【文章內(nèi)容簡介】 費的需求， 在一般情況下他們既是消費行為的決策者、執(zhí)行者、影響者， 同時又 是使用者。 ? 業(yè)態(tài)需求： 酒樓、自助餐廳、書店、健身等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 3055歲 ? 消費特征： 母親往往掌管著家庭生活的日常經(jīng)濟開銷，購物的理性成分也比較低， 容易受打折、促銷等外界因素的影響，追求時尚精致的生活方式。 在家庭生活用品的消費中，在一般情況下他們大多是消費行為的執(zhí)行者和使用者。她們更加注意教育子女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢，尤其是智力投資； ? 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓等業(yè)態(tài)。 模擬圖 目標客戶群定位 目標消費群特征 27歲 812歲 1322歲 ? 年 齡： 37歲 ? 消費特征： 作為學齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進行單純的模仿性消費， 更多希望得到關懷與交流，需要得到更多體驗性的參與活動中去。 ? 需求業(yè)態(tài)：中西快餐、早教中心、兒童創(chuàng)意中心、冰場等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 712歲 ? 消費特征： 到了中小學階段的兒童具有了更多自主意識，擁有影響力而無決策權的 子女，基本無經(jīng)濟收入；而是依靠家庭成員完成消費行為；對于商品的 時尚型和體驗性有較強要求；注重個性風格的體現(xiàn)，對家庭主要成員有 較強的影響力。不僅要求 “ 別人的我也要有 ” ，而且 “ 要有最好、最漂 亮的 ” 。 ? 業(yè)態(tài)需求： 中西快餐、兒童培訓、兒童創(chuàng)意中心、書店、冰場等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 1322歲 ? 消費特征： 到了高中大學階段的青年具有了更多叛逆的自主意識、個性十足，往往 “ 要有最個性的、最時尚的 ” 。 消費內(nèi)容和范圍飛速擴展，由過去單 一的生活必需品消費逐漸向社交的、精神的、心理的消費品擴展，消費 內(nèi)容逐漸接近于成人。對消費品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐步產(chǎn)生了更 高的要求。 ? 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓、百貨、超市、書店、 KTV等業(yè)態(tài)。 模擬圖 目標客戶群定位 目標消費群特征 陸 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 類別 特征 商超 大型生活超市 餐飲 特色＋多元 休閑娛樂 以青少年服務為主 生活服務 貼近社區(qū)為主 大型生活超市或賣場 大型賣場和超市的引入，有利于方圓一公里內(nèi)的人流引入，提高社區(qū)知名度和品牌效應。 ?滿足基本的社區(qū)生活配套 ： 滿足一站式購物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。 ?切合項目的檔次定位 ： 引進品牌賣場，利于后期其他業(yè)態(tài)的招商，同時符合住宅的檔次定位。 ?人氣提升：人流量的大量聚集可帶動其他業(yè)態(tài)的消費，互相促進，提升整個項目的人流消費量。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 根據(jù)本項目輻射區(qū)域的人口來看， CBD內(nèi)常住人口約為 5萬， 流動人口約為 2萬，復興村、常碼頭一帶的人口約為 35萬， 即總人口約為 1012萬人。 根據(jù)超市面積和輻射人口對應比例約為 1： 12的規(guī)律分析， 本項目超市輻射周邊區(qū)域，面積應控制在約 8000平米左右； 本項目超市輻射本社區(qū)，面積應控制在約 4000平米左右。 大型生活超市或賣場 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài) 特點描述 甄選理由 建議要點 生活超市 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)需要 12家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營狀況較好，發(fā)展空間較大。 引入面積在 5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細化經(jīng)營，在環(huán)境營造上區(qū)別于一般大型超市。 物業(yè)要求 —— ?柱距以 8米 8米 ?每層有電動扶梯相連 ?樓板承重在 800KG/平方米 ?需要獨立卸貨區(qū) ?有充足自來水供應 ?有油煙氣排放通道 ?有污水排放、凈化處理裝置 餐飲業(yè)態(tài)特色 中西快餐 快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過程中，人們對中式快餐與洋快餐可謂是各有見地。 ?喜歡洋快餐的人：西式餐廳以溫馨的餐廳布局，柔和的燈光，營造一種輕松悠然的就餐氣氛，讓人感覺這是一種輕松享用型的用餐，而且衛(wèi)生環(huán)境好，再加上優(yōu)質(zhì)的服務，讓人在享用美食的同時，更是釋放一種心情。 ?喜歡中式快餐的人：中式快餐品種多、樣式全，口味和風格各異，更加符合中國人的飲食習慣，而且相對于西式快餐在價格上具有很多優(yōu)勢，特別是具有地方特色和民族特色的小吃快餐，讓吃慣了中式快餐的人們情有獨鐘，百吃不厭。 肯德基 過橋米線 必勝客 永和豆?jié){ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 ?武漢作為南北交匯之地，特色餐飲有著較高的需求，中式特色餐飲的出現(xiàn)可滿足本地居民對不同區(qū)域特色的中式餐飲的旺盛需求。 川味特色餐廳 東北風味特色餐廳 湘菜風味特色餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 中式特色餐飲 ? 武漢的餐飲業(yè)發(fā)達，武漢人民對于西式 特色餐飲也有著較高的需求。 日式料理 東南亞風味 西式餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 西式特色餐飲 ? 根據(jù)本地消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對于朋友宴請和商務消費就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無法滿足其需求，故本案可考慮引進中高檔商務酒樓。 豪華酒樓 中式酒樓 中式酒樓 商務酒樓 商務酒樓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 大型高檔商務酒樓 ?自助餐在西方叫做 buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會，源于西方的酒會、聚會。南方大城市是比較早接受 “自助餐文化 ”的城市。自助餐可分為中式自助和西式自助，對于食客來講， “自助餐 ”集合國內(nèi)外各種特色口味，同時價格適中，可隨意挑選，消費者接受程度較高。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 自助式餐飲 ?中國歷史悠久，其烹飪藝術淵遠流長。中餐以它的色、香、味、形而誘人。長期以來由于各地區(qū)的自然環(huán)境、文化、風俗、習慣不同，中國菜肴形成了不同風味的地方菜系，而美食城可一網(wǎng)打盡滿足不同食客的多種需求。 美食城檔口 美食城服務臺 美食城用餐區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 美食城 許多有一定的經(jīng)濟基礎，有健身愛好的消費人群，他們追求一種氛圍，而在健身中心消費者可得到科學的、有規(guī)律的鍛煉。 現(xiàn)在的人的健身意識逐漸增強，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟基礎上自愿去的。 同時滿足當?shù)鼐用駥】敌蓍e運動場所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。 器材健身 器材健身 有氧健身 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 運動健身 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 培訓中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補充有效的擴大商圈半徑，吸引商圈外的消費群體前來消費，并增加消費群體的逗留時間。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對兒童的業(yè)態(tài)將會吸引大量的回頭客，兒童的父母將會在購物中心內(nèi)的租戶消費從而提升客流量、停留時間和消費金額。 本案可考慮開設英語、舞蹈、音樂等專業(yè)培訓中心、兒童創(chuàng)意培訓中心、嬰幼兒培訓等培訓中心以提升當?shù)鼐用裎幕瘖蕵窞槟康模彝ハM人群。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 舞蹈培訓 早教培訓 表演培訓 聲樂培訓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 培訓中心 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 72 整個小城市都設置于室內(nèi)，因小孩的大小而建成，就算很細微的細節(jié)也能表現(xiàn)出差異，各個主題區(qū)為小孩提供一個互動的學習及玩樂平臺。 兒童體驗性消費場所讓小孩能做他們最想做的事情 ——變身成大人，兒童職業(yè)體驗娛樂中心內(nèi)的資源及設備一應俱全，務求讓小孩得到最深刻的角色扮演體驗。 本案可考慮開設兒童體驗性消費場所，以滿足當?shù)丶彝τ變航逃龏蕵返南M目的，吸引家庭消費人群。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 模擬消防 模擬法院 模擬醫(yī)院 模擬城市 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 兒童職業(yè)體驗娛樂中心 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 女性是商家的最佳顧客，時尚女性更是容易被打動的一個人群。 根據(jù)本地消費者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，美容 SPA作為一種全新的健康美容概念，已得到越來越多的女性顧客接受。 如今的 SPA是融合了休閑、美容、美體、健身、水療、營養(yǎng)學、醫(yī)學、資訊等功能的健康美容專業(yè)沙龍，能夠給本項目帶來更加全面的人氣聚集效應。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 精裝門廳 SPA護理 美容 護膚 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 美容 SPA 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 零售吸引力原則 在水平以及垂直兩個空間維度，布置相應的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂 直方向流動。 與項目規(guī)劃特征相配合原則 物業(yè)臨街面商業(yè)氛圍較淡，業(yè)態(tài)布局方面應注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議 以中西快餐及知名品牌服裝旗艦店零售業(yè)態(tài)相互配，打造商業(yè)氛圍吸引消費者，帶來人流； 項目內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應盡量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價值創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益； 租金最大化原則 根據(jù)消費者的消費習慣，樓層越靠下（地面以上），人流量越大，商業(yè)價值也越高，因此， 靠下樓層應給予承租能力強的品牌零售，如：化妝品、服飾等；同時，考慮到餐飲、休閑娛 樂對人流的匯集作用，為有效吸引人流至更高樓層，餐飲休閑娛樂的布置應盡量靠上。 餐飲滲透原則 餐飲將是重要的組成部分；餐飲亦能有效的延長消費者在項目的停留時間，增加其消費的 可能性及消費額度。 休閑娛樂 /文化概念增值原則 在商品同質(zhì)化日趨嚴重、消費者選擇多樣性的今天，要想吸引消費者的注意力，爭取更多 的消費者光顧項目，項目在滿足消費者購物需求的同時，應該提供形式豐富的其它功能。 隨著消費水平的提高，消費者對娛樂、休閑需求日益增加，建議未來購物中心應該加強娛 樂與文化功能的設置，增加目的性消費，鎖定固定消費者，擴大項目的輻射能力。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 租務市場概況 有關不同行業(yè)的付租能力，詳細解釋如下： 大型超市 所需面積 5， 000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。因面積 大，資本投資高，價格競爭激烈，毛利率低，所負擔的基本單位租金也較低，提成租金通 常不高于 3%，以高者為準。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務市場概況 中西快餐、特色餐飲、自助餐廳、美食廣場 所需面積介乎 200與 2023平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特色食品、新穎的自助 式餐飲等。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能承受租金的程度也不相同。其 中中西快餐、咖啡等餐飲業(yè)態(tài)多要求設置在首層，其租金價值最高，其次為特色餐飲、自 助餐廳、美食廣場。 大型酒樓 所需面積介于 20235000平方米之間，裝修獨特、豪華，環(huán)境高雅，設施設備完善，是消費 者宴請、聚會、商談的首選之地。其面積大，投資高，所負擔基本單位租金較低，酒樓對樓 層無特殊要求 零售店鋪 視乎售賣的貨品而定，如售賣一般精品服裝、飾品及個人護理等，所需的面積介乎 100與 300 平方米之間，因?qū)儆诖蟊娤M品，顧客群大，并且單店面積較小 ,可承受單位租金一般較高 . 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務市場概況 有關不同行業(yè)的付租能力，詳細解釋如下： 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務市場概況 美容健身 目前美容健身行業(yè)發(fā)展較為迅猛，大型連鎖美容院發(fā)展勢頭強勁。美容院一般需求的面積在 2001000 ㎡ 。 教育培訓機構 兒童教育培訓業(yè)態(tài)是近幾年興起的新型業(yè)態(tài)，主要針對兒童智力、興趣愛好方面的培養(yǎng)，頗 受市場歡迎。其