【正文】 運(yùn)作問題 做滿容積率 理想滿租情況下每年約 2252萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 68元； 7%年回報(bào)的售價為： 11657元 /平米 整體業(yè)態(tài)門類豐富，能更好的服務(wù)片區(qū)，提升西區(qū)住宅價值； 所引入的超市經(jīng)營面積增大，其將帶來更多的人流外溢至其他商業(yè)； ?7層社區(qū)商業(yè)在武漢缺 少運(yùn)行案例； ?單層面積小，業(yè)態(tài)雜 多，商業(yè)內(nèi)部的垂直 交通組織難度較高； ?高樓層空置率將會較 高； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測 規(guī)劃模式 收益水平 綜合價值影響 運(yùn)作問題 不做滿容積率 理想滿租情況下每年約 1806萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 88元； 7%年回報(bào)的售價為： 15085元 /平米 受制于商業(yè)容量面積影響，整體業(yè)態(tài)沒有做滿容積率豐富，但能基本滿足社區(qū)生活需求。 ?整體商業(yè)面積小，所 給予的創(chuàng)新空間較 ??； 做滿與不做滿容積率的對比 在不做滿容積率情況下，我們降低了超市占用的經(jīng)營面積范圍，但主題業(yè)態(tài)仍得到了相對完 整的保留。從整體租金收益上來看，雖沒有做滿容積率的情況高，但其在經(jīng)營中空置率的風(fēng) 險遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 7層商業(yè)。 我們將其空置率設(shè)定為做滿容積率的一半（即 20%），租金收益降為 1444萬。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目業(yè)態(tài)租金預(yù)測 在做滿容積率情況下，項(xiàng)目的租金收益是為最大化，但前提為：整體商業(yè)的滿租運(yùn)作。從武漢本地市場的情況來看， 7層商業(yè)放置于本案的社區(qū)型商業(yè)體，其滿租的難度將較大。 將租金收益退除空置率來看，若有 30%的動態(tài)空置，租金收益將降為 1576萬。 做滿與不做滿容積率的對比 綜合空置率下的靜態(tài)租金收益、主力業(yè)態(tài)面積變動下的遠(yuǎn)期影響來看，采 納“做滿容積率”來運(yùn)作本案商業(yè)，有助于項(xiàng)目的綜合價值提升。 從主力業(yè)態(tài)來看，受制于超市普遍租金較低的影響（即超市經(jīng)營面積越大，將越拉低商業(yè)起 步期的整體租金收益），做滿容積率的情況下，超市經(jīng)營面積可達(dá)到 8000平米，雖對整體商 業(yè)的租金有所下拉，但其能輻射吸引周邊約 10萬的消費(fèi)人口，而不做滿容積率的情況下，超 市經(jīng)營面積僅 4000余平米，僅能輻射吸引社區(qū)內(nèi)的 5萬消費(fèi)人口。從遠(yuǎn)期來看，做滿容積率 情況下所給主力業(yè)態(tài)的空間更利于未來商業(yè)的持續(xù)發(fā)展與租金上行。 柒 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)周期建議 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)模式的綜合選擇 物業(yè)建成要求 開發(fā)模式 項(xiàng)目整體影響 做滿容積率 分步開發(fā) 優(yōu)勢： 可保證與住宅相對的同步開發(fā)，能提升住宅的居住價值，對項(xiàng)目啟動市場有利； 劣勢： 第二階段的商業(yè)開發(fā)與第一階段的硬件結(jié)合較難； 一次開發(fā) 優(yōu)勢： 在用地面積較小的情況下，能保證相對整體的商業(yè)規(guī)劃與發(fā)展； 劣勢： 需等待 5年后營銷中心的拆除方能進(jìn)行建設(shè)，影響住宅配套資源； 綜合對比商業(yè)的開發(fā)模式，結(jié)合商業(yè)對整體住區(qū)的影響力，我們建議采取分步開發(fā)的方式 來進(jìn)行商業(yè)的配套。此舉從長遠(yuǎn)來看，對于本案物業(yè)的入市開端影響、后期價值的提升都 能起到較好的影響。 項(xiàng)目開發(fā)雙向分析 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 高 中 低 日常用品 /便民設(shè)施 零售 /餐飲 零售 /餐飲 /娛樂 價錢 商品 多元化 本案中期階段 上海正大廣場 本案后期階段 深圳益田廣場本案初期階段武漢廣場 先行啟動日常型生活服務(wù)配套業(yè)態(tài)，如：小型便民超市等，營造出一定的生活氛圍。 伴隨著項(xiàng)目人口的 導(dǎo)入，商業(yè)開始引 入餐飲、娛樂、休 閑業(yè)態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài) 向品質(zhì)生活服務(wù)過 渡。 在售樓部拆除后，項(xiàng)目人口導(dǎo)入進(jìn)入 高峰階段，后期商業(yè)體開始建造，并 與一期商業(yè)體對接融為一體。小型便 民超市升格為倉儲量販量，青少年主 題業(yè)態(tài)開始引入展開。整體項(xiàng)目經(jīng)過 前期的運(yùn)營調(diào)整，整體呈現(xiàn)“精品化” 特征。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 5年內(nèi) 用地情況 整體地塊中，約 3500平米用地面 積為營銷中心所占用。 實(shí)際首批商業(yè)的開發(fā)土地面積最大不超過 4000平米。 最大可用地面積 商業(yè)開發(fā)面積 商業(yè)業(yè)態(tài)分布計(jì)劃 當(dāng)階段容積率預(yù)估 4000平米 開發(fā)樓層： 3 單層面積： 2023平米 總面積： 6000平米 1F：藥店、干洗店、自助銀行、 糕點(diǎn)店、寵物會所、汽車美 容、美容會所等； 2F：果疏店、超市便利店、家 政等； 3F：小吃 特色餐飲、兒童游樂 等； 基品型生活服務(wù)商業(yè)體 Step 1 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 5年后 用地情況 營銷中心拆除，社區(qū)的人口導(dǎo)入步入高速發(fā)展階段。新增的用地 面積約 3500平方米。 最大可用地面積 商業(yè)開發(fā)面積 商業(yè)業(yè)態(tài)分布計(jì)劃 當(dāng)階段容積率預(yù)估 4000+3500平米 于前期商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行增建改造 開發(fā)樓層： 2+5 單層面積： 4200平米 總面積： 27500平米 1F:品牌零售 +中西式快餐 +大型超市 出入通道 2F3F：大型超市 4F:兒童培訓(xùn) +早教中心 +兒童樂園 +兒童 主題零售 5F:餐飲 6F:健身 +美發(fā) +美容 SPA 7F:大型餐飲＋露臺花園 一站式生活歡聚中心 Step 2 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 受制于用地面積的影響，在采取分步開發(fā)的進(jìn) 程中，一期與二期商業(yè)如何銜接成為了一個最 為重要的課題．在此提供相關(guān)建議，僅供建筑 設(shè)計(jì)參考 —— 案例：武漢廣場與國際廣場的分步開發(fā)，層層相通 根據(jù)實(shí)際條件，本案的分步開發(fā)，最可行采用縱向 分割方式處理，可參考的案例為武漢廣場與國際廣 場的連通方式． 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓(xùn) +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 大型餐飲＋露臺花園 7F 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 人流導(dǎo)入建議 住區(qū)換乘中心的建立 為了保證本商業(yè)人流的持續(xù)增長，結(jié)合地鐵上蓋的特點(diǎn)，建議在本商業(yè)通過“有軌電車” 與各大社區(qū)間的互通來構(gòu)建“換乘中心”，以此不僅保證人流的聚合，更保證“有軌電車”對 于住宅精神標(biāo)簽的提升。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 外立面設(shè)計(jì)建議 ?外立面是顧客首先接觸的第一個印象 ?體現(xiàn)主題并增強(qiáng)商業(yè)感染力 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 屋頂及回廊設(shè)計(jì)建議 ?節(jié)能并增加景觀性 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 店面設(shè)計(jì)建議 ? 不同類型商業(yè)單元極具個性，設(shè)計(jì)風(fēng)格全然不同； ? 統(tǒng)一經(jīng)營又決定了其設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一性原則； ? 在經(jīng)營管理過程中，合理引導(dǎo)各種商業(yè)單元的設(shè) 計(jì)風(fēng)格，以迎合項(xiàng)目主要客戶群體的消費(fèi)習(xí)慣。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 導(dǎo)示設(shè)計(jì)建議 ?良好的標(biāo)識系統(tǒng)將更好引導(dǎo)消費(fèi)群的流動； 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 廣場地標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 ?人流的聚集與吸引； 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 廣場小品系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 ?趣味營造； 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 廣場互動系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 內(nèi)陸首個 SNOOPY世界主題屋（香港移植） ?吸引目的性人流； ?呼應(yīng)商業(yè)體主題。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE The end, thanks! 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/2/12023/2/12023/2/1Feb231Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/12023/2/12023/2/1Feb231Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/12023/2/12023/2/1Feb231Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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