【正文】 JNBY、 Teenie Weenie、 Prich、 only、 vero moda ? 運(yùn)動(dòng)休閑服飾： Levi’s 、 NIKE、 adidas、 converse、 puma、 kappa、 Fila、 umbo、李寧、安踏、曼奴 ? 內(nèi)衣：黛安芬、愛慕、 VALISERE ? 男裝： Lacoste、鄂爾多斯、沙馳、皮爾卡丹等 47 商業(yè)現(xiàn)狀特征三：高檔商業(yè)發(fā)展受限 ? 高檔奢侈品消費(fèi)頻率不高，大部分外流至港澳地區(qū) ? 珠海毗鄰港澳，港澳地區(qū)不僅擁有大量的國(guó)際一線品牌，且價(jià)格比國(guó)內(nèi)便宜，因此大部分高端消費(fèi)外流至港澳地區(qū) ? 港珠澳大橋開通在即，珠海到香港時(shí)間大大縮短，將可能進(jìn)一步加速高端消費(fèi)外流港澳的趨勢(shì) ? 高端餐飲與休閑娛樂(lè)消費(fèi)部分分流至廣深地區(qū) ? 珠三角地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，廣州及深圳等城市高檔餐飲、休閑娛樂(lè)相對(duì)豐富，因此珠海部分高端商務(wù)應(yīng)酬消費(fèi)部分分流至廣深地區(qū) ① 珠海本地人大多到吉大區(qū)及華潤(rùn)拱北店消費(fèi)，以日用品、國(guó)內(nèi)中檔及部份中高檔服飾消費(fèi)為主，真正的高端消費(fèi)幾乎全部外流（至澳門香港）。澳門到珠海消費(fèi)的人群一般不是高端消費(fèi)客群，以中等偏低收入的工薪階層為主 ② 現(xiàn)在珠海缺乏高檔商業(yè)場(chǎng)所，珠海消費(fèi)力強(qiáng)，存在大量有消費(fèi)力的高端消費(fèi)群體，高檔商業(yè)有巨大市場(chǎng)潛力（現(xiàn)有商業(yè)完全不能滿足其購(gòu)物需求） 48 商業(yè)現(xiàn)狀特征四：商業(yè)發(fā)展外向度不高 ? 縱觀珠海各大商圈的商家資源，外來(lái)商家品牌比較欠缺。以主力商家百貨和超市為例，較局限于廣東省內(nèi)品牌以及本土自營(yíng)品牌。導(dǎo)致只能呈現(xiàn)出小商業(yè)的格局，總體商業(yè)水平有待提高 商家 外資品牌 國(guó)內(nèi)品牌 本土品牌 百貨 無(wú) 茂業(yè)百貨（深圳） 米蘭百貨、珠海百貨、迎賓百 貨、新美百貨 超市 家樂(lè)福、吉之島、百佳 華潤(rùn)萬(wàn)家（深圳）、新一佳（深圳） 得一超市、壹加壹超市 49 商業(yè)現(xiàn)狀特征五：現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式有待提升 ? 商業(yè)單體規(guī)模不大 ? 珠海現(xiàn)有商業(yè)單體規(guī)模大部分在 50000㎡ 以下，單體規(guī)模均不大 ? 現(xiàn)有大型商業(yè)多以百貨扣點(diǎn)模式經(jīng)營(yíng)為主 ? 珠海現(xiàn)有大型商業(yè)多以百貨扣點(diǎn)模式經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一推廣。從商業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，百貨扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式更適合于傳統(tǒng)純零售購(gòu)物類商場(chǎng)，不符合購(gòu)物中心等新型商業(yè)形態(tài)的發(fā)展要求 口岸購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)大廈迎賓百貨廣場(chǎng)米蘭百貨廣場(chǎng)蓮花萬(wàn)景城免稅商場(chǎng)珠海百貨國(guó)貿(mào)購(gòu)物城潮響國(guó)貿(mào)城九百地下商場(chǎng)揚(yáng)名廣場(chǎng)茂業(yè)百貨百分百購(gòu)物中心樂(lè)淘城尚都時(shí)尚百貨丹田城市廣場(chǎng)金寶路商業(yè)廣場(chǎng)通大百貨朝陽(yáng)市場(chǎng)旺角百貨華潤(rùn)萬(wàn)家 ( 新香洲 …明珠商業(yè)廣場(chǎng)1 2 0 0 0 09 0 0 0 02 7 0 0 01 8 0 0 02 8 0 0 06 0 0 0 03 5 0 0 04 0 0 0 08 0 0 02 0 0 03 4 0 0 03 3 0 0 06 0 0 01 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 03 0 0 0 01 4 0 0 01 5 0 0 03 0 0 0 02 0 0 0 05 0 0 0 0現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)單體規(guī)模（單位：㎡）說(shuō)明：聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式沿襲日本百貨模式，百貨公司與品牌商結(jié)成聯(lián)營(yíng)關(guān)系，百貨公司出場(chǎng)地，品牌商出貨物、柜位裝修、人員成本等，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，品牌商將銷售額的部分返點(diǎn)給百貨公司。 50 商業(yè)現(xiàn)狀特征五：現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式有待提升 ? 以購(gòu)物功能為主，餐飲與休閑娛樂(lè)功能面積比例嚴(yán)重偏低，且種類單一 ? 珠?，F(xiàn)有各大商場(chǎng)綜合性不夠強(qiáng)，業(yè)態(tài)不齊全，餐飲與休閑娛樂(lè)配套面積比例較低，難以滿足各類型消費(fèi)者的一站式消費(fèi)需求 商業(yè)物業(yè) 業(yè)態(tài)組合 各業(yè)態(tài)比例 國(guó)際商業(yè)大廈 百貨 +超市 +主題賣場(chǎng) +休閑餐飲 +休閑娛樂(lè) +書城 零售： 90%，餐飲： 2%，休閑娛樂(lè)： 8% 免稅商場(chǎng) 品牌專賣店 +超市 +餐飲 +休閑娛樂(lè) +健身中心 +美容美體美發(fā) 零售： 81%，餐飲： 4%，休閑娛樂(lè)： 15% 揚(yáng)名廣場(chǎng) 百貨 +超市 +家具賣場(chǎng) +餐飲 +休閑娛樂(lè)配套 零售： 90%，餐飲： 4%，休閑娛樂(lè)： 6% 明珠商業(yè)廣場(chǎng) 百貨 +超市 +主題賣場(chǎng) 零售： 98%，餐飲和休閑娛樂(lè)： 2% 51 52 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一：拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難以改變 ? 吉大、拱北兩大市級(jí)商圈目前商業(yè)成熟度較高，商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于其他區(qū)域級(jí)商圈 ? 從兩大市級(jí)商圈的商業(yè)總規(guī)模，業(yè)態(tài)豐富度均優(yōu)于其他商圈，并各具有較大一群穩(wěn)定的消費(fèi)群體，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)難以改變 ? 兩大市級(jí)商圈的商鋪?zhàn)饨? 售價(jià)水平與其他商圈有較大差距，這與商圈成熟度息息相關(guān) 商圈 主要商業(yè)物業(yè)總規(guī)模（㎡） 主要業(yè)態(tài) 商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)水平 拱北 311， 400 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、專業(yè)店、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂(lè) 拱北口岸廣場(chǎng) 1層租金約 1000元 /㎡ 〃 月 蓮花路步行街租金約 450元 /㎡ 〃 月 國(guó)際大廈一樓運(yùn)動(dòng)城租金約 250元 /㎡ 〃 月 吉大 120， 000 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲、休閑娛樂(lè) 萬(wàn)科珠賓花園商業(yè)街首層商鋪售價(jià) 616萬(wàn)元 / ㎡ 老香洲 151， 000（物業(yè)多而散，單體規(guī)模?。? 百貨、超市、品牌專賣店、主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲 樂(lè)淘城商鋪?zhàn)饨鸺s 110元 /m178?！?月 揚(yáng)名廣場(chǎng)首層商鋪售價(jià)：約 55000元 /m178。 新香洲 50， 000 百貨、超市、零售商鋪 旺角百貨首層商鋪?zhàn)饨?25元 /m178。〃 月 華潤(rùn)萬(wàn)家附近臨街商鋪?zhàn)饨?125元 /m178?！?月 前山 50， 000 百貨、超市、主題賣場(chǎng) 華潤(rùn)萬(wàn)家附近臨街商鋪?zhàn)饨?100元 /m178?！?月 53 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一：拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難以改變 ? 大部分后續(xù)供應(yīng)仍集中在拱北與吉大兩大商業(yè)核心 ? 正邦 〃 領(lǐng)秀城 、 恒虹世紀(jì)廣場(chǎng) 和萬(wàn)科珠賓花園 等多個(gè)新的大商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，均集中在拱北與吉大商圈，可見各大發(fā)展商仍看重兩大商業(yè)核心區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景 ? 拱北與吉大目前已具有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和旺盛的商業(yè)人氣，加上后續(xù)供應(yīng)帶來(lái)新的商業(yè)模式、商業(yè)元素以及知名品牌商家的進(jìn)駐，兩大商業(yè)核心地位將進(jìn)一步得到鞏固和發(fā)展 華發(fā)商都 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 沃爾瑪 領(lǐng)秀城 恒虹世紀(jì)廣場(chǎng) 仁恒濱海中心 萬(wàn)科珠賓花園 吉大商圈 拱北商圈 54 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二：拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進(jìn)一步加強(qiáng) ? 拱北交通樞紐地位凸顯，輻射范圍大幅擴(kuò)大 ? 港珠澳大橋開發(fā)建設(shè)以及廣珠城軌與廣珠西線的開通都會(huì)進(jìn)一步凸顯珠海（尤其是拱北）連接港澳與珠三角地區(qū)交通樞紐地位，提高交通與經(jīng)濟(jì)往來(lái)頻率，進(jìn)一步促進(jìn)拱北商業(yè)發(fā)展 ? 拱北商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，特色化差異化競(jìng)爭(zhēng)策略是引導(dǎo)市場(chǎng)步入良性競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì) ? 正邦 〃 領(lǐng)秀城、恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)，加上拱北原有 30多萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈 ? 各大商業(yè)體必須加強(qiáng)自身特色和差異化優(yōu)勢(shì)，才能更具競(jìng)爭(zhēng)力，并共同把拱北商圈做大做強(qiáng) 港珠澳大橋 廣珠城軌 廣珠西線 蓮花路步行街 口岸市場(chǎng) 口岸購(gòu)物廣場(chǎng) 國(guó)際大廈 米蘭百貨廣場(chǎng) 迎賓百貨廣場(chǎng) 恒紅世紀(jì)廣場(chǎng) 領(lǐng)秀城 仁恒濱海中心 55 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)三：珠海商業(yè)將進(jìn)入“購(gòu)物中心”時(shí)代 ? 伴隨購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)模式陸續(xù)出現(xiàn)，為珠海帶來(lái)更多新的商業(yè)元素，珠海將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代 ? 眾多后續(xù)供應(yīng)大項(xiàng)目的開發(fā)，均以購(gòu)物中心形態(tài)出現(xiàn)，商業(yè)規(guī)模大，綜合性更強(qiáng)，開發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平 ? 星級(jí)電影院、量販?zhǔn)?KTV、大型電玩中心等新的商業(yè)元素將伴隨著購(gòu)物中心逐步進(jìn)入珠海，珠海商業(yè)豐富度將有較大提升 56 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)四：珠?！按笊虡I(yè)”格局將逐步展現(xiàn) ? 總體商業(yè)體量將大幅提升 ? 隨著多個(gè)大商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，將為珠海新增近 50萬(wàn)㎡的商業(yè)體量 ? 業(yè)態(tài)豐富度不斷提升，綜合性更強(qiáng) ? 正邦 〃 領(lǐng)秀城： 總規(guī)模近 80000㎡ ，意在打造集品牌百貨、大型超市賣場(chǎng)、時(shí)尚特色餐飲與休閑娛樂(lè)功能于一體一站式購(gòu)物中心 ? 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 ：項(xiàng)目首創(chuàng)珠海全新商業(yè)模式，將游樂(lè)、休閑消費(fèi)與風(fēng)靡國(guó)際的商業(yè)模式 SHOPPINGMALL巧妙結(jié)合，建成之后，與一期相連，將集大型百貨、大型超市、主題風(fēng)味食街、星級(jí)影視城、 KTV、超級(jí)兒童反斗城、書吧、五星級(jí)酒店于一體，形成真正的一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體化的珠海第一商業(yè)城 ? 多個(gè)大型外資品牌商家與開發(fā)商逐漸入駐，商業(yè)開放度更大 ? 沃爾瑪已簽約進(jìn)駐前山招商花園城 ? 珠海部分中低檔商場(chǎng)將進(jìn)行升級(jí)改造，整體商業(yè)水平將得到進(jìn)一步提高 ? 珠海政府與開發(fā)商意圖對(duì)拱北商業(yè)進(jìn)行升級(jí)造，如拱北市場(chǎng)、蓮花路與銀都酒店與口岸廣場(chǎng)地下商業(yè)改造升級(jí)已完成概念性規(guī)劃，會(huì)極大改善區(qū)域形象與商業(yè)形象