yè) 蘇寧、國生、宏圖三胞、淮海路步行街 中檔端消費人群 四牌樓商圈 本報告是嚴格保密的。 95 名稱 元一（站前）商圈 概述 新興代表綜合性商圈，臨近火車站，原以批發(fā)市 場為主，隨著元一時代廣場的建成而形成商圈氛 圍，擁有合肥最大體量的綜合購物中心，新興業(yè) 態(tài)形式較受人歡迎，但是周邊整體發(fā)展還較慢 位置 主要元一廣場、勝利廣場以及新站區(qū)為主 商業(yè)類型 購物中心、專業(yè)市場、批發(fā)市場 典型商業(yè) 購物中心：元一時代廣場、溫莎杰座廣場 專業(yè)市場：建材市場 批發(fā)市場：白馬服裝城、寶業(yè)輕紡城 消費群體 主要消費群體為周邊居民 元一商圈 本報告是嚴格保密的。 96 三孝口三里庵商圈 名稱 三孝口三里庵商圈 概述 合肥傳統(tǒng)市級繁華商圈，近年來發(fā)展落后于四牌 樓商圈，由于百大 CBD的帶動發(fā)展增速，與四牌樓 商圈緊鄰重合，形成市級大商圈范圍，商圈內(nèi)商 務(wù)氛圍濃厚，大量的金融、企業(yè)單位聚集此地， 因此該區(qū)域整體消費檔次較高 位置 三孝口三里庵商圈東起三孝口，西達三里庵之間 的長江西路區(qū)域 商業(yè)類型 百貨商場、購物中心、沿街店鋪、專業(yè)賣場 典型商業(yè) 百貨類：百大 CBD 購物中心：安徽國際購物中心 大賣場：家樂福、家福特 專業(yè)賣場：五星電器 消費群體 主要消費群體為中高檔白領(lǐng)階層以及周邊的居民 本報告是嚴格保密的。 97 馬鞍山路商圈 名稱 馬鞍山路商圈 概述 新興區(qū)域型商圈，馬鞍山路沿線匯集了合肥大量 中高檔樓盤，南部有眾多高校，因此形成了以酒 吧及休閑產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)，近年來由于新都會帶 動了整個商圈的發(fā)展，同時填補了西南片區(qū)商業(yè) 的空白。 位置 主要以新都會廣場為核心的馬鞍山路沿線范圍 商業(yè)類型 購物中心、沿街商鋪 典型商業(yè) 購物中心：新都會環(huán)球廣場 酒吧： 9度、極地風暴、芭比俱樂部 消費群體 主要消費群體為周邊中高收入居民、南面大學(xué)學(xué) 生 本報告是嚴格保密的。 98 其它商圈 本報告是嚴格保密的。 99 商業(yè)街區(qū)專項市場調(diào)研 長江中路 /淮河路 /…… 本報告是嚴格保密的。 100 街區(qū)概況 長江路中路 區(qū)位 城市次干道，靠近項目 商業(yè)形態(tài) 服裝、餐飲、美容美發(fā) 主要商家 無 人流量 日均人流量約 租金 200— 400元 /㎡ 評述 以服裝、餐飲為主，為區(qū)域較知名購物街 面積 100—— 120平米 長江中路 本報告是嚴格保密的。 101 街區(qū)的業(yè)態(tài)業(yè)種 長江中路 長江中路與淮河路步行街臨街底商業(yè)態(tài)分布以服裝為主，在該商圈中占據(jù)主導(dǎo)地位； 休閑類業(yè)態(tài)在長江中路和淮河路步行街中都存在相對缺乏的現(xiàn)象 實景照片 實景照片 長江中路臨街底商各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量圖979 17 8 13 1036050100150服裝 攝影 眼鏡 電子 飲食 鞋 其他數(shù)量（間） 長江中路臨街底商商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖51%5%9%4%7%5%19%服裝攝影眼鏡電子飲食鞋其他本報告是嚴格保密的。 102 業(yè)態(tài) 品牌 數(shù)量 服裝 男裝 康威、雅戈爾、藍威龍、真維斯、恒源祥、 U卡帝樂、鱷魚、 playboy、夢特嬌、鱷魚恤、報喜鳥、喬頓、七匹狼、法派、金利來、華貝、夏蒙、圣馬田、西遞、真維斯、陽光、國泰、海獺、基比路、和氏、金盾、圣迪奧、男人世界、德利、米瀾登、普利達、格威斯、瑪龍寶、太平鳥、洛茲、華倫天奴、海螺、班尼路、虎都、莊吉、阿姆斯丹、雅戈爾、佐丹奴、觀奇、旗牌王、凱施門； 46 女裝 QGEN、楓葉紅、絲韻、凡雅、 JOIO1古木夕羊、 VKⅡ 、驪谷、播、瑪瑞麗婭、科藍、時尚芭莎、時尚之苑、PATRIZIAPEPE、唯尚、白領(lǐng)風采、天佩、潔、 MOX、拉夏貝爾、 VGRASS、杰西 伍、蜜雪兒、莫菲、美易名品、幾米、貴夫人、霓中依、哥弟、博思蘭迪、扣扣、夢特嬌、紫瀾門、古川琦、 TUZAMA、紫瀾門、斯凱路、以純、海爾曼斯、恩曼琳、斯爾麗、瑪絲菲爾、 easy； 43 內(nèi)衣 豪門、達吉斯、元通、依之妮、嘉莉詩、古今、花雨傘、時代、元通； 9 鞋 達芙妮、金盾、寬度、高哥、雙星、安踏、木林森、皮爾卡丹、森達、阿迪達斯； 10 床上用品 博洋、艾沙、雷安娜、堂皇、舒美居、惠宜； 6 化妝品 丁家宜、美麗達、真美麗、匯美舍； 4 攝影 上花轎婚紗攝影、圓夢婚紗攝影、素人婚紗攝影、玫瑰之約婚紗攝影、愛兒美小兒攝影、園夢園婚紗攝影、金色米蘭婚 紗攝影、伊人夢婚紗攝影、天然風情婚紗攝影； 9 眼鏡 亞光、茂昌、寶島、王林明、吳良材、毛源昌、大光明、毛源昌、光明、大光明、晶光、寶島、精益、大光明、小光明、 奧馬、亞馬； 17 電子 愛浪音響、尊寶音響、愛華電子、松下電子、索尼電子、新大陸數(shù)碼、松下電子、愛華電子； 8 飲食 貝蕾休閑咖啡廳、肯德基、滾石酒吧、麥當勞、羅麥斯比薩、新四季、徽派、紅旗、天子、韓江春、肯德基、百度空間 咖啡、迪歐咖啡； 13 珠寶 三星地礦珠寶銀樓、寶迪氏珠寶、皇寶珠寶； 3 旅行社 園林、環(huán)球、婦女、青年； 4 其他 煙酒店、茶葉店等 23 本報告是嚴格保密的。 103 主要業(yè)態(tài)平均經(jīng)營面積分布圖5489704523430 27050100150200250服裝 攝影 眼鏡 電子 飲食 鞋 其他面積（平方米）? 長江中路各業(yè)態(tài)面積分布以餐飲、攝影、眼鏡、服裝類為前四甲，考慮各業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)及特點，說明各業(yè)態(tài)面積分布逐步向市場的需求邁進，投資者和經(jīng)營者也越來越理性 ? 長江中路鞋類經(jīng)營面積明顯偏低； ? 各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例還需進一步調(diào)整，并優(yōu)化各業(yè)態(tài)之間的組合 長江中路臨街底商各業(yè)態(tài)總面積比例圖