【正文】 A leading fullservice provider of real estate services in China EHOUSE CHINA 泛海建設(shè)武漢 CBD西區(qū)啟動(dòng)商業(yè)策略報(bào)告 { } 分享 增長(zhǎng) CONTENTS 壹 貳 叁 肆 總體定位 項(xiàng)目特征分析 市場(chǎng)定位 伍 形象 定位 陸 目標(biāo)客戶群定位 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 柒 業(yè)態(tài)規(guī)劃 壹 項(xiàng)目特征分析 地塊分析 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)行拆遷，整體為 “ 半生 ” 狀態(tài)。 地塊分析 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目特征分析 至漢口火車站 天河機(jī)場(chǎng)方向 至建設(shè)大道 金融街方向 至沌口開發(fā) 區(qū)方向 至長(zhǎng)豐大道發(fā)展大道方向 至古田方向 至武廣方向 地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃特征 項(xiàng)目特征分析 西片一期商業(yè)地塊位于宗地 23的西北角，毗鄰 103號(hào)路，由編號(hào)為 JH031703K和 JH031702K（其 中一半屬于泛海建設(shè)）的兩塊用地組成，項(xiàng)目占 地面積約 12500m2，總建筑面積 27500m2。 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 容積率 建筑面積 (平方米 ) 小計(jì) JH031702K 商業(yè)用地 4000 8800 27500 JH031703K 游樂用地 8500 18700 地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃特征 項(xiàng)目特征分析 限制條件 整個(gè)地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線 E2線由西北向東南方向穿越。根據(jù)市規(guī)劃 部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新 建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線 范圍內(nèi)需進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，必須提供具有 軌道交通設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位作出的軌道交通 建設(shè)工程影響評(píng)估報(bào)告，并報(bào)市局市政處 審查同意后方能進(jìn)行審批建設(shè)。 受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴(yán)重， 且極不規(guī)整 地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃特征 項(xiàng)目特征分析 限制條件 在對(duì)地鐵影響線的使用進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估的前期 下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答 復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng) 計(jì)算，這樣實(shí)際用地面積可以達(dá)到 7750 m2， 整體容積率為 （見右圖）。 而在扣除地塊無(wú)法建筑開發(fā)的銳三角地塊面 積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大 面積僅為 4200平方米。 商業(yè)建筑單層最大面積僅為 4200平米 地塊緊貼紅線 無(wú)法開發(fā)三角地塊面積扣除 內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除 地塊分析 項(xiàng)目所處區(qū)域人流車流分析 項(xiàng)目特征分析 開工年份 道路修建情況 2023年 103,202,305 2023年 101,102,201,303 2023年 104,203,204,205,302,307,308,309 2023年 106,401,402,403,404,405,406,407 2023年 310,408 根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建設(shè)進(jìn) 度來(lái)看，項(xiàng)目緊臨的 103號(hào)路已完工， 203 號(hào)路將于 2023年完工， 307號(hào)路將于 2023 年完工。 由此來(lái)看，本案在未來(lái)約一年多 時(shí)間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過(guò)型人流及車 流較少，項(xiàng)目幾乎為城市的 “ 半孤島 ” 狀 態(tài)。 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 新華時(shí)代 新華豪庭 美林公館 鑫城國(guó)際 日月華庭 長(zhǎng)安麗都 城開豐竹園 天順園 航天花園 青春驛站 天澤一方 云鶴園 弘鑫花園 潤(rùn)和花園 鳳凰城 103路 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 項(xiàng)目地半徑 3公里范圍內(nèi) 居民區(qū)密集，已建和在建 成規(guī)模的中高檔小區(qū)，總計(jì)約 18900余戶，按武漢 平均每戶 ， 該區(qū)域有約 6萬(wàn)常住人口。 未來(lái) CBD的建設(shè)，僅西部居住區(qū)，將會(huì)帶來(lái) 1萬(wàn)多戶，約 3萬(wàn)多常住人口。 隨著 CBD建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊的舊城改造力度會(huì)加大，未來(lái)潛在消費(fèi)群體龐大。 本案 住宅樓盤名稱 規(guī)模 (面積 /平 ) 戶數(shù) 平均人口 住戶人口總數(shù) 常碼頭區(qū)域 潤(rùn)和花園 55700 858 云鶴園 約 420 1323 云鶴小區(qū) 約 2072 天澤一方 782 天順園 176958 3650 城開豐竹園 150000 1530 航天花園 130000 1326 長(zhǎng)碼社區(qū) 約 812 井南社區(qū) 約 980 3087 雅豐園小區(qū) 29815 288 潤(rùn)和花園 55700 843 火車站區(qū)域 鑫城國(guó)際 1242 美林公館 300000 1000 3150 日月華庭 82957 663 長(zhǎng)安麗都 12700 96 青春驛棧 216 華立新華時(shí)代 97295 952 金利明珠花園 386 新華豪庭 33588 260 819 鳳凰城 540 1701 合計(jì) 18916 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 歐亞達(dá)家居 金馬家居 居然之家 中商平價(jià) 武商量販 麥德龍 沃爾瑪 百安居 工貿(mào)家電 西匯廣場(chǎng) 新世界國(guó)貿(mào) 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 國(guó)際廣場(chǎng) SOGO百貨 漢商武展 易初蓮花 新世界中心 火車站 家居商圈 古田生活配套 及建材商圈 武廣 核心商圈 本案 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 周邊商圈 主要業(yè)態(tài)及商戶 距離 武廣核心商圈 大型百貨 約 5公里 火車站家居商圈 家居家飾廣場(chǎng) 約 3公里 古田生活配套及建材商圈 大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場(chǎng) 約 3公里 中百超市 商業(yè)名稱 大致規(guī)模 業(yè)態(tài)檔次 /類別 客戶定位 人流情況 易初蓮花 10000平方米 中低檔生活用品 寶豐路附近居民 較好 沃爾瑪（南國(guó)西匯） 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 百安居（南國(guó)西匯） 5000平方米 中高檔建材家居 漢口客戶 適中 工貿(mào)家電（南國(guó)西匯） 5000平方米 家用電器 古田區(qū)域居民 適中 南國(guó)西匯其他商業(yè)（棒約翰 /肯德基 /屈臣氏/DQ等） 25000平方米 中高檔餐飲 /生活用品等 古田區(qū)域居民 較好 麥德龍 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 中商平價(jià) 6000平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 較好 中百超市 1500平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 適中 歐亞達(dá) 20230平方米 中高檔家具 /家居 武漢客戶，漢口為主 較好 居然之家 50000平方米 中高檔建材家居 武漢客戶，漢口為主 較好 武商量販百圣店 10000平方米 高中低檔生活用品 常青路周邊客戶 較好 金馬家居常青廣場(chǎng) 10000平方米 中高檔家居 漢口為主 較好 附：項(xiàng)目周邊商業(yè)簡(jiǎn)況 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目周邊物業(yè)分布 未來(lái)影響物業(yè)分布 地塊 編號(hào) 建筑規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 12 13 14 15 CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海城市廣場(chǎng)、核心區(qū)、建設(shè)大道接駁處三大區(qū)域。 本案作為 CBD首先啟動(dòng)的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)項(xiàng)目的眾多未知影響與競(jìng)爭(zhēng)。 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ?背倚百萬(wàn)方居住社區(qū)，其將聚集眾多消費(fèi) 者，并成為本案發(fā)展的穩(wěn)定支持； ?所在區(qū)域處入人口導(dǎo)入初期階段，一定時(shí) 期內(nèi)缺少固定消費(fèi)人流； ?受制于地鐵規(guī)劃控制影響，開發(fā)地塊不規(guī) 則，單層可用地面積小； ?臨建營(yíng)銷中心將占用商業(yè)地塊約 5年，商業(yè) 一次性整體規(guī)劃受阻； ?王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目較多，存 在較高的競(jìng)爭(zhēng)威脅； ?王家墩中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將大力推進(jìn)片區(qū) 發(fā)展，本項(xiàng)目受大趨勢(shì)推動(dòng)，具有良好的 發(fā)展前景； ?周邊有一定老社區(qū)存量，擁有一定的潛在 消費(fèi)力； ?許多品牌商家對(duì)本項(xiàng)目有意向； ?項(xiàng)目規(guī)劃的住宅社區(qū)，將聚集眾多消費(fèi)群， 成為項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定支持。 貳 總體定位 案例借鑒與分析 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 打破傳統(tǒng)的鄰里商業(yè) —— 蘇州工業(yè)園鄰里中心 重點(diǎn)參考點(diǎn)：將鄰里中心商業(yè)類型帶入超 3層時(shí)代，并取得了市場(chǎng)認(rèn)可。 蘇州工業(yè)園鄰里中心（ lifestore），概念源自新加坡“購(gòu)物中心”， 2023年首次亮相蘇州后 ， 成都、重慶等地紛紛仿效。核心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是一主三副，一個(gè)“鄰里中心”、附帶“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里 1＋ 1三個(gè)品牌 。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 蘇州工業(yè)園鄰里中心 概況： 投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 總投資： 建筑 面積 超過(guò) 12萬(wàn) 平米 ， 未來(lái)將建成 17個(gè)鄰里中心 ， 已成功開發(fā)、運(yùn)營(yíng) ： 湖東大廈、玲瓏大廈、新城大廈、貴都大廈 、 師惠大廈 、 沁苑大廈，翰林大廈 （ 單層建筑面積為 1500024000平方米湖 ） 7座 。 17個(gè)鄰里中心 滿足 70平方公里的蘇州工業(yè)園區(qū) 住戶需求 ，每個(gè) 鄰里中心承擔(dān)為方圓 1公里內(nèi)約 8000戶居民服務(wù)的功能。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 鄰 里 中 心 運(yùn) 營(yíng) 模 型 詳 解 社區(qū)商業(yè)定位 —— 發(fā)展方向?yàn)樽^(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進(jìn)行擴(kuò)張，對(duì)大型品牌企業(yè)進(jìn)行招商，對(duì)小型零售商業(yè)進(jìn)行出售。公益與商業(yè)服務(wù)結(jié)合。 12種必備業(yè)態(tài) —— 分別為超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所，同時(shí)根據(jù)社區(qū)調(diào)研結(jié)果，在服務(wù)功能上對(duì)居民進(jìn)行個(gè)性化業(yè)態(tài)設(shè)置。想得到的商品和服務(wù)在鄰里中心都能找到。 投資模式 —— 租售并舉，相對(duì)低廉的租金、相對(duì)便宜的中小戶型，投資一點(diǎn)滿足百萬(wàn)人群消費(fèi)。 1 2 3 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 ? 除了 12項(xiàng)必備功能以外， 鄰里中心 向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能，做到低層面中層面高層面統(tǒng)一 全面服務(wù) 。 ? 商業(yè)服務(wù)于公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合，鄰里中心不僅提供購(gòu)物餐飲休閑娛樂服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動(dòng)，如語(yǔ)言培訓(xùn)，音樂培訓(xùn)中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。 如 閱覽室，老年活動(dòng)室，游樂中心 ， 修理鋪，衛(wèi)生站。 鄰里中心業(yè)態(tài)占比 （按面積劃分） 特色商業(yè)服務(wù) 20% 12項(xiàng)必備業(yè)態(tài) 60% 酒店 20% 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 業(yè)態(tài) 4層的鄰里中心 芯源大廈 師惠大廈 貴都大廈 翰林大廈 一層業(yè)態(tài) 郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器 超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所 品牌主力店 二層業(yè)態(tài) 各大品牌的專賣 休閑娛樂健身 三層業(yè)態(tài) 文體娛樂中心，其中有影院、游樂場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、圖書閱覽室、保齡球等 特色文化休閑培訓(xùn)：芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等 特色餐飲：澳門高端餐飲 “ 海鮮邊爐 ” 個(gè)性商務(wù)辦公 鄰里服務(wù) （ 12種必備） 四層業(yè)態(tài) 醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個(gè)?？? 經(jīng)濟(jì)型酒店 4星級(jí)酒店 五層業(yè)態(tài) 與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場(chǎng)，及酒店