世聯(lián)_區(qū)域價(jià)值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt(編輯修改稿)
2025-03-09 14:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與優(yōu)勢(shì)，但要承擔(dān)重塑區(qū)域形象和區(qū)域功能轉(zhuǎn)型的重大責(zé)任。 32 案例類比法 —— 思路回顧 本區(qū)域適配度研究 相關(guān)規(guī)律總結(jié) 區(qū)域背景分析 選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析 33 方法三：價(jià)值嫁接法 34 星河丹堤 —— 面對(duì)區(qū)域價(jià)值困境， 定位“西銀湖”， 成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值扭轉(zhuǎn)和突破 成功案例 1 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級(jí)豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)?區(qū)域關(guān)鍵詞： 城中村、爛尾樓、塞車 ?在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價(jià)值比較低的區(qū)域； 區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū) 用地面積 20萬(wàn)平（ 300畝） 建筑面積 36萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟、 TH、高層 資源優(yōu)勢(shì) 9萬(wàn)平米原生湖、 13萬(wàn)平郊野公園 地塊背景 項(xiàng)目問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值困境 ?區(qū)域形象感知較低； ?地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”； ?豐澤湖業(yè)主事件，人文價(jià)值也較低，市場(chǎng)影響較差； ?臨快速干道； ?沒(méi)有生活配套； 銀湖山郊野公園 ?“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問(wèn)題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽(yù)度和豐澤湖山莊 6000元的單價(jià)?！? ?“項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項(xiàng)目品質(zhì)與資源相匹配?！? —— 代理一部經(jīng)理 鄧震宇 35 圣莫麗斯 —— 面對(duì)完全陌生區(qū)域，以 “香蜜湖北”借勢(shì)立勢(shì)，重新定義區(qū)域價(jià)值 成功案例２ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級(jí)豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)總用地面積 27萬(wàn)平（ 495畝） 總建筑面積 33萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟、 TH、洋房、高層 資源優(yōu)勢(shì) 山體、水景、規(guī)劃 地塊背景 項(xiàng)目問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值完全無(wú)定義 ?完全陌生的區(qū)域； ?通達(dá)性較差； ?配套匱乏； ?拓展區(qū)給客戶造成很強(qiáng)烈的心理距離。 ?“最初到達(dá)地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過(guò)舊村，通達(dá)性較差，業(yè)界很多人認(rèn)為即使做成低密度，能賣到 萬(wàn) /平米，就已經(jīng)很不錯(cuò)了?！? ?“項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于如何讓客戶感知這個(gè)極度陌生的區(qū)域？” ?“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來(lái)交通會(huì)連接香蜜湖片區(qū)，車程 5分鐘，這些是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。” —— 圣莫麗斯?fàn)I銷總裁 蔡偉光 經(jīng)理人員訪談： 36 價(jià)值嫁接法 —— 定義及適用范圍 通過(guò)鏈接外部資源，尋找新的參照體系，提升區(qū)域價(jià)值的方法 定義 項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)資源，或現(xiàn)有的資源無(wú)法支撐既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 適用范圍 相關(guān)項(xiàng)目 ? 北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目 ? 中信紅樹灣 ? 星河丹堤 ? 圣莫麗斯 …… 37 價(jià)值嫁接法 —— 分析框架 區(qū)域資源盤點(diǎn) 目標(biāo)下的資源評(píng)估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標(biāo) 構(gòu)建新的價(jià)值體系 提煉區(qū)域價(jià)值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 38 項(xiàng)目區(qū)位 ?項(xiàng)目地塊位于通州新城西北組團(tuán)，該組團(tuán)定位為與 CBD功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū) ?地塊相對(duì)獨(dú)立，與通州新華大街片區(qū)、運(yùn)河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔 價(jià)值嫁接法實(shí)例：北京通州永順鎮(zhèn)項(xiàng)目 區(qū)域背景 ?通州新城西北組團(tuán)， 區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 運(yùn)河?xùn)|片區(qū) 運(yùn)潮減河北片區(qū) 通州城市的規(guī)劃狀況 ?通州新城目前建成區(qū)范圍主要集中在新華大街兩側(cè)、輕軌沿線兩側(cè)以及輕軌與新華大街之間片區(qū) ?通州新城建設(shè)方向?yàn)橄驏|向南發(fā)展 39 步驟 1：區(qū)域資源盤點(diǎn) —— “我在通州”：通州城市背景 交通 配套 產(chǎn)業(yè) 人口 ?通州將進(jìn)一步加強(qiáng)軌道交通建設(shè)；但其開工及通車時(shí)間均 不確定 ，并且處于 相對(duì)遠(yuǎn)期。 ?現(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均 無(wú)法滿足需求 ，且多分布于 老城區(qū) ?教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部 ?項(xiàng)目所在地段周邊并無(wú)可直接借用的商業(yè)設(shè)施 ?現(xiàn)狀： 工業(yè)主要 位于南部 ，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以 加工制造為主 ，對(duì)新城發(fā)展帶動(dòng)作用有限； ?規(guī)劃： 城市綜合服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流； ?前景： 商務(wù)是唯一可能促進(jìn)城市升級(jí)的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實(shí)施 進(jìn)程均不明確 ?以城市 新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長(zhǎng)的主體，也將是填補(bǔ)通州新城規(guī)劃人口缺口的主體； ?通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏， 限制 了城市新移民在通州的 消費(fèi) ，削弱了該群體對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，并且 抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級(jí) 40 步驟 1：區(qū)域資源盤點(diǎn) —— “我在通州”：通州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 1 通州市場(chǎng) 與東部區(qū)域價(jià)格差逐年加大 ，作為東部市場(chǎng)價(jià)格洼地的市場(chǎng)地位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。以交通及價(jià)格作為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力使剛性需求客戶成為市場(chǎng)主力客群，作為“ CBD宿舍”的市場(chǎng)認(rèn)知進(jìn)一步加深。 2 典型項(xiàng)目表明，通州市場(chǎng) 無(wú)法吸引城市頂級(jí)客戶 ，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。而容納中高端客戶的項(xiàng)目?jī)H以低密度物業(yè)形式及低價(jià)格達(dá)成市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。 3 當(dāng)前通州市場(chǎng)處于由周邊需求推動(dòng)向升級(jí)發(fā)展期過(guò)渡階段， 主力客群仍以剛性需求客戶為主 。隨著城市配套完善、商務(wù)園區(qū)建設(shè)以及領(lǐng)袖項(xiàng)目的出現(xiàn)，市場(chǎng)將開始升級(jí)，主力客群向改善型轉(zhuǎn)變。 價(jià)格洼地，低認(rèn)知 高端項(xiàng)目疲軟 未來(lái)客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 41 步驟 1：區(qū)域資源盤點(diǎn) —— 站位通州的分析結(jié)論 42 步驟 2：基于目標(biāo)的資源評(píng)估，得出否定結(jié)論 站位于通州，以通州為區(qū)域價(jià)值的平臺(tái)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo) 43 本項(xiàng)目 我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度審視本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 步驟 3：尋找新的價(jià)值體系 44 步驟 3：尋找新的價(jià)值體系 —— 以城市發(fā)展帶來(lái)的區(qū)位價(jià)值和動(dòng)態(tài)演變?yōu)檠芯炕c(diǎn) 45 步驟 3：構(gòu)建新的價(jià)值體系 —— 關(guān)鍵點(diǎn)：新的價(jià)值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐 46 步驟 3：構(gòu)建新的價(jià)值體系 —— 通過(guò)各功能板塊的解析
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