世聯(lián)研究-綜合體發(fā)展模式專(zhuān)題研究(編輯修改稿)
2025-06-03 18:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力店，按多棟設(shè)計(jì)，避免單一主力店、目標(biāo)客戶(hù)不對(duì)應(yīng)的問(wèn)題 單體商業(yè)樓 ：總建面5萬(wàn)平米左右，一層設(shè)計(jì)成名品專(zhuān)賣(mài)店用于劃鋪銷(xiāo)售，二三層專(zhuān)供沃爾瑪超市使用，四層是萬(wàn)達(dá)影院 以沃爾瑪為中心，但沃爾瑪?shù)南M(fèi)人群對(duì)一樓商鋪人氣提升有限，導(dǎo)致一樓商鋪的后期經(jīng)營(yíng)困難 增加持有物業(yè)比例，造成資金擠壓，很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，為滿(mǎn)足投資平衡要求，高價(jià)出售小商鋪，導(dǎo)致小商鋪后期經(jīng)營(yíng)困難 擴(kuò)大主力店經(jīng)營(yíng)面積，豐富主力店業(yè)態(tài)，增加住宅和寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)，從而提升項(xiàng)目住宅物業(yè)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式的成功關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要有資金運(yùn)作、土地獲取能力、產(chǎn)品規(guī)劃和資源整合 資金運(yùn)作 土地獲取能力 產(chǎn)品規(guī)劃 資源整合 較為平穩(wěn)的現(xiàn)金流和前期的大筆資金支持 良好的政府公關(guān)能力和廉價(jià)的城市中心區(qū)地塊 符合商家需要的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏 非住宅物業(yè)的前期招商能力和后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 基于土地競(jìng)爭(zhēng)、人口聚集、升值潛力和政策優(yōu)惠等方面的考慮，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要選址城市副中心，保證持有物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值 土地競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)劃配套 升值潛力 政策優(yōu)惠 中國(guó)城市的重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。 城市核心商圈土地稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激烈及土地成本高，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低 ，升值潛力大。 城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營(yíng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目。 在城市副中心及新區(qū)開(kāi)發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)取地策略 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 土地選擇 采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的資金運(yùn)作模式，充分利用外部融資和少量自有資金實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，形成資產(chǎn)再將升值后的資產(chǎn)上市或套現(xiàn)以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張 自有資金 銀行貸款 第三代產(chǎn)品 只租不售購(gòu)物中心 銷(xiāo)售部分：住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè) 租金收益 資產(chǎn)溢價(jià) ?私募、整售 ?IPO 資產(chǎn)抵押貸款 租約抵押貸款 大型綜合體地標(biāo)建筑 土地 核心位臵、低地價(jià)、分期付款 訂單地產(chǎn) 歸還貸款 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 低地價(jià)成本，可 以提供低租金 萬(wàn)達(dá)資金運(yùn)作模式總結(jié) ——“ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”： ?以自有資金和銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)； ?低地價(jià)支撐低租金，大型綜合體建筑提升房?jī)r(jià)； ?住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售回款用以歸還銀行貸款； ?購(gòu)物中心的租金收益用以歸還利息，多余的錢(qián)形成自有資金； ?持有型物業(yè)的資產(chǎn)溢價(jià)可以支持資本市場(chǎng)融資（私募、整售、IPO上市）； ?以租金收益與資產(chǎn)溢價(jià)進(jìn)行抵押獲得資產(chǎn)抵押貸款或租約抵押貸款，這部分貸款用以支持項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 租金歸還利息 提升房?jī)r(jià) 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 資金運(yùn)作 3 9 . 0 7 ,9 2 . 4 %3 . 1 4 ,7 . 4 %0 . 0 7 ,0 . 2 %房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入（億）物業(yè)出租收入（億）酒店餐飲住宿收入（億）0 . 0 6 ,0 . 4 %2 . 4 9 ,1 5 . 7 %1 3 . 2 8 ,8 3 . 9 %房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利（億）物業(yè)出租毛利（億）酒店餐飲住宿毛利（億）銷(xiāo)售回款是現(xiàn)金流滾資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)通路的首要條件，為此，萬(wàn)達(dá)一直強(qiáng)調(diào)提高開(kāi)發(fā)速度，幵在第三代產(chǎn)品中提高了可售物業(yè)比例 ?萬(wàn)達(dá)來(lái)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售的收入占其總收入的 93%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的毛利占總毛利的 84%，可見(jiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是其最主要的盈利來(lái)源 ?對(duì)銷(xiāo)售回款的重視，不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問(wèn)題，同時(shí)也關(guān)系萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率，是目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的核心構(gòu)成之一 萬(wàn)達(dá)毛利構(gòu)成圖（ 2022年） 萬(wàn)達(dá)收入構(gòu)成圖（ 2022年） “ 完成銷(xiāo)售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性” 王健林語(yǔ) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 資金運(yùn)作 萬(wàn)達(dá)取地能力的核心 ——通過(guò)建立不政府共贏的獨(dú)特品牌價(jià)值，獲得土地議價(jià)的能力，降低經(jīng)營(yíng)成本，從而保證持有物業(yè)的利潤(rùn)空間 與政府的土地議價(jià)能力 區(qū)域價(jià)值提升 拉升城市形象 帶動(dòng)就業(yè) 增加稅收來(lái)源 提升政府政績(jī) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的品牌影響力 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 土地獲取能力 較低的運(yùn)營(yíng)
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