世聯(lián)_區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}研究_80ppt-wenkub
2023-03-10 14:46:44 本頁面
【正文】 挖掘符合濱河區(qū)域氣質(zhì)的城市形象 完善內(nèi)、外交通系統(tǒng)： 建立新型的河岸關(guān)系和更為緊密的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，誘發(fā)人們使用公共空間和商業(yè)設(shè)施 政府啟動、推動 更新計劃 與發(fā)展商、金融機構(gòu)建立合作伙伴關(guān)系 改善環(huán)境導(dǎo)、吸引投資 優(yōu)惠政策（如：低息貸款、減免稅費） 內(nèi)因 外因 30 步驟 3：本區(qū)域的適配研究 區(qū)域定位初步分析 宏觀經(jīng)濟 城市規(guī)劃 項目自身資源條件發(fā)展的趨勢和城市賦予的發(fā)展的這種使命是否符合海口特定的經(jīng)濟發(fā)展時期和未來的城市規(guī)劃方向呢？ 案例借鑒之后，一定要回歸區(qū)域本體條件挖掘價值，這是研究案例的目的?！? —— 代理一部經(jīng)理 鄧震宇 35 圣莫麗斯 —— 面對完全陌生區(qū)域，以 “香蜜湖北”借勢立勢，重新定義區(qū)域價值 成功案例２ 5123412345銀湖，傳統(tǒng)別墅區(qū)香蜜湖，頂級豪宅區(qū)梅林關(guān)口片區(qū)龍華二線拓展區(qū)坂雪崗片區(qū)總用地面積 27萬平（ 495畝） 總建筑面積 33萬平米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、 TH、洋房、高層 資源優(yōu)勢 山體、水景、規(guī)劃 地塊背景 項目問題：區(qū)域價值完全無定義 ?完全陌生的區(qū)域； ?通達性較差； ?配套匱乏； ?拓展區(qū)給客戶造成很強烈的心理距離。 適用范圍 相關(guān)項目 ? 北京通州永順鎮(zhèn)項目 ? 中信紅樹灣 ? 星河丹堤 ? 圣莫麗斯 …… 37 價值嫁接法 —— 分析框架 區(qū)域資源盤點 目標下的資源評估 是否能夠?qū)? 現(xiàn)既定目標 構(gòu)建新的價值體系 提煉區(qū)域價值 否 其他分析方法 是 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 38 項目區(qū)位 ?項目地塊位于通州新城西北組團，該組團定位為與 CBD功能互補的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū) ?地塊相對獨立，與通州新華大街片區(qū)、運河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔 價值嫁接法實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目 區(qū)域背景 ?通州新城西北組團， 區(qū)域相對獨立，不在通州新城規(guī)劃推進的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認知陌生，路網(wǎng)發(fā)達。 2 典型項目表明，通州市場 無法吸引城市頂級客戶 ，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。 價格洼地，低認知 高端項目疲軟 未來客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 41 步驟 1：區(qū)域資源盤點 —— 站位通州的分析結(jié)論 42 步驟 2：基于目標的資源評估，得出否定結(jié)論 站位于通州，以通州為區(qū)域價值的平臺，無法實現(xiàn)開發(fā)目標 43 本項目 我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度審視本項目的區(qū)域價值 步驟 3：尋找新的價值體系 44 步驟 3：尋找新的價值體系 —— 以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演變?yōu)檠芯炕c 45 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐 46 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過各功能板塊的解析 ? 城市核心公寓區(qū) ? 城市中央別墅區(qū) ? 城市中央住區(qū) ? 城市疏散區(qū) 47 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析 48 步驟 3：構(gòu)建新的價值體系 —— 通過目標客戶的臵業(yè)特征解析 只有以充分論據(jù)建立本區(qū)域與新價值體系的有效關(guān)聯(lián)，價值嫁接才能成立！ 49 步驟 4：提煉區(qū)域價值 從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上；打造中產(chǎn)軸線上的新里程碑項目是我們的正確發(fā)展方向。 步驟一： 步驟二： 步驟三： 步驟四： 研判城市發(fā)展方向 解析片區(qū)功能格局 借鑒相關(guān)案例或規(guī)律 本區(qū)域的價值研判 項目地段價值研判 步驟五： 56 城市功能解析法實例 1：西安新鴻基曲江項目 背景 ?區(qū)域： 區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達性良好，新興的高檔居住區(qū)； ?項目： 非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。 結(jié)論 未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。 72 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū) 城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的 73 長沙高鑫尖山項目區(qū)域價值挖掘思路回顧 背景 ?區(qū)域： 城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認知中的陌生區(qū)； ?項目： 周邊配套匱乏，形象較為陳舊。 78 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 基于區(qū)域價值平臺的營銷 陌生區(qū)域，認知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會長得很美 ” 重新定義區(qū)域價值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 區(qū)域價值平臺 決定了項目打造的 方向 。其意義在于前瞻性地研判項目的價值平臺，是我們幫助客戶實現(xiàn)利潤最大化的基礎(chǔ)。 結(jié)論 新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū) 修筑中的尖山路 雷峰大道路貌 66 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 城市發(fā)展階段的規(guī)律 ?分析城市發(fā)展進程，從城市發(fā)展一般階段的規(guī)律出發(fā)，研判其當(dāng)前所處的發(fā)展階段； ?階段不同，城市的結(jié)構(gòu)不同，區(qū)域價值的表現(xiàn)形式也不同： —— 城市化鼎盛階段：單核，中心價值最大化 —— 郊區(qū)化擴展階段：多元化，各板塊具有獨特的功能 67 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點片區(qū) 68 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各板塊現(xiàn)狀的對比研究 月湖、城東城北 經(jīng)開星沙板塊 麓南板塊 河西新城 城南板塊 自然文化資源優(yōu)越，但城市屬性匱乏，主流的低密度物業(yè)價格普遍不高 老城土地存量有限，城北、城東、月湖板塊加速與之融合，但規(guī)劃起點較低，發(fā)展后續(xù)乏力 經(jīng)開星沙板塊自然資源相對缺乏，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，中檔物業(yè)成為片區(qū)發(fā)展主流 依托省府南遷及長株潭一體化的利好，成為長沙本地臵業(yè)者的第一選擇 本項目所在的河西市府麓谷板塊為何沒有發(fā)展起來？ 月湖 城東 城北 麓南 星沙 中心板塊 城南 市府 市府新址所在且同為
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