【正文】 三月 2115:41:2315:41Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 2115:41:2315:41:23March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。生活手冊 /客戶通訊252。同時擁有，是目前中國最大的國際標(biāo)準(zhǔn)展館之一。樓層 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓價格區(qū)間 15000 18000 8000 10000 5000 7000 3800 4500 3800 4500 3800 4500 3800 4500價格區(qū)間權(quán)值 不同價格區(qū)間面積（平方米）5647 6902 5430 3620 5145 2205 1025 1025 1025 1025 1025 1025 625 625樓層總面積（平方米）12550 9050 7350 2050 2050 2050 1250不同價格區(qū)間總收入（萬元）8471 12425 4344 3620 2573 1544 390 461 390 461 390 461 238 281 價格小計（萬元）20896 7964 4116 851 851 851 519 總計（萬元） 36047 商業(yè)設(shè)施銷售總收入 （不包括 2號樓） 樓層 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓價格區(qū)間 15000 18000 8000 10000 5000 7000 3800 4500 3800 4500 3800 4500 3800 4500價格區(qū)間權(quán)值 不同價格區(qū)間面積（平方米）5422 6627 5130 3420 4795 2055 775 775 775 775 775 775 375 375樓層總面積（平方米） 12050 8550 6850 1550 1550 1550 750不同價格區(qū)間總收入（萬元）8134 11930 4104 3420 2398 1439 295 349 295 349 295 349 143 169 價格小計（萬元） 20233 7524 3836 643 643 643 311 總計（萬元） 33664 注：本案商業(yè)部分若不包含 2號樓，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為 ，總銷額為 億 ，包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為 5萬平方米 ，則總銷 += 。 注重使用形象與文化推廣的營銷理念，強化體驗式營銷；167。 賓館裙樓根據(jù)開發(fā)企業(yè)資金情況適當(dāng)考慮銷售；167。 ? 老商業(yè)區(qū)商鋪租金基本在 150250元 /平方米 雖離 **較近，但不構(gòu)成競爭。（二）惠苑路商業(yè)步行街 ? 開發(fā)單位： **房地產(chǎn)開發(fā)公司、 **房地產(chǎn)開發(fā)公司? 開街時間： 2023年 10月? 建筑面積： 7萬平方米（商業(yè)）? 商業(yè)容量：包括百貨商場 4個、大型賣場 1座、美食廣場 1個、各類商業(yè)店鋪 400余間? 項目特色：新城區(qū)第一個集商業(yè)、娛樂、休閑、旅游為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)n 惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。? 從實地考察了解來看，礦區(qū)職工在市區(qū)購買的住房，多位靠近學(xué)校、醫(yī)院等地段，或小區(qū)綜合素質(zhì)較好的高檔小區(qū)。? 物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司 **物業(yè)管理公司，口碑也不錯。現(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見規(guī)模。? 人均 GDP及其增長速度 n 2023年的人均 GDP為 6537元、 2023年達(dá)到 11015元，是 2023年的 。? 烈山組團(tuán)：在其西部以用地整理為主，擴(kuò)大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)。 鼎盛國際，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊。多層 /月 另外，城市道路建設(shè)的加快使得上下班? 交通更加便利，對這種購買力的釋放也有催化作用。 嚴(yán)格大型商業(yè)網(wǎng)點的布局，實行大、中型網(wǎng)點同便民服務(wù)型的中小型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)并存，保持合理的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模結(jié)構(gòu)。 n 沿淮海路的臨街長 70米。 ? 樓層初步規(guī)劃： 地下室：一半設(shè)備用房，一半倉儲或娛樂用房； 一、二層：超市及賓館大堂， 三層：桑拿 四層：餐飲 五層至十七層：客房 十八層：會務(wù)中心特色項目商業(yè)業(yè)態(tài) 名稱及概況高檔洗浴 淺草灣 :4層，約 2500平方；萬豪盛會： 4層ktv 金伯爵、聚福盛會、滔天娛樂、翡翠明珠（綜合性、有會議廳、餐飲、娛樂等）咖啡廳 上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開業(yè)較早）均為兩層，面積約為 600800平方米西餐 目前只有一家：豪丁豪茶館 圓圓圓，約 300平方，生意較好宏觀市場調(diào)研小結(jié)? 淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢逐步弱化，淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型，由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；? 目前市區(qū)人口 ， 2023年城市人口 75萬人，人均可支配收入 ；? 房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢，淮北住宅消費呈現(xiàn)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。 圍繞主力店形成功能組團(tuán)，階段性、組團(tuán)式、分主題式推貨，強力蓄水，集中銷售；銷售策略購物商業(yè)組團(tuán)餐飲商業(yè)組團(tuán)辦公組團(tuán)酒店組團(tuán) 商住兩用樓組團(tuán)本案167。 招商范圍167。 金淮北項目若實現(xiàn)完全銷售（最大經(jīng)濟(jì)價值獲取狀態(tài)）每年承諾回報的金額為3093萬 ，而商場每年滿駐聯(lián)營扣點額為 2226萬 ，商管公司每年面臨 860萬 的虧損差額。案例分析中山火炬國際會展中心 中山火炬國際會展中心占地 210， 000平方米，由一棟主樓、二棟附樓（外商寫字樓、服務(wù)樓）及會展廣場組成，中心配套大型多功能廳、新聞發(fā)布中心、國際會議中心、國際工業(yè)產(chǎn)品展覽館、會展廣場、寫字樓、服務(wù)樓組成，并配套有一座四星級酒店 國賓大酒店。營銷推廣報告等等我方在本項目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（二）p項目推廣252。 15:41:2315:41:2315:413/27/2023 3:41:23 PM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 3:41:23 下午 3:41 下午 15:41:23三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2115:41:2315:41:23March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/3/27 15:41:2315:41:2327 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。現(xiàn)場控盤252。宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)研252。18000成本回收期 1120個月 37層連帶鋪位為輔 . 售 40%，租 30% 注意前期招商、銷售執(zhí)行人員與后期商管隊伍建設(shè)的延續(xù)性；167。167。結(jié)合市場，首先分析項目存在的問題及應(yīng)對解決策略項目規(guī)模大，資金壓力高先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營銷推廣中炒作本案地標(biāo)性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營作保障；開發(fā)企業(yè)對項目期望過高客觀對待項目操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場接受需要過程產(chǎn)品市場需求風(fēng)險巨大 借助目前的投資風(fēng)潮，在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行其他鋪位面積的銷售 商鋪投資市場不成熟，屬于初級階段，投資者非理性成份較多； 項目產(chǎn)品規(guī)劃問題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷售困難重重； 本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資 /消費市場認(rèn)知度低，商業(yè)培育期周期較長； 建筑規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問題，如拆除或盡量減少廣場水幕墻，擴(kuò)大門臉與迎客面，提升鋪位價值 優(yōu)質(zhì)品牌傳播對本案起到至關(guān)重要的作用 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場傳播時規(guī)避不利因素，利用項目自身的多功能設(shè)置，將 “ 淮北首席商務(wù)交流中心 ” 這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場，對項目高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢為優(yōu)勢 本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運營，難度較大 本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對于資金的快速回報與后期穩(wěn)定的商業(yè)運營把好度量，即租售比例的劃分，初期 10個月內(nèi)建議以7： 3的租售供貨量對外，中后期以 “帶租約銷售 ” 模式去化面積，以保證本案從 “ 產(chǎn)權(quán)所有 ” 到 “ 限定業(yè)態(tài)商業(yè)運營 ” 的穩(wěn)定性過渡 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差在推廣中，強化項目整體主題定位的市場傳播，大量采用體驗式營銷，培育中高端市場對項目的認(rèn)知度，對于各個功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時建議開發(fā)企業(yè)對于休閑、餐飲、娛樂等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹立投資者信心與項目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時銷售，邊租邊售 項目規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè) 首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠 建議將寫字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時勢因時而變，調(diào)整市場傳播策略 寫字樓市場培育期較長，對資金的迅速回籠不利，且項目周邊正建入 “ 帝景翰園 ” 等寫字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫字樓市場； 不 可售 或部分保留 單員的處理酒店商務(wù)與會展中心的互動關(guān)系；寫字樓 /商住兩用樓與高檔購物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂互動關(guān)系；商鋪投資者利用展覽館、會展場地的關(guān)系；廣場經(jīng)濟(jì)的挖掘；216。 n 項目地址：相山南路n 開發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn)n 物業(yè)費： /平方米n 銷售：情況非常好，截至 07年 5月完成 90%以上面積的銷售n 租金：如 170平米辦公房，月租金成交價 4500元（二）裕安大廈n 項目地址：相山路與惠苑路的交匯處n 目前進(jìn)度：預(yù)計 07年下半年開盤n 目前報價： 沿街商鋪（共 3層）：一 F15000元 /平方米，面積為 30200平方米。門面基本空關(guān)n 主要經(jīng)營項目為服飾（ 80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主；n 商業(yè)街店鋪主力面積為 40～ 60平米左右，裝修水平一般。據(jù)初步調(diào)查，截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積近 30萬平方米，人均營業(yè)面積達(dá)到 。? 老客戶介紹新客戶是重要的營銷手段之一、其次是口碑，還有就是人際關(guān)系。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個大型商貿(mào)區(qū)域 —— 步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會是未來新淮北的絕對核心。? 社會消費品零售總額及其增長速度 n 假日消費帶動作用明顯。n 淮北是中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)n 大型集團(tuán)：淮北礦業(yè)集團(tuán)、大唐集團(tuán)淮北發(fā)電廠、國安電力公司、口子酒業(yè)等 淮北城市近期建設(shè)