【正文】 等“四大產(chǎn)業(yè)” ? 經(jīng)過 10到 15年的努力，把橫琴建設(shè)成為連通港澳、區(qū)域共建的“開放島”，經(jīng)濟(jì)繁榮、宜居宜業(yè)的“活力島”，知識(shí)密集、信息發(fā)達(dá)的“智能島”，資源節(jié)約、環(huán)境友好的“生態(tài)島” ? 到 2023年，人口規(guī)模為 12萬人，人均 GDP為 12萬元 ? 到 2023年，人口規(guī)模為 28萬人，人均 GDP為 20萬元 ? 香港投資者紛至沓來，其中香港麗新集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)已決定在橫琴進(jìn)行“大手筆”投資，項(xiàng)目投資總額達(dá) 100億元港幣 Page 63 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 橫琴新區(qū) 重大項(xiàng)目 ? 橫琴新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10余個(gè)大型項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目投資額一般都在 100億元以上，對(duì)珠海乃至整個(gè)廣東省的發(fā)展都具有極其重要的作用 ? 澳門大學(xué)橫琴新校區(qū) ? 市政基礎(chǔ)建設(shè) (BT）項(xiàng)目 ? 十字門中央商務(wù)區(qū) ? 長隆國際海洋度假區(qū) ? 多聯(lián)供燃?xì)獍l(fā)電項(xiàng)目 ? 橫琴新家園 ? 高欄港 ? 會(huì)展商務(wù)組團(tuán) ? 口岸服務(wù)區(qū)首批重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 粵澳合作中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 ? 金海大橋、廣珠城軌延長線 等交通工程 澳門大學(xué)橫琴校區(qū) 長隆國際海洋度假區(qū) Page 64 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 橫琴新區(qū) 十字門中央商務(wù)區(qū) ? 區(qū)域介紹 ? 十字門中央商務(wù)區(qū)東面與澳門一水相隔，南至橫琴 環(huán)島東路，西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋，北靠將軍山脈，占地面積約 ? 規(guī)劃總建筑面積 1100萬平方米，其中商務(wù)辦公占 45%，商業(yè)配套及商務(wù)公寓占 55% ? 對(duì)珠海城市發(fā)展具有歷史性、戰(zhàn) 略性和全局性的意義，直接決定珠海未來的發(fā)展 ? 區(qū)域發(fā)展進(jìn)程 ? 目前，十字門商務(wù)區(qū)項(xiàng)目橫琴片區(qū)一、二期填土工程已全部完成，總占地 93萬平方米，三、四期填土工程正加緊推進(jìn)，累計(jì)完成填土方150多萬方 ? 全球招商引資全面展開 Page 65 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 拱北商城改造 ? 珠海市十大重點(diǎn)項(xiàng)目工程之一，將分三個(gè)片區(qū)進(jìn)行改造 ? 拱北市場(chǎng)區(qū)域： 區(qū)域下一步的改造將是以商業(yè)、酒店、辦公樓、寫字樓為主 ? 蓮花路區(qū)域 ：因?yàn)樯婕暗疥P(guān)閘、高沙等 3個(gè)城中舊村，大約占地 120230㎡ ，改造會(huì)結(jié)合城中村改造進(jìn)行 ? 銀都酒店往拱北口岸廣場(chǎng)地下區(qū)域： 結(jié)合口岸地下商場(chǎng)的改造進(jìn)行，已經(jīng)明確由香港名店街投資建設(shè)，定位是高檔地下商場(chǎng) ? 項(xiàng)目區(qū)域交通條件有望獲得較大改善 ? 結(jié)合正在開展的“靜暢寧美”工程，香洲區(qū)計(jì)劃從今年開始在拱北地區(qū)增建停車位， 2023年就將新建超過 1000個(gè)停車位，緩解停車難 ? 包括從地下商場(chǎng)到路面、往昌盛大橋及港珠澳大橋的交通疏導(dǎo)問題，都納入了規(guī)劃 ? 發(fā)展進(jìn)程： 完成概念性規(guī)劃，準(zhǔn)備提交市委、市政府審議 蓮花路區(qū)域 銀都酒店 蓮花萬景城 拱北口岸廣場(chǎng) Page 66 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 拱北高端商貿(mào)中心 ? 區(qū)域范圍： 中心城區(qū)迎賓路以西、九洲大道南北兩側(cè)，面積約 100公頃，該區(qū)域包含保利達(dá)廣場(chǎng)、中島毛紡廠、東南絲綢廠、麗珠醫(yī)藥廠、恒信、興業(yè)玻璃廠等 13個(gè)以舊工業(yè)廠房改造為主的“三舊”項(xiàng)目 ? 主要功能： 包括酒店、寫字樓、公園、購物中心、會(huì)議中心、會(huì)展中心、公寓，國外稱之為 HOPSCA ? 功能定位： 珠海 CBD（拱北高端商貿(mào)中心）必將成為珠海重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，大量的資金和優(yōu)勢(shì)資源必將向這里集中，從而推動(dòng)拱北乃至整個(gè)珠海的繁榮 ? 發(fā)展進(jìn)程： 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集階段， 近期珠海市拱北商貿(mào)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)國際征集發(fā)布及答疑會(huì)已召開， 6家通過資格預(yù)審的單位將在為期一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，為拱北未來發(fā)展規(guī)劃畫好“藍(lán)圖” Page 67 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 城市發(fā)展前景 ? 珠海交通樞紐地位大幅提升，極大增強(qiáng)珠海城市輻射力和發(fā)展?jié)摿? ? 港珠澳大橋 開發(fā)建設(shè)將大大縮短香港、澳門與珠海之際交通時(shí)間，會(huì)給珠海帶來更多的港澳人流、財(cái)流與物流，促進(jìn)珠海商業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)帶來港澳先進(jìn)商業(yè)理念，促進(jìn)商業(yè)環(huán)境與經(jīng)營管理水平不斷提高 ? 廣珠輕軌與廣珠西線 的開發(fā)建設(shè)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)珠三角西翼之間的交通與經(jīng)濟(jì)往來，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步凸顯珠海（尤其是拱北）連接港澳與內(nèi)地交通樞紐地位 ? 隨著珠海經(jīng)濟(jì)規(guī)模與人口規(guī)模的提升，大大促進(jìn)珠海的商業(yè)規(guī)模與消費(fèi)規(guī)模的提高 ? 橫琴新區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科技研發(fā)、高新技術(shù)等“四大產(chǎn)業(yè)” ，一方面整體提升珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，另一方面吸引大量高素質(zhì)、高消費(fèi)力度就業(yè)人口與居住人口，促進(jìn)珠海整體商業(yè)的發(fā)展 ? 24小時(shí)通關(guān) 、 交通條件改善 將進(jìn)一步增加珠海旅游人口，帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi) Page 68 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 珠海商業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì) Page 69 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 人口規(guī)模預(yù)測(cè) ? 珠海人口現(xiàn)狀： 2023年珠海常住人口約 150萬，其中戶籍人口約 100萬，流動(dòng)人口約 50萬 ? 珠海未來人口增長預(yù)測(cè)： 2023年常住人口會(huì)增至200萬左右、 2023年約 250萬左右 ? 根據(jù) 《 珠海城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》 ，未來人口會(huì)穩(wěn)定增長 2023年與 2023年，珠海常住人口會(huì)分別增至175萬人與 245萬人 ? 考慮該規(guī)劃在 2023前制定，時(shí)效性不匹配，同時(shí)考慮近期橫琴新區(qū)開發(fā)以及港澳珠大橋開發(fā)建設(shè)等利好影響，人口規(guī)模增長明顯加快，預(yù)測(cè)應(yīng)在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)提高 ? 橫琴新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)可以為珠海帶來穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口與居住人口增長， 2023年與 2023年橫琴人口分別為 12萬與 28萬，且以高素質(zhì)與高消費(fèi)力人口為主 ? 未來伴隨珠海交通條件改善，會(huì)進(jìn)一步增大游客數(shù)量，吸引港澳及內(nèi)地產(chǎn)業(yè)人口與就業(yè)人口 141. 6145. 0 145. 4148. 1149. 11402023 2023 2023 2023 202320232023年珠海常住人口增長趨勢(shì)（萬人） 204. 9 207. 1413. 6448. 51. 1%6. 6%8. 4%1. 0%01002003004005002023 2023 2023 20230 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %入境游客數(shù)量（萬人） 年增長率20232023年珠海入境游客增長趨勢(shì) 553. 2 601. 11674. 11884. 68. 7%9. 7%12. 6%5. 0%05001000150020232023 2023 2023 20230 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %國內(nèi)游客數(shù)量（萬人） 年增長率20232023年珠海國內(nèi)游客增長趨勢(shì) Page 70 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 人口年齡結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè) ? 珠海人口年齡現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)： ? 2023年珠海市 1%人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示人口中，1539歲年輕人口比重最大，約占總?cè)丝跀?shù)的 54% ? 年齡結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定： 通過與 2023年人口年齡結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比分析，除老少比增加了 10個(gè)百分點(diǎn)之外，其余指標(biāo)基本變化在 1～ +，總體波動(dòng)不大 ? 珠海未來人口結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè) ? 伴隨交通條件改善、新區(qū)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會(huì)吸引更多 1539歲年輕人過珠海就業(yè)與居住，年輕人比重會(huì)進(jìn)一步增加，可適當(dāng)調(diào)高為 60% ? 以 2023年為例， 1539歲年輕人口總數(shù)會(huì)由 2023年80萬大幅度增至 120萬左右 12. 116. 115. 217. 215. 311. 4%10. 7%12. 2%10. 8%8. 6%0102015 19歲 20 24歲 25 29歲 30 34歲 35 39歲0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %人口數(shù)量（萬人） 比重2023年珠海人口年齡結(jié)構(gòu)分布 Page 71 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)容量評(píng)估 主要商業(yè)物業(yè) 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模（㎡） 后續(xù)商業(yè)規(guī)模（㎡） 口岸購物廣場(chǎng) 120230 國際商業(yè)大廈 80000 迎賓百貨廣場(chǎng) 27000 蓮花萬景城 28000 免稅商場(chǎng) +國貿(mào) +珠海百貨 120230 揚(yáng)名廣場(chǎng) 24000 茂業(yè)百貨 33000 旺角百貨 30000 華潤萬家 20230 明珠商業(yè)廣場(chǎng) 50000 總計(jì)（包括部分未列入商場(chǎng)或沿街商鋪） 700000 領(lǐng)秀城 76000 恒虹世紀(jì)廣場(chǎng) 30000 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 100000 華發(fā)商都 100000 沃爾瑪購物廣場(chǎng) 20230 中海環(huán)宇城 100000 總計(jì)（包括部分未列入商場(chǎng)或沿街商鋪） 500000 Page 72 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)容量評(píng)估 ? 根據(jù)國內(nèi)商業(yè)開發(fā)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，一線城市人均商業(yè)面積 ㎡ ，二線城市人均商業(yè)面積 ㎡ ， 三線城市人均商業(yè)面積 ㎡ 均是比較合理的范疇 ? 2023年珠海常住人口約 200萬，目前城區(qū)已開發(fā)或即將開發(fā)的具備一定體量的商業(yè)總面積約 120萬 ㎡ ，人均商業(yè)面積約 ㎡ ，且考慮到非常住人口（游客及澳門客）對(duì)商業(yè)的需求量，珠海商業(yè)仍然處在相對(duì)合理的范圍 ? 珠海目前已開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目尚未出現(xiàn)明顯的招商困難和滯銷狀況，說明市場(chǎng)供需總量未表現(xiàn)明顯失衡 珠海中心城區(qū)未來 3~5年合理新增商業(yè)面積 需求可達(dá) 30~40萬㎡ Page 73 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 趨勢(shì) 3： 珠海商業(yè)將進(jìn)入“購物中心”時(shí)代 趨勢(shì) 2： 拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進(jìn)一步加強(qiáng) 趨勢(shì) 1： 拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難以改變 趨勢(shì) 4： 珠海“大商業(yè)”格局將逐步展現(xiàn) Page 74 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一 拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難以改變 ? 吉大、拱北兩大市級(jí)商圈目前商業(yè)成熟度較高，商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于其他區(qū)域級(jí)商圈 ? 從兩大市級(jí)商圈的商業(yè)總規(guī)模，業(yè)態(tài)豐富度均優(yōu)于其他商圈，并各具有較大一群穩(wěn)定的消費(fèi)群體，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)難以改變 ? 兩大市級(jí)商圈的商鋪?zhàn)饨? 售價(jià)水平與其他商圈有較大差距，這與商圈成熟度息息相關(guān) 商圈 主要商業(yè)物業(yè)總規(guī)模（㎡） 主要業(yè)態(tài) 商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)水平 拱北 311， 400 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、專業(yè)店、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂 拱北口岸廣場(chǎng) 1層租金約 1000元 /㎡ 〃 月 蓮花路步行街租金約 450元 /㎡ 〃 月 國際大廈一樓運(yùn)動(dòng)城租金約 250元 /㎡ 〃 月 吉大 120， 000 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂 萬科珠賓花園商業(yè)街首層商鋪售價(jià) 616萬元 / ㎡ 老香洲 151， 000（物業(yè)多而散，單體規(guī)模?。? 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲 樂淘城商鋪?zhàn)饨鸺s 110元 /m178。〃 月 揚(yáng)名廣場(chǎng)首層商鋪售價(jià)：約 55000元 /m178。 新香洲 50， 000 百貨、超市、零售商鋪 旺角百貨首層商鋪?zhàn)饨?25元 /m178?！?月 華潤萬家附近臨街商鋪?zhàn)饨?125元 /m178?！?月 前山 50， 000 百貨、超市、主題賣場(chǎng) 華潤萬家附近臨街商鋪?zhàn)饨?100元 /m178?！?月 Page 75 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一 拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難