【正文】 本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資 /消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)知度低，商業(yè)培育期周期較長(zhǎng)； 建筑規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問(wèn)題，如拆除或盡量減少?gòu)V場(chǎng)水幕墻，擴(kuò)大門臉與迎客面，提升鋪位價(jià)值 優(yōu)質(zhì)品牌傳播對(duì)本案起到至關(guān)重要的作用 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場(chǎng)傳播時(shí)規(guī)避不利因素，利用項(xiàng)目自身的多功能設(shè)置，將 “ 淮北首席商務(wù)交流中心 ” 這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì) 本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)，難度較大 本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對(duì)于資金的快速回報(bào)與后期穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)把好度量，即租售比例的劃分，初期 10個(gè)月內(nèi)建議以7： 3的租售供貨量對(duì)外，中后期以 “帶租約銷售 ” 模式去化面積，以保證本案從 “ 產(chǎn)權(quán)所有 ” 到 “ 限定業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng) ” 的穩(wěn)定性過(guò)渡 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差在推廣中，強(qiáng)化項(xiàng)目整體主題定位的市場(chǎng)傳播，大量采用體驗(yàn)式營(yíng)銷，培育中高端市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，對(duì)于各個(gè)功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時(shí)建議開發(fā)企業(yè)對(duì)于休閑、餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹立投資者信心與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時(shí)考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時(shí)銷售，邊租邊售 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè) 首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠 建議將寫字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時(shí)勢(shì)因時(shí)而變，調(diào)整市場(chǎng)傳播策略 寫字樓市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，對(duì)資金的迅速回籠不利，且項(xiàng)目周邊正建入 “ 帝景翰園 ” 等寫字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)； 不 可售 或部分保留 單員的處理酒店商務(wù)與會(huì)展中心的互動(dòng)關(guān)系；寫字樓 /商住兩用樓與高檔購(gòu)物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂(lè)互動(dòng)關(guān)系；商鋪投資者利用展覽館、會(huì)展場(chǎng)地的關(guān)系；廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挖掘；216。 將項(xiàng)目建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展風(fēng)采的高端商務(wù)休閑、會(huì)晤中心。銷售招商問(wèn)題主力店招商先行 ,全面招商銷售同步 “主力店先行招商，圍繞主力店形成不同主題的功能組團(tuán)，迅速鎖定投資與經(jīng)營(yíng)類目標(biāo)客戶，定向拜訪，壓縮信息傳播層級(jí)，并將市場(chǎng)性招商與主力店招商結(jié)合，以招商成果帶動(dòng)銷售 ”167。 對(duì)于高樓層鋪位以主力店商戶租賃與辦公樓租售相結(jié)合；167。167。 做好各個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種比例與功能劃分，形成不同主體的功能組團(tuán)；167。 招商策略業(yè)態(tài) 范圍賓館 以上海、江蘇、浙江，國(guó)內(nèi)五星酒店管理公司為主要目標(biāo)寫字樓 以淮北當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位，外來(lái)投資、經(jīng)營(yíng)企業(yè)為目標(biāo)餐飲面向安徽省內(nèi)大型知名餐飲企業(yè)為主要目標(biāo)，以安徽、江蘇、浙江等地的地方特色餐飲店家、國(guó)內(nèi)品牌快餐、特色美食為輔目標(biāo) 休閑娛樂(lè)安徽省內(nèi)知名休閑娛樂(lè)企業(yè)為主要目標(biāo)，江蘇、上海、浙江等地商家為輔目標(biāo) 注重當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的獨(dú)特性，消費(fèi)群體的地域性；167。 注意前期招商、銷售執(zhí)行人員與后期商管隊(duì)伍建設(shè)的延續(xù)性；167。 年）單平建筑面積回報(bào)（元／平方米 *****國(guó)際而目前號(hào)稱淮北運(yùn)營(yíng)最好的百貨商場(chǎng)：項(xiàng)目 建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）日均營(yíng)業(yè)額（元）單平績(jī)效（元/平方米）年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)總額（萬(wàn)元）東方百貨 16000 8200 202300 建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）日均營(yíng)業(yè)額（元）單平績(jī)效（元/平方米）年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)總額（萬(wàn)元）金淮北 20230 10000 按同比方法測(cè)算金淮北投資、運(yùn)營(yíng)可行性： 假設(shè)金淮北正式運(yùn)營(yíng)以后，在整體市場(chǎng)分額不變的前提下，整體規(guī)模的擴(kuò)大，而總銷售額按等比例同樣擴(kuò)大，即單平方績(jī)效不會(huì)降低（在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下是不可能實(shí)現(xiàn)）。樓層 均價(jià) 建筑面積（平方米）銷售總額（萬(wàn)元）年回報(bào)額（萬(wàn)元）5年 回報(bào)總額（萬(wàn)元）5F —— 3333 —— —— ——4F 15000 3333 3F 22023 3333 2F 25000 3333 1F 29000 3333 負(fù) 1F 25000 3333 小計(jì) —— 20230 金淮北項(xiàng)目管理公司承諾回報(bào)額：多元化經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 根據(jù)前期市場(chǎng)價(jià)格初步評(píng)估，本項(xiàng)目可售商業(yè)面積 17樓層均價(jià)（ 12樓層價(jià)格包括商業(yè)街內(nèi)鋪加權(quán)計(jì)算后價(jià)格區(qū)間 ,3樓以上按照住宅 /寫字樓 /公寓售價(jià)為參照標(biāo)準(zhǔn)） （具體投資回報(bào)測(cè)算將在后續(xù)對(duì)應(yīng)合作的工作成果中體現(xiàn)） ：(1)商業(yè)設(shè)施銷售總收入 （包括 2號(hào)樓） 項(xiàng)目一期總建筑面積為 ，除去寫字樓、展覽中心、會(huì)議中心與酒店 720層住房，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為 ，若包括寫字樓則共計(jì)可列入銷售的商業(yè)面積為 ，由上表可見(jiàn)，本項(xiàng)目一期可售商業(yè)設(shè)施銷售（不包括寫字樓部分）總收入在 左右，若包括寫字樓，則可實(shí)現(xiàn)完全銷售金額最大值為 +=。18000成本回收期 1120個(gè)月 37層連帶鋪位為輔 . 售 40%，租 30% 　 18個(gè)月 913個(gè)月 1418個(gè)月 小計(jì)銷售面積比例 30% 40% 30% ——銷售面積（萬(wàn)平方米） ——各樓層銷售面積（平方米） 1 7530 3765 1255 125502 4525 2715 1810 90503 1470 2940 2940 73504 410 820 820 20505 410 820 820 20506 410 820 820 20507 250 500 500 1250小計(jì) 15005 12380 8965 36350各樓層銷售額（萬(wàn)元）1 12650 210842 3 4 5 6 7 小計(jì)（萬(wàn)元） 18018 11517 6508 36043 寫字樓推出市場(chǎng)預(yù)計(jì)在 36個(gè)月的銷售周期中，出售面積比例為 40%、30%、 30%，則項(xiàng)目寫字樓部分可能實(shí)現(xiàn)的銷售額為：　 112個(gè)月 1324個(gè)月 2536個(gè)月 小計(jì)銷售面積比例 40% 30% 30% ——可供銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售金額（萬(wàn)元） 3024 2268 2268 7560則項(xiàng)目階段可能實(shí)際實(shí)現(xiàn)的總回款額為： 故本案一期商業(yè)銷售部分總回款額為： ， 周期為 24個(gè)月 。其中 B、 C、 D、 E區(qū)為展覽、會(huì)議區(qū)，建筑面積11萬(wàn)平方米。案例分析成都國(guó)際會(huì)展中心 成都國(guó)際會(huì)展中心是成都市人民政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資 14億元占地 150畝，總建筑面積達(dá) 21萬(wàn)平方米，擁有中國(guó)西南地區(qū)最大的展覽中心、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、美食中心，知名度很高的成都現(xiàn)代藝術(shù)館和金色歌劇院。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研252。動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研252。訂立各銷售階段的目標(biāo)及促銷活動(dòng)策劃252。海報(bào) /宣傳單張252?，F(xiàn)場(chǎng)控盤252。銷售出擊等等我們的銷售將確保開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作資金要求注：銷售人員工資及提成，銷售現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)用等等均由我方承擔(dān)。靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 15:41:2315:41:2315:41Saturday, March 27, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 2023/3/27 15:41:2315:41:2327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2115:41:2315:41Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 三月 213:41 下午 三月 2115:41March 27, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 15:41:2315:41:2315:413/27/2023 3:41:23 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2115:41:2315:41:23March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 3:41:23 下午 3:41 下午 15:41:23三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 213:41 下午 三月 2115:41March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 15:41:2315:41:2315:41Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 3:41:23 下午 3:41 下午 15:41:23三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2115:41:2315:41:23March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 27 三月 20233:41:23 下午 15:41:23三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 15:41:2315:41:2315:413/27/2023 3:41:23 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 我們以多年從事房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的精英團(tuán)隊(duì)，確保有能力與開發(fā)商共同面對(duì)并解決任何市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)共同成長(zhǎng)。談判逼定 /合同簽約252。售樓處硬件 /工地包裝252。營(yíng)銷推廣報(bào)告等等我方在本項(xiàng)目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（二）p項(xiàng)目推廣252。開盤前策略性檢討及修正252。項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)劃分252。案例分析成都國(guó)際會(huì)展中心購(gòu)物中心案例分析成都國(guó)際會(huì)展中心餐飲中心案例分析成都國(guó)際會(huì)展中心休閑中心案例分析成都國(guó)際會(huì)展中心娛樂(lè)中心（金色歌劇院 /電影院 /兒童游樂(lè)園 /夜總會(huì) /電玩 /異國(guó)風(fēng)情表演）合作方式本項(xiàng)目合作利益分配銷售傭金：總銷售額的 %推廣費(fèi)用：總銷售額的 %（由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)）銷售均價(jià)：依據(jù)各樓層定價(jià)，一鋪一價(jià)核算傭金溢價(jià)分成：開發(fā)商 70%，代理商 30%注：溢價(jià)分成是指實(shí)際銷售價(jià)格超出合同簽訂的銷售均價(jià)部分。案例分析中山火炬國(guó)際會(huì)展中心 中山火炬國(guó)際會(huì)展中心占地 210， 000平方米，由一棟主樓、二棟附樓（外商寫字樓、服務(wù)樓）及會(huì)展廣場(chǎng)組成，中心配套大型多功能廳、新聞發(fā)布中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際工業(yè)產(chǎn)品展覽館、會(huì)展廣場(chǎng)、寫字樓、服務(wù)樓組成，并配套有一座四星級(jí)酒店 國(guó)賓大酒店。階段 寫字樓回款額 （萬(wàn)元） 商業(yè)銷售部分回款額 （萬(wàn)元） 總回款額（萬(wàn)元）110個(gè)月 3024 1120個(gè)月 2268 2124個(gè)月 小計(jì) 7560 案例分析