【文章內(nèi)容簡介】 ? 規(guī)模： 步行街全長 338m，總建筑面積 14000 ㎡ ，商戶接近 200家 ? 商業(yè)檔次： 經(jīng)營商品品類較雜亂、檔次較低、較多假冒偽劣商品，路中有較多流動攤位 ? 租金水平： ? 沿街商鋪：建筑面積 154 ㎡ ，進(jìn)場費(fèi) 10萬元，租金 7萬元 /月，即 450元 / ㎡ 月 ? 沿街商鋪業(yè)態(tài)分布： Page 31 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 蓮花路板塊 蓮花萬景城 ? 規(guī)模： 總建筑面積 28000㎡ ? 地下兩層，單層面積約 8000 ㎡ ? 地上兩層，單層面積約 6000 ㎡ ? 樓層分布： ? 2F: 卡丁賽車場 ? 1F：按摩中心、桌球城、辦公室 ? 1F：服飾、皮履箱包、手機(jī)通訊、美容美甲等 ? 2F：餐飲、天地人間夜總會 ? 商業(yè)檔次： 低檔服飾百貨 Page 32 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 蓮花路板塊 口岸平價市場 ? 規(guī)模： 地上兩層，總建筑規(guī)模約 14400 ㎡ ，單層面積約 7200 ㎡ ? 業(yè)種： ? 1F：服裝成衣、床上用品、窗簾地毯、文具、玩具、日用百貨、燈飾電器等 ? 2F：肉菜市場、特產(chǎn)干貨、藥材、茶葉、日用雜貨、陶瓷五金等 ? 商業(yè)檔次： 低檔雜貨類 ? 出租率： 約 95% ? 租金水平： ? 一二層租金一樣：約 300元 / ㎡ 月 Page 33 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 迎賓路板塊 基本情況 ? 主要商業(yè)物業(yè)： ? 國際大廈（總建筑面積約 80000~90000㎡ ） ? 迎賓百貨廣場（總商業(yè)面積約 27000㎡ ） ? 米蘭百貨廣場（總建筑面積 18000㎡ ） ? 主要業(yè)態(tài)業(yè)種： ? 百貨、超市、專賣店、電器專業(yè)店、快餐類餐飲、休閑娛樂等 ? 主要客群： 珠海本地全客群 國際大廈 （華潤萬家） 迎賓百貨廣場 米蘭百貨廣場 華潤萬家板塊 Page 34 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 迎賓路板塊 國際大廈商業(yè)廣場 ? 規(guī)模： 總建筑面積約 80000~90000㎡ ，地下兩層，地上 34層 ? 主力店： ? 華潤萬家（百貨 +超市 ,面積約 50000~60000 ㎡ ） ? 文華書城（面積約 10000 ㎡ ） ? 運(yùn)動城（面積約 5000 ㎡ ） ? 家居廣場（面積約 2023㎡ ） ? 華潤萬家百貨品牌檔次（國際二三線品牌、國內(nèi)一至三線品牌為主） ? 女裝： Mango、 ESPRIT、歐時力、 Vero Moda、 Only、 FGFEEL、自然元素等 ? 鞋： le saunda、 staccato、百麗、 STSAT、達(dá)芙妮、 KISS CAT、 TATA、安瑪麗、Harson等 ? 運(yùn)動休閑服飾： CAT、 Kappa、 Converse、 Nike、 adidas等 ? 化妝品：美寶蓮、歐萊雅、 OLAY、自然堂、羽西 ? 租金水平： 1F運(yùn)動城內(nèi)商鋪，約 250元 / ㎡ 月 Page 35 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 迎賓路板塊 迎賓百貨廣場 ? 規(guī)模： 地上 3層，總商業(yè)面積 27000㎡ ，單層面積約 9000 ㎡ ，沿街面長220m的狹長形裙樓商業(yè) ? 業(yè)態(tài)業(yè)種： ? 零售：服飾、鞋履、內(nèi)衣、日用品、麥當(dāng)勞、銀行 ? 餐飲： KFC、麥當(dāng)勞、西餐、日本料理 ? 休閑娛樂：美容美體（ 2家），電玩城（ 300 ㎡ ）、桌球城（ 2023 ㎡ ） ? 首層百貨品牌檔次：（國內(nèi)一至三線品牌為主） ? 女裝：哥弟、 Castle、 LILY、 TOUCH、 FGFEEL、白絲、 ebase、卡賓 ? 男裝：卡賓、 Jack Johns等 ? 鞋：百麗、天美意、特樂路、 Hot West等 ? 內(nèi)衣： Maniform、 fandecie等 ? 出租率： 首層 100%，二、三層目前大部分為空臵待裝修 ? 租金水平： 2F空臵部分：約 200元 / ㎡ 月 Page 36 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 迎賓路板塊 米蘭百貨廣場 ? 規(guī)模： 地上 2層，單層面積約 9000 ㎡ ，總建筑面積 18000㎡ ? 主要業(yè)態(tài)： ? 零售： 屈臣氏、服飾為主、化妝品、金飾珠寶等 ? 餐飲（以特色餐飲為主，餐飲比例占 50% ） 咖啡時間、大家樂、多福豆花、自然美食坊、大西洋超級牛排、磨磨香土菜館等 ? 休閑娛樂：夜總會、電玩城 ? 零售品牌檔次： （ 國內(nèi)二、三線品牌為主） ? 女裝： Castle、多爾、出格、喜麗 ? 鞋履：百麗、天美意、百思圖、 staccto等 ? 化妝品：丸美、色彩地帶等 ? 內(nèi)衣：伊絲艾拉等 ? 金飾珠寶：六福珠寶 ? 出租率： 接近 100% Page 37 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 拱北商圈 三大商業(yè)板塊綜合對比分析 區(qū)域 區(qū)位條件及區(qū) 域形象 交通環(huán)境 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富度 品牌檔次 綜合評價 口岸 板塊 毗鄰拱北聯(lián)檢大樓，日均客流量巨大。商業(yè)人氣最旺 地處交通樞紐，周邊有較多的客運(yùn)站，人流車流混雜，停車較難 以零售為主，餐飲種類較多。但均以快餐類為主，缺少休閑娛樂設(shè)施 除澳海城百貨品牌檔次稍高，有 國際二、三線品牌及國內(nèi)一、二線品牌以外，其余均以無品牌的潮流服飾和名牌仿冒品為主 ★ ★ ★ 蓮花路板塊 與拱北口岸廣場相近，購物環(huán)境較差，有大量從事特殊事業(yè)的人群，區(qū)域環(huán)境不理想，治安較差 周邊道路等級較低，加上蓮花路是步行街等諸多因素，車行交通通達(dá)性受限，瓶頸明顯 以低檔零售為主，路邊有較多的小吃店，蓮花路周邊也有較多沐足、桑拿、夜總會等休閑娛樂設(shè)施 以低檔無品牌的服飾為主，假冒偽劣商品也較多，有較少一部分中檔大眾化的休閑運(yùn)動服飾品牌 ★ ★ ★ 迎賓路板塊 毗鄰迎賓路，商業(yè)檔次較其他板塊高，主要以百貨超市為龍頭商家，適合家庭式消費(fèi) 迎賓路是雙向六車道，公交線路較為發(fā)達(dá)，交通通達(dá)性較好 零售以百貨、超市、品牌專賣店為主，零售業(yè)種較豐富；除米蘭百貨餐飲比例較高外，其余的商場餐飲與休閑娛樂比例較低 以國內(nèi)一至三線品牌服飾為主，也有部分國內(nèi)二、三線品牌，品牌檔次是拱北商圈內(nèi)最高的 ★ ★ ★ ★ 明楚 〃 睿智 〃 達(dá)道 〃 致遠(yuǎn) 楚睿商業(yè) GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 03 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 叁 Page 39 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 空間分布格局 本案 恒虹世紀(jì)廣場 領(lǐng)秀城 仁恒濱海中心 萬科珠賓花園 華發(fā)商都 揚(yáng)名廣場二期 沃爾瑪 Page 40 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 華發(fā)商都 ? 地理位臵： 位于珠海大道南屏路口，屬華發(fā)新城六期工程 ? 規(guī)模： 華發(fā)商都總建筑面積達(dá)到 10萬㎡，由 6萬㎡的華潤萬家“歡樂頌”大型購物中心、集中式商業(yè)以及定位高端的商業(yè)街組成 ? “歡樂頌”商業(yè)形態(tài)： 不僅具備了居民日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務(wù)功能，更迎合消費(fèi)者的“快樂消費(fèi)”心態(tài)，增強(qiáng)了購物中心的游樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費(fèi)者帶來“一站式消費(fèi)”和“快樂消費(fèi)”的雙重體驗(yàn) ? 預(yù)計(jì)入市時間： 2023年年底 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 華發(fā)商都以華潤萬家歡樂頌大型超市及時尚百貨為主力業(yè)態(tài) ，規(guī)模大，是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，將會吸引一定的消費(fèi)客群，對珠海商業(yè)市場也是一次較大的提升 ? 華發(fā)商都屬于南屏版塊，偏離了傳統(tǒng)消費(fèi)商圈，項(xiàng)目需要較長的培育期，且項(xiàng)目除了“歡樂頌”部分之外，其它部分缺乏整體統(tǒng)一規(guī)劃，尚難以發(fā)揮整體商業(yè)效應(yīng)，嚴(yán)格來說，對本項(xiàng)目并不構(gòu)成直接影響 Page 41 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 揚(yáng)名廣場二期 ? 地理位臵： 位于老香洲鳳凰南路 ? 規(guī)模： 總建筑面積約 100000㎡ ? 項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目首創(chuàng)珠海全新商業(yè)模式，將游樂、休閑消費(fèi)與風(fēng)靡國際的商業(yè)模式 SHOPPINGMALL巧妙結(jié)合，建成之后，與一期相連，將集大型百貨、大型超市、主題風(fēng)味食街、星級影視城、 KTV、超級兒童反斗城、書吧、五星級酒店于一體，形成真正的一站式購物、休閑、娛樂為一體化的珠海第一商業(yè)城 （預(yù)計(jì)于 2023年 8月開始招租） ? 樓層分布： ? 3F~ 2F：停車場 ? 1F~8F：商業(yè)廣場 ? 9F~13F：酒店式公寓 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 項(xiàng)目開發(fā)會進(jìn)一步增強(qiáng)老香洲商圈的商業(yè)地位 ? 地理位臵優(yōu)越，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，規(guī)模大，業(yè)種業(yè)態(tài)豐富，意在打造珠海首個真正意義上購物中心，對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭威脅，會截留部分珠海北部地區(qū)消費(fèi)者 Page 42 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 萬達(dá)廣場 ? 規(guī)模： 大連萬達(dá)集團(tuán)擬投資 40億 50億元在珠海建城市商業(yè)綜合體 。用地面積 100250畝，年?duì)I業(yè)額 20億元以上，納稅 ? 實(shí)施進(jìn)程： ? 大連萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展部自 2023年 5月份以來多次前來珠?？疾? ? 萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林先生前往珠?？疾?，同時希望能夠在珠海盡快找到合適地塊以建立萬達(dá)集團(tuán)華南總部并打造其旗艦購物廣場 Page 43 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 萬達(dá)廣場 ? 選址可能性預(yù)測： ? 拱北板塊（★★★） ? 吉大板塊（★★★★★ ） ? 南灣板塊（★★） ? 橫琴新區(qū)（★） ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 萬達(dá)廣場開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)模式成熟，商戶資源充足，開發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場發(fā)展水平，營造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對珠海消費(fèi)者有強(qiáng)大的吸引力，對本項(xiàng)目會構(gòu)成較大威脅 ? 萬達(dá)廣場的開發(fā)模式重在物業(yè)快速銷售回籠資金，而不是重在經(jīng)營，且其目前仍在選址階段，將會有一個緩沖期，因此若本項(xiàng)目的商業(yè)全程開發(fā)更加專業(yè)和科學(xué)，經(jīng)營管理更加精細(xì)化，本項(xiàng)目仍然可以在市場上占有一席之地 Page 44 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 領(lǐng)秀城 ? 位臵：迎賓路與嶺南路交匯處，總商業(yè)面積約 76000㎡ ? 商業(yè)物業(yè)分布： ? A區(qū)：總建筑面積 23600 ㎡ ，地上三層裙樓，規(guī)劃為百貨，目前與茂業(yè)百貨、天虹百貨、海雅百貨在洽談中 ? B區(qū)：總建筑面積 29400 ㎡，地上三層裙樓商業(yè)以品牌零售為主，目前招商尚未啟動，預(yù)計(jì)四月中下旬出招商方案，地下一層為超市（ 16000 ㎡ ，目前與沃爾瑪洽談中） ? C區(qū)：總建筑面積 18000 ㎡，地上三層裙樓，主要以休閑娛樂 /餐飲配套為主，規(guī)劃將引進(jìn)電影院與量販?zhǔn)?KTV（目前尚在施工階段） ? D區(qū)：兩層街鋪，總建筑面積 5000 ㎡ ，主要規(guī)劃為特色休閑餐飲 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 領(lǐng)秀城規(guī)模較大，規(guī)劃業(yè)種業(yè)態(tài)豐富，包括大型超市、百貨、大型與特色休閑餐飲、電影院與量販?zhǔn)?KTV等休閑娛樂功能，意在打造集購物、餐飲與休閑娛樂為一體的街區(qū)式購物中心，對本項(xiàng)目的招商構(gòu)成一定的競爭壓力 ? 領(lǐng)秀城距離拱北核心商圈尚有一定距離，區(qū)位成熟度不如本項(xiàng)目，且街區(qū)式設(shè)計(jì)對后續(xù)招商經(jīng)營的要求更高，面臨較大難度 B區(qū) A區(qū) C區(qū)