【文章內(nèi)容簡介】 ?餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購物行為 ?人群單純、私密、環(huán)境好 ?獲得較高的體驗價值 ?消費目的 ?消費方式 ?消費場所 ?消費感受 ?精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當，也能讓他們有較好的購物體驗。 60 項目功能定位 ?所以本項目將是一個專門為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致頂級體驗的場所；主要包括以下功能： ?娛樂、休閑 ?餐飲 ?購物 ?藝術(shù)沙龍 ?展覽、展示 建議娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽 =30%： 40%： 20%： 10% 61 前提 ?項目屬性定位 ?項目形象功能定位 ?項目方 ?向性問題 ?項目銷 ?售問題 ?項目租售比例 ?項目業(yè)態(tài)組合 ?項目售賣模式 ?項目經(jīng)營模式 ?項目價格定位 報告思路 62 項目業(yè)態(tài)定位 功能 ?購物 ?餐飲 ?休閑、娛樂 ?藝術(shù)沙龍 ?展覽、展示 ?小型俱樂部等 對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 ?服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ?西餐廳、中餐廳 ?酒吧、躺吧、水療、影院 ?畫廊、音樂沙龍 ?品牌、藝術(shù)品展覽展示廳 ?各類俱樂部聚會場所 ?從單純的業(yè)態(tài)來說，會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是深圳其他商業(yè)中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。 附：周邊及深圳其他大型商業(yè)業(yè)態(tài) 63 一層功能分布及商家選擇建議 一層世界頂級品牌店等專賣約 3500平米 對外的餐飲面積約 1500平米。 餐飲和便利店 精品專賣 64 一層功能分布及商家選擇建議 世界頂級品牌專賣：阿瑪尼、 Gucci、范思哲、 CHANEL、 CD、卡地亞、杰尼亞 Zegna、寶詩龍 Boucheron、百達翡麗、 GUESS、 PRADA、 VALENTINO、海瑪仕 chanel PRADA 65 一層功能分布及商家選擇建議 一樓對外店鋪西餐店：星巴克、 kosmo咖啡店 、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。 東北角上是 711便利店 （主要考慮對外，并與廣場結(jié)合） 66 二層功能分布及商家選擇建議 頂級品牌專賣 西餐廳 西餐廳 西餐廳 二層世界頂級品牌店等專賣約 1000平米 西餐廳面積約 3600平米。 67 ?世界定級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利 Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、 YOUNIK精品店等 ?餐飲： ?法國 JeanGees餐廳，面積約 1200平米 ?丹周日式餐廳－充滿蟬意，面積約 1700平米 ?巴黎店 MaisonBlanche法國餐廳 700平米 二層功能分布及商家選擇建議 68 法國依云水療、理容及泰式 SPA 共 3400平米 健身房、瑜珈館 1500平米 轉(zhuǎn)角餐廳 1132平米 三層功能分布及商家選擇建議 69 ?轉(zhuǎn)角餐廳建議引進 帕蘭朵意大利餐廳 ?帕蘭朵餐廳以意大利著名建筑家 Andrea Palladio（ 15081580）的名字命名。 ?“意大利國門之外最正統(tǒng)的意大利餐廳”的美評。之后， 2023年至 2023年，餐廳蟬聯(lián)了“五星鉆石獎”的殊榮。 三層功能分布及商家選擇建議 70 明星聚會、開 PARTY、音樂沙龍及畫廊 1800平米 四層功能分布及商家選擇建議 餐飲 2500平米 餐飲 950平米 71 五層功能分布及商家選擇建議 餐飲 1800平米 餐飲 600平米 會議中心 250平米 72 ?4－ 5層中間部分共 4300平米，建議引進海港餐飲的新概念餐飲店。 5樓部分可以做成躺吧。 ?4－ 5層帶露臺餐飲建議引進上海私訪菜。 ?屋頂花園可以做成酒吧 五層功能分布及商家選擇建議 73 項目業(yè)態(tài)組合比例 業(yè)態(tài) 面積 (實用面積平米） 比例（ %） 品牌專賣 4500 16 餐飲 12082 44 娛樂、休閑 (含屋頂酒吧） 8900 32 文化、會議 2050 7 娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽 =32%： 44%： 16%： 7% 與建議比例大致相近 74 項目租售比例建議 商鋪的價值 與人流狀況關(guān)系較通常弱 與樓層 關(guān)系較通常弱 與業(yè)態(tài)承租能力相關(guān) 與商家經(jīng)營狀況相關(guān) 項目租售 比例原則 ?從經(jīng)營的角度來說建議本項目 只租不售 ，從發(fā)展商資金回籠的角度建議有原則的進行出售。 主力店和旗艦店不出售 面積較大的店不進行分割出售 承租能力較低并需要培育期的 店不進行出售 75 前提 ?項目屬性定位 ?項目形象定位 ?項目功能定位 ?項目方 向性問題 ?項目銷 售問題 ?項目租售比例 ?項目業(yè)態(tài)組合 ?項目售賣模式 ?項目經(jīng)營模式 ?項目價格定位 報告思路 76 項目租售比例建議 樓層 業(yè)態(tài) 主力店 租售建議 一層 品牌專賣、餐飲、便利店 阿瑪尼、 Gucci旗艦店 旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約4500平米 二層 品牌專賣 法國 JeanGees餐廳、丹周日式餐廳 品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約 1000平米 三層 水療、 SPA、健身、餐飲 依云水療 面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售 四層 /五層 文化、會議、餐飲 海港概念餐飲、上海私房菜 海港有一定購買的可能性 ?建議出售面積在約 5500平米，如果海港購買約在 9800平米。 ?出售 /出租比例大致在 20%36%。 77 前提 ?項目屬性定位 ?項目形象定位 ?項目功能定位 ?項目方 ?向性問題 ?項目銷 ?售問題 ?項目租售比例 ?項目業(yè)態(tài)組合 ?項目售賣模式 ?項目經(jīng)營模式 ?項目價格定位 報告思路 78 自營 發(fā)展商與經(jīng) 營公司聯(lián)營 委托經(jīng)營公司 經(jīng)營 目前市場上常用的經(jīng)營模式 ?在解決售賣模式之前，我們需要明確項目整體的經(jīng)營模式 ?從項目的定位、持續(xù)經(jīng)營以及良好形象的維護來看，無論是出租還是銷售都需要以統(tǒng)一的形象來經(jīng)營。 ?怎樣實現(xiàn)統(tǒng)一形象的經(jīng)營，目前市場通常的模式是怎樣的？ 項目經(jīng)營模式建議 79 經(jīng)營模式 特點 優(yōu)劣勢 其他 第一種方式 自營 一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項壟斷性資源優(yōu)勢的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時也會會選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。 優(yōu)勢： 在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢較為明顯。長期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營能力。 劣勢： 在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時采用，風(fēng)險較大。 在自營的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 經(jīng)營模式選擇 — 自營 80 經(jīng)營模式 特點 優(yōu)劣勢 其他 第二種方式 將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營運機構(gòu)開展商業(yè)營運 即與商業(yè)機構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營運公司的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)。 通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運作戰(zhàn)略、經(jīng)驗及實力的狀況下采用。 優(yōu)勢： 風(fēng)險小，收益穩(wěn)定； 劣勢： 不能更好的實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。 商業(yè)經(jīng)營公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營和 分割等方式進行管理。 經(jīng)營模式選擇 — 委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司 81 經(jīng)營模式 特點 優(yōu)劣勢 其他 第三種方式 發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營 即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營收入掛鉤，按照契約提成、分紅。 通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗和實力，并且有商業(yè)運作戰(zhàn)略的情況下使用。 優(yōu)勢： 與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運作能力，風(fēng)險大，收益也大。 劣勢： 商業(yè)經(jīng)營業(yè)績好了，收入增加；同時也承擔(dān)經(jīng)營不善而帶來的低租金甚至無租金風(fēng)險。 采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。 經(jīng)營模式選擇 — 發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營 82 經(jīng)營模式選擇 從發(fā)展商角度來看，中信有運作商業(yè)的成功經(jīng)驗，有自己的商業(yè)經(jīng)營隊伍，而且 也有發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略，所以從項目及發(fā)展商的長期利益來看，在統(tǒng)一經(jīng)營 管理的模式下采用： 自營 +國際專業(yè)商業(yè)經(jīng)營咨詢機構(gòu)作顧問的方式 即可挖掘商業(yè)的長期價值，也可吸取專業(yè)經(jīng)營咨詢公司的建議。 83 經(jīng)營管理公司和商家可以采取 保底提成 的方式進行合作，收取的租金一般分 兩部分，一部分是按面積收取，稱為 保證租金 ，另一部分 按總營業(yè)額的一定 比例收取 ，該比例取決于承租商的平均費用、商品價格、利潤率等相關(guān)因素， 總營業(yè)額的計算通常每年進行一次。 整個商場將采用 店中店 的經(jīng)營形態(tài)。 經(jīng)營模式選擇 84 前提 ?項目屬性定位 ?項目形象定位 ?項目功能定位 ?項目方 ?向性問題 ?項目銷 ?售問題 ?項目租售比例 ?項目業(yè)態(tài)組合 ?項目售賣模式 ?項目經(jīng)營模式 ?項目價格定位 報告思路 85 項目售賣模式分析 銷售方式 特征 優(yōu)劣勢 適用性 直接銷售 將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。 優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有 但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售 帶租約銷售 開發(fā)商引進主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán) ，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。 有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。 對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪 目前市場上常用的商鋪銷售方式 86 ?目前項目所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，且項目要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營， 所以建議項目一層外鋪采用帶租約銷售的方式（租約建議在 5年左右） ，既能在培育期給到客戶信心，又能將項目良好的形象建立起來。 項目售賣模式分析 帶租約銷售部分 87 ?一樓的內(nèi)鋪引進了及二樓引進世界品牌專賣，通常簽的時間都會比較長，如果采用通常的帶租約銷售方式，發(fā)展商付出的成本會比較高， 所以我們建議世聯(lián)研究的核心售賣模式。 項目售賣模式分析 88 “核心售賣” 與銀行無關(guān)，操作簡單，可以做為一種銷售方式。 發(fā)展商 某經(jīng)營公司 統(tǒng)一管理 投資客戶 銷售關(guān)系 確定銷售價格 主力店進駐 /招商 ?投資客戶與發(fā)展商簽定銷售合同同時，簽定“委托經(jīng)營協(xié)議書”，同意將 10年收益權(quán)抵付尾款。并承諾期滿后原價回購。 ?投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處。 89 承諾 承諾詮釋 首付 4成 通過測算，我們認為首付 4成是能夠達到銷售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式 10年抵尾款 （ 1）按照首付 4成方式，剩下 6成尾款； （ 2）若按承諾返租 6%計算， 10年返租達到 60％； （ 3）實際發(fā)展商獲得的收益也就是首期 4成＋ 10年的租金收益； 10年后原價回購保證 （ 1）主力店的長期經(jīng)營保證了周邊商鋪的租金增長， 10年后商鋪必定升值。 10年后客戶未必肯回購； （ 2）即使回購，也是根據(jù)銷售原價回購，同時考慮年限折舊； 實際回購成本低于原價；但商鋪升值，回購還能保證收益增加； （ 3）提供該項保證，給予客戶強烈信心。 項目售賣模式分析 —