【正文】 百安居 工貿(mào)家電 西匯廣場(chǎng) 新世界國(guó)貿(mào) 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 國(guó)際廣場(chǎng) SOGO百貨 漢商武展 易初蓮花 新世界中心 火車站 家居商圈 古田生活配套 及建材商圈 武廣 核心商圈 本案 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 周邊商圈 主要業(yè)態(tài)及商戶 距離 武廣核心商圈 大型百貨 約 5公里 火車站家居商圈 家居家飾廣場(chǎng) 約 3公里 古田生活配套及建材商圈 大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場(chǎng) 約 3公里 中百超市 商業(yè)名稱 大致規(guī)模 業(yè)態(tài)檔次 /類別 客戶定位 人流情況 易初蓮花 10000平方米 中低檔生活用品 寶豐路附近居民 較好 沃爾瑪（南國(guó)西匯） 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 百安居（南國(guó)西匯） 5000平方米 中高檔建材家居 漢口客戶 適中 工貿(mào)家電（南國(guó)西匯） 5000平方米 家用電器 古田區(qū)域居民 適中 南國(guó)西匯其他商業(yè)（棒約翰 /肯德基 /屈臣氏/DQ等） 25000平方米 中高檔餐飲 /生活用品等 古田區(qū)域居民 較好 麥德龍 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 中商平價(jià) 6000平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 較好 中百超市 1500平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 適中 歐亞達(dá) 20230平方米 中高檔家具 /家居 武漢客戶，漢口為主 較好 居然之家 50000平方米 中高檔建材家居 武漢客戶，漢口為主 較好 武商量販百圣店 10000平方米 高中低檔生活用品 常青路周邊客戶 較好 金馬家居常青廣場(chǎng) 10000平方米 中高檔家居 漢口為主 較好 附：項(xiàng)目周邊商業(yè)簡(jiǎn)況 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 未來影響物業(yè)分布 地塊 編號(hào) 建筑規(guī)模 （萬㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 12 13 14 15 CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。 由此來看，本案在未來約一年多 時(shí)間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過型人流及車 流較少，項(xiàng)目幾乎為城市的 “ 半孤島 ” 狀 態(tài)。根據(jù)市規(guī)劃 部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新 建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線 范圍內(nèi)需進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，必須提供具有 軌道交通設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位作出的軌道交通 建設(shè)工程影響評(píng)估報(bào)告，并報(bào)市局市政處 審查同意后方能進(jìn)行審批建設(shè)。A leading fullservice provider of real estate services in China EHOUSE CHINA 泛海建設(shè)武漢 CBD西區(qū)啟動(dòng)商業(yè)策略報(bào)告 { } 分享 增長(zhǎng) CONTENTS 壹 貳 叁 肆 總體定位 項(xiàng)目特征分析 市場(chǎng)定位 伍 形象 定位 陸 目標(biāo)客戶群定位 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 柒 業(yè)態(tài)規(guī)劃 壹 項(xiàng)目特征分析 地塊分析 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)行拆遷，整體為 “ 半生 ” 狀態(tài)。 受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴(yán)重， 且極不規(guī)整 地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃特征 項(xiàng)目特征分析 限制條件 在對(duì)地鐵影響線的使用進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估的前期 下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答 復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng) 計(jì)算，這樣實(shí)際用地面積可以達(dá)到 7750 m2， 整體容積率為 （見右圖）。 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 新華時(shí)代 新華豪庭 美林公館 鑫城國(guó)際 日月華庭 長(zhǎng)安麗都 城開豐竹園 天順園 航天花園 青春驛站 天澤一方 云鶴園 弘鑫花園 潤(rùn)和花園 鳳凰城 103路 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 項(xiàng)目地半徑 3公里范圍內(nèi) 居民區(qū)密集，已建和在建 成規(guī)模的中高檔小區(qū)，總計(jì)約 18900余戶，按武漢 平均每戶 ， 該區(qū)域有約 6萬常住人口。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海城市廣場(chǎng)、核心區(qū)、建設(shè)大道接駁處三大區(qū)域。 蘇州工業(yè)園鄰里中心（ lifestore），概念源自新加坡“購物中心”， 2023年首次亮相蘇州后 ， 成都、重慶等地紛紛仿效。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 鄰 里 中 心 運(yùn) 營(yíng) 模 型 詳 解 社區(qū)商業(yè)定位 —— 發(fā)展方向?yàn)樽^(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進(jìn)行擴(kuò)張，對(duì)大型品牌企業(yè)進(jìn)行招商，對(duì)小型零售商業(yè)進(jìn)行出售。 投資模式 —— 租售并舉，相對(duì)低廉的租金、相對(duì)便宜的中小戶型，投資一點(diǎn)滿足百萬人群消費(fèi)。 鄰里中心業(yè)態(tài)占比 （按面積劃分） 特色商業(yè)服務(wù) 20% 12項(xiàng)必備業(yè)態(tài) 60% 酒店 20% 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 業(yè)態(tài) 4層的鄰里中心 芯源大廈 師惠大廈 貴都大廈 翰林大廈 一層業(yè)態(tài) 郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器 超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所 品牌主力店 二層業(yè)態(tài) 各大品牌的專賣 休閑娛樂健身 三層業(yè)態(tài) 文體娛樂中心，其中有影院、游樂場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、圖書閱覽室、保齡球等 特色文化休閑培訓(xùn)：芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等 特色餐飲：澳門高端餐飲 “ 海鮮邊爐 ” 個(gè)性商務(wù)辦公 鄰里服務(wù) （ 12種必備） 四層業(yè)態(tài) 醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個(gè)?？? 經(jīng)濟(jì)型酒店 4星級(jí)酒店 五層業(yè)態(tài) 與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場(chǎng)，及酒店 六層業(yè)態(tài) 七層業(yè)態(tài) 八 九層業(yè)態(tài) 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 刷新武漢副中心商業(yè)運(yùn)作模式 —— 武漢西匯生活廣場(chǎng) 重點(diǎn)參考點(diǎn)：獨(dú)立商業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，最大程度保證業(yè)主投資回報(bào)。 精選業(yè)態(tài) —— 其所配置的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐飲、家電賣場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理超市、衣飾零售，整體商家數(shù)量不多，但所覆蓋的業(yè)態(tài)豐富、商家整體檔次較高。產(chǎn)權(quán)人初 始委托租賃管理期為五年。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) “生活方式商業(yè)”的運(yùn)作 —— 深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 重點(diǎn)參考點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，以及與社區(qū)景觀資源的融合提升。無論在外觀視 覺或內(nèi)部空間，也都實(shí)現(xiàn)預(yù)留了調(diào)整空間，應(yīng)需而變。 ?買鋪即做品牌商家房東，收益穩(wěn)定，有保障。 ?超高層高，相當(dāng)于 “ 買一送一 ” 。而名校本身的吸引力，也將帶來更多的區(qū)域人口導(dǎo)入； 從消費(fèi)影響上來看： 青少年往往是為現(xiàn)代家庭的中心，其消費(fèi)中多有所父母、同學(xué)陪同，是最容易創(chuàng)造 “ 消費(fèi)傳遞 ” 效應(yīng)的人群。 受制于開發(fā)條件中“營(yíng)銷中心占用商業(yè)用地”的影響，項(xiàng)目的總體定位需要 分三步來進(jìn)行發(fā)展實(shí)現(xiàn) —— 初期 親子生活中心 非營(yíng)銷中心臨建占用地 塊啟動(dòng)，商業(yè)緊貼社區(qū)的人口導(dǎo)入服務(wù)為主，打造社區(qū)型生活中心； 全家歡享中心 定位原因 緊貼百萬住區(qū) ? 總體定位 定位原因 以自身最大資源為基礎(chǔ)，創(chuàng)造擴(kuò)大輻射半徑的可能 本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最為堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)資源即是西部住宅區(qū)的住戶，在定位中我們必須 發(fā)揮 “ 近水樓臺(tái) ” 的優(yōu)勢(shì)，首先滿足核心消費(fèi)資源 —— 西部住區(qū)住戶的需求。在整體業(yè)態(tài)中， 將重點(diǎn)加強(qiáng)青少年消費(fèi)類別的比重。 叁 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 檔次定位 高 中 低 日常用品 /便民設(shè)施 零售 /餐飲 零售 /餐飲 /娛樂 價(jià)錢 商品 多元化 本案中期階段 上海正大廣場(chǎng) 本案后期階段 深圳益田廣場(chǎng)本案初期階段武漢廣場(chǎng) ? 本案的檔次定位將遵循與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣、居民的購買力水平相 適應(yīng)的原則； ? 在檔次定位上，本案為中檔定位，并通過三個(gè)階段的升級(jí)來實(shí)現(xiàn)； ? 在經(jīng)營(yíng)商品品類上，本案將成為區(qū)域商品品類較豐富，但擁有特色體驗(yàn)化的消 費(fèi)場(chǎng)所。但本案青少年型業(yè)態(tài)，會(huì)吸引他們的 進(jìn)行目的性消費(fèi)。 有幼齡子女的家庭描述：主要兒童消費(fèi)來自兒童娛樂、兒童托管、幼教中心等，消費(fèi)主流放在美容、健身、購物等個(gè)人生活的完善上。 ? 年 齡： 3055歲 ? 消費(fèi)特征： 母親往往掌管著家庭生活的日常經(jīng)濟(jì)開銷，購物的理性成分也比較低， 容易受打折、促銷等外界因素的影響，追求時(shí)尚精致的生活方式。 ? 需求業(yè)態(tài)：中西快餐、早教中心、兒童創(chuàng)意中心、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 1322歲 ? 消費(fèi)特征： 到了高中大學(xué)階段的青年具有了更多叛逆的自主意識(shí)、個(gè)性十足，往往 “ 要有最個(gè)性的、最時(shí)尚的 ” 。 模擬圖 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)消費(fèi)群特征 陸 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 類別 特征 商超 大型生活超市 餐飲 特色＋多元 休閑娛樂 以青少年服務(wù)為主 生活服務(wù) 貼近社區(qū)為主 大型生活超市或賣場(chǎng) 大型賣場(chǎng)和超市的引入，有利于方圓一公里內(nèi)的人流引入，提高社區(qū)知名度和品牌效應(yīng)。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來看， CBD內(nèi)常住人口約為 5萬， 流動(dòng)人口約為 2萬，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為 35萬， 即總?cè)丝诩s為 1012萬人。 引入面積在 5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，在環(huán)境營(yíng)造上區(qū)別于一般大型超市。 肯德基 過橋米線 必勝客 永和豆?jié){ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 ?武漢作為南北交匯之地，特色餐飲有著較高的需求，中式特色餐飲的出現(xiàn)可滿足本地居民對(duì)不同區(qū)域特色的中式餐飲的旺盛需求。南方大城市是比較早接受 “自助餐文化 ”的城市。長(zhǎng)期以來由于各地區(qū)的自然環(huán)境、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣不同，中國(guó)菜肴形成了不同風(fēng)味的地方菜系，而美食城可一網(wǎng)打盡滿足不同食客的多種需求。 器材健身 器材健身 有氧健身 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 運(yùn)動(dòng)健身 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 培訓(xùn)中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補(bǔ)充有效的擴(kuò)大商圈半徑，吸引商圈外的消費(fèi)群體前來消費(fèi)，并增加消費(fèi)群體的逗留時(shí)間。 兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所讓小孩能做他們最想做的事情 ——變身成大人，兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂中心內(nèi)的資源及設(shè)備一應(yīng)俱全，務(wù)求讓小孩得到最深刻的角色扮演體驗(yàn)。 如今的 SPA是融合了休閑、美容、美體、健身、水療、營(yíng)養(yǎng)學(xué)、醫(yī)學(xué)、資訊等功能的健康美容專業(yè)沙龍，能夠給本項(xiàng)目帶來更加全面的人氣聚集效應(yīng)。 休閑娛樂 /文化概念增值原則 在商品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重、消費(fèi)者選擇多樣性的今天，要想吸引消費(fèi)者的注意力，爭(zhēng)取更多 的消費(fèi)者光顧項(xiàng)目，項(xiàng)目在滿足消費(fèi)者購物需求的同時(shí)，應(yīng)該提供形式豐富的其它功能。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市場(chǎng)概況 中西快餐、特色餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng) 所需面積介乎 200與 2023平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特色食品、新穎的自助 式餐飲等。其面積大，投資高，所負(fù)擔(dān)基本單位租金較低，酒樓對(duì)樓 層無特殊要求 零售店鋪 視乎售賣的貨品而定，如售賣一般精品服裝、飾品及個(gè)人護(hù)理等，所需的面積介乎 100與 300 平方米之間，因?qū)儆诖蟊娤M(fèi)品，顧客群大，并且單店面積較小 ,可承受單位租金一般較高 . 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市場(chǎng)概況 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下： 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市