【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購(gòu)物行為 ?人群?jiǎn)渭?、私密、環(huán)境好 ?獲得較高的體驗(yàn)價(jià)值 ?消費(fèi)目的 ?消費(fèi)方式 ?消費(fèi)場(chǎng)所 ?消費(fèi)感受 ?精英人士單純以購(gòu)物為目的的消費(fèi)會(huì)比較少，他們通常希望消費(fèi)活動(dòng)能在一個(gè)場(chǎng)所完成，如果購(gòu)物功能融入得當(dāng)，也能讓他們有較好的購(gòu)物體驗(yàn)。 60 項(xiàng)目功能定位 ?所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專門為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；主要包括以下功能： ?娛樂(lè)、休閑 ?餐飲 ?購(gòu)物 ?藝術(shù)沙龍 ?展覽、展示 建議娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽 =30%： 40%： 20%： 10% 61 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象功能定位 ?項(xiàng)目方 ?向性問(wèn)題 ?項(xiàng)目銷 ?售問(wèn)題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 62 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 功能 ?購(gòu)物 ?餐飲 ?休閑、娛樂(lè) ?藝術(shù)沙龍 ?展覽、展示 ?小型俱樂(lè)部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 ?服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ?西餐廳、中餐廳 ?酒吧、躺吧、水療、影院 ?畫廊、音樂(lè)沙龍 ?品牌、藝術(shù)品展覽展示廳 ?各類俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所 ?從單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊的商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是深圳其他商業(yè)中沒(méi)有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。 附：周邊及深圳其他大型商業(yè)業(yè)態(tài) 63 一層功能分布及商家選擇建議 一層世界頂級(jí)品牌店等專賣約 3500平米 對(duì)外的餐飲面積約 1500平米。 餐飲和便利店 精品專賣 64 一層功能分布及商家選擇建議 世界頂級(jí)品牌專賣：阿瑪尼、 Gucci、范思哲、 CHANEL、 CD、卡地亞、杰尼亞 Zegna、寶詩(shī)龍 Boucheron、百達(dá)翡麗、 GUESS、 PRADA、 VALENTINO、?，斒? chanel PRADA 65 一層功能分布及商家選擇建議 一樓對(duì)外店鋪西餐店：星巴克、 kosmo咖啡店 、日本、韓國(guó)料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。 東北角上是 711便利店 （主要考慮對(duì)外，并與廣場(chǎng)結(jié)合） 66 二層功能分布及商家選擇建議 頂級(jí)品牌專賣 西餐廳 西餐廳 西餐廳 二層世界頂級(jí)品牌店等專賣約 1000平米 西餐廳面積約 3600平米。 67 ?世界定級(jí)品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利 Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、 YOUNIK精品店等 ?餐飲： ?法國(guó) JeanGees餐廳，面積約 1200平米 ?丹周日式餐廳－充滿蟬意，面積約 1700平米 ?巴黎店 MaisonBlanche法國(guó)餐廳 700平米 二層功能分布及商家選擇建議 68 法國(guó)依云水療、理容及泰式 SPA 共 3400平米 健身房、瑜珈館 1500平米 轉(zhuǎn)角餐廳 1132平米 三層功能分布及商家選擇建議 69 ?轉(zhuǎn)角餐廳建議引進(jìn) 帕蘭朵意大利餐廳 ?帕蘭朵餐廳以意大利著名建筑家 Andrea Palladio（ 15081580）的名字命名。 ?“意大利國(guó)門之外最正統(tǒng)的意大利餐廳”的美評(píng)。之后， 2023年至 2023年，餐廳蟬聯(lián)了“五星鉆石獎(jiǎng)”的殊榮。 三層功能分布及商家選擇建議 70 明星聚會(huì)、開 PARTY、音樂(lè)沙龍及畫廊 1800平米 四層功能分布及商家選擇建議 餐飲 2500平米 餐飲 950平米 71 五層功能分布及商家選擇建議 餐飲 1800平米 餐飲 600平米 會(huì)議中心 250平米 72 ?4－ 5層中間部分共 4300平米，建議引進(jìn)海港餐飲的新概念餐飲店。 5樓部分可以做成躺吧。 ?4－ 5層帶露臺(tái)餐飲建議引進(jìn)上海私訪菜。 ?屋頂花園可以做成酒吧 五層功能分布及商家選擇建議 73 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合比例 業(yè)態(tài) 面積 (實(shí)用面積平米） 比例（ %） 品牌專賣 4500 16 餐飲 12082 44 娛樂(lè)、休閑 (含屋頂酒吧） 8900 32 文化、會(huì)議 2050 7 娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物：文化展覽 =32%： 44%： 16%： 7% 與建議比例大致相近 74 項(xiàng)目租售比例建議 商鋪的價(jià)值 與人流狀況關(guān)系較通常弱 與樓層 關(guān)系較通常弱 與業(yè)態(tài)承租能力相關(guān) 與商家經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān) 項(xiàng)目租售 比例原則 ?從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)建議本項(xiàng)目 只租不售 ，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進(jìn)行出售。 主力店和旗艦店不出售 面積較大的店不進(jìn)行分割出售 承租能力較低并需要培育期的 店不進(jìn)行出售 75 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目方 向性問(wèn)題 ?項(xiàng)目銷 售問(wèn)題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 76 項(xiàng)目租售比例建議 樓層 業(yè)態(tài) 主力店 租售建議 一層 品牌專賣、餐飲、便利店 阿瑪尼、 Gucci旗艦店 旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約4500平米 二層 品牌專賣 法國(guó) JeanGees餐廳、丹周日式餐廳 品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約 1000平米 三層 水療、 SPA、健身、餐飲 依云水療 面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售 四層 /五層 文化、會(huì)議、餐飲 海港概念餐飲、上海私房菜 海港有一定購(gòu)買的可能性 ?建議出售面積在約 5500平米，如果海港購(gòu)買約在 9800平米。 ?出售 /出租比例大致在 20%36%。 77 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目方 ?向性問(wèn)題 ?項(xiàng)目銷 ?售問(wèn)題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 78 自營(yíng) 發(fā)展商與經(jīng) 營(yíng)公司聯(lián)營(yíng) 委托經(jīng)營(yíng)公司 經(jīng)營(yíng) 目前市場(chǎng)上常用的經(jīng)營(yíng)模式 ?在解決售賣模式之前，我們需要明確項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)模式 ?從項(xiàng)目的定位、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及良好形象的維護(hù)來(lái)看，無(wú)論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來(lái)經(jīng)營(yíng)。 ?怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營(yíng)，目前市場(chǎng)通常的模式是怎樣的？ 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議 79 經(jīng)營(yíng)模式 特點(diǎn) 優(yōu)劣勢(shì) 其他 第一種方式 自營(yíng) 一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項(xiàng)壟斷性資源優(yōu)勢(shì)的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團(tuán)多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時(shí)也會(huì)會(huì)選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。 優(yōu)勢(shì)： 在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢(shì)較為明顯。長(zhǎng)期來(lái)看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。 劣勢(shì)： 在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時(shí)采用，風(fēng)險(xiǎn)較大。 在自營(yíng)的前提下，發(fā)展商可以自購(gòu)自銷，同時(shí)也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 經(jīng)營(yíng)模式選擇 — 自營(yíng) 80 經(jīng)營(yíng)模式 特點(diǎn) 優(yōu)劣勢(shì) 其他 第二種方式 將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)開展商業(yè)營(yíng)運(yùn) 即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。 通常在發(fā)展商沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略、經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的狀況下采用。 優(yōu)勢(shì)： 風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定； 劣勢(shì)： 不能更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和 分割等方式進(jìn)行管理。 經(jīng)營(yíng)模式選擇 — 委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司 81 經(jīng)營(yíng)模式 特點(diǎn) 優(yōu)劣勢(shì) 其他 第三種方式 發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng) 即發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤，按照契約提成、分紅。 通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，并且有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略的情況下使用。 優(yōu)勢(shì)： 與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運(yùn)作能力，風(fēng)險(xiǎn)大，收益也大。 劣勢(shì)： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好了，收入增加；同時(shí)也承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善而帶來(lái)的低租金甚至無(wú)租金風(fēng)險(xiǎn)。 采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 經(jīng)營(yíng)模式選擇 — 發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng) 82 經(jīng)營(yíng)模式選擇 從發(fā)展商角度來(lái)看，中信有運(yùn)作商業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，有自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，而且 也有發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，所以從項(xiàng)目及發(fā)展商的長(zhǎng)期利益來(lái)看，在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 管理的模式下采用： 自營(yíng) +國(guó)際專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢機(jī)構(gòu)作顧問(wèn)的方式 即可挖掘商業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值，也可吸取專業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢公司的建議。 83 經(jīng)營(yíng)管理公司和商家可以采取 保底提成 的方式進(jìn)行合作，收取的租金一般分 兩部分，一部分是按面積收取，稱為 保證租金 ，另一部分 按總營(yíng)業(yè)額的一定 比例收取 ，該比例取決于承租商的平均費(fèi)用、商品價(jià)格、利潤(rùn)率等相關(guān)因素， 總營(yíng)業(yè)額的計(jì)算通常每年進(jìn)行一次。 整個(gè)商場(chǎng)將采用 店中店 的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 經(jīng)營(yíng)模式選擇 84 前提 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目功能定位 ?項(xiàng)目方 ?向性問(wèn)題 ?項(xiàng)目銷 ?售問(wèn)題 ?項(xiàng)目租售比例 ?項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 ?項(xiàng)目售賣模式 ?項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 報(bào)告思路 85 項(xiàng)目售賣模式分析 銷售方式 特征 優(yōu)劣勢(shì) 適用性 直接銷售 將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。 優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商后顧之憂；沒(méi)有 但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售 帶租約銷售 開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán) ，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。 有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。 對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪 目前市場(chǎng)上常用的商鋪銷售方式 86 ?目前項(xiàng)目所在區(qū)域還不能給到市場(chǎng)信心，還需要一定的培育期，且項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 所以建議項(xiàng)目一層外鋪采用帶租約銷售的方式（租約建議在 5年左右） ，既能在培育期給到客戶信心，又能將項(xiàng)目良好的形象建立起來(lái)。 項(xiàng)目售賣模式分析 帶租約銷售部分 87 ?一樓的內(nèi)鋪引進(jìn)了及二樓引進(jìn)世界品牌專賣，通常簽的時(shí)間都會(huì)比較長(zhǎng)，如果采用通常的帶租約銷售方式，發(fā)展商付出的成本會(huì)比較高， 所以我們建議世聯(lián)研究的核心售賣模式。 項(xiàng)目售賣模式分析 88 “核心售賣” 與銀行無(wú)關(guān)，操作簡(jiǎn)單，可以做為一種銷售方式。 發(fā)展商 某經(jīng)營(yíng)公司 統(tǒng)一管理 投資客戶 銷售關(guān)系 確定銷售價(jià)格 主力店進(jìn)駐 /招商 ?投資客戶與發(fā)展商簽定銷售合同同時(shí)，簽定“委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書”，同意將 10年收益權(quán)抵付尾款。并承諾期滿后原價(jià)回購(gòu)。 ?投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。 89 承諾 承諾詮釋 首付 4成 通過(guò)測(cè)算，我們認(rèn)為首付 4成是能夠達(dá)到銷售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式 10年抵尾款 （ 1）按照首付 4成方式，剩下 6成尾款； （ 2）若按承諾返租 6%計(jì)算， 10年返租達(dá)到 60％； （ 3）實(shí)際發(fā)展商獲得的收益也就是首期 4成＋ 10年的租金收益； 10年后原價(jià)回購(gòu)保證 （ 1）主力店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證了周邊商鋪的租金增長(zhǎng)， 10年后商鋪必定升值。 10年后客戶未必肯回購(gòu)； （ 2）即使回購(gòu)，也是根據(jù)銷售原價(jià)回購(gòu)，同時(shí)考慮年限折舊； 實(shí)際回購(gòu)成本低于原價(jià)；但商鋪升值，回購(gòu)還能保證收益增加； （ 3）提供該項(xiàng)保證，給予客戶強(qiáng)烈信心。 項(xiàng)目售賣模式分析 —