【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤。承蒙貴司信任，給予我司為“寶應(yīng)南園路項(xiàng)目”提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)調(diào)查分析研究報(bào)告?！澳蠄@路項(xiàng)目”市調(diào)報(bào)告，經(jīng)過(guò)我司6位同事及相關(guān)單位的共同努力，歷經(jīng)十天（～），在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對(duì)我司的工。作提供的大力支持。爭(zhēng)樓盤分析、客戶走訪、項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見(jiàn)，還請(qǐng)貴司多提寶貴意見(jiàn)。貴司一定會(huì)成功占領(lǐng)寶應(yīng)住宅市場(chǎng)而且在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。內(nèi)統(tǒng)一為安宜縣。更名為寶應(yīng)縣，沿用至今。期間先后屬淮揚(yáng)道、淮陰行政督察區(qū)。縣境解放時(shí)，屬蘇皖邊區(qū)第二行政區(qū)。中華人民共和國(guó)建立初，先后屬蘇北行政公署揚(yáng)州、寶。寶應(yīng)縣地處江蘇省中部，夾于江淮之間，京杭運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，是揚(yáng)州市的“北大門”。湖、洪澤隔寶應(yīng)湖、白馬湖相望，北和淮安毗鄰。

　　

【正文】 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 32 訪談主要內(nèi)容： ● 做家具生意有 3 年了，自己蓋的房子，有 200 多平方， 1999 年蓋的，暫時(shí)不會(huì)考慮買房子。 ● 在寶應(yīng) 做家具生意的有很多都是外地人，他們可能會(huì)買，也挺有錢。 C． 李先生 家庭組成：三口之家 年齡： 35 職業(yè)：在工農(nóng)路賣酒 家庭月收入（約為）： 5000 元 ~~8000 元 訪談主要內(nèi)容： ● 工農(nóng)路是食品酒類的集中批發(fā)經(jīng)營(yíng)地，都集中在路的兩邊，他在這已經(jīng)做了 4 年了，生意還可以，主要的客戶是周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城里的企業(yè)，這個(gè)月是一年中最旺的一個(gè)月。 ● 他家的老房子要拆遷，也打算要買房子，打算買附近的房子， 他覺(jué)得 現(xiàn)在的房子 裝修 費(fèi)用 和物業(yè)費(fèi) 用都挺厲害的，他買房 不愿意做貸款，如果要買也是一次性付款。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 33 D． 董先生 家庭組成： 年齡： 25 職業(yè)：揚(yáng)子晚報(bào)寶應(yīng)版廣告部 個(gè)人月收入（約為）： 1000 元 ~~2020 元 訪談主要內(nèi)容： ● 寶應(yīng)人的收入較低，一般的職工每月也就在 700 元 ~~800 元，好點(diǎn)的 1000 多元，消費(fèi)水平較低，但有錢人也很多，比如工農(nóng)路的一些老板都很有錢。 ● 政府官員都很有錢，但不會(huì)在寶應(yīng)買房子，在揚(yáng)州和南京買房子的較多。 D、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局某領(lǐng)導(dǎo) 家庭組成： 年齡： 45 職業(yè)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局 個(gè)人月收入（ 約為）： 訪談主要內(nèi)容： ● 現(xiàn)在 房?jī)r(jià)太貴，總價(jià)在二 十萬(wàn)以內(nèi)還可以， 30 萬(wàn)以上的房子，好多人愿意出去置業(yè)（揚(yáng)州），也不會(huì)考慮在寶應(yīng) 購(gòu)買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 34 ● 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不少，大多都轉(zhuǎn)為私營(yíng)企業(yè)，一般老板每年收入可以上 50 萬(wàn)，好的可以上百萬(wàn)，但是本人可以認(rèn)為他們應(yīng)該是買房的主要階層，但是要求 房子的 品質(zhì)要獨(dú)特，能夠吸引人。 ● 南片的房 子不錯(cuò)，象鳳凰苑 我都知道?？拷鼘W(xué)校，生活也比較方便。 E、 個(gè)體女老板 家庭組成： 年齡： 30 職業(yè)：網(wǎng)吧老板 個(gè)人月收入（約為）： 訪談主要內(nèi)容： ● 寶應(yīng) 人喜歡吹，等到真正辦事實(shí)的時(shí)候 就沒(méi)動(dòng)靜了。 ● 30 萬(wàn)以上的房子在本地可以說(shuō)是高價(jià)了，購(gòu)買人群有限，我想象 我們這樣的個(gè)體老板基本上不會(huì)考慮，估計(jì)都是有車的人才會(huì)購(gòu)買。 所以最好能夠有一些 100 多平米的， 三個(gè)房間的，這樣總價(jià) 20 萬(wàn)，貸點(diǎn)款，還是可以承受的。 三 、未來(lái)三年市區(qū)居民對(duì)住房的需求情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 35 ☆ 中等收入家庭希望三 年內(nèi)購(gòu)房的最多。家庭月均收入在 1000 元以下的家庭 未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的%； 1000－ 2020 元的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %； 2020－ 3000 元的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為%，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %； 3000－ 5000 元的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %； 5000－ 8000 元的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %； 8000－ 12020元的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %；12020 元 以上的家庭未來(lái)三年內(nèi)的購(gòu)房率為 %，占購(gòu)房總戶數(shù)的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 36 ☆ 多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的是滿足居住和改善居住需要。在未來(lái)三年內(nèi)打算購(gòu)買住房的居民家庭中，有 %的戶是首次買房為了滿足居住需要；有 %的戶是二次買房為了改善居住條件；為了出租收取租金而買房的占 %；有 %的戶是買房為了商?。挥?%的是買房為了投資；為了其他目的而買房的占 %。 ☆ 多層住宅仍是最受歡迎的住宅型式。在未來(lái)三年內(nèi)打算購(gòu)買住房的居民家庭中，對(duì)住宅類型的選擇，占 %的家庭選擇 多層住宅（ 4－ 6 層的樓房）， %的家庭希望購(gòu)買 7－ 12 層的小高層樓房，只有 %的想購(gòu)買 13 層以上的高層樓房，有 %的想購(gòu)買 13 層的低層樓房，有 %的想購(gòu)買別墅，有 %的想購(gòu)買商住樓，另有 %的想購(gòu)買其他類型的房屋。 ☆ 方便子女就學(xué)是居民購(gòu)房時(shí)考慮較多的一個(gè)因素。在未來(lái)三年內(nèi)打算購(gòu)買住房的居民家庭中，居民在購(gòu)房時(shí)最看重的是方便子女就學(xué)，占 %；其次考慮的是環(huán)境景觀是否優(yōu)良，占 %；第三考慮的是距工作單位的遠(yuǎn)近，占 %；第四考慮的是生活設(shè)施是否配套 ，占 %；第五考慮的是距父母居住地的遠(yuǎn)近，占 %；而距原居住地的遠(yuǎn)近則考慮得最少，占 %。 ☆ 近期車位需求不大，但車位建設(shè)應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。雖然寶應(yīng) 市區(qū)私家車已悄悄進(jìn)入家庭，但人們對(duì)車位的需求并不十大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 37 三室兩廳套房最受歡迎。在未來(lái)三年內(nèi)打算購(gòu)買住房的居民家庭中，對(duì)住房套型的選擇上，最受歡迎的是三室兩廳，占 %；其次是兩室兩廳，占 %；第三是三室一廳，占 %；第四是兩室一廳，占 %；第五是其他套型，占 %；第六是四室兩廳，占 %；第七是一室一廳，占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 38 建筑面積在 90120 平方米的住房最受歡迎。在未來(lái)三年內(nèi)打算購(gòu)買住房的居民家庭中，從居民對(duì)房屋面積的選擇來(lái)看，大多數(shù)居民認(rèn)為較為理想的居住面積應(yīng)當(dāng)在 90120 平方米之間。調(diào)查中，有 %的家庭選擇 90100 平方米，有 %的家庭選擇 100120平方米，有 %的家庭選擇 120 平方米以上，有 %的家庭選擇 8090 平方米，有 %的家庭選擇 6070 平方米，僅有 %的家庭選擇 60 平米以下的住房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 第五 章 項(xiàng)目 地塊調(diào)查與 分析 一、項(xiàng)目的土地價(jià)值 一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果、項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及臨近樓盤素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。本 項(xiàng)目土地價(jià)值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目面積： 約 78 畝，地形整 體條件比較完備，地塊目前尚未平地 ， 未起圍墻。地塊基本平整，沒(méi)有較大的起伏，內(nèi)部沒(méi)有小水塘，外部有寶射河支流 。作為住宅 用地，地塊周邊有不可復(fù)制的水 資源。 地塊周邊的交通情況 項(xiàng)目地塊位于南園路南側(cè) ， 五瓊漿集團(tuán)東側(cè) 。 有幾條公交線路可直達(dá)目前寶應(yīng) 的 是商業(yè)中心，項(xiàng)目東邊正在建設(shè)寶射河大橋 ， 貫通后可直接通往淮江公路。 項(xiàng)目地塊 往西便是蘇中南路，往東邊是白田南路，離長(zhǎng)途客運(yùn)中心也在 2 公里范圍內(nèi)，因此 周邊的交通網(wǎng)絡(luò)較 發(fā)達(dá)，出寶應(yīng) 城也非常方便。 配 套設(shè)施 （ 1）商場(chǎng) 、超市 項(xiàng)目往西上蘇中南路，大約步行八分鐘便是亞西亞商城、時(shí)代購(gòu)物中心、蘇果超市等大型購(gòu)物場(chǎng)所。離項(xiàng)目最近的菜市場(chǎng)就是 項(xiàng)目西 北側(cè) 的 蘇中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，步行大約五分鐘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 40 （ 2）醫(yī)院 最近的醫(yī)院是縣人民醫(yī)院， 大約一公里范圍內(nèi)。 （ 3）學(xué)校 城南 小學(xué)、 城鎮(zhèn)中學(xué)、安宜中學(xué)都離項(xiàng)目較近，其中安宜高級(jí)中學(xué)師資力量較為雄厚，實(shí)際較強(qiáng)，在當(dāng)?shù)乩习傩罩兄容^高 ，這些學(xué)校 將是本項(xiàng)目業(yè)主小孩讀書的主要去處。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多 家銀行網(wǎng)點(diǎn)。 二、項(xiàng)目的 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1）最大的優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng) 目 處于 寶應(yīng)城東南板塊，此版塊已被寶應(yīng) 市民所認(rèn)可 ， 這點(diǎn)可以從 碧水莊園、南方鳳凰苑 的銷售情況看出，周邊生活配套較 完善，已經(jīng)屬于成熟的 CLD（中央居住生活區(qū)） 。 （ 2）項(xiàng)目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng) ，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。這為本項(xiàng)目的 先期 目標(biāo)客戶群的積累 奠定了一定的基礎(chǔ)。 （ 3）本項(xiàng)目所處地理位置 靠近 南園路 ，周邊 道路情況良好，交通便利；周邊視野開(kāi)闊 。 （ 4）本項(xiàng)目地塊東側(cè)邊是寶射河支流，有較好的水資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目以后的水景優(yōu)勢(shì)提供了必要的條件。 （ 5） 寶射 河大橋的建設(shè)， 吸引了 一 部分人的眼球，聚攏了一定 的人氣 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 41 （ 6）開(kāi)發(fā)商在寶應(yīng) 引入房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃，會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的成功提供支持。 （ 7）開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷前期大量工作的開(kāi)展。 （ 8）開(kāi)發(fā)商高層決策層對(duì)本項(xiàng)目的高度重視，公司各部門的大力配合，更為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供堅(jiān)強(qiáng)的保證。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）最大的劣勢(shì)是項(xiàng)目 所處的區(qū)位 相對(duì)尷尬，既不屬 中心區(qū)域，也不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠(yuǎn)。 （ 2） 項(xiàng)目周邊在建待建項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ，并且在同樣區(qū)位 相對(duì)較好 的 南 花 鳳凰苑、盛世嘉園目前在市場(chǎng)上的口碑良好，比本項(xiàng)目更早 確立 了 市場(chǎng)地位，同時(shí)其規(guī)模近 25 萬(wàn)平米，不管是規(guī)劃、建筑、戶型 都有一定的特色，這樣對(duì)本項(xiàng)目客戶的吸引 會(huì)有一定的難度。 （ 3）目前從市政府規(guī)劃來(lái)看，重點(diǎn)是 打造東片的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 并且今明兩年內(nèi)，東 面的樓盤供應(yīng)量將會(huì)突