【正文】 品層次及價(jià)位特點(diǎn)? 淮北市目前在售樓盤(pán)均價(jià)區(qū)間為 1500—4000 元 /平方米，主要集中在 24003200元 /平方米? 總價(jià)集中在 2235萬(wàn) /套? 戶型面積相對(duì)集中在 90—150 平方米的中、大戶型為主， 90平方米的二室二廳，以及 110—120 平方米的三房二廳為市場(chǎng)主力戶型 產(chǎn)品類(lèi)型比例? 多層和小高層為目前淮北住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品? 項(xiàng)目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢(shì)? 在帝景翰園成功的刺激下，市場(chǎng)對(duì)高層、小高層項(xiàng)目看好的趨勢(shì)提高? 別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨(dú)立別墅所占比例較小產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)? 規(guī)劃中越來(lái)越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等? 多數(shù)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面，局部吸收徽派建筑特點(diǎn)，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。? 惠黎路與人民路之間，位于市區(qū)與淮海開(kāi)發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學(xué)校比較多如長(zhǎng)山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中，不過(guò)火車(chē)站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過(guò)，噪音比較大，在售樓盤(pán)不多，藍(lán)湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣(mài)完，多層為主，小高層、高層為輔。n 07年，淮北的樓盤(pán)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、 **湖畔御景等樓盤(pán)將淮北樓市品質(zhì)推向一個(gè)新的臺(tái)階。n 0203年，先后有浙江 **房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。? 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) n 淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個(gè)世紀(jì)的煤炭開(kāi)采，支撐淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化n 淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型 ,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ? 固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)速度 n 2023年淮北市全社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達(dá)到歷年最高水平n 說(shuō)明淮北市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)也異常迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期?？臻g景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中 城市景觀系統(tǒng)：以 人民路 、東湖路、 相陽(yáng)路 、南黎路東段、長(zhǎng)山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由 “ 依山建城 ” 向 “ 依山傍水 ” 轉(zhuǎn)變 淮北市宏觀經(jīng)濟(jì)分析? GDP及其增長(zhǎng)速度 n 2023年淮北市 GDP達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %，略低于全國(guó)增長(zhǎng)率（ ％）。n 淮北是中國(guó)能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國(guó)塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)n 大型集團(tuán)：淮北礦業(yè)集團(tuán)、大唐集團(tuán)淮北發(fā)電廠、國(guó)安電力公司、口子酒業(yè)等 淮北城市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2023———2023 ）2023年目標(biāo)：城市人口 75萬(wàn)人（現(xiàn)狀 ，不含濉溪縣城） 建成區(qū)用地規(guī)模 （現(xiàn)狀 ） 城鎮(zhèn)化率達(dá) 62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界； 南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約 285平方公里?；幢?**廣場(chǎng)項(xiàng)目操作方案 講解內(nèi)容項(xiàng)目定位淮北商業(yè)市場(chǎng)研究推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)功能設(shè)置市場(chǎng)研究項(xiàng)目操作目標(biāo)項(xiàng)目定位全程操作思路經(jīng)濟(jì)效益分析標(biāo)桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷(xiāo)售 招商銷(xiāo)售周期與金額策劃顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)推廣全程銷(xiāo)售代理招商商業(yè)管理淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究城市簡(jiǎn)介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)淮北城市簡(jiǎn)介n 淮北市位于安徽省北部，地處華東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個(gè)大城市組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，濟(jì)南、鄭州、合肥、南京均在方圓 300—500 公里范圍內(nèi)?？臻g布局：一個(gè)城市綠心（塌陷區(qū)大面積水面）；三個(gè)城市組團(tuán)（ 相山、 礦山集、烈山）? 相山組團(tuán)： 完善組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)， 向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心 ，向西跨過(guò)新濉河，在 202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項(xiàng)目區(qū)，項(xiàng)目區(qū)以南作為遠(yuǎn)期工業(yè)發(fā)展備用地。n 自 2023年以來(lái)， GDP增長(zhǎng)率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度 n 假日消費(fèi)帶動(dòng)作用明顯。n 03年淮北市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的加速， 06年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 46個(gè)，其中重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 22個(gè)，同時(shí)出現(xiàn)了淮北巨盤(pán)溫哥華城（占地 2818畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析 產(chǎn)品分布特點(diǎn) 淮北目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在四個(gè)區(qū)域，分別為淮海路、古城路、惠黎路周邊、惠黎路與人民路之間、人民路與淮紡路之間及五馬路區(qū)板塊。 n 人民路與淮紡路之間，人民路中醫(yī)院附近很有條件成為新城市一個(gè)比較集中的居住區(qū)。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個(gè)大型商貿(mào)區(qū)域 —— 步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個(gè)小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會(huì)是未來(lái)新淮北的絕對(duì)核心。? 園林設(shè)計(jì)缺乏主題元素，宣傳與實(shí)際效果有較大的偏差。? 目前在售住宅多為毛坯房，部分小戶型項(xiàng)目采用精裝修，如： **文雅公寓、帝景翰園。 平方米，含電梯費(fèi)。? 老客戶介紹新客戶是重要的營(yíng)銷(xiāo)手段之一、其次是口碑，還有就是人際關(guān)系。購(gòu)買(mǎi)目的分析：n 購(gòu)房目的以自住為主，其中子女就學(xué)和工作需要比例比較高，主要是礦區(qū)職工為了子女就學(xué)，n 其次就是夫妻兩人工作地點(diǎn)相差比較遠(yuǎn)，彼此為了遷就一方而選擇在離一方近的地方購(gòu)房。 2023年以后，全國(guó)能源市場(chǎng)供不應(yīng)求，淮北市煤炭企業(yè)由于銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)逐年成倍增長(zhǎng)，職工工資水年收入達(dá)到 5－ 7萬(wàn)元，企業(yè)管理人員年收入達(dá)到 12萬(wàn)元甚至更高。今后? 在這些企業(yè)的所在地將不再興建供職工家庭居住的居民區(qū)，大部分企業(yè)職工家庭將在市區(qū)居住，這將? 明顯增加市區(qū)住宅商品房的需求。據(jù)初步調(diào)查，截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近 30萬(wàn)平方米，人均營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 。大型商貿(mào)項(xiàng)目包括：東方百貨、相山賓館、相王府賓館、百貨大樓、國(guó)際白馬服裝城、老體育場(chǎng)改造項(xiàng)目、工人文化宮、相王廣場(chǎng)、淮海商場(chǎng)、肯德基等新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽(yáng)路、長(zhǎng)山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域。 發(fā)揮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的促進(jìn)和支撐作用，優(yōu)化布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，改造提升老城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局，引導(dǎo)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向新市區(qū)、新城區(qū)發(fā)展。平均 150/月 /平方，有高的白馬友誼巷附近： 1樓 300/月 /平方；負(fù) 1樓200/月 /平方（此樓層面積不大，大多合伙經(jīng)營(yíng)，租金分?jǐn)偅蛔罡哂械?500/月 /平方，主要是經(jīng)營(yíng)小飾品，因小飾品利潤(rùn)比較高，專賣(mài)點(diǎn)房租（ 150平以上）： 2024萬(wàn) /年。門(mén)面基本空關(guān)n 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為服飾（ 80％以上），主要為中低檔次，以休閑類(lèi)為主；n 商業(yè)街店鋪主力面積為 40～ 60平米左右，裝修水平一般。附近店面租金也為步行街最高。商業(yè)項(xiàng)目 （一）東方百貨（二）白馬服飾城（三） *****國(guó)際 ★（四） **商業(yè)廣場(chǎng) ★（五）亞太廣場(chǎng)（六）批發(fā)市場(chǎng)一二三四五六（一）東方百貨n 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交匯處n 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 5月 1日n 投資單位：香港中原集團(tuán)n 管理公司：南京山百n 經(jīng)營(yíng)面積：約 8200M2n 年?duì)I業(yè)額：日均約 20萬(wàn)元n 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別：1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具、小家電2F－紳士廣場(chǎng)：精品男裝、男式正裝、商務(wù)休閑、襯衫西褲、男女皮鞋3F－時(shí)尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時(shí)裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品、內(nèi)衣飾品4F－美好家園：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、家居用品、兒童用品n 主力店：1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來(lái)；飛利浦小家電；戴夢(mèng)得珠寶；派克金筆2F：百麗、森達(dá)、哈森；羅蒙、開(kāi)開(kāi)、花花公子、虎都3F：影兒國(guó)際、漁、斯?fàn)桘?、天意、宜而?F：阿迪達(dá)斯、 KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡（二）白馬服飾城（金色 **）n 項(xiàng)目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁） n 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 9月 27日n 投資單位：淮北市 **房地產(chǎn)有限公司 n 經(jīng)營(yíng)面積：約 4000M2n 經(jīng)營(yíng)品種：主營(yíng)服飾，兼營(yíng)餐飲、飾品等樓層功能設(shè)置樓層平面圖（三） *****國(guó)際 n 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交口的東南角 n 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月n 投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司 n 建筑面積：約 20230 M2（每層 3000 M2 左右）n 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 n 樓層分布：－ 1F－動(dòng)感地帶：打造淮北最大、運(yùn)動(dòng)品牌最全的運(yùn)動(dòng)城1F－生活元素：麥當(dāng)勞、化妝品、珠寶、皮具箱包等2F－潮流先鋒：少女裝、中性休閑裝3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、針織、內(nèi)衣、童裝及大型趣味兒童娛樂(lè)游戲4F－名流天下：品牌男裝、商務(wù)休閑裝；5F－雅致生活：知名家紡、生活館、美食廣場(chǎng)、高檔 SPA美容會(huì)所等n 銷(xiāo)售情況：－ 1F ； 1F ； 2F ； 3F ； 4F ～ 銷(xiāo)售均價(jià) ，目前售出 85％左右（四） **商業(yè)廣場(chǎng)n 項(xiàng)目地址：淮海路中段，三面臨街（北臨商業(yè)中心淮海路，東臨建安路，西臨鷹山路n 規(guī)劃面積：項(xiàng)目用地 17365平方米，規(guī)劃建筑占地 11030平方米，總建 86210平方米，其 中商業(yè)建筑面積 ，共 5層。n 目前未對(duì)外推出（五）亞太廣場(chǎng)n 項(xiàng)目地址：相山路與黎苑路交匯處北n 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月n 投資單位：上海瑞欣公司 n 建筑面積：約 23500 M2n 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 n 樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電 數(shù)碼、耗材、鐘表、箱包、化妝2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、羊毛衫、 小飾品、床上用品、窗簾3F： ITAT百貨會(huì)員俱樂(lè)部n 商場(chǎng)印象：檔次差，布局亂。 n 項(xiàng)目地址：相山南路n 開(kāi)發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn)n 物業(yè)費(fèi)： /平方米n 銷(xiāo)售：情況非常好，截至 07年 5月完成 90%以上面積的銷(xiāo)售n 租金：如 170平米辦公房，月租金成交價(jià) 4500元（二）裕安大廈n 項(xiàng)目地址：相山路與惠苑路的交匯處n 目前進(jìn)度：預(yù)計(jì) 07年下半年開(kāi)盤(pán)n 目前報(bào)價(jià)： 沿街商鋪（共 3層）：一 F15000元 /平方米，面積為 30200平方米。只租不售。地上主層 18層，地下 1層。至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。結(jié)合市場(chǎng)，首先分析項(xiàng)目存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)解決策略項(xiàng)目規(guī)模大，資金壓力高先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中炒作本案地標(biāo)性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價(jià)，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營(yíng)作保障；開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目期望過(guò)高客觀對(duì)待項(xiàng)目操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場(chǎng)接受需要過(guò)程產(chǎn)品市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)巨大 借助目前的投資風(fēng)潮，在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行其他鋪位面積的銷(xiāo)售 商鋪投資市場(chǎng)不成熟，屬于初級(jí)階段，投資者非理性成份較多； 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價(jià)值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場(chǎng)不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷(xiāo)售困難重重；