【正文】 27 三月 20233:41:23 下午 15:41:23三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/27 15:41:2315:41:2327 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 3:41:23 下午 3:41 下午 15:41:23三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人?？蛻艚哟?/樓盤及戶型介紹252。市場(chǎng)定位報(bào)告252。城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研252。 A區(qū)為商務(wù)酒店、購(gòu)物區(qū)，有 233間客房、 8個(gè)不同規(guī)模的餐廳和 1個(gè)大型超市。11500利潤(rùn)收獲期 2124個(gè)月 37層為主； 售 30% 金淮北商場(chǎng)部分（約 15000平方米）即時(shí)全部實(shí)現(xiàn)滿駐，實(shí)現(xiàn)的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)收入為 2226萬(wàn)元，預(yù)估可實(shí)現(xiàn)純利 8902*4%=356萬(wàn) 。 商業(yè)管理制度、章程制定的后續(xù)性；167。167。 對(duì)銷售公示的靈活調(diào)整，樹立投資者信心；167。 主力店招商拉動(dòng)銷售，部分商鋪帶租約銷售；167。 實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金回報(bào)的要求；216。? 主體結(jié)構(gòu)已于 2023年 12月竣工驗(yàn)收，室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束，外墻裝飾也基本完工。 辦公（共 20層）：均價(jià) 3800元 /平方米，面積為 90130平方米。 單層面積一萬(wàn)余平方米。n 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況明顯東好西差，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)人氣很難上來(lái)。 引導(dǎo)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新型業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)重視共生共存。隨著城市建設(shè) “ 東進(jìn)、南擴(kuò)、西延 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。 由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在 2023年以后 ? 持續(xù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致淮北市市區(qū)商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。? 在推廣方面較有特色的為 **地產(chǎn)，該公司通在淮北一中設(shè)立了 “** 樹人教育基金” ，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來(lái)， **集團(tuán)各類捐助款項(xiàng)累計(jì)達(dá) 100多萬(wàn)元，受到了淮北市各界的好評(píng)。（ 3）物業(yè)管理? 對(duì)物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費(fèi)的高低。n 淮紡路位于淮海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前在售樓盤不多，除了奧斯卡春城外，另一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。 ? 淮海路、古城路、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價(jià)較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時(shí)間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無(wú)多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北 元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等節(jié)日期間需求旺盛n 餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁n 批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在消費(fèi)品市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度 2023年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（ ） 淮北市是個(gè)煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。? 礦山集組團(tuán)：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項(xiàng)目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)，部分預(yù)留為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。人口212萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 80萬(wàn)左右。n 淮北市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好勢(shì)態(tài)。商務(wù)地產(chǎn)（天象大學(xué)城）、中心商務(wù)（萬(wàn)金世紀(jì)廣場(chǎng)）、精裝修房（帝景翰園）、精裝修公寓（ **文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學(xué)區(qū)房（溫哥華城）等。人民路體育場(chǎng)周邊也將是一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。? 未來(lái)城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌氖兄行木幼^(qū) ，配套設(shè)施將逐步完善；? 缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)不足，如溫哥華城等。產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn)? 開發(fā)商誠(chéng)信度受置業(yè)者關(guān)注， 本地的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭 **地產(chǎn)開發(fā)的早期項(xiàng)目 **現(xiàn)代花園，雖然當(dāng)時(shí)的位置比較偏，但是還是有很多人愿意去買? 事件營(yíng)銷比較多，選美小姐、產(chǎn)品說明會(huì)、花車巡游啦、冷餐會(huì)、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠卡等方式? 多數(shù)項(xiàng)目營(yíng)銷以售樓部為主戰(zhàn)場(chǎng)，以路牌、圍墻廣告等戶外媒體為主要的宣傳媒介，結(jié)合報(bào)紙等硬廣告等綜合? 新出樓盤越來(lái)越注重對(duì)樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項(xiàng)目沙盤制作精美、銷售資料配備等? 其次就是在市區(qū)或繁華的地段設(shè)有售樓處，如淮海路的樓盤售樓處有 **、相山峰景、鼎盛國(guó)際、萬(wàn)金現(xiàn)代廣場(chǎng)、其次就是相山路主要集中在蘇果超市和步行街周邊，樓盤有慢城、相山庭院、新城國(guó)際、水墨丹青、 **文雅公寓，未來(lái)還有翡翠島? 在繁華路段設(shè)立售樓處始創(chuàng)于溫哥華城，東湖商貿(mào)城曾經(jīng)就在相山峰景現(xiàn)在所在的文化宮售樓部呆過。? 在戶型選擇上， 311和 211的傳統(tǒng)戶型仍然是選擇的主力， 321和 322等功能劃分更明確，實(shí)用性和舒適性更強(qiáng)的戶型正逐漸被消費(fèi)者接受?；幢鄙虡I(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)街區(qū)專項(xiàng)研究商業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)研究寫字樓市場(chǎng)專項(xiàng)研究展覽 /展會(huì)市場(chǎng)專項(xiàng)研究酒店市場(chǎng)專項(xiàng)研究商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)專項(xiàng)研究淮北商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2023———2023 ）兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心： 三橫：淮海路（綜合購(gòu)物、休閑娛樂） 、古城路（綜合服務(wù)）和惠黎路（五金機(jī)械電器） 四縱：閘河路 (含友誼巷 )、相山北路（電腦辦公用品）、孟山路（服飾專賣）和洪山路（廚具、裝潢） 新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心 （惠苑路、相陽(yáng)路、長(zhǎng)山路和梅苑路圍合區(qū)域） 四橫：惠苑路（集時(shí)尚消費(fèi)、特色餐飲、休閑購(gòu)物、文化娛樂商業(yè)步行街）、黎苑路（運(yùn)動(dòng)健身）、 人民路和 南黎路（汽車銷售維修美容） 四縱： 相陽(yáng)路（餐飲美食）、相山中 (南 )路（專業(yè)賣場(chǎng)）、 長(zhǎng)山路（歐美風(fēng)情）和翠峰路（文化娛樂書店）在惠苑路和人民路之間，建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。老城區(qū)商業(yè)中心（ 3橫 4縱 ）橫 1－淮海路：綜合購(gòu)物、休閑娛樂一條街橫 2－古城路：綜合服務(wù)一條街橫 3－惠黎路：五金機(jī)械電器一條街縱 1－閘河路（含友誼巷 )：縱 2－相山北路：電腦辦公用品一條街縱 3－孟山路：服飾專賣一條街縱 4－洪山路：廚具、裝潢一條街新城區(qū)商業(yè)中心（ 4橫 4縱 ）橫 1－惠苑路：時(shí)尚消費(fèi)、特色餐飲、休閑購(gòu)物、文化娛樂商業(yè)步行街橫 2－黎苑路：運(yùn)動(dòng)健身一條街橫 3－ 人民路：橫 4－南黎路：汽車銷售維修美容一條街縱 1－相陽(yáng)路：餐飲美食一條街縱 2－相山中 (南 )路：專業(yè)賣場(chǎng)一條街縱 3－長(zhǎng)山路：歐美風(fēng)情一條街縱 4－翠峰路：文化娛樂書店一條街橫 1橫 2橫 3縱 1縱 2縱 3縱 4橫 1橫 2橫 3橫 4縱 1 縱 2 縱 3縱 4淮北市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀與特點(diǎn)n 舊城改造步驟加快，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展迅猛，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；n 商貿(mào)流通的總量規(guī)模大幅增長(zhǎng)；n 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展；n 個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；n 消費(fèi)層次不斷提升，消費(fèi)潛力巨大；發(fā)展戰(zhàn)略措施將商業(yè)作為城市重要的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。附近店面租金也為步行街最高（ 40元 /M2/月 ）。 （三）其他商業(yè)街 ? 友誼巷：以女裝為主，今年較前幾年有些委縮，目前主要靠長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)習(xí)慣及百貨大樓和白馬的支撐維持，經(jīng)營(yíng)檔次一般，且均為小店面? 教育巷：以中檔女裝為主，經(jīng)營(yíng)范圍含蓋各年齡層次，包含童裝。 （六）批發(fā)市場(chǎng)n 總建 ，地上 3層、地下 1層；n 整體業(yè)態(tài)：服飾為主、餐飲、休閑、娛樂；n 定位中檔及中檔偏低；n 4層整體均價(jià) 6000， 1樓均價(jià) 12023；n 爭(zhēng)取年底前開業(yè)，目前銷售招商都很紅火，以接近尾聲；n 旺銷支撐點(diǎn)： a:60%的消費(fèi)群體來(lái)自礦區(qū)，是進(jìn)入礦區(qū)的必經(jīng)之路； b：靠近大學(xué) 寫字樓目前淮北已經(jīng)入住辦公，真正意義上的寫字樓為帝景翰園。n 電影院： 新華大戲院，大廳可容納 1500人，但基本沒生意 工人影院 小廳可容納 600人，生意較好酒店相山賓館 相王府賓館 金海灣國(guó)際大酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ★★★★ ★★★ 擬 ★★★★投資單位 淮北市政府 淮北礦業(yè)集團(tuán) 安徽嘉鵬置業(yè) 酒店位置 淮海中路 189號(hào) 煤城路 1號(hào) 人民路、長(zhǎng)山路交口 開業(yè)時(shí)間 1970年（ 2023年重裝修） 1994年 未知建筑面積 23000M2 20230M2 27800M2客房數(shù)量 146間， 300多張床位 245間， 526張床位 209間入住率 全年 80％以上 85％左右 未知（一）相山賓館 n 餐飲： 10個(gè)豪華貴賓廳和一個(gè)大型宴會(huì)廳（可接待 400多人）n 多功能廳：可承接 500多人的大型會(huì)議或活動(dòng)n 健身：健身房、游泳池（室內(nèi)）、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球室n 休閑：酒吧、美容廳n 其它：商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)處、醫(yī)務(wù)室等位置 客房類型 房?jī)r(jià)東樓 標(biāo)間 368豪標(biāo) 418套房 798豪套 858總套 1566南樓 標(biāo)間 318～ 386單間 266～ 386三人間 488豪套 868北樓 標(biāo)間 110～ 150單間 150套房 280★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上七折優(yōu)惠相山賓館會(huì)議較多，保證了高入住率相山賓館大堂休息區(qū)一角（二）相王府賓館n 餐飲： 3個(gè)餐飲部， 30個(gè)包間，可同時(shí)容納 1200人用餐，中樓宴會(huì)廳可同時(shí)容納 400人就餐； n 休閑：卡拉 OK歌舞廳、酒吧、美容美發(fā)；n 其它：自選商場(chǎng)、商務(wù)中心、旅行社、售票處、干洗店等；n 多功能廳： 8個(gè)大中型會(huì)議室，能容納 320人；多功能會(huì)議中心能同時(shí)容納 1000多人聚會(huì)；客房類型 房?jī)r(jià)標(biāo)間 264/286豪標(biāo) 318單間 318商標(biāo) 360豪套 888加床 80★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠（三）金海灣大酒店? 設(shè)計(jì)為國(guó)際 4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 月，主力面積范疇在 30～ 50平方米之間；? 餐飲市場(chǎng)整體水平不高，整體經(jīng)營(yíng)層次不齊，缺乏主題性顯著的知名品牌商家；? 休閑娛樂市場(chǎng)有點(diǎn)無(wú)線、有線無(wú)面，沒有形成聚合性消費(fèi)集中地；? 目前正式導(dǎo)入辦公階段的寫字樓、商住樓為新區(qū)的帝景翰園，租售情況非常好；? 淮北沒有真正意義上的展示中心，其展覽會(huì)、房展會(huì)之類的展覽事宜基本上在酒店與露天場(chǎng)地舉辦；? 淮北市場(chǎng)現(xiàn)有電影院 2家，尤為小型電影院生意較好，對(duì)于本案有效會(huì)議廳提供了一個(gè)途徑；? 淮北星級(jí)酒店常年入住率基本在 80%以上，但由于其建設(shè)時(shí)間早，后來(lái)雖經(jīng)過重新裝修，但其硬件配套較落后，目前階段有利于新興高星級(jí)酒店進(jìn)入市場(chǎng)；從淮北的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，折射出以下幾個(gè)問題：? 房地產(chǎn)投資多元化，住宅消費(fèi)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展；? 商業(yè)整體以大眾化、平民化路線發(fā)展，市場(chǎng)缺乏為中高端消費(fèi)人士提供的商業(yè)產(chǎn)品；? 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)非理性成份居多；? 投資者極為青睞核心商業(yè)區(qū)商業(yè)，新區(qū)商業(yè)倍受冷落；? 眾多項(xiàng)目投資回報(bào)率不能實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)投資者逐步走向持幣觀望的態(tài)度； 而相對(duì)于本項(xiàng)目而言，遵循市場(chǎng)的客觀發(fā)展規(guī)律是必然的，以下章節(jié)將結(jié)合市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)操作的硬性規(guī)律與條件對(duì)本案操作性問題提出相應(yīng)的建議。本案綜合價(jià)值的最大體現(xiàn)是多業(yè)態(tài)功能定位明確的主題定位便于本案迅速進(jìn)入市場(chǎng)在目標(biāo)設(shè)定的前提下，要明確項(xiàng)目的最大核心價(jià)值與優(yōu)勢(shì)的所在本項(xiàng)目總體定位： 全市高端商務(wù)接待中心， “淮北首席商務(wù)交流中心 ”，集合了展覽、會(huì)議、餐飲、休閑、娛樂、辦公、住宿多動(dòng)能于一體的城市新型商業(yè)中心。 辦公用房（包括寫