世聯(lián)地產(chǎn)-項目價值分析-資料下載頁
2025-02-28 13:50本頁面
【正文】 告是嚴(yán)格保密的。 35 價值低估 經(jīng)驗給我們的啟示（ 4） 政策敏感性。 例：停批別墅用地政策／７０＼９０政策 保持專業(yè)敏感度，正確認識價值的突顯． 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 價值低估 經(jīng)驗給我們的啟示（ 5） 重視價值，劣勢要在戰(zhàn)術(shù)上重視，戰(zhàn)略上藐視。 例：西山美廬 /陽光棕櫚園 跳出現(xiàn)實，發(fā)揮價值，只有這樣我們的工作才有價值， 客戶并非完全理性。 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 案例：陽光棕櫚園 陽光棕櫚園 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 價值低估 經(jīng)驗給我們的啟示（ 6） 注重動態(tài)變化，客戶是有限理性的，需求是引導(dǎo)的。 例：廈門誠毅項目 /長泰項目 項目是有一定開發(fā)周期的，動態(tài)觀注各類變化趨勢，物 質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致 住房需求的變化． 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 案例：廈門長泰項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 核心價值無法判定 經(jīng)驗給我們的啟示（ 7） 核心價值是支持項目發(fā)展戰(zhàn)略。 例：中海國際社區(qū) 價值點多，影響項目發(fā)展戰(zhàn)略的價值是核心價值，而其 它價值點是優(yōu)術(shù)的必備條件． 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 案例：中海國際社區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： ?有地面積：＞ 130萬㎡ ?建筑覆蓋率：＜ 40% ?綠化率： ＞ 35% ?建筑面積：約 119萬㎡ ?住宅面積：約 102萬㎡ ?公建及配套面積：超 過 17萬㎡ 附錄 A：基本的屬性分析 比較因素 本項目 關(guān)注項目 A 關(guān)注項目 B 關(guān)注項目 C 開發(fā)商背景 品牌 15 16 18 13 資金實力 開發(fā)能力 區(qū)域位置 基礎(chǔ)設(shè)施完善 程度 公共配套設(shè)施 完善程度 環(huán)境質(zhì)量 區(qū)域規(guī)劃 交通條件 公共交通便捷 度 道路通達度 資源秉賦 …… …… …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 資源盤點方法－基于市場競爭的比較盤點 可以參考估價的市場 比較法 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商資金實力 開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)能力 開發(fā)商的融資能力 開發(fā)商過往開發(fā) 的項目及其水平 44 開發(fā)商資源對項目的影響 專業(yè)公司評價 開發(fā)商品牌 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥? 開發(fā)商的財務(wù)指標(biāo) 開發(fā)商背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 項目及區(qū)域位置的關(guān)注點 I. II. III. IV. V. 明確項目所處城市、區(qū)域（區(qū)域界定） 城市的發(fā)展規(guī)劃，以及在規(guī)劃中的定位 區(qū)域在城市中的位置，特別是與城市中心區(qū)的距離 區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位和承載功能 區(qū)域自身 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人群特征，以及與城市其它 區(qū)域的競爭關(guān)系 VI. 區(qū)域內(nèi)的市政配套體系，如商業(yè)中心，醫(yī)療，教育 配套等。 項目及區(qū)域位置 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 項目交通條件的關(guān)注點 項目交通條件 I. 項目周邊的市政路網(wǎng)、以及遠景規(guī)劃 II. 項目區(qū)域的公共交通系統(tǒng)情況，如公交，地鐵 III. 項目外部的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn) 狀 IV. 項目內(nèi)部道路基本情況，道路等級，主要交通進出 節(jié)點，人流車流密度及分布情況 47 項目周邊環(huán)境的關(guān)注點 項目四至 景觀資源 市政配套 項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 了解地質(zhì)地貌狀況的基本指標(biāo) 坡度分析 水體分析 地質(zhì)地貌狀況 掌握地形坡度分布狀況，為進一步選擇可 建設(shè)用地提供科學(xué)的依據(jù) 明確水體分布、水量、面積大小、年度變 化強度，指導(dǎo)項目規(guī)劃布局 關(guān)鍵節(jié)點分布 特殊資源 居民分布 土地利用現(xiàn)狀 本報告是嚴(yán)格保密的。 針對具有代表性的關(guān)鍵節(jié)點、建筑、景觀 進行如實記錄 地塊內(nèi)有代表性的自然資源、人文歷史資 源以及人造景觀等等 明確區(qū)域內(nèi)人口的分布情況和變化情況 明確土地現(xiàn)有利用情況、土地權(quán)屬關(guān)系、 使用年限、分布及面積 48 地質(zhì)地貌狀況 49 了解項目規(guī)劃的基本指標(biāo) 用地紅線 建設(shè)用地面積 建筑容積率 各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界 線。 經(jīng)城市行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地 面積，也稱為紅線面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑 面積與建設(shè)用地面積的比率 建筑覆蓋率 綠地率 功能配比 限高 本報告是嚴(yán)格保密的。 也叫建筑密度，在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有基底面 積之和與建設(shè)用地面積的比率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)地面上全部綠化種植面積與 建設(shè)用地面積的比率 建筑規(guī)劃中對于不同功能物業(yè)的比例要求 建筑規(guī)劃中對于建筑物的高度限制 項目規(guī)劃指標(biāo) 項目規(guī)劃指標(biāo) 返回 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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