【正文】 ，商場(chǎng)正大門寬度 10米以上（最少 8米），內(nèi)場(chǎng)布置為百貨、珠寶、化妝品、鞋包等惹人眼球。（ 2）超級(jí)市場(chǎng) “ 下樓 ” ，家電 “ 更上一層樓 ” 大品牌主力店不怕巷子深，不怕沒(méi)有人氣。他們要的是場(chǎng)地夠大、租金夠低。吉之島在 4樓，好百年在 5樓，蘇寧、國(guó)美多數(shù)在 2樓以上，一般都使用扶手電梯或連接戶外廣場(chǎng)的步行臺(tái)階直達(dá)賣場(chǎng)。珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 仁恒星園商業(yè)街：歐式風(fēng)格時(shí)尚靚麗外墻裝修風(fēng)格統(tǒng)一觀光扶手電梯上二層揚(yáng)名廣場(chǎng)：人行步梯直達(dá)二樓超市廣場(chǎng)停車便于購(gòu)物戶外廣告大氣漂亮電力時(shí)代廣場(chǎng)：外墻設(shè)計(jì)時(shí)尚有沖擊感廣場(chǎng)停車便于購(gòu)物戶外廣告大氣漂亮茂業(yè)百貨：廣場(chǎng)停車便于購(gòu)物戶外廣告大氣漂亮（ 1）戶外廣場(chǎng) 大部分商場(chǎng)有自己的戶外廣場(chǎng)，一般用作購(gòu)物停車之用。若把戶外廣場(chǎng)配以景觀小品園林加以利用，效果將會(huì)更佳。（ 2）戶外廣告 商場(chǎng)戶外廣告直接影響消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的第一感覺(jué)，大部分商場(chǎng)做的比較好，能直接又大氣的表達(dá)出本商場(chǎng)商品信息。（ 3）玻璃幕墻 玻璃幕墻既不能影響商場(chǎng)整體外觀形象，也不能影響內(nèi)場(chǎng)采光。新香洲萬(wàn)家的玻璃幕墻雖采光不錯(cuò)，但遮光布多處破損，急需維修。新香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 前山商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖拱北商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 吉大商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 老香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 （ 1）以知名百貨商場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，主題商場(chǎng)為領(lǐng)頭羊的 群聚效應(yīng) 。這樣的商業(yè)布局將城市分割開(kāi)來(lái)，城市區(qū)域功能也更加明顯，服務(wù)功能更加集中。在 “ 老大們 ” 的推動(dòng)下，凡是有他們?nèi)腭v的商業(yè)物業(yè)都能吸引一大批小商家隨之跟進(jìn)，租金，售價(jià)也水漲船高。（ 2）地處 交通要道 ，規(guī)模較大且擁有大型戶外廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)一般都能成為區(qū)域商業(yè)中心。例如老香洲的茂業(yè)，新香洲的華潤(rùn)萬(wàn)佳，拱北的口岸商場(chǎng)，吉大的免稅商場(chǎng)、海天城等。（ 3）市場(chǎng)整體 缺少一些主題明確，專業(yè)性強(qiáng)，號(hào)召力強(qiáng)，包裝推廣新穎的主題性商場(chǎng) 。正面教材有世邦建材裝飾廣場(chǎng)一家獨(dú)大經(jīng)營(yíng)，灣仔沙電腦街無(wú)人與之競(jìng)爭(zhēng)；反面是米蘭文物商場(chǎng)由于推廣不到位，管理經(jīng)營(yíng)落后，商 家得不到支援而勉強(qiáng)支撐，國(guó)際大廈運(yùn)動(dòng)城規(guī)模太小難成氣候，免稅商店已經(jīng)失去了往日 “ 免稅商品 ” 的經(jīng)營(yíng)理念，靠的是歷史的沉淀和珠海人民戀戀不舍的情節(jié)。珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源 部分已入駐珠海的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家 （ 1）華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家有大賣場(chǎng)、生活超市、便利超市、生鮮超市、區(qū)域購(gòu)物中心、 Ole超市、Vango24小時(shí)便利店等 7種業(yè)態(tài)，在珠海有 13家門店，便利超市有 9家，大賣場(chǎng) 4家。便利超市類 9家：金碧時(shí)代店、寶地康泰店、金鐘花園店、鈺海山莊店、嘉怡店、里維埃拉店、仁恒星園店、麗景名城店、石鳴苑店。大賣場(chǎng)類 4家：鳳凰北店（香洲區(qū)鳳凰北路珠都大廈）、前山店（前山明珠商業(yè)廣場(chǎng)二、三樓）新香洲店（人民西路電力時(shí)代廣場(chǎng)）、拱北店（迎賓南路珠海國(guó)際大廈）（ 2）蘇寧電器丹田廣場(chǎng)店（老香洲鳳凰北路丹田廣場(chǎng)一，二層）翠微店（明珠南路華業(yè)大廈）人民東路店（人民東路潤(rùn)城大廈一二層）拱北店（拱北迎賓南路中珠大廈負(fù)一層 ）（ 3）國(guó)美電器香州商城店（老香洲鳳凰路香洲商城一、二、三層）中珠店（拱北粵華路中珠大廈一、二樓）明珠店（前山區(qū)明珠商業(yè)廣場(chǎng)）吉大店（吉大景山路號(hào)珠海百貨廣場(chǎng) 4樓）粵海店（拱北粵海中路 1023號(hào) 12樓）（ 4）泰峰電器總 店（前山明珠南路泰鋒大廈一、二層） 30000平米香洲店（人民東路 307號(hào)） 10000平米吉大店（吉大國(guó)貿(mào)海天城二、三樓） 5000平米拱北店（拱北粵華路 152號(hào)） 6000平米世邦店（前山路 78號(hào)世幫一號(hào)廳） 5000平米斗門店（斗門井岸中興中路步行街海濱商業(yè)廣場(chǎng)一、二層） 5000平米珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律 分析：投資者最看重位置和人流量，項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢(shì)。（ 1）投資置業(yè)考慮因素 （以首選項(xiàng)為統(tǒng)計(jì)依據(jù)）（ 2）購(gòu)買、租賃商場(chǎng)物業(yè)考慮因素分析：商場(chǎng)定位是否明確足以影響租賃者的決策和經(jīng)營(yíng)。品牌百貨，大型超市的入駐同樣可以起到 “ 頭羊 ” 效應(yīng)。（ 3）決定購(gòu)買、租賃區(qū)域因素分析：拱北是首選，前山也具有很大吸引力分析：投資者絕大多數(shù)不考慮二層及以上鋪位（ 4）決定購(gòu)買、租賃樓層因素（ 5）珠海主城區(qū)商鋪?zhàn)馐矍闆r分析（ 6）珠海主要商業(yè)物業(yè)一般租售規(guī)律一、臨街商鋪銷售向好　　臨街商鋪銷售和租賃價(jià)格并不受其商鋪的影響，而且售和租賃進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于非臨街的商鋪 。 二、底層商鋪?zhàn)馐蹆赏? 底層商鋪的銷售和租賃速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。二層、 三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置，甚至有滯銷的情況。三、商鋪的價(jià)格是層層遞減　　粗略統(tǒng)計(jì)二層商鋪銷售和租賃價(jià)格相當(dāng)于一層價(jià)格的 60%左右，三層價(jià)格相當(dāng)于二層價(jià)格的 60%。1珠海主要餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段 餐飲休閑娛樂(lè)類項(xiàng)目分布相對(duì)集中。拱北有蓮花萬(wàn)景城、水灣酒吧街；吉大有日東商業(yè)廣場(chǎng)、洲仔美食街；新香洲有體育中心酒吧 KTV、怡華路食街和五洲花城食街等。主要集中在拱北、吉大、新香洲三個(gè)地方的小區(qū)域內(nèi)。主要以社區(qū)為依托，臨街底鋪為主?？砷_(kāi)發(fā)的潛力區(qū)域?yàn)槔舷阒藓湍蠟场?珠海主要餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源 餐飲類休閑娛樂(lè)類眾多國(guó)際知名快餐連鎖店的入駐證明了他們對(duì)珠海市場(chǎng)的認(rèn)可缺少大型美食城、娛樂(lè)城、電玩城。（ 1）要引進(jìn) KFC、麥當(dāng)勞等國(guó)際知名快餐進(jìn)駐，租金一般比同位置商鋪少 20%—40% ，且租賃年限基本在 10年以上。（ 2）一般而言，餐飲休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)相對(duì)較高，商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)水平也比同區(qū)域一般業(yè)態(tài)高。（ 3）珠海主要餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目租賃及銷售情況普遍較好，極少出現(xiàn)空置情況，在調(diào)研過(guò)程中僅發(fā)現(xiàn)洲仔美食街有一間商鋪出租，租金約 55元 /平米 /月，按年 4%遞增。1珠海主要餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的租售價(jià)格規(guī)律 隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)和商業(yè)管理公司相繼入駐珠海商業(yè)市場(chǎng)，正在更改著珠海舊有的商業(yè)格局，不斷的提升珠海商業(yè)發(fā)展規(guī)模和模式，推高所在物業(yè)及周邊區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。 珠海市商業(yè)發(fā)展一貫受制于城市綜合發(fā)展的相對(duì)滯后、城市功能規(guī)劃欠缺科學(xué)性以及港澳地區(qū)分散本地高端消費(fèi)力等問(wèn)題，商業(yè)水平處于現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的起步階段。 但正因?yàn)橹楹Ｄ壳吧虡I(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、巨大投資潛力以及升值空間，使得沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)、易初蓮花等一大批知名連鎖企業(yè)也有進(jìn)入珠海市場(chǎng)的強(qiáng)烈意向。一旦更多的國(guó)際商業(yè)巨頭云集珠海，勢(shì)必將大幅提升珠海目前的商業(yè)地產(chǎn)格局，提高整個(gè)城市的商業(yè)運(yùn)作和管理水平， 商業(yè)地產(chǎn)洗牌 也將為時(shí)不遠(yuǎn)。關(guān)鍵詞： 珠海整體商業(yè)市場(chǎng)面臨升級(jí)，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。商圈分布 較為分散整體水平 有待提高零售商業(yè) 尚需升級(jí)餐飲娛樂(lè) 相對(duì)較好商業(yè)重心 逐步西移未來(lái)發(fā)展 空間巨大珠海商業(yè)市場(chǎng)整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜合概況發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)狀況人口結(jié)構(gòu)收入消費(fèi)整體狀況開(kāi)發(fā)銷售營(yíng)銷水平熱點(diǎn)區(qū)域商圈分布零售商業(yè)休閑娛樂(lè)典型會(huì)所 會(huì)所一般是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。（ 1）會(huì)所的內(nèi)涵珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的分布情況 （ 2）典型會(huì)所分布情況 珠海典型會(huì)所項(xiàng)目基本呈線性分布，主要集中在港灣大道及情侶路沿線區(qū)域，密集分布了幾十個(gè)高端海景樓盤，基本都設(shè)置了會(huì)所。海景提升了會(huì)所情調(diào)，會(huì)所提升的樓盤品質(zhì) 。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 （ 1）五臟六腑，樣樣齊全 從會(huì)所提供的服務(wù)看，小到閱覽室、棋牌室，大到高爾夫練習(xí)場(chǎng)?？梢哉f(shuō)是外面世界有的，會(huì)所都能有，力求做到小而全，根本沒(méi)有擺正自己的位置。這樣帶來(lái)的好處是可以就近滿足業(yè)主和消費(fèi)者的需求。壞處是不專業(yè)，無(wú)法和大商業(yè)，主題商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。最后導(dǎo)致就是業(yè)主看不上，不來(lái)消費(fèi)。會(huì)所無(wú)疑處于一種不上不下的尷尬地位。（ 2）會(huì)所代替執(zhí)行了社會(huì)化商業(yè)場(chǎng)所的一部分職能 如美容養(yǎng)生，餐飲娛樂(lè)，社區(qū)醫(yī)療等 ，這些服務(wù)內(nèi)容在市政配套尚不完善的情況下，能滿足社區(qū)居住生活的需要。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的角色和位置 遠(yuǎn)大美域會(huì)所 遠(yuǎn)大美域位于香洲區(qū)唐淇路 1288號(hào)，往淇澳島方向岔路旁。該項(xiàng)目屬于珠海高檔社區(qū)，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高，消費(fèi)能力很強(qiáng)。 小區(qū)會(huì)所設(shè)有泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)。所有項(xiàng)目對(duì)外開(kāi)放，但對(duì)業(yè)主有較大優(yōu)惠，即便這樣也 少有人光顧 。 海怡灣畔會(huì)所 和記黃埔開(kāi)發(fā)的 45萬(wàn)平米海怡灣畔項(xiàng)目位于唐家灣鎮(zhèn)金唐路。項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施面積達(dá) 13000平方，設(shè)有泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、桑拿室、保齡球場(chǎng)、閱讀室等。除餐飲區(qū)能有效經(jīng)營(yíng)外，其他區(qū)域都 少有業(yè)主光顧 。 華發(fā)新城奧特美會(huì)所 華發(fā)新城總用的面積約 45萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約 70萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口近 2萬(wàn)人，是一個(gè)具有大型商業(yè)街、中小學(xué)、會(huì)所等相關(guān)生活配套的大型綜合性居住社區(qū)。 會(huì)所為東南亞風(fēng)格，裝修豪華，面積約 20230平米，設(shè)有專業(yè)體適能中心，高級(jí)水療區(qū)，運(yùn)動(dòng)康體區(qū)等。會(huì)所采用會(huì)員制，消費(fèi)者很少， 經(jīng)營(yíng)情況一般 。 會(huì)所建設(shè)的功利性，阻礙了后續(xù)經(jīng)營(yíng) 會(huì)所雖然是社區(qū)配套設(shè)施的一部分，但目前珠海社區(qū)會(huì)所的建設(shè)，基本上都僅僅為了提升樓盤品質(zhì)和體現(xiàn)住宅項(xiàng)目的檔次，其根本目的只是為了進(jìn)行樓盤促銷，難免顧及不到后續(xù)經(jīng)營(yíng)。 很多服務(wù)項(xiàng)目形同虛設(shè) 由于片面追求高檔次，致使許多會(huì)所的服務(wù)項(xiàng)目過(guò)于高端，與業(yè)主日常所需不相符合，甚至有些項(xiàng)目根本就是一個(gè)擺設(shè)。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、海怡灣畔的保齡球場(chǎng)等，基本沒(méi)有太多實(shí)際使用的價(jià)值。 珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般規(guī)劃特征 （ 1）會(huì)所位置處于社區(qū)主入口附近，有利于靈活地對(duì)內(nèi)對(duì)外同時(shí)開(kāi)放。（ 2）一般為兩層沿街而立，第一時(shí)間給路人予小區(qū)高貴品質(zhì)感。（ 3）面積超過(guò) 10000平米的為數(shù)眾多，服務(wù)項(xiàng)目也十分豐富。（ 4）會(huì)所內(nèi)部一般都裝飾富麗豪華，不惜重金打造宮廷般享受。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 海怡灣畔會(huì)所遠(yuǎn)大美域會(huì)所 華發(fā)新城奧特美會(huì)所 （ 1）社區(qū)園林綠樹(shù)成蔭，整齊干凈，與會(huì)所相互利用，相映成趣。（ 2）假山，噴泉，雕塑小品增加會(huì)所檔次。（ 3）路牌指示明確，便于消費(fèi)者直達(dá)目的地。（ 4）部分樓盤聘請(qǐng)了專業(yè)的會(huì)所管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)質(zhì)量讓人滿意。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 鈺海帝景 —— 室內(nèi)恒溫泳池和露天泳池。華發(fā)奧特美 —— 高級(jí)水療區(qū)，運(yùn)動(dòng)康體區(qū)。遠(yuǎn)大美域 —— 所泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)。海怡灣畔 —— 泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、桑拿室、保齡球 場(chǎng)、閱讀室。鳳凰山一號(hào) —— 棋牌室、兵乓球室、臺(tái)球室、健康房、瑜珈房、 SPA會(huì) 館、游泳池，兒童娛樂(lè)房、兒童閱覽室，社區(qū)服務(wù)站。華發(fā)綠洋山莊 —— 室內(nèi)恒溫泳池，室外無(wú)邊際泳池，全天候網(wǎng)球館、健 身館、瑜珈室。綜合以上分析基本配置有：室外游泳池、中西餐廳、健身房、運(yùn)動(dòng)康體區(qū)。特殊配置有：室內(nèi)游泳池、紅酒屋和雪吧屋、私人管家服務(wù)等。 珠海市的小區(qū)會(huì)所 大多虧損經(jīng)營(yíng) ， 大部分未進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài) ， 缺乏自身的特色 ， 會(huì)所功能同質(zhì)化很嚴(yán)重 ，基本上都是餐飲、健身、美容之類，與社區(qū)周邊的配套差異化并不明顯。在經(jīng)營(yíng)管理上，除華發(fā)、遠(yuǎn)大美域等一些大規(guī)模樓盤有實(shí)力聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理公司來(lái)管理以外，普通的社區(qū)會(huì)所多是由發(fā)展商或者物業(yè)管理處自行管理。在會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置上，未深入考慮業(yè)主所需，導(dǎo)致業(yè)主不來(lái)，自營(yíng)困難，招商不成。 珠海大部分樓盤會(huì)所目前基本處于閑置或開(kāi)發(fā)商自營(yíng)狀態(tài)，也有少量項(xiàng)目將會(huì)所分割成小型街鋪出租出售，但目前難以獲得真實(shí)租金和售價(jià)資料。不過(guò)轉(zhuǎn)型做街鋪的會(huì)所，其租售價(jià)格一般都要比同區(qū)域臨街商鋪?zhàn)饨鸬?。珠海典型?huì)所項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律 絕大多數(shù)小區(qū)會(huì)所招商困難，經(jīng)營(yíng)困難。 為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？其原因概括起來(lái)有三點(diǎn)：，進(jìn)行樓盤促銷，很少顧及后續(xù)經(jīng)營(yíng)。 功利性目的太強(qiáng) ，導(dǎo)致會(huì)所管理漏洞百出，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主自然不愿光顧。，有的消費(fèi)項(xiàng)目過(guò)于高端，有的 與業(yè)主所需不相符合 ，甚至有些項(xiàng)目根本就是一個(gè)擺設(shè)。一味的追求時(shí)尚、高檔，很少顧及到后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)就很失敗。 。無(wú)論是