【正文】 2023/2/12023/2/12023/2/1Feb231Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 伴隨著項目人口的 導入，商業(yè)開始引 入餐飲、娛樂、休 閑業(yè)態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài) 向品質生活服務過 渡。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 5F 中型餐飲 1800 特色餐飲 1000 自助餐飲 600 小吃美食城 800 合計 4200 注： 餐飲為目的性消費業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金承受力較弱，安排在相對高樓層。 不做滿容積率的 4層社區(qū)商業(yè)中心， 其在運營上所存在的難度與問題，較之 7層社區(qū)商業(yè)中心大大減低。 隨著消費水平的提高，消費者對娛樂、休閑需求日益增加，建議未來購物中心應該加強娛 樂與文化功能的設置，增加目的性消費，鎖定固定消費者，擴大項目的輻射能力。 美食城檔口 美食城服務臺 美食城用餐區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 美食城 許多有一定的經(jīng)濟基礎，有健身愛好的消費人群，他們追求一種氛圍，而在健身中心消費者可得到科學的、有規(guī)律的鍛煉。 根據(jù)超市面積和輻射人口對應比例約為 1： 12的規(guī)律分析， 本項目超市輻射周邊區(qū)域，面積應控制在約 8000平米左右； 本項目超市輻射本社區(qū)，面積應控制在約 4000平米左右。 在家庭生活用品的消費中，在一般情況下他們大多是消費行為的執(zhí)行者和使用者。 加強休閑歡聚功能 ? 總體定位 定位原因 本商業(yè)所在區(qū)域并非市級核心商業(yè)區(qū)，同時作為獨立型的商業(yè)體，周邊并無較強聚合人流的成熟商圈串連。 ?全景式、獨立式、集多元化、休閑娛樂及景觀為一體的商業(yè)街區(qū)。 商家的積極招募政策 —— 對于 主力商業(yè)，商業(yè)經(jīng)營公司以持有的方式參與實體經(jīng)營，與品牌商家共同面對市場，風險共擔。核心商業(yè)競爭力是一主三副，一個“鄰里中心”、附帶“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里 1＋ 1三個品牌 。 地塊分析 項目四至 項目特征分析 至漢口火車站 天河機場方向 至建設大道 金融街方向 至沌口開發(fā) 區(qū)方向 至長豐大道發(fā)展大道方向 至古田方向 至武廣方向 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 西片一期商業(yè)地塊位于宗地 23的西北角，毗鄰 103號路，由編號為 JH031703K和 JH031702K（其 中一半屬于泛海建設）的兩塊用地組成，項目占 地面積約 12500m2，總建筑面積 27500m2。 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 ?背倚百萬方居住社區(qū)，其將聚集眾多消費 者，并成為本案發(fā)展的穩(wěn)定支持； ?所在區(qū)域處入人口導入初期階段，一定時 期內(nèi)缺少固定消費人流； ?受制于地鐵規(guī)劃控制影響，開發(fā)地塊不規(guī) 則，單層可用地面積??； ?臨建營銷中心將占用商業(yè)地塊約 5年，商業(yè) 一次性整體規(guī)劃受阻； ?王家墩中央商務區(qū)內(nèi)未來商業(yè)項目較多，存 在較高的競爭威脅； ?王家墩中央商務區(qū)的建設將大力推進片區(qū) 發(fā)展，本項目受大趨勢推動，具有良好的 發(fā)展前景； ?周邊有一定老社區(qū)存量，擁有一定的潛在 消費力； ?許多品牌商家對本項目有意向； ?項目規(guī)劃的住宅社區(qū)，將聚集眾多消費群， 成為項目發(fā)展的穩(wěn)定支持。 南國西匯生活廣場區(qū)位優(yōu)勢明顯：解放大道、建設大道在此交匯，未來輕軌、地鐵在此換乘，獨占江漢二橋橋頭首站。 ?深圳北硅谷，最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位。 注重家庭參與 ? 總體定位 定位原因 業(yè)態(tài)向青少年側重 ? 尊重全家庭成員的消費，延長客流入店的停留時間 在緊貼社區(qū)，滿足家庭需求的同時，必須要創(chuàng)造出項目獨樹一幟的差異性，才能 使顧客形成一定的目的性重復入店動機。同時購物的理性成分也比較大，不容易受打折、促銷等外界因 素的影響，在日常消費中，通常會有兼顧商務消費和家庭消費的需求， 在一般情況下他們既是消費行為的決策者、執(zhí)行者、影響者， 同時又 是使用者。 ?切合項目的檔次定位 ： 引進品牌賣場，利于后期其他業(yè)態(tài)的招商，同時符合住宅的檔次定位。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 自助式餐飲 ?中國歷史悠久，其烹飪藝術淵遠流長。 與項目規(guī)劃特征相配合原則 物業(yè)臨街面商業(yè)氛圍較淡，業(yè)態(tài)布局方面應注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議 以中西快餐及知名品牌服裝旗艦店零售業(yè)態(tài)相互配，打造商業(yè)氛圍吸引消費者，帶來人流； 項目內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應盡量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價值創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益； 租金最大化原則 根據(jù)消費者的消費習慣，樓層越靠下（地面以上），人流量越大，商業(yè)價值也越高，因此， 靠下樓層應給予承租能力強的品牌零售，如：化妝品、服飾等；同時，考慮到餐飲、休閑娛 樂對人流的匯集作用，為有效吸引人流至更高樓層，餐飲休閑娛樂的布置應盡量靠上。 從武漢目前成功發(fā)展的社區(qū)商業(yè)來看，4層是 “ 經(jīng)營面積最大化與經(jīng)營 效益最優(yōu)化 ” 之間的黃金分割體量。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 23F 大型超市 8400 注： 考慮到項目整體運作的配套需求，以及當?shù)叵M者的消費習慣，超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時可快速提高住宅居住價值。 柒 建筑規(guī)劃設計建議 項目開發(fā)周期建議 建筑規(guī)劃設計建議 項目開發(fā)模式的綜合選擇 物業(yè)建成要求 開發(fā)模式 項目整體影響 做滿容積率 分步開發(fā) 優(yōu)勢： 可保證與住宅相對的同步開發(fā)，能提升住宅的居住價值，對項目啟動市場有利； 劣勢： 第二階段的商業(yè)開發(fā)與第一階段的硬件結合較難； 一次開發(fā) 優(yōu)勢： 在用地面積較小的情況下，能保證相對整體的商業(yè)規(guī)劃與發(fā)展； 劣勢： 需等待 5年后營銷中心的拆除方能進行建設，影響住宅配套資源； 綜合對比商業(yè)的開發(fā)模式，結合商業(yè)對整體住區(qū)的影響力，我們建議采取分步開發(fā)的方式 來進行商業(yè)的配套。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。整體項目經(jīng)過 前期的運營調整，整體呈現(xiàn)“精品化” 特征。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)租金預測 不做滿容積率 樓層 業(yè)態(tài) 面積 （平方米） 租金 （平方米 /月） 月租金收入 年租金收入 1F 中西式快餐 +品牌零售 4200 200 840000 5040000 2F 超市 4200 30 126000 1512023 3F 兒童培訓 1100 3050 55000 660000 早教中心 800 3040 32023 384000 兒童樂園 800 4050 15000 180000 兒童主題零售 1500 150 225000 2700000 4F 中型餐飲 1800 40 72023 864000 特色餐飲 1000 5060 60000 720230 自助餐飲 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32023 384000 1505000 18060000 在不做滿容積率情況下，超市僅占用一層面積，整體平均租金為： 88元 /平方米 /月 樓層 業(yè)態(tài) 面積 （平方米） 租金 （ 元 /平方米 /月） 月租金收入（元） 年租金收入（元） 1F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 4200 200 840000 10080000 23F 大型超市 8400 30 252023 3024000 4F 兒童培訓 1100 3050 55000 660000 早教中心 800 3040 32023 384000 兒童樂園 800 4050 15000 180000 兒童主題零售 1500 150 225000 2700000 5F 中型餐飲 1800 40 72023 864000 特色餐飲 1000 5060 60000 720230 自助餐飲 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32023 384000 6F 健身 2200 2030 66000 792023 美容 SPA 1200 3040 48000 576000 美發(fā) 800 4050 40000 480000 7F 餐飲 +配套露天花園 2300 3040 92023 1104000 本租金收入為商業(yè)體無空置滿租的情況 1877000 22524000 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)租金預測 在做滿容積率情況下，超市所占用的二層面積將整體租金有所下拉，平均租金： 68元 /平方米 /月 做滿容積率 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃模式 收益水平 綜合價值影響 運作問題 做滿容積率 理想滿租情況下每年約 2252萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 68元； 7%年回報的售價為： 11657元 /平米 整體業(yè)態(tài)門類豐富，能更好的服務片區(qū)，提升西區(qū)住宅價值； 所引入的超市經(jīng)營面積增大，其將帶來更多的人流外溢至其他商業(yè)； ?7層社區(qū)商業(yè)在武漢缺 少運行案例； ?單層面積小，業(yè)態(tài)雜 多，商業(yè)內(nèi)部的垂直 交通組織難度較高； ?高樓層空置率將會較 高； 項目業(yè)態(tài)租金預測 規(guī)劃模式 收益水平 綜合價值影響 運作問題 不做滿容積率 理想滿租情況下每年約 1806萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 88元； 7%年回報的售價為： 15085元 /平米 受制于商業(yè)容量面積影響，整體業(yè)態(tài)沒有做滿容積率豐富，但能基本滿足社區(qū)生活需求。 在 4層的商業(yè)布置中，我們同樣盡可能放大青少 年主題業(yè)態(tài)，并保證其它生活配套功能的相對完 善 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 1 不做滿容積率 1F 2F 3F 4F 中西式快餐 +品牌零售 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 餐飲 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 備注 1F 品牌零售 +中西式快餐 4200 一樓預留部分面積租予承租能力強的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務市場概況 中西快餐、特色餐飲、自助餐廳、美食廣場 所需面積介乎 200與 2023平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特色食品、新穎的自助 式餐飲等。 器材健身 器材健身 有氧健身 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 運動健身 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 培訓中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補充有效的擴大商圈半徑，吸引商圈外的消費群體前來消費，并增加消費群體的逗留時間。 引入面積在 5000平米左右的生活超市，增加生活用