【正文】 淮北 **廣場項目操作方案 講解內(nèi)容項目定位淮北商業(yè)市場研究推廣項目價格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)功能設(shè)置市場研究項目操作目標(biāo)項目定位全程操作思路經(jīng)濟效益分析標(biāo)桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷售 招商銷售周期與金額策劃顧問營銷推廣全程銷售代理招商商業(yè)管理淮北宏觀地產(chǎn)市場研究城市簡介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場走勢淮北城市簡介n 淮北市位于安徽省北部，地處華東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個大城市組成的淮海經(jīng)濟區(qū)中心位置，濟南、鄭州、合肥、南京均在方圓 300—500 公里范圍內(nèi)。 n 淮北市總面積 2741平方公里，市轄三區(qū)一縣 (相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和濉溪縣 )。人口212萬，其中城鎮(zhèn)人口 80萬左右。n 淮北是中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)n 大型集團：淮北礦業(yè)集團、大唐集團淮北發(fā)電廠、國安電力公司、口子酒業(yè)等 淮北城市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2023———2023 ）2023年目標(biāo)：城市人口 75萬人（現(xiàn)狀 ，不含濉溪縣城） 建成區(qū)用地規(guī)模 （現(xiàn)狀 ） 城鎮(zhèn)化率達 62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界； 南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約 285平方公里。空間布局：一個城市綠心（塌陷區(qū)大面積水面）；三個城市組團（ 相山、 礦山集、烈山）? 相山組團： 完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)， 向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心 ，向西跨過新濉河，在 202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項目區(qū)，項目區(qū)以南作為遠期工業(yè)發(fā)展備用地。? 礦山集組團：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)，部分預(yù)留為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。? 烈山組團：在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)。空間景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中 城市景觀系統(tǒng)：以 人民路 、東湖路、 相陽路 、南黎路東段、長山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由 “ 依山建城 ” 向 “ 依山傍水 ” 轉(zhuǎn)變 淮北市宏觀經(jīng)濟分析? GDP及其增長速度 n 2023年淮北市 GDP達到 ，比上年增長 %，略低于全國增長率（ ％）。n 自 2023年以來， GDP增長率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。? 人均 GDP及其增長速度 n 2023年的人均 GDP為 6537元、 2023年達到 11015元，是 2023年的 。n 淮北市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好勢態(tài)。? 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) n 淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個世紀(jì)的煤炭開采，支撐淮北經(jīng)濟發(fā)展的資源優(yōu)勢逐步弱化n 淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型 ,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ? 固定資產(chǎn)投資額及其增長速度 n 2023年淮北市全社會固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達到歷年最高水平n 說明淮北市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也異常迅速，房地產(chǎn)市場將迎來高速發(fā)展時期。? 社會消費品零售總額及其增長速度 n 假日消費帶動作用明顯。元旦、春節(jié)、五一、國慶等節(jié)日期間需求旺盛n 餐飲業(yè)增勢強勁n 批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，在消費品市場中占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 人均可支配收入及其增長速度 2023年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（ ） 淮北市是個煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。? 人均消費支出及其增長速度 2023年淮北城鎮(zhèn)居民人均消費支出遠低于安徽省平均水平（ ），消費潛力有待進一步挖掘? 恩格爾系數(shù)居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趨勢，恩格爾系數(shù)逐年下降淮北市房地產(chǎn)市場走勢分析 n 03年以前，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)， 03年 5月政府機關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過廉價的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。n 0203年，先后有浙江 **房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項目。n 03年淮北市房地產(chǎn)投資增長的加速， 06年住宅開發(fā)建設(shè)項目 46個，其中重點開發(fā)建設(shè)項目 22個，同時出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地 2818畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。n 0406年，淮北住宅消費呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)（天象大學(xué)城）、中心商務(wù)（萬金世紀(jì)廣場）、精裝修房（帝景翰園）、精裝修公寓（ **文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學(xué)區(qū)房（溫哥華城）等。n 07年，淮北的樓盤將進入品質(zhì)時代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、 **湖畔御景等樓盤將淮北樓市品質(zhì)推向一個新的臺階。 住宅市場產(chǎn)品特點分析 產(chǎn)品分布特點 淮北目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為淮海路、古城路、惠黎路周邊、惠黎路與人民路之間、人民路與淮紡路之間及五馬路區(qū)板塊。 ? 淮海路、古城路、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北 鼎盛國際，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊。? 惠黎路與人民路之間，位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學(xué)校比較多如長山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中，不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大，在售樓盤不多，藍湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完，多層為主，小高層、高層為輔。 n 人民路與淮紡路之間，人民路中醫(yī)院附近很有條件成為新城市一個比較集中的居住區(qū)?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見規(guī)模。人民路體育場周邊也將是一個增長點。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個大型商貿(mào)區(qū)域 —— 步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會是未來新淮北的絕對核心。n 淮紡路位于淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前在售樓盤不多，除了奧斯卡春城外，另一個就是經(jīng)濟適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。 目前全市在售樓盤 30多個，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布樓盤較為集中，而且大盤林立，占據(jù)了整個淮北市新樓盤體量的 60%以上。產(chǎn)品層次及價位特點? 淮北市目前在售樓盤均價區(qū)間為 1500—4000 元 /平方米，主要集中在 24003200元 /平方米? 總價集中在 2235萬 /套? 戶型面積相對集中在 90—150 平方米的中、大戶型為主， 90平方米的二室二廳，以及 110—120 平方米的三房二廳為市場主力戶型 產(chǎn)品類型比例? 多層和小高層為目前淮北住宅市場的主流產(chǎn)品? 項目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢? 在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層項目看好的趨勢提高? 別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨立別墅所占比例較小產(chǎn)品風(fēng)格特點? 規(guī)劃中越來越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境等? 多數(shù)采用現(xiàn)代簡約立面，局部吸收徽派建筑特點，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。? 園林設(shè)計缺乏主題元素，宣傳與實際效果有較大的偏差。產(chǎn)品配套特點（ 1）區(qū)域配套情況? 位于市中心區(qū)域和老城區(qū)附近的樓盤具有較完善的配套設(shè)施，如：名仕花園等項目；而位于四馬路、五馬路的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。? 未來城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌氖兄行木幼^(qū) ，配套設(shè)施將逐步完善；? 缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來彌補不足，如溫哥華城等。（ 2）裝修標(biāo)準(zhǔn)? 在住宅市場中，樓體外立面裝修選材大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合，如：宏發(fā)半島。? 目前在售住宅多為毛坯房，部分小戶型項目采用精裝修，如： **文雅公寓、帝景翰園。（ 3）物業(yè)管理? 對物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費的高低。多層 /月 平方米，小高層和高層在 /月 平方米，含電梯費。? 物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司 **物業(yè)管理公司，口碑也不錯。產(chǎn)品營銷特點? 開發(fā)商誠信度受置業(yè)者關(guān)注， 本地的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭 **地產(chǎn)開發(fā)的早期項目 **現(xiàn)代花園，雖然當(dāng)時的位置比較偏，但是還是有很多人愿意去買? 事件營銷比較多，選美小姐、產(chǎn)品說明會、花車巡游啦、冷餐會、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠卡等方式? 多數(shù)項目營銷以售樓部為主戰(zhàn)場，以路牌、圍墻廣告等戶外媒體為主要的宣傳媒介，結(jié)合報紙等硬廣告等綜合? 新出樓盤越來越注重對樓盤的形象包裝，如售樓出的裝修、項目沙盤制作精美、銷售資料配備等? 其次就是在市區(qū)或繁華的地段設(shè)有售樓處，如淮海路的樓盤售樓處有 **、相山峰景、鼎盛國際、萬金現(xiàn)代廣場、其次就是相山路主要集中在蘇果超市和步行街周邊，樓盤有慢城、相山庭院、新城國際、水墨丹青、 **文雅公寓，未來還有翡翠島? 在繁華路段設(shè)立售樓處始創(chuàng)于溫哥華城，東湖商貿(mào)城曾經(jīng)就在相山峰景現(xiàn)在所在的文化宮售樓部呆過。 **租賃下原人民銀行的辦公樓設(shè)立總銷售中心? 大量代理公司的介入，從根本上提高了整個淮北市場的銷售水平和競爭力推廣方式? 樓盤包裝是北推盤的主要方式，系列轟炸式及針對性（礦區(qū)）宣傳是樓盤必用手法。? 老客戶介紹新客戶是重要的營銷手段之一、其次是口碑，還有就是人際關(guān)系。? 在推廣方面較有特色的為 **地產(chǎn)，該公司通在淮北一中設(shè)立了 “** 樹人教育基金” ，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來， **集團各類捐助款項累計達 100多萬元，受到了淮北市各界的好評。在提高項目知名的同時，也提供了一次向客戶展示企業(yè)形象的機會，取得較大的成功。? 辦理 VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等消費者研究淮北市購房者共性：n 購房主力軍年齡在 3035歲間； n 近五成的潛在消費者為二次及以上置業(yè)，比例較大；n 主要購房者以兩代同住的三口之家為主；n 近六成的潛在購房者有較好的職業(yè)，屬于中高收入人群；n 外來人口以淮北周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市（如：宿州、徐州）的為主，由于淮北比較安逸，生活節(jié)奏比較慢，是一個適合居住的城市，一般外來人口都會選擇定居。購買目的分析：n 購房目的以自住為主，其中子女就學(xué)和工作需要比例比較高，主要是礦區(qū)職工為了子女就學(xué)，n 其次就是夫妻兩人工作地點相差比較遠，彼此為了遷就一方而選擇在離一方近的地方購房。購房需求分析：? 在建筑類型中，小高層和高層的接受度正在不斷提高，消費者對小高層和高層的抗性正在減緩。? 在戶型選擇上， 311和 211的傳統(tǒng)戶型仍然是選擇的主力， 321和 322等功能劃分更明確，實用性和舒適性更強的戶型正逐漸被消費者接受。潛在需求? 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放? 淮北市是一個以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約 19萬人，占全市職工總數(shù)的 60％以上，其中大部分分布在 12個礦區(qū)城鎮(zhèn)。