【正文】 密度、高容積率、中高檔住宅的西高新；沿襲西高新模式、價值兌現(xiàn)需時的經開區(qū)；發(fā)展剛起步的浐灞新區(qū) ?城市發(fā)展要求富人區(qū)出現(xiàn)，西高新等片區(qū)無法承擔此功能 ?“皇家園林”歷史形象和文化價值；唐文化主題的人文景觀資源；臨近城市核心區(qū)，周邊收入水平高，交通發(fā)達 ?憑借自身優(yōu)勢條件，最有機會承擔西安城市富人區(qū)的責任 ?富人區(qū)的分為政府主導型和資源主導型 ?當前本地段不屬于政府主推區(qū)域，景觀資源不佳；未來政府關注點將轉至本地段，公園投建將極大豐富景觀資源 ?在景觀資源逐漸豐富的前提下，曲江富人區(qū)的發(fā)展將由政府主導融入資源主導 思路 主要觀點 其他片區(qū)無法承擔的功能 本區(qū)域的價值梳理 區(qū)域功能定位 本區(qū)域的發(fā)展特點 未來地段價值的解析 城市規(guī)劃格局分析 ?“九宮格局、一城多心”的架構，主城外擴成為主題詞 65 城市功能解析法實例 2：長沙高鑫尖山項目 背景 ?區(qū)域： 城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認知中的陌生區(qū)； ?項目： 周邊配套匱乏，形象較為陳舊。 結論 新城市中心內核的高尚生態(tài)居住區(qū) 修筑中的尖山路 雷峰大道路貌 66 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 城市發(fā)展階段的規(guī)律 ?分析城市發(fā)展進程，從城市發(fā)展一般階段的規(guī)律出發(fā)，研判其當前所處的發(fā)展階段； ?階段不同，城市的結構不同，區(qū)域價值的表現(xiàn)形式也不同： —— 城市化鼎盛階段：單核，中心價值最大化 —— 郊區(qū)化擴展階段：多元化，各板塊具有獨特的功能 67 步驟 1：研判城市發(fā)展方向 —— 研判城市發(fā)展的熱點片區(qū) 68 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 各板塊現(xiàn)狀的對比研究 月湖、城東城北 經開星沙板塊 麓南板塊 河西新城 城南板塊 自然文化資源優(yōu)越，但城市屬性匱乏，主流的低密度物業(yè)價格普遍不高 老城土地存量有限，城北、城東、月湖板塊加速與之融合，但規(guī)劃起點較低，發(fā)展后續(xù)乏力 經開星沙板塊自然資源相對缺乏，產業(yè)以制造業(yè)為主，中檔物業(yè)成為片區(qū)發(fā)展主流 依托省府南遷及長株潭一體化的利好，成為長沙本地臵業(yè)者的第一選擇 本項目所在的河西市府麓谷板塊為何沒有發(fā)展起來？ 月湖 城東 城北 麓南 星沙 中心板塊 城南 市府 市府新址所在且同為城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認知卻較為陌生，人氣較為匱乏 現(xiàn)狀描述 69 步驟 2：解析片區(qū)功能格局 —— 本區(qū)域發(fā)展滯后的原因 原因剖析 70 步驟 3：借鑒相關案例或規(guī)律 —— 城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律 類比，推演，關鍵著眼于未來 將目標區(qū)域納入已知的體系 河西新城的區(qū)域價值，關鍵在于其城市化進程 71 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 基于未來 ：片區(qū)發(fā)展 +城市關聯(lián) 在未來的 5~8年內，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個功能復合的 新城市中心 。 兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性，市府麓谷板塊將以高起點的規(guī)劃優(yōu)勢成為 全長沙最宜居的中心城 。 72 步驟 4：挖掘本區(qū)域價值 —— 新城市中心內核的高尚生態(tài)居住區(qū) 城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的 73 長沙高鑫尖山項目區(qū)域價值挖掘思路回顧 背景 ?區(qū)域： 城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認知中的陌生區(qū)； ?項目： 周邊配套匱乏，形象較為陳舊。 結論 新城市中心內核的高尚生態(tài)居住區(qū) 思路 主要觀點 ?老城、城東、城北、月湖后續(xù)發(fā)展乏力；經開星沙以中檔為主流；麓南城市屬性匱乏；南城是臵業(yè)者的第一選擇 其他板塊發(fā)展前景解析 本區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀解析 區(qū)域價值研判 此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律 ?區(qū)位限制、政府投入不集中、配套建設的滯后導致發(fā)展速度受限 ?河西新城目前正處于城市新區(qū)建設期的后期 ?交通網絡的形成及大型項目落實，城市價值日益凸顯 ?軌道交通的規(guī)劃實施，城市全面融合 ?與城南板塊上演“雙城記”，成為兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性的新城市中心 ?四個居住片區(qū)各有定位 片區(qū)內部的發(fā)展 片區(qū)與城市的聯(lián)系 城市發(fā)展階段研判 ?軌道交通時代，長沙即將進入“多中心及新城”階段 本區(qū)域發(fā)展前景研判 區(qū)域內格局解析 地段價值研判 ?城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的 區(qū)域價值 +項目屬性 74 基于土地供應、城市規(guī)劃、發(fā)展歷程等角度研判熱點片區(qū) 從自然條件、產業(yè)結構、房地產特征等角度出發(fā)解析板塊功能 將未知事物納入已知規(guī)律當中進行研究 從規(guī)律，從未來發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值，提升區(qū)域地位 城市功能解析法思路回顧 挖掘并研判本區(qū)域地位 借鑒相關案例或規(guī)律 研判城市發(fā)展方向 解析片區(qū)功能格局 75 回顧：挖掘區(qū)域價值的四種方法 資源稟賦分析法 案例類比法 區(qū)域價值 A B 城市功能解析法 D 價值嫁接法 C ? ?？诤５橄卑陡脑祉椖? ? 長沙南湖新城項目 ? 成都今日蜀州城項目 ? …… ? 淄博孝婦河項目 ? 北京魯能幸福一村項目 ? 河南怡豐臵業(yè)鄭州項目 ? 西安新鴻基曲江項目 ? 福州三盛南香湖項目 ? …… ? 復地武漢武重項目 ? 天津泰達七里海項目 ? 大連正達大山村項目 ? 地業(yè)西麗龍井村城市更新項目 ? …… ? 通州永順鎮(zhèn)項目 ? 圣莫麗斯 ? 星河丹堤 ? 金地香蜜山 ? …… 76 存在其他多種方法 …… 區(qū)域價值 77 一些體會 …… 區(qū)域價值挖掘不單是一種營銷手法，更不是文字游戲，而是影響項目定位的關鍵環(huán)節(jié)。其意義在于前瞻性地研判項目的價值平臺，是我們幫助客戶實現(xiàn)利潤最大化的基礎。 區(qū)域價值是一種未來的，或未被發(fā)現(xiàn)的事實，挖掘區(qū)域價值的關鍵在于“跳出區(qū)域看區(qū)域”，打開視野，尋找標桿，建立一套新的價值體系。 78 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 基于區(qū)域價值平臺的營銷 陌生區(qū)域，認知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會長得很美 ” 重新定義區(qū)域價值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價值，重新定義產品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 區(qū)域價值平臺 決定了項目打造的 方向 。 79 Thanks! 演講完畢，謝謝觀看！