【正文】 場概況 美容健身 目前美容健身行業(yè)發(fā)展較為迅猛，大型連鎖美容院發(fā)展勢頭強勁。 該業(yè)態(tài)對樓層通常沒有特別要求。 ?越高的樓層 ,商家的招商引進越難 , 對于武漢史無前例的 7層社區(qū)商業(yè) , 其招商難度趨高 ,稍有不慎即出現(xiàn) “ 高樓層、高空置 ” 的現(xiàn)象； ?高樓層的商業(yè) 對地塊后住宅的布局 有一定影響 。 在 4層的商業(yè)布置中，我們同樣盡可能放大青少 年主題業(yè)態(tài)，并保證其它生活配套功能的相對完 善 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 1 不做滿容積率 1F 2F 3F 4F 中西式快餐 +品牌零售 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 餐飲 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 備注 1F 品牌零售 +中西式快餐 4200 一樓預留部分面積租予承租能力強的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 1 不做滿容積率 1F 2F 3F 4F 中西式快餐 +品牌零售 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 餐飲 從運營角度來看，我們對不做滿容積率進行了商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)模擬與布置，其中也包括了以下問題 —— ?業(yè)態(tài)無法滿足項目輻射范圍內的人口消費 根據(jù)本項目輻射區(qū)域的人口來看， CBD內常住人 口約為 5萬，流動人口約為 2萬，復興村、常碼頭 一帶的人口約為 35萬，即總人口約為 1012萬人。 做滿容積率的嘗試 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 樓層 面積 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合計 27500 單純從商業(yè)經營面積最大化的角度來考慮，本商 業(yè)單層最大面積為 4200平米，要達到 27500平米 的整體最大經營面積，樓層將達到 7層。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 4F 兒童培訓 1100 早教中心 800 兒童樂園 800 兒童主題零售 1500 合計 4200 注： 兒童培訓，文化教育類業(yè)態(tài)能加強項目的特色的主題，為項目帶來人流及更多可能的重復消費。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)租金預測 不做滿容積率 樓層 業(yè)態(tài) 面積 （平方米） 租金 （平方米 /月） 月租金收入 年租金收入 1F 中西式快餐 +品牌零售 4200 200 840000 5040000 2F 超市 4200 30 126000 1512023 3F 兒童培訓 1100 3050 55000 660000 早教中心 800 3040 32023 384000 兒童樂園 800 4050 15000 180000 兒童主題零售 1500 150 225000 2700000 4F 中型餐飲 1800 40 72023 864000 特色餐飲 1000 5060 60000 720230 自助餐飲 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32023 384000 1505000 18060000 在不做滿容積率情況下，超市僅占用一層面積，整體平均租金為： 88元 /平方米 /月 樓層 業(yè)態(tài) 面積 （平方米） 租金 （ 元 /平方米 /月） 月租金收入（元） 年租金收入（元） 1F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 4200 200 840000 10080000 23F 大型超市 8400 30 252023 3024000 4F 兒童培訓 1100 3050 55000 660000 早教中心 800 3040 32023 384000 兒童樂園 800 4050 15000 180000 兒童主題零售 1500 150 225000 2700000 5F 中型餐飲 1800 40 72023 864000 特色餐飲 1000 5060 60000 720230 自助餐飲 600 80 48000 576000 小吃美食城 800 40 32023 384000 6F 健身 2200 2030 66000 792023 美容 SPA 1200 3040 48000 576000 美發(fā) 800 4050 40000 480000 7F 餐飲 +配套露天花園 2300 3040 92023 1104000 本租金收入為商業(yè)體無空置滿租的情況 1877000 22524000 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)租金預測 在做滿容積率情況下，超市所占用的二層面積將整體租金有所下拉，平均租金： 68元 /平方米 /月 做滿容積率 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃模式 收益水平 綜合價值影響 運作問題 做滿容積率 理想滿租情況下每年約 2252萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 68元； 7%年回報的售價為： 11657元 /平米 整體業(yè)態(tài)門類豐富，能更好的服務片區(qū)，提升西區(qū)住宅價值； 所引入的超市經營面積增大，其將帶來更多的人流外溢至其他商業(yè)； ?7層社區(qū)商業(yè)在武漢缺 少運行案例； ?單層面積小，業(yè)態(tài)雜 多，商業(yè)內部的垂直 交通組織難度較高； ?高樓層空置率將會較 高； 項目業(yè)態(tài)租金預測 規(guī)劃模式 收益水平 綜合價值影響 運作問題 不做滿容積率 理想滿租情況下每年約 1806萬租金收益； 按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃， 平均月租金為 88元； 7%年回報的售價為： 15085元 /平米 受制于商業(yè)容量面積影響，整體業(yè)態(tài)沒有做滿容積率豐富，但能基本滿足社區(qū)生活需求。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)租金預測 在做滿容積率情況下，項目的租金收益是為最大化，但前提為：整體商業(yè)的滿租運作。 從主力業(yè)態(tài)來看，受制于超市普遍租金較低的影響（即超市經營面積越大，將越拉低商業(yè)起 步期的整體租金收益），做滿容積率的情況下，超市經營面積可達到 8000平米，雖對整體商 業(yè)的租金有所下拉，但其能輻射吸引周邊約 10萬的消費人口，而不做滿容積率的情況下，超 市經營面積僅 4000余平米，僅能輻射吸引社區(qū)內的 5萬消費人口。 項目開發(fā)雙向分析 建筑規(guī)劃設計建議 項目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 高 中 低 日常用品 /便民設施 零售 /餐飲 零售 /餐飲 /娛樂 價錢 商品 多元化 本案中期階段 上海正大廣場 本案后期階段 深圳益田廣場本案初期階段武漢廣場 先行啟動日常型生活服務配套業(yè)態(tài)，如：小型便民超市等，營造出一定的生活氛圍。整體項目經過 前期的運營調整，整體呈現(xiàn)“精品化” 特征。新增的用地 面積約 3500平方米。 橋梁 價值 BRIDGE VALUE The end, thanks! 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/2/12023/2/12023/2/1Feb231Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 3:42:34 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 建筑規(guī)劃設計建議 項目建筑規(guī)劃建議 外立面設計建議 ?外立面是顧客首先接觸的第一個印象 ?體現(xiàn)主題并增強商業(yè)感染力 建筑規(guī)劃設計建議 項目建筑規(guī)劃建議 屋頂及回廊設計建議 ?節(jié)能并增加景觀性 建筑規(guī)劃設計建議 項目建筑規(guī)劃建議 店面設計建議 ? 不同類型商業(yè)單元極具個性，設計風格全然不同； ? 統(tǒng)一經營又決定了其設計風格的統(tǒng)一性原則； ? 在經營管理過程中，合理引導各種商業(yè)單元的設 計風格，以迎合項目主要客戶群體的消費習慣。 實際首批商業(yè)的開發(fā)土地面積最大不超過 4000平米。 在售樓部拆除后，項目人口導入進入 高峰階段，后期商業(yè)體開始建造，并 與一期商業(yè)體對接融為一體。 柒 建筑規(guī)劃設計建議 項目開發(fā)周期建議 建筑規(guī)劃設計建議 項目開發(fā)模式的綜合選擇 物業(yè)建成要求 開發(fā)模式 項目整體影響 做滿容積率 分步開發(fā) 優(yōu)勢： 可保證與住宅相對的同步開發(fā)，能提升住宅的居住價值，對項目啟動市場有利； 劣勢： 第二階段的商業(yè)開發(fā)與第一階段的硬件結合較難； 一次開發(fā) 優(yōu)勢： 在用地面積較小的情況下，能保證相對整體的商業(yè)規(guī)劃與發(fā)展； 劣勢： 需等待 5年后營銷中心的拆除方能進行建設，影響住宅配套資源； 綜合對比商業(yè)的開發(fā)模式，結合商業(yè)對整體住區(qū)的影響力，我們建議采取分步開發(fā)的方式 來進行商業(yè)的配套。 將租金收益退除空置率來看，若有 30%的動態(tài)空置，租金收益將降為 1576萬。從整體租金收益上來看，雖沒有做滿容積率的情況高，但其在經營中空置率的風 險遠遠低于 7層商業(yè)。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 6F 健身 2200 美容 SPA 1200 美發(fā) 800 合計 4200 注： 健身、美容 SPA等屬于目的性消費，可盡量安排在較高樓層，以吸引消費者在垂直方向上流動； 考慮到美容、 SPA對私隱性要求較高，可盡量安排在