世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析-wenkub
2023-03-19 13:50:08 本頁(yè)面
【正文】 引的課程（本課件的核 心） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究界定范圍； II. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo) III. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問(wèn)題 IV. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定； V. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問(wèn)價(jià)值的體現(xiàn)，也是全國(guó)視野 的體現(xiàn)。 3 課程的內(nèi)容結(jié)構(gòu) What 什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ Cases 通過(guò)實(shí)際操作過(guò)的項(xiàng)目，來(lái) 展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值到底是什么？ Why 為什么進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ？ How 如何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 4 什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值 義 : 房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路的決定性影響 需要強(qiáng)調(diào)的是： 項(xiàng)目的價(jià)值是建立在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之上的，沒(méi)有絕對(duì)的價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目屬性羅列，而是有主次之分的 項(xiàng)目的價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，不僅與開(kāi)發(fā)思路之間存在著互動(dòng)關(guān)系，不同價(jià) 值之間也存在著互動(dòng)關(guān)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 步驟二： 屬性界定－提煉核心屬性的邏輯 架構(gòu) 模 心問(wèn)題類型 考的方向 略類型 利模式 源秉賦 業(yè)背景 修正 市價(jià)值 核心內(nèi)容 ? 1. 1. 其它屬性： 容積率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指 指標(biāo)反算 經(jīng) 經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題 分 分類 風(fēng) 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 需 需求問(wèn)題 競(jìng) 競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以發(fā)掘和引導(dǎo) 同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間 爭(zhēng)爭(zhēng)奪客戶 同同總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) —— 不不同物業(yè)類型 功功能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 產(chǎn)產(chǎn)品突破 —— 物業(yè)增值體系 提 提高單價(jià) 溢 溢價(jià)問(wèn)題 得 得出矛盾 營(yíng)營(yíng)銷溢價(jià) 增 增加容積 偷偷面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其其它影響因素 無(wú)無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源 傳傳統(tǒng)的盈利模式 少 少量溢價(jià) ++ 大 大量現(xiàn)金流 產(chǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu) 強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源 ““可以”做高端項(xiàng) 目目，走溢價(jià)模式 追 追求資源溢價(jià)，不 追 追求回現(xiàn)速度 低低密度高端 項(xiàng)項(xiàng)目 核心屬性－資源秉賦：深刻的影響項(xiàng)目可 能的盈利模式 統(tǒng)的盈利模式 ? 1. 1. 2. 2. 資源秉賦的界定： 強(qiáng)勢(shì)的自然資源 ：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強(qiáng)勢(shì)的人造資源 ：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn) 作的只有 golf，滑雪場(chǎng)。 政府背景的國(guó)企看重資產(chǎn)增值，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的一二級(jí)混合開(kāi) 發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段 自 自有資金實(shí)力 融 融資能力 深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)? 很多高溢價(jià)的盈利模式需要更強(qiáng)的資 金壓力承受能力（強(qiáng)度，時(shí)間） 項(xiàng) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的 專 專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的 推 推進(jìn)能力 項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)能力，策劃方案的實(shí) 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。 府背景（民間 業(yè) /國(guó)企） 有資金實(shí)力 資能力 目團(tuán)隊(duì)的 業(yè)經(jīng)驗(yàn) 目團(tuán)隊(duì)的 進(jìn)能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4761 **萬(wàn)平米 **億 19 r ?(p2440) = 8123 6 A B C 3819 4761 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 6 5 4 3 2 1 0 容積率與財(cái)務(wù)成本的關(guān)系：實(shí)際項(xiàng)目舉例－容積率 R與價(jià)格 P關(guān)系分析（合肥 金大地取地策略研究） 7 容積率上線 從世聯(lián)以往研究 來(lái)看，容積率 是高層住宅保證 品質(zhì)的極限 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 星河國(guó)際 R＝ ，居住 83％ 居住功能為主， 少量商業(yè)配套 建外 SOHO 5 7 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析 1—— 隨著容積率變高，物業(yè)類 型逐漸混合， 2 極高密度高層住宅 + 1 世茂濱江花園 集中商業(yè) SOHO現(xiàn)代城 R＝ ，居住 83％ 綜合體：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 8 6 R＝ ，居住 80％ 綜合體：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 4 京基御景東方
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