【正文】 本，按經(jīng)營類型分類并分析其經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況。（一）威海市娛樂業(yè)種類及數(shù)量分析在調(diào)查的所有娛樂場所中足療／推拿、夜總會／KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大，迪廳和酒吧所占比重最小，分析原因有： 威海是新興的沿海城市，受外來思想影響較小，消費(fèi)者比較習(xí)慣傳統(tǒng)的娛樂方式，比如茶館、KTV等。 現(xiàn)代社會，人們在緊張的工作壓力下，更加渴望身心的放松。經(jīng)營者們也積極拓展思路，迎合消費(fèi)者的這種需求，因此，浴室不再是僅僅局限于洗澡的功能，更加注重營造舒適的環(huán)境、提高服務(wù)質(zhì)量以及提供綜合性服務(wù)。（二）威海市商業(yè)休閑娛樂場所的經(jīng)營規(guī)模分析夜總會／ＫＴＶ／練歌房經(jīng)營規(guī)模分析：在此次調(diào)查的30家夜總會／ＫＴＶ／練歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三個檔次分，每檔占的比例如下：由圖表看出，威海的夜總會/KTV/練歌房，中檔規(guī)模占主體，規(guī)模較大的高檔場所比較稀缺。娛樂城/迪廳/酒吧經(jīng)營規(guī)模：在威海，娛樂城/迪廳/酒吧的數(shù)量相對較少，從經(jīng)營場所的面積來看，規(guī)模屬主要是中小型。茶館、咖啡館、西餐廳經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況茶館、咖啡館、西餐廳，經(jīng)營場所面積在100——1000㎡之間， 按其經(jīng)營面積、店面裝修、內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平等將此類消費(fèi)場所分為三個檔次，各占比例如圖：健身、美體、美容場所經(jīng)營規(guī)模：在此次調(diào)查的健身美體場所中，面積在400㎡左右的中型規(guī)模居多，如圣瑪瑜珈、浩莎健身俱樂部。美容場所經(jīng)營面積在200㎡以下的占較大比重。洗浴中心、足療／足浴/推拿場所經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況：在我們調(diào)查的所有休閑娛樂場所中，洗浴中心、足療／推拿場所所占的的比重最大，現(xiàn)對兩類休閑場所的規(guī)模作如下分析：（1） 洗浴中心按經(jīng)營面積分三個檔次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：（2） 足療／足浴/推拿場所按經(jīng)營面積分三個檔次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三種規(guī)模的比例如圖表：（三）威海市商業(yè)休閑娛樂場所經(jīng)營狀況分析從總體來看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 威海休閑娛樂場所分布比較集中，通俗的講就是“扎堆經(jīng)營”。分布較集中的幾個區(qū)域是：市中心三角花園/威勝大廈一帶、市政府以西、天都一帶、北竹島、經(jīng)區(qū)長峰。且這幾個區(qū)域的休閑娛樂場所經(jīng)營情況較好，原因有以下兩點(diǎn)：（1） 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣使然，認(rèn)為娛樂場所集中的區(qū)域，選擇機(jī)會多；而且娛樂氣氛比較濃厚，迎合了消費(fèi)者喜歡熱鬧的心理需求。（2） 這幾個區(qū)域?qū)儆谕Ｉ虡I(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是威海市人口比較密集的區(qū)域，消費(fèi)群龐大且層次較高。 威海休閑娛樂業(yè)經(jīng)營狀況有淡、旺季之分，旺季主要出現(xiàn)在旅游高峰期、周末或節(jié)假日，淡季主要是春節(jié)前后、氣溫比較的的時候。 各類休閑娛樂場所中，中高檔場所的經(jīng)營狀況好于低檔或中偏低的場所。原因是：隨著威海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值提高了，人們對生活質(zhì)量的要求也提高了，中高檔休閑娛樂場所以良好的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了消費(fèi)者的青睞。（四）威海市民娛樂消費(fèi)的習(xí)慣分析 從地域特征來看來看，威海居民習(xí)慣就近消費(fèi)，在作娛樂場所投資時，要充分考慮附近的人口密集程度。而且區(qū)域不同，居民消費(fèi)水平也不同。 市中心統(tǒng)一路、海港一帶是威海商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方，各種娛樂休閑場所檔次較高，經(jīng)營狀況也普遍較好。 市中心向西至電視臺，向南至北竹島是威海市人口最密集的兩大區(qū)域，商業(yè)發(fā)達(dá)程度接近市中心。這兩個區(qū)域的居民消費(fèi)水平也比較高。五、 威海市餐飲業(yè)分析此項(xiàng)調(diào)查共涉及威海市餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)的道路39條，采集有效樣本349家，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營類型、經(jīng)營檔次、經(jīng)營狀況等五項(xiàng)內(nèi)容。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。調(diào)查目的主要是分析威海居民餐飲消費(fèi)習(xí)慣、威海餐飲業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項(xiàng)目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。（一）威海餐飲業(yè)區(qū)位及其數(shù)量分析威海市餐飲業(yè)總體區(qū)位數(shù)量分析：本項(xiàng)調(diào)查共涉及主要道路39條，餐飲店鋪349家。因?yàn)橛行┑缆凡痪哂写硇?，且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，為便于操作，所以我們在此只對沿途擁有店鋪超過10家以上的13條重要道路進(jìn)行分析。沿這13條道路餐飲業(yè)經(jīng)營單位的數(shù)量高達(dá)209家，其區(qū)位數(shù)量分布如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市的餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，從業(yè)單位數(shù)量眾多，競爭較為激烈。第二， 威海市的餐飲業(yè)比較集中，以上十三條道路共有餐飲業(yè)經(jīng)營單位209家，%。第三， 古寨東路和文化西路餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，餐飲氛圍濃厚，比較有利于餐飲業(yè)的發(fā)展。天都項(xiàng)目附近主要道路餐飲店鋪分布分析：天都附近餐飲業(yè)比較集中的主要道路有古寨東路、神道口路（附近）、欽村路、西北山路以及文化中路五條道路，其餐飲經(jīng)營店鋪分布如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，第一， 天都附近人口聚居相對集中，附近餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，共有經(jīng)營單位62家，%，競爭比較激烈。第二， 在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經(jīng)營單位眾多，說明這兩條路已經(jīng)形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。第三， 神道口附近、欽村路以及文化中路附近餐飲業(yè)有一定發(fā)展?jié)摿?，但投資需謹(jǐn)慎。（二）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類型分析威海餐飲業(yè)的經(jīng)營類別多達(dá)幾十種，由于類別比較繁雜，所以在統(tǒng)計(jì)中我們大體歸為以下11類：川菜系東北菜系包括東北燉菜、朝鮮風(fēng)味等新疆菜系面食類包括水餃、拉面等快餐類燒烤火鍋類家常菜類韓日料理海鮮類大型綜合酒店類。1西餐類。威海市餐飲業(yè)總體經(jīng)營類別分析：從以上統(tǒng)計(jì)資料可以看出：第一， 威海市餐飲業(yè)經(jīng)營類別繁雜，其中以火鍋燒烤類、家常菜類以及海鮮類居多。第二， 西餐經(jīng)營類別比重較小，估計(jì)會有較大的發(fā)展空間。第三， 雖然新疆菜類的經(jīng)營品類較少，但是考慮到口味的適應(yīng)性問題，估計(jì)發(fā)展空間不大。第四， 綜合酒店類所占比重較小，估計(jì)具有相當(dāng)發(fā)展那空間。而且在我們凋查的31個綜合酒店類經(jīng)營單位中有二十多個集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經(jīng)營十分空虛，是一個較大的市場空隙。天都附近經(jīng)營類別分析：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 天都附近火鍋燒烤類和海鮮類經(jīng)營單位眾多，說明當(dāng)?shù)鼐用駥@兩類飲食情有獨(dú)鐘，不過過多餐飲單位的參與必然導(dǎo)致激烈的競爭。第二， 天都附近韓日料理類和經(jīng)營品類較少，從這一地段的居民消費(fèi)來看，估計(jì)這兩類餐飲會有一定發(fā)展空間。第三， %,適當(dāng)發(fā)展川菜類經(jīng)營品類，也將大有可為。第四， 天都附近西餐類和大型綜合酒店類經(jīng)營單位較少，市場潛力巨大。（三）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營檔次分析威海市餐營業(yè)總體經(jīng)營檔次分析:在被調(diào)查的349家餐飲業(yè)經(jīng)營單位中，高檔的有23 家，中檔的有178家，低檔的有148家。其經(jīng)營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 高檔類經(jīng)營單位數(shù)量較少，且大多集中在東山路附近，市場分布不均衡，投資潛力較大。第二， 中檔類經(jīng)營單位數(shù)量眾多，產(chǎn)品經(jīng)營類別較雜，市場趨于飽和。第三， 低檔類市場與天都商業(yè)定位偏差較大，估計(jì)將無所作為。天都附近經(jīng)營檔次分析：在天都附近的62家餐飲業(yè)經(jīng)營單位中，中檔的有45家，低檔的有17家，高檔的為零。經(jīng)營檔次比例如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 天都附近高檔的餐飲經(jīng)營單位奇缺，市場空間較大，并且高檔的定位與天都項(xiàng)目的整體形象相符，高檔的綜合酒店類經(jīng)營模式，將是重點(diǎn)發(fā)展對象。第二， 面對工薪階層的中檔餐飲類經(jīng)營數(shù)量眾多，市場趨于飽和，競爭較為激烈。估計(jì)可操作空間不大。第三， 低檔類的經(jīng)營單位，與天都項(xiàng)目整體不符。（四）威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況分析威海市餐飲業(yè)整體經(jīng)營狀況分析：在被調(diào)查的349個有效樣本中，經(jīng)營狀況優(yōu)秀的有29家，經(jīng)營狀況良好的有252家，經(jīng)營狀況一般的有68家。其經(jīng)營狀況比例如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，但是經(jīng)營狀況優(yōu)秀的所占比重較小，說明威海市餐飲業(yè)經(jīng)營狀況有待進(jìn)一步提高。第二， 經(jīng)營狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒有得到有效整合。天都項(xiàng)目附近餐飲業(yè)經(jīng)營狀況分析： 在天都附近的62家經(jīng)營單位中，有3家經(jīng)營狀況優(yōu)秀，7家經(jīng)營狀況一般，另外52家經(jīng)營狀況良好，其經(jīng)營狀況比如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 天都附近經(jīng)營狀況比較優(yōu)秀的單位較少，經(jīng)營狀況有待進(jìn)一步提高。第二， 天都附近的經(jīng)營狀況與威海市整體經(jīng)營狀況基本相符，但略低于威海市總體經(jīng)營狀況。這說明天都附近的餐飲業(yè)飽和程度以及競爭程度要高于威海市總體水平。（五）威海市高檔餐飲經(jīng)營單位經(jīng)營狀況分析因在被調(diào)查的高檔類經(jīng)營單位中大部分屬于綜合酒店類，而這類經(jīng)營單位的定位又比較與天都項(xiàng)目相符，所以在此把這類經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況做重點(diǎn)分析。在被調(diào)查的23家高檔經(jīng)營單位中，有15家經(jīng)營狀況優(yōu)秀，8家經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營狀況一般的為零。其經(jīng)營狀況比例如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市高檔餐飲經(jīng)營單位的經(jīng)營狀況普遍比較優(yōu)秀，這表明威海市高檔經(jīng)營單位的整體水平較高，這就在一定程度上造成較大的市場進(jìn)入壓力。第二， 經(jīng)營狀況比較優(yōu)秀的高檔經(jīng)營單位大都集中在東山路附近，周圍外來旅游客戶資源豐富，并且離市中心距離較近，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。第三， 雖然天都附近高檔的經(jīng)營單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認(rèn)為天都項(xiàng)目雖然在高端經(jīng)營業(yè)態(tài)中有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但仍要充分考慮各種相關(guān)因素，謹(jǐn)慎投資?。┩Ｊ忻耧嬍沉?xí)慣分析第一， 威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經(jīng)營單位居多，這說明價位的高低還是影響大多數(shù)居民消費(fèi)的重要因素。第二， 在區(qū)位選擇上，工薪階層比較喜歡就近聚餐，以方便為主；高端人群聚餐一般比較注重口味和環(huán)境，區(qū)位因素影響較小。第三， 低檔次的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍不好，說明衛(wèi)生與安全也是影響居民消費(fèi)的重要因素。第四， 在被調(diào)查的349家樣本中，%的屬于火鍋燒烤類，這說明居民在聚餐時還比較喜歡一種因?yàn)榫鄄彤a(chǎn)生的幸福愉悅的感受，說小一點(diǎn)是氛圍，說大一點(diǎn)就是文化。幸福、祥和、喜氣的氛圍是影響消費(fèi)的一個重要因素。第四部分 消費(fèi)者調(diào)研本次威海商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)調(diào)研共收到有效問卷432份，其中已購業(yè)者共計(jì)166人，%；未購業(yè)者共計(jì)266人，%；對其消費(fèi)者自身個人愛好及他們在置業(yè)過程中所關(guān)注的幾個問題，進(jìn)行了詳細(xì)的探究、分析。一、 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析（一）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者數(shù)量分析本次消費(fèi)者數(shù)量調(diào)查是以“天都商廈”為半徑。此次調(diào)研共調(diào)查居民社區(qū)40個，人口統(tǒng)計(jì)按照國家人口統(tǒng)計(jì)常用的1：，共計(jì)約20224戶，70784人。其中，本地原居民人口占總?cè)丝诘?8%，外來人口占總?cè)丝诘?2%。區(qū)域位置 單元數(shù) 戶數(shù) 人口本項(xiàng)目的東北方向：（西北山路以東，文化中路以北） 337 4900 17150項(xiàng)目東南方向：（文化中路以南，古寨東路以東） 180 2156 7546項(xiàng)目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村） 543 8434 29519項(xiàng)目西面：（高區(qū)畢家疃以及沿文化西路，哈工大以西） 231 4734 16569合 計(jì) 1291 20224 70784（二）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析年齡分析：根據(jù)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊目標(biāo)群體的年齡主要集中在29—35歲之間，%，其次是36—49歲，%，然后是25—28歲，%。最后是50歲以上的人群，%。（其中，%，%。）學(xué)歷分析：在接受教育程度/學(xué)歷方面的調(diào)查中，%的人群為初中和高中畢業(yè)；%的人群為大學(xué)畢業(yè)；%的人群為研究生畢業(yè)；%的人群為博士畢業(yè)。職業(yè)分析：他們目前所從事的職業(yè)，%的消費(fèi)者是自由職業(yè)者；%的消費(fèi)者是私有企業(yè)老板；21%的消費(fèi)者是各大公司職員；%的消費(fèi)者是各大公司管理人員；%。收入比例分析：其收入為：%的消費(fèi)者收入為3萬元以下；29%的消費(fèi)者收入為3—10萬元；%的消費(fèi)者收入為10—30萬元；%。其主力購買群體為3萬—30萬元之間的消費(fèi)者，根據(jù)其收入的等級來看，他們一般是事業(yè)有成，私企老板或公司管理中層以上的消費(fèi)者。其次是3萬元以下或30萬元以上的消費(fèi)者。家庭構(gòu)成情況分析：根據(jù)市場調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，周邊各區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)大致可分為四類，包括：第一類，年齡在20——30歲的夫婦二人結(jié)構(gòu)；第二類，夫婦加一個小孩的三人家庭結(jié)構(gòu)；第三類，夫婦、小孩、老人共同居住的結(jié)構(gòu)；第四類，老年夫婦的家庭結(jié)構(gòu)。第五類，喪偶，獨(dú)自一人。通過調(diào)查，我們得出這樣的結(jié)論：在項(xiàng)目周圍所調(diào)查的所有家庭中，第二類家庭結(jié)構(gòu)所占的比重最大，%；其次是第一類和第四類，%%；；第三類喪偶，%。二、 消費(fèi)習(xí)慣分析 消費(fèi)者每周購物頻次的調(diào)查分析通過上述數(shù)據(jù)，我們可以看出：在每周前往超市購物頻次方面的調(diào)查中，%的消費(fèi)者每周前往三次以上；%的消費(fèi)者，每周前往三次；有10%的消費(fèi)者，每周前往兩次；而每周只去一次的消費(fèi)者，%。另外，在調(diào)查中還有部分消費(fèi)者在問卷上注明“天天去”。消費(fèi)者選擇超市購物習(xí)慣分析在調(diào)查消費(fèi)者習(xí)慣前往那些超市進(jìn)行購物上，有37%的消費(fèi)者選擇前往威海糖酒超市進(jìn)行購物；選擇長江糖酒超市購物的占27%；%；%；%；%；%%。通過上述選擇超市購物的調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，隨著居民生活水平普遍提高，人們在選擇超市購物心理過程中，首先是可選擇的商品種類齊全，且價格低廉；其次是購物環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)人員的態(tài)度好，能在購物的過程中，愉悅休閑；最后是超市的產(chǎn)品質(zhì)量合格，能讓消費(fèi)者感到放心。（具體詳情見下圖）消費(fèi)者購買大宗家電習(xí)慣分析消費(fèi)者在選擇大宗家電購物場所方面上，%的消費(fèi)者選擇華聯(lián)商廈；%的消費(fèi)者選擇百貨大樓；24%的消費(fèi)者選擇三聯(lián)家電；%的消費(fèi)者選擇利群廣場；%。（具體詳情見下圖）從上述調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，威海消費(fèi)者購買大宗家電上，習(xí)慣到華聯(lián)商廈、百貨大樓、三聯(lián)家電及利群廣場等四個地方購買。分其原因，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：一是，購買大宗家電對于普通家庭來說不是一比小的支出，因此在購買時大家還是樂意選擇比較高檔的商場，華聯(lián)商廈、百貨大樓、利群廣場等作為威海最高檔的兩個大型商場，自然在消費(fèi)者選擇之列。二是在選擇大宗家電方面上，產(chǎn)品的質(zhì)量、品種、售后服務(wù)等問題是消費(fèi)者最關(guān)注，三聯(lián)家電作為威海傳統(tǒng)的家電專營商場，其商品質(zhì)量和售后服務(wù)等也早以被眾人所了解。消費(fèi)者就餐習(xí)慣分析消費(fèi)者在選擇就餐場所方面上，%的消費(fèi)者選擇特色中餐廳；；%的消費(fèi)者選擇在肯德基/永和豆?jié){就餐；%；%。（詳情見下圖）從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分的消費(fèi)者比較喜歡到連鎖快餐廳、街邊小餐館、特色中餐廳和肯德基/永和豆?jié){等餐飲場所就餐。分析原因如下：（1） 鎖經(jīng)營的快餐廳與一般小店比較，就餐環(huán)境舒適、衛(wèi)生，管理規(guī)范。（2） 連鎖快餐廳消費(fèi)水平適合大眾消費(fèi)。（3） 連鎖快餐廳有自己的品牌，有統(tǒng)一的店面標(biāo)識，使消費(fèi)者心理上有信任感。（4） 到連鎖快餐廳就餐不受人數(shù)限制，可以一個人或兩個人，因?yàn)榭觳蛷d的菜量較小，不會造成浪費(fèi)。（5） 特色的中餐廳或小餐館在經(jīng)營方式上注重突出自己特色，如重慶小天鵝、文碗公水煮魚、北方餃子王、春香狗肉王，消費(fèi)者就餐時可根據(jù)自己的口味選擇就餐場所。消費(fèi)者購買服裝習(xí)慣分析在消費(fèi)者購買服裝場所的選擇上，%的消費(fèi)者選擇威勝大廈或環(huán)球廣場等場所購買； %的消費(fèi)者選擇在華聯(lián)商廈進(jìn)行購買；%的消費(fèi)者選擇在百貨大樓購買；%。（具體情況見下圖）根據(jù)上述分析，消費(fèi)者在購買服裝時隨意性比較大，大部分消費(fèi)者