【正文】 劃中越來越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等? 多數(shù)采用現(xiàn)代簡約立面，局部吸收徽派建筑特點(diǎn)，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。 平方米，小高層和高層在 /月 ? 辦理 VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等消費(fèi)者研究淮北市購房者共性：n 購房主力軍年齡在 3035歲間； n 近五成的潛在消費(fèi)者為二次及以上置業(yè)，比例較大；n 主要購房者以兩代同住的三口之家為主；n 近六成的潛在購房者有較好的職業(yè)，屬于中高收入人群；n 外來人口以淮北周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市（如：宿州、徐州）的為主，由于淮北比較安逸，生活節(jié)奏比較慢，是一個適合居住的城市，一般外來人口都會選擇定居。? 新礦井建設(shè)形成住宅需求? 在今后 3－ 7年的時間里，淮北市將新建 12對煤炭礦井和兩大煤化工企業(yè)，新增企業(yè)職工近 4萬人。以商業(yè)為主、商辦結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。 主要商 業(yè)街（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街（二）惠苑路商業(yè)步行街（三）其他商業(yè)街 商業(yè)街租金介紹經(jīng)營業(yè)態(tài)面 積（ M2）租金價格（元 /M2/月）1 男裝 專賣 40 1F： 3502 女裝 專賣 50（ 510 ） 1F： 3203 男裝 專賣 200（ 1020 ） 1F： 2504 商 場 20～ 50 1F： 100～3005 小 飾 品 18（ 36 ） 1F： 3206 女性服 飾 9（ 2 ） 1F： 300－ 1F： 2007 男裝 專賣 90（ 713 ） 1F： 1208 蛋糕房 30（ 8 ） 1F： 1509 音像 15（ 35 ） 1F： 20010 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 4011 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 3012 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 20～ 251 2345 6789101112（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街經(jīng)營行業(yè) 服飾 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 食品 餐飲 零售 美容美發(fā) 影像數(shù)量 117 26 19 13 12 10 10比例經(jīng)營行業(yè) 藥房 眼鏡 書店 金店 電器 休閑 賓館數(shù)量 9 8 8 7 6 5 4比例經(jīng)營行業(yè) 鞋城 手機(jī)城 零售 醫(yī)院 影院 體彩 超市數(shù)量 3 3 2 2 1 1 1比例? 服飾：阿迪達(dá)斯、 M皮爾卡丹、柒牌男裝、洛玆、百事、 36海瀾之家、海爾曼斯? 網(wǎng)點(diǎn)：中行、建行、郵局、移動、證券? 餐飲：上島咖啡、泰鄉(xiāng)基、肯德基? 賓館：相山賓館、相王府賓館? 眼鏡：吳良材、 **? 美容：蒙妮鉭 n 淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營項(xiàng)目為服裝行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑類為主；n 商業(yè)街店鋪主力戶型為 30～ 50平米左右，開間 3~5米，進(jìn)深 9~12米，品牌專賣店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設(shè)并不太講究，尚未達(dá)到個性化、品位化的檔次；n 商業(yè)氛圍好，消費(fèi)群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好n 商業(yè)街出租率 100%， “ 一鋪難求 ” ，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。n 沃爾瑪購物中心（ 2層 3層）即將進(jìn)駐。n 項(xiàng)目性質(zhì)：純商業(yè)，擬建大型綜合型購物中心及購物、休閑、餐飲、娛樂為一體n 項(xiàng)目進(jìn)度： 2023年 5月 28日開工，目前尚未開盤。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學(xué)區(qū)房等；? 淮北規(guī)劃發(fā)展兩個市級商業(yè)中心，一個為老城區(qū)市級商業(yè)中心，另一個為新城區(qū)市級商業(yè)中心，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心，本案地處新區(qū)；? 截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)總面積近 30萬平方米，人均營業(yè)面積達(dá)到 平方米。 項(xiàng)目在大部分銷售的前提下，通過條款限定，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運(yùn)營；216。 依據(jù)市場蓄水情況，另用運(yùn)用平面、垂直等多種劃分方法，盡量保證整體銷售去化速度平穩(wěn)而快捷，主力店先期持有，后期適時整體轉(zhuǎn)讓或分割銷售，非主力店限制性分割銷售，邊租邊售，租售結(jié)合；167。 主力店先行招商，部分定制開發(fā)；167。 按照項(xiàng)目不同功能組團(tuán)，分階段，分不同主題，統(tǒng)一蓄水，集中去化；167。 店家需要持續(xù)性的商業(yè)培育與輔助經(jīng)營；商管策略項(xiàng)目各區(qū)塊面積（不包括寫字樓 320層）樓層 可售部分經(jīng)營面積（不包括酒店裙樓）可售部分經(jīng)營面積（包括酒店裙樓）7層 1250 12506層 1250 20505層 1250 20504層 1250 20503層 6550 73502層 8450 93501層 11550 12450總計(jì) 31550 36550投資回報(bào)問題標(biāo)桿性項(xiàng)目評測 樓層 均價 建筑面積（平方米）經(jīng)營面積（平方米）承諾回報(bào)利率回報(bào)年限（年）年回報(bào)額度（元／平方米 預(yù)估其商管每年純利是 356萬 ，每年任有 500萬 虧空，該部分能否從廣告費(fèi)、商家入場費(fèi)、商管費(fèi)等方面獲得補(bǔ)償，我司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 的銷售額 （寫字樓部分另算）。 是集合展覽、會議、商務(wù)、餐飲、娛樂、住宿于一體的多功能現(xiàn)代化國際展館，除去會議外，用于舉辦展覽會、展銷會以及綜合晚會、頒獎典禮、時尚活動等。項(xiàng)目樓層劃分及商戶落位252。樓書 /折頁 /平面圖（戶型圖）252。購房手續(xù)辦理252。 三月 2115:41:2315:41Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 15:41:2315:41:2315:413/27/2023 3:41:23 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 15:41:2315:41:2327 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 27 三月 20233:41:23 下午 15:41:23三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 213:41 下午 三月 2115:41March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財(cái) 富。 我們以專有的營銷方法及負(fù)責(zé)任的專業(yè)態(tài)度，確保 “ 尾房 ” 的銷售，直至清盤，與開發(fā)商共同進(jìn)退。價格表等銷售現(xiàn)場及物料的創(chuàng)意及設(shè)計(jì)等等我們的推廣將確保項(xiàng)目營銷符合目標(biāo)消費(fèi)者實(shí)際需求我方在本項(xiàng)目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（三）p項(xiàng)目銷售252。開盤活動策劃252。我方在本項(xiàng)目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（一）p項(xiàng)目策劃252。 濟(jì)南國際會展中心建筑面積 15萬平方米，分為 A、 B、 C、D、 E五個區(qū)。 售 30%，租 70% 由上可見，按照限定價格與投資回報(bào)承諾測算，并按照目前約定商場聯(lián)營形式運(yùn)營，若要達(dá)到投資戶最低獲利額，項(xiàng)目整體需要實(shí)現(xiàn) 37元 /平方米 的績效。 商業(yè)推廣 “ 六力模型 ” 的靈活運(yùn)用推廣策略n 委托專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理；167。 目的性招商與市場性招商有效結(jié)合。 價格策略應(yīng)依據(jù)通常慣例，實(shí)行低開高走等靈活策略展開。功能板塊定位樓號 功能 業(yè)態(tài)一號 商業(yè) 傳統(tǒng)零售業(yè)、商務(wù)會所、婚紗、健身、美容等二號 辦公 12樓商鋪； 37樓辦公三號 商業(yè) 購物中心、展覽展示、會議 /劇院四號 辦公 13樓商鋪（連通五號樓）； 47樓辦公五號 辦公 餐飲 六號 辦公 12樓商鋪； 3樓以上辦公七號 商業(yè) 酒店及酒店配套商業(yè)（主題中餐、西餐、洗浴、夜總會等）共計(jì) —— ——整體功能板塊定位 商業(yè)體功能設(shè)置 樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)1層 服飾、箱包、小商品、日用百貨2層 足療、按摩、美容3層 婚紗、健身、美容、攝影1號樓（底商、商務(wù)會館） 樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)17層 農(nóng)業(yè)銀行2號樓（辦公） —— 方案一樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)12層 零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、影樓等37層 辦公2號樓（辦公） —— 方案二樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)西樓 東樓1層 特色專業(yè)市場 —— 購物（服飾專賣店、化妝品、金銀珠寶、名表、箱包、煙酒、特色時尚店等）2層 特色工藝品店 /民俗商品店、精品家私、茶餐廳、咖啡多功能廳（劇院 /會議）3層 美容、足療、健身、影樓4層 展覽廳3號樓（購物中心、會展、劇院 /會議） 4號樓（辦公） 樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)13層 零售店鋪（服飾、各類專賣店、煙酒店）、 連通 5號樓，以餐飲業(yè)態(tài)去化處理47層 辦公樓層 目標(biāo)業(yè)態(tài)1層 知名快餐（ KFC、永和豆?jié){、大娘水餃等）、甜品屋、冷飲店、花店2層 特色主題餐廳 /異域美食 /茶餐廳3層 高檔大型中餐館（粵菜、川菜等）5號樓（底商、商務(wù)會館） 7號樓（略） 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)問題三號樓（會展中心主樓）主迎客面（南）遮擋嚴(yán)重，建議縮短南面與 2層連接臺階面寬或減少水幕墻數(shù)量，盡量打開 1樓迎客面，減少陰角范圍； 二、三、四號樓南面出入口與導(dǎo)入道路混雜后，造成人流、車流之間的矛盾，目前地下車庫出入口為雙向入口，更加增加該區(qū)域人車流流動負(fù)擔(dān)，建議設(shè)計(jì)單位重新考慮該區(qū)域人車流動線設(shè)計(jì)；建議將三號樓一層?xùn)|西兩樓底層連接；二、三、四號樓 1層全部貫穿，盡量減少三號樓兩端內(nèi)鋪出現(xiàn)的銷售死角； 商場一樓，進(jìn)深過深，內(nèi)鋪以單條橫向交通流線劃分不能解決該問題，容易在項(xiàng)目銷售期時形成大面積區(qū)塊或異型區(qū)塊問題，建議采用圍繞主動線內(nèi)庭分割的策略，結(jié)合一層建筑格局，建議大量采用小面積分割，面積范圍在 40120㎡之間；物業(yè)的經(jīng)營方式?jīng)Q定了物業(yè)的管理方式，必須對銷售類物業(yè)與持有性物業(yè)進(jìn)行區(qū)格，以便物業(yè)管理及配套設(shè)置的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及程度的把握；各商業(yè)功能的設(shè)置應(yīng)盡可能多地考慮其外立面表現(xiàn)的顯著性，這是地域性特征決定的；城市車輛的發(fā)展速度與地下空間的設(shè)置關(guān)系應(yīng)考慮其邊際的問題，商業(yè)配套停車位數(shù)量設(shè)置可能不足，建議為商業(yè)部分（酒店、寫字樓、會展中心）配給 300500個停車位 。方案操作范圍 本項(xiàng)目一期規(guī)劃中七幢建筑體，包括寫字樓、酒店、會展館及商業(yè)等。共 19層，占地 10828m2，總建筑面積 27800m2。（一）帝景翰園 ★（二）裕安大廈（三） **商務(wù)國際 ★一二三（一）帝景翰園 二期一棟 25層商住樓， 2年時間實(shí)現(xiàn)銷空；三期有 1棟 18層的寫字樓、 1棟 25層商住樓，目前處預(yù)售階段，預(yù)交訂金 15萬，精裝修（延續(xù)整個項(xiàng)目的精裝理念），裝修標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平方米，目前售價 3000元 /平方米。（對外報(bào)價虛高嚴(yán)重）? 橫山路：主營手機(jī)、電子通訊街。n 步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。 空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)。隨著淮北市舊城改造，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。潛在需求? 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放? 淮北市是一個以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約 19萬人，占全市職工總數(shù)的 60％以上，其中大部分分布在 12個礦區(qū)城鎮(zhèn)。 **租賃下原人民銀行的辦公樓設(shè)立總銷售中心? 大量代理公司的介入，從根本上提高了整個淮北市場的銷售水平和競爭力推廣方式? 樓盤包裝是北推盤的主要方式，系列轟炸式及